La valoración de locales comerciales es un tema peliagudo que requiere gran atención en cada uno de los puntos que se tratan. Muchas de vuestras preguntas son sobre este tipo de inmuebles y es lógico que sea difícil de entender en un primer momento, pero hay ciertas cosas que deben quedar claras. Por lo general se suelen estudiar tres puntos claves si se quiere llegar a un valor adecuado. Voy a intentar exponerlos para que, los que no os dedicáis a esto, tengáis una idea de qué es lo que se considera principalmente.
EntornoSi bien los métodos de valoración empleados son los mismos que en cualquier otro inmueble (comparación, actualización de mercado de alquileres, contrato de alquiler, coste, etc, según proceda siempre) el técnico debe tener una idea siempre del valor al salir del local. En ningún otro tipo de inmueble es tan importante como en este caso dejarse empapar por el barrio donde se sitúa el inmueble e intentar conocerlo detenidamente. Hay que fijarse en los detalles. En cuánta gente anda por la calle. En si hay más locales. En qué tipo de negocio son. Si hay diferencias de valor entre una acera y la de enfrente. Esto dará muchas pistas sobre por dónde van a ir los tiros.
¿Y por qué digo esto? Porque no creo en la comparación pura y dura para valorar locales comerciales. Así de claro. Un local puede valer 3.000€ el m2 y el de al lado 1.500. Lo he visto. Sucede. Por eso hay que conocer perfectamente el entorno antes que nada. La comparación la emplearemos para llegar al valor que buscamos, pero no podemos dejar dicho valor a la suerte de la estadística. Debe ser un valor sensible a la situación del inmueble o nos equivocaremos con casi toda probabilidad. O al menos no estaremos cerca.
El local¿Quiero decir que debemos ignorar la comparación? NO. Debemos considerarla, pero como un punto de partida. La comparación con otros locales comerciales debe ser seguida de una reflexión sobre el mismo. Si obtengo un valor X no puedo (ni debo) adoptarlo tal cual, sino que debe ser un valor meditado. Es muy difícil encontrar comparables con los que realizar el método porque los locales son muy diferentes. Dos locales de misma superfice, uno al lado del otro, pueden tener valores unitarios (€/m2) muy diferentes. Si en una casa la distribución es importante a la hora de valorar, aquí lo es mucho más. La superficie de un rincón iluminado del local no vale lo mismo que la de la zona cercana al escaparate. Un sótano no tiene el valor comercial que tiene la planta de acceso. Un local de 100m2 y 10 de escaparate
no vale lo mismo que uno de la misma superficie y 15m de escaparate. No porque lo digamos los tasadores, si no porque no se paga igual en el mercado. Esta es la clave.
Por otra parte, en un local, los acabados NO son tan importantes. No niego su valor, pero no desequilibra la balanza. Y hay un motivo claro: posiblemente, el próximo dueño decore el local como le venga en gana, así que no va a pagar por un aplacado de mármol cuando la franquicia que va a montar le exige instalar paneles verdes, por ejemplo. No debería ser determinante por regla general. Si es importante que tenga alguna cosa como salida de humos o red de datos, aunque tampoco cambiaría el valor significativamente.
El negocio
Si un club de fútbol se fija en un jugador y quiere ficharlo, se alcanza un acuerdo y se paga una cantidad. Pero si el club es un Real Madrid o un Barcelona, el jugador multiplica su valor, porque sabe que el club puede llegar a pagarlo. Curiosamente, sucede algo similar con los locales comerciales. Un local que sea objeto de deseo de un banco, por ejemplo, vale más que si lo es de una panadería, porque el banco tiene más recursos (o quien dice un banco, dice una Apple store, o un concesionario de automóviles...). Estos negocios están dispuestos a pagar más por el local si entra dentro de su estrategia de posicionamiento geográfico. Os imagináis que si McDonalds necesita situarse en un barrio determinado, no va a dejar que le levante el local idóneo para vender hamburguesas un ferretero, por ejemplo. En la imágen podéis ver al pobre ferretero ante el poder económico de su adversario. Por eso es importante fijarse en qué tipo de negocio hay en los alrededores. Y saber ponderarlo debidamente, claro.
Estos son algunos de los aspectos clave que nos llevan a un valor de tasación. Seguro que me dejo alguno o que no estáis de acuerdo en muchas cosas, pero para eso están los comentarios. Saludos.
Alguna vez que otra nos hemos encontrado en la oficina algún tipo de vivienda o incluso naves prefabricadas que iban a ser objeto de garantía hipotecaria y teníamos que valorar. Una constante que nos hemos encontrado siempre en estos casos es la pertinente llamada de la sucursal bancaria preguntándonos si este tipo de inmuebles se pueden utilizar como garantía hipotecaria. Nos parece que es un caso bastante curioso y después de varios trabajos, podemos establecer lo siguiente:
