¿Cómo se valora un terreno?

La verdad es que valorar un terreno es de las cosas más difíciles que se pueden hacer en el campo de la valoración inmobiliaria. La metodología es complicada, requiere cierto nivel de conocimientos financiero-matemáticos y es muy sensible a los datos introducidos, ya que cualquier error en ellos implica una desviación enorme. A esto hay que añadir los intereses económicos que rodean las operaciones que involucran este tipo de activos (y no en menor grado, el desconocimiento de esta metodología por parte de algunos -no todos- de esos agentes), con lo que todo el mundo estará pendiente de lo que digamos y dispuestos a rebatirnos hasta el último céntimo de euro. Lo cierto, es que para valorar un terreno tenemos que seguir una metodología que no siempre se tiene clara. Voy a tratar de resumirla paso a paso.

1. ¿Qué tipo de terreno tengo que valorar?

Lo primero, como siempre, es saber exactamente en qué consiste lo que se va a valorar y el por qué y para qué se valora. No es lo mismo un terreno pequeño, en el que se pueda construir, por ejemplo, una casa (vivienda unifamiliar) que un lote enorme con posibilidades de desarrollo inmobiliario. Obviamente, la metodología tampoco va a ser la misma. Lo primero que tengo que aclarar como tasador es el fin del terreno, es decir, qué se puede construir en él (a priori).

2. ¿Qué normativa le afecta?

La normativa urbanística afecta directamente al valor del terreno. Para valorar un terreno hay que saber lo que la ley nos permite construir en él (ojo: y lo que el mercado está asimilando, que ésto en España se nos olvida), así que es obligado por parte del tasador, la oportuna visita a  la administración competente para saber cuál es la norma urbana con la que tenemos que trabajar. Hoy en día, en la mayoría de las ciudades, la normativa está disponible en internet. Localiza tu terreno, delimítalo correctamente (lo que no siempre es fácil) y determina qué factores te da la norma, como la naturaleza del suelo (si es urbano, no urbano, urbanizable o protegido, etc.), el uso (habitacional, industrial, oficinas, etc.), la ocupación máxima (la superficie que puede ocupar una hipotética edificación), la edificabilidad (o constructibilidad), es decir, cuantos metros cuadrados puedes construir en él, etc, etc.

Todos esos datos te van a permitir definir una "cabida", es decir, simular un proyecto inmobiliario posible en ese terreno. En otras palabras: con esos datos, puedes establecer cuántos metros cuadrados y de qué clase puedes construir, y por lo tanto, vender.

3. Cálculo del valor

Una vez que tengamos clara la naturaleza del bien que queremos tasar, es hora de darle valor. Hay tres métodos que se utilizan. El uso de uno u otro depende de la cantidad de información que tengamos.

Método de comparación

El método de comparación es, o debería ser, el menos empleado de todos. En España es muy difícil de usar, porque el mercado de terrenos es muy opaco y son pocos los agentes que tienen aceso a él, por lo que no podemos tener referentes de mercado. En otras palabras, no hay testigos que se puedan usar. En Latinoamérica es más utilizado, porque sí que existe este mercado y es más accesible.  No obstante, valorar un terreno por comparación únicamente es, como poco, arriesgado, y en la mayoría de los casos, imprudente. Un terreno situado al lado de otro terreno igual, puede costar lo mismo que el primero, el doble, la mitad o nada, porque puede que la normativa que afecta a uno y a otro sean completamente diferentes. Imaginaos que un solar admite construcción de vivienda en altura mientras que el de al lado está calificado como zona verde. ¿Cuál creéis que tiene más valor para un promotor? Por tanto, las muestras que se tomen, deben cumplir al menos las siguientes características:

- Condiciones normativas semejantes (que la normativa que afecta a los testigos permita cabidas (lo que se puede construir) semejantes.

- Superficies similares (el valor del metro cuadrado de un terreno de 0,5 hectáreas valdrá, en igualdad de condiciones, más que el metro cuadrado de un terreno de 50 hectáreas -¿os acordáis cuando hablábamos del valor de un huevo frente a una docena de huevos?-).

- condiciones de entorno parecidas. No podríamos comparar un terreno situado al lado de un vertedero, por ejemplo, con uno en una zona residencial, aunque ambos cumplan las condiciones anteriores.

Como podéis ver, el análisis comparativo es sumamente difícil. Es improbable que se puedan localizar muestras suficientes que cumplan las anteriores condiciones. Normalmente, cuando se puede hacer, lo que se realiza es una comparación ponderada, es decir, se da más peso a unos testigos que a otros en la comparación, pero en sí, esto trae un problema igualmente irresoluble: ¿cuánto se debe ponderar unos referentes sobre otros? La respuesta la tiene la pericia del tasador. Y la validez de esa respuesta la marca el grado de confianza que éste transmita.

A pesar de lo complicado que resulta realizar este tipo de análisis, lo cierto es que para llegar al valor final del terreno ayuda mucho realizar este ejercicio, siempre y cuando seamos conscientes de que no es un número 100% fidedigno.  La comparación nos está hablando de cómo se mueve el mercado, que es lo que valida la cabida sacada por normativa. Me explico: la normativa puede decirte que en un terreno se puede construir un edificio de 25 pisos de viviendas, pero quizá, el mercado no esté consumiendo ese producto en esa zona, donde sólo se venden casas unifamiliares, oficinas o industria. En ese caso, si realizamos la valoración como viviendas, estaremos cometiendo un error, aunque legalmente se pueda construir ese edificio. En España, nunca vi a nadie hacer un estudio de mercado. La normativa decía "X" y se valoraba como "X". Nadie se planteaba que pudiera ser "Y", y mucho menos, se estudiaba si esa "X" tenía sentido alguno. Se debería empezar a hacer, si es que alguna vez se recupera la actividad inmobiliaria.

Método residual estático

El método residual tiene dos modalidades, dependiendo del tiempo en el que se pueda construir (y esté validado por el mercado) lo que se pueda construir en el suelo. El método estático, cuando el plazo de construcción y venta no supera los dos años máximo (no hay un plazo establecido) y el dinámico para plazos mayores. El método estático es, a grandes rasgos, el de la famosa servilleta de bar en la que el promotor hace los cálculos para ver si su proyecto es rentable: construir me cuesta tantos euros; para sacar un 20% de beneficio (por ejemplo), tengo que vender a tanto; la diferencia (el resto, de ahí el nombre del método) es lo que el promotor está dispuesto a pagar por el suelo y por lo tanto su valor máximo.

Valor terreno = Ingresos - Gastos - Beneficio

Si uno se considera profesional (o medianamente serio), el estudio de la servilleta tiene que ser un poco más concienzudo. Lo primero es, una vez más, evaluar si el mercado admite lo que se pretende construir. Es decir: realizár un estudio de mercado (otra vez, si).

Si el proyecto es factible, se debe determinar cuánto está pagando el mercado por ello. Ese va a ser nuestro precio de venta. Una forma rápida de aproximarse a ese valor es, otra vez, la comparación: se quieren construir casas de 3 dormitorios y 2 baños, por ejemplo, que se venden a 100.000€, por ejemplo. Pues se buscan proyectos semejantes y se comprueban si se venden a ese precio o a otro.

Para determinar los costes de construcción, en España siempre hemos tirado directamente a los 600€/m2 o 700€/m2 construido. El profesional debe plantearse si esa cifra es correcta. Lo cierto es que las sociedades de tasación disponen de herramientas potentísimas para determinar el valor de construcción de un proyecto en concreto, porque la que más y la que menos, ha realizado el seguimiento en obra de alguno (realizando las certificaciones de obra), en las que se ha dispuesto de un presupuesto (realmente ejecutado) entregado por una constructora. Una vez más, la comparación sale a la superficie. Se pueden comparar presupuestos: si para construir ese edificio hizo falta tanto, para construir este otro, que se le parece, hará falta esto otro. (Nota: doy por sentado que estas cantidades incluyen gastos generales, beneficio de la empresa constructora e IVA o impuesto equivalente).

Y hablando de gastos... Un elemento que casi nadie considera es la existencia de ciertos costos indirectos, como los honorarios de proyectos, derechos y tasas municipales, etc. Aunque sean indirectos, pueden llegar a suponer en torno a un 16-18% del total de la inversión. La no consideración de estos gastos indirectos, nos puede llevar a cometer errores enormes en la valoración de nuestro terreno.

Como habéis visto en la fórmula, el tercer factor en discordia es el beneficio del promotor. Debemos determinar cuanto sobre la inversión (o sobre las ventas, que es un dato que ya tenemos) quiere ganar un promotor para meterse en este proyecto. De nuevo, en España se ha tirado mucho de una supuesta experiencia, a mi juicio no suficientemente constatada. Hubo un tiempo en que "se sabía" que el promotor ganaba un 24%. Puede ser, pero yo prefiero de nuevo la comparación. Los tasadores trabajamos para bancos y los bancos tienen datos de ventas de otros proyectos. Pues con eso se puede saber qué márgenes se dieron en esos proyectos.

Una vez determinado todo lo anterior, ya podemos despejar la incógnita, que es el valor de nuestro terreno. Hala. Ya hemos aplicado el método residual estático.

Método residual dinámico

La versión dinámica del método residual consiste en realizar lo anteriormente indicado, pero añadiendo el factor tiempo. El tiempo es oro. Esta frase es una verdad como un templo. Un proyecto que lleve mucho tiempo en desarrollarse supondrá mayor retorno exigido por parte de los inversionistas, porque supone más riesgo. En el caso inmobiliario, para entenderlo bien, a nadie se le escapa que se pagará menos (lo que supone mayor beneficio) por un terreno que le queden varios años de desarrollo urbanístico, que por uno que se pueda empezar a construir mañana. La gente que tiene dinero esto lo tiene muy claro, por eso tiene la manía de hacer "flujos de caja", o en inglés, que cuando lo usas parece que sabes más, "cashflow". La herramienta matemática para realizar estos flujos es la actualización de valores, es decir: cuál es el valor a día de hoy del dinero que gastaré / ganaré en un determinado plazo de tiempo. Queridos: el dinero va variando su valor en el tiempo (¿os suenan las frases "pérdida de poder adquisitivo" o "inflacción"?) y eso hay que considerarlo.

 Así pues, los costes de construcción (los 600€/m2 famosos) los vamos a considerar, si, pero en el momento en que se van produciendo (es decir, en el plazo que dure la obra). Igualmente, consideraremos los ingresos cuando se producen, por lo que debemos saber el plazo de venta. Si se empieza a vender en un año, el valor del terreno será sensiblemen inferior a sí se empieza a vender en un mes. Y también es muy importante saber cuánto se va a vender en cada periodo considerado, obviamente.

Colocar los gastos y los ingresos en el tiempo, y hacerlo bien, es un arte. Poner un gasto o un ingreso dos meses más tarde o más temprano te modifica todo el resultado. Yo siempre digo que un residual da como resultado el que tú quieres que dé. Si quieres 7, te sale 7. Si quieres 70, te dará 70. El único elemento de valor es la pericia del calculista, de quién lo realiza.

Una vez aplicada la fórmula, que incluye una tasa de actualización a la que, para los supervivientes a la lectura de este post, quizá dedique otro artículo, y que sutilmente he decidido obviar en éste para no hacerlo más pesado de lo que me está quedando, obtendremos unos gastos y unos ingresos. La diferencia, amigos míos, es el valor residual una vez más, esta vez con descuentos de caja, y si éstos están bien hechos, debería ser bastante parecido al valor del terreno.

Métodos "backup". Informes más sólidos

No deja de sorprenderme de esta profesión el contraste que implica que todo esté reglado y como se empeña la realidad una y otra vez en mostrarme casos que parecen que se escapan de cualquier lógica, de lo que tenemos aprendido y de lo que figura en la normativa.


En ciertas ocasiones, con algún inmueble de tipología no tan común y con el propósito de asegurar un valor de tasación, solemos emplear lo que yo denomino "un backup". La normativa no lo exige, pero ciertas sociedades de tasación si lo hacen. Consiste en aplicar, además del tradicional método de comparación del mercado de compra y venta, un calculo del valor mediante la comparación del mercado de alquileres. De esta forma, realizando una actualización de dichos alquileres, deberíamos obtener una cifra parecida a la obtenida por comparación si hubiese coherencia entre precios (es decir: si los precios de alquiler se correspondieran con los de venta). Esto se hace porque es posible que la comparación por si sola no sea correcta, lo que puede ser debido a mil circunstancias, siendo la más común una mala selección de los comparables. Si no se seleccionan correctamente, el resultado puede estar (y estará) desvirtuado. Menos mal, que los tasadores somos especialistas en seleccionar esos comparables (...), pero si se tiene el apoyo o la confirmación de otro método reglado, el resultado es más defendible y el informe más sólido.


Sin embargo, esto tampoco garantiza nada y hasta puede llevar a confusión. Dejando aparte los inmuebles que aún tienen las denominadas rentas antiguas (rentas vitalicias sin posibilidad de actualización que resultan ridículas hoy en día, y que fueron establecidas al amparo de normativas que datan del franquismo), está comprobado que, para determinados inmuebles y en determinadas localizaciones, hay discrepancias entre los dos mercados, venta y alquiler, tan insalvables que resulta difícil siquiera intentar conciliarlos. En palabras llanas: los inversores que compran para alquilar no estudian bien el retorno de sus inversiones y ponen el alquiler que les parece, resultando más alto o más bajo de lo que debería ser.


Cuando un tasador se encuentra con un problema de estos, tiene un problema gordo, porque los datos le están diciendo que hay algo mal. Saltan todas las alarmas. Supongamos que el mercado de alquileres sale más bajo que el de venta. ¿Qué me están diciendo los cálculos? ¿Que estamos en un caso de esos en los que se alquila bajo? Tenemos que enmarcarnos en un contexto determinado. Es decir: debemos considerar el momento actual. En el caso que describo, yo razonaría del siguiente modo:

1. ¿Quién puede comprar hoy en día? Mayoritariamente, gente con dinero o inversores que desean recuperar su capital (no hay financiación bancaria). 
2. Si esos inversores van a poner a rentar su inmueble, es lógico pensar, que son de los que estudian la inversión. 
3. Van a darse cuenta, porque van a hacer los mismos cálculos que acabo de hacer yo o unos muy parecidos -incluso puede que contraten a un tasador para ello (...)-, de que el mercado de alquileres no justifica el mercado de venta, por lo que van a ofertar mucho menos de lo que se pide (y más ahora, que todos los precios son negociables) para comprar el inmueble.
4. Por lo tanto, cabe pensar que los precios de venta vayan a a bajar. Es decir, la comparación debe tender a la baja.

Este razonamiento además viene apoyado por el principio de prudencia valorativa. Por lo tanto, intentar justficar que los dos mercados no están relacionados o simplemente ignorar el menos conveniente, no soluciona el problema, porque como hemos dicho en el blog varias veces, debemos dar valores sostenibles en el tiempo, para lo que nuestros informes, insisto, deben ser sólidos y sin fisuras. Que luego nos acusan de sobrevalorar, de malignos y malas personas...

Piscinas. Valorando elementos comunes. ¿Aumentan valor?

Supongo que este post sería mucho más adecuado en verano que ahora, pero como ya empiezan a haber días en los que te tienes que remangar las mangas de la camisa y bajar la ventanilla del coche para que te dé algo de fresquito, me ha parecido oportuno. Además, por supuesto, es que me apetecía hablar de ello, jeje... Vamos a hablar de las piscinas, otro de los elementos que suelen tener cierta relevancia (no es algo definitorio, ya lo sé, pero hay que considerarlo) en la valoración de viviendas. Digo vivienda y no inmueble, porque no he encontrado, todavía, naves industriales con piscinas, y porque los locales comerciales, normalmente no suelen participar de las estancias comunes de sus urbanizaciones.

Tenemos que tener claro que, por lo general, lo que interesa es valorar la vivienda que contiene la piscina, valor que ya incluirá el de la misma, y no el de la piscina en sí, dado que no es razonable encontrarnos con alguien que quiera vender exclusivamente su piscina. Podemos encontrar dos casos claros: el de la vivienda colectiva y el de la vivienda individual.

En vivienda colectiva (bloque de viviendas con piscina en patio de manzana, v.g.), la piscina forma parte de los elementos comunes de la urbanización, así que a cada casa le corresponde una parte. ¿Y eso cómo se valora? Pues hay dos formas:

1. Se compara con otras viviendas, preferiblemente de otras urbanizaciones para asegurar variedad en precios, que también tengan piscinas. En este caso, el valor de la piscina ya va dado implícitamente en el de los testigos. Se incluye en ellos y no ha de considerarse a parte.
2. Si no se dispone de esos testigos, se buscarían otros de características semejantes, aunque sin piscina y se establecería una diferencia de valor por metro cuadrado de vivienda. es decir: si la casa con piscina vale X €/m2 y la que no tiene piscina vale Y €/m2, la diferencia podría atribuirse a la piscina. Claro, que esto es muy difícil de hacer, porque no tenemos la garantía de que haya otros factores (orientación, calidades...) que no influyan en esa diferencia, o no sabemos ponderarlos.

En el caso de las viviendas unifamiliares podemos encontrar un tercer caso, ya que considero que los anteriores también son válidos para esta tipología: podríamos valorar la piscina aparte, como si fuese un trastero o un garaje y calcular cuánto costaría construirla, y dicho valor se lo añadimos a la casa, siempre y cuando hayamos comparado con viviendas que NO tienen piscina (o la estaríamos valorando dos veces).

Y ahora meto el puntito polémico.

En todos los casos analizados arriba, se entiende que la piscina añade valor a la casa. Pero ¿y si no fuera así? Se me ocurren dos motivos a considerar:

1. La piscina conlleva unos gastos de mantenimiento. En el caso de vivienda unifamiliar es más significativo que en el de vivienda colectiva, dado que generalmente los gastos de comunidad no son considerados (por insignificantes) y porque no siempre se actualizan rentas y gastos. En el caso de unifamiliares es posible que tenga más repercusión, ya que los dueños se deben hacer cargo del 100% de esos gastos.
2. Esta razón es a la que quería llegar: existe un estudio en Estados Unidos que dice que mueren más niños ahogados por descuidos en casas con piscinas que disparados por accidente en casas donde hay armas. Vamos, que las piscinas son más peligrosas que las armas en las casas para los chavales.
3. Con la escasez de agua y todo el rollo ecologista que nos envuelve, ¿no os parece poco apropiado utilizarla para algo tan banal como darse un chapuzón? (este motivo es un poco demagogo, lo sé, no me lo tengáis en cuenta).
   

¿Y por qué se considera que una piscina aumenta el valor? Pues la verdad es que lo único que se me ocurre es que, al final, la gente está dispuesta a pagar más por poder disfrutar de las piscinas, y eso es lo que cuenta, ¿no? Además, supongo que en costa si hace calor podéis ir a la playa, pero en Madrid... Ya sabéis lo que decía la canción. Lo que me hace pensar que igual las piscinas valen menos en la costa que en el interior... Tengo que reflexionarlo. Os dejo.

Niños y precios

Llevo ya cierto tiempo bastante interesado por lo que mueve a las personas a comprar un determinado inmueble en un determinado sitio y no en otro y en que basa cada uno su decisión. Os podéis imaginar que prácticamente, la combinación de motivos es tanta como inmuebles existen, así que me parece una tarea inabordable tratar de catalogarlos, por lo que de vez en cuando expreso mis opiniones al respecto en este blog.

A los que tengáis hijos, la última causa de elección de inmuebles con la que me he topado no os será ajena, porque si habéis cambiado de residencia teniendo ya hijos, lo habréis pensado consciente o inconscientemente casi con toda seguridad. Lo que me extraña es no haberlo visto en ningún foro inmobiliario todavía.

Me he enterado, leyendo sobre qué impulsa a un chaval a convertirse en criminal o a tener éxito y aceptación social, que en 1998, una escritora llamada Judith Rich Harris, publicó un estudio, "The Nurture Assumption" (traducido como "El mito de la educación"), en el que defendía que la influencia de los padres en sus niños es, como mucho, tan potente como la que puedan tener sus amigos o la gente con la que se relacionen fuera del hogar. Ojo al dato: la señora Harris no tiene otro título excepto el de madre y abuela, pero varios expertos se han rendido a las evidencias de su informe.

El tema es, que si damos por válida esa afirmación, los papás no van a ser responsables de la educación y comportamiento de sus nenes por más que se empeñen en castigar, premiar, recomendar, exigir, etc. Los amigos del cole o del barrio también van a influir... Los amigos del barrio... Vaya. Parece ser que al final los papás podrán influenciar a sus herederos después de todo... Eligiendo el barrio en el que viven. Porque dependiendo de dónde eligan su residencia, habrán aumentado o disminuído la probabilidad de que los chavales se relacionen con un determinado tipo de personas, lo que va a influir en su personalidad de una o de otra manera. Si el niño vive en un getto lleno de camellos y drogadictos, difícilmente va a encontrar a un colega que no esté o acabe envuelto en ese mundo. Y viceversa, claro.

Así que esto podría explicar por qué unos papás están dispuestos a pagar más por una casa de igual superficie y calidad en un barrio que en otro. Ya nadie discute (dudo que alguna vez se hiciera) que el entorno del inmueble es un factor determinante en su valor, pero alguna vez os habíais planteado que los niños pudieran influir en el valor de ese inmueble?

Plazas de aparcamiento

Según mi experiencia, por las descripciones que los propietarios hacen de las zonas donde están sus inmuebles, podríamos dividir toda población en, al menos, tres áreas: la céntrica (con connotación positiva), la buena y la mejor.Es curioso como tendemos a sacar a relucir las excelencias de nuestros productos cuando queremos vender o solicitar dinero por lo que tenemos. Con las plazas de garaje he notado que pasa siempre lo mismo; atendiendo al propietario existen siempre tres tipologías: la amplia, la cercana a la puerta de salida y plazas de garaje "de las mejores del edificio".

Es evidente que la situación y las condiciones del barrio influyen en el valor de un inmueble. Lo hemos repetido miles de veces en el blog y no lo vamos a negar ahora. También influyen en las plazas de garaje, pero a nivel global. Me explico: si en un barrio es difícil aparcar, las plazas de garaje tendrán un alto precio porque habrá mucha demanda. No es difícil de entender (ver aquí). Ahora, de ahí a pretender valorar un 25% más alto una plaza porque esté cerca de la puerta de salida, queridos propietarios, va un abismo. Ni siquiera si está en el sótano -1 o en el -3, que el coche baja solo y nosotros subimos a casa en ascensor.

En un sondeo en un determinado barrio podemos encontrar fácilmente plazas de garaje en un determinado rango de precios. Por ejemplo, si hacemos un sondeo en una zona y observamos que todos los precios para plazas individuales están en el entorno de los 15.000€, descartaremos para nuestro muestreo lo que exceda significativamente esa cantidad, tanto por arriba (plazas a 30.000€, por ejemplo), como por debajo (9.000€ y cosas así). Podríamos afirmar que una plaza de garaje individual en esa zona vale unos 15.000€. Es pura lógica. Y no me hace falta saber si está cerca de la puerta o lejos, porque si es difícil aparcar, la persona que necesita aparcar su coche va a pagar un precio de mercado aunque sea la última plaza del sótano.

En cuanto a lo de la "amplitud" de superficies: Dependiendo de la normativa de cada ayuntamiento, una plaza de garaje "estándar" tiene entre 2.40 - 2.50 m de ancho por 4,50 - 5,00 m de largo aproximadamente. Estamos hablando de unos 11 - 12 m2 de superficie, a lo que tenemos que sumar la parte proporcional de calles, rampas, etc. Nos quedamos en unos 25 m2 (en Madrid, esa es la superficie máxima protegible para plazas en protección oficial). Nos vamos a mover siempre en ese entorno (25-30 m2). Y eso es una plaza individual. Si las plazas de garaje están a un determinado valor, la influencia en el precio de ese m2 extra prácticamente es imperceptible y se puede despreciar. Pero más que el motivo numérico, existe un motivo de lógica: ¿Cuántos coches se pueden aparcar en una plaza de garaje individual de 2.40 x 4.50? ¿Y en una plaza de garaje individual de 2.50 x 5.00? No es una pregunta con truco. La respuesta es UNO. En las dos preguntas. Y eso es lo que importa. Y te suelen decir que es que en la grande, además cabe una moto. Pero si consideras eso y subes el precio, también debes considerar que no todo el mundo tiene coche y moto, por lo que restringes la demanda, es decir, volverías a bajar el valor y te quedarías como estabas.

Otra cosa son las plazas de garaje doble, donde caben dos coches. Aunque muchas veces, que quepan el doble de coches no significa que valga el doble. Si los coches los tienes que aparcar en línea, uno detrás de otro, es posible que el valor de esa plaza sólo llegue a alcanzar un 25% más que el de una individual (según mi experiencia).

Quizá sí sea importante la capacidad de maniobra para aparcar los vehículos. Pero vais a ver como he podido comprobar que tampoco justifica una variación del precio medio. Si el aparcamiento está lleno de columnas y pasos estrechos, es muy complicada la maniobra de aparcamiento. Esto debería influir a la baja en el valor del aparcamiento, pero sólo lo haría si el resto del edificio tuviera espacios más fáciles para la maniobra, lo que no suele pasar en el 90% de los edificios. Quiero decir que si el sótano donde está el garaje tiene muchas columnas y espacios estrechos, las tendrá en toda la planta y no solo en la zona donde está la plaza valorada. Además ese tipo de edificios suele corresponderse con edificios de cierta edad, situados en zonas muy consolidadas donde el aparcamiento en superficie es complicado. Insisto: la gente paga por no tener que buscar aparcamiento, aunque tenga que hacer 5 maniobras más.

Si os fijáis, el principal factor a la hora de valorar una plaza de aparcamiento en un edificio no es ni la situación de la plaza en el sótano ni la complicación de la maniobra o la circulación de los vehículos. Siempre es la dificultad del aparcamiento en superficie. Si es difícil aparcar en la zona, habrá plazas caras en los sótanos más lúgubres de nuestros edificios.

Cómo calcular rápidamente el valor de una vivienda

Voy a intentar explicar de forma rápida cómo te puedes hacer una idea de la valoración de una determinada casa. Digo casa y no otro tipo de inmueble. Que esto quede claro, por favor. Se trata de una guía rápida de cómo, desde tu casa, puedes acercarte al valor de tasación de un inmueble. Evidentemente, el técnico que realice la tasación realizará muchos cálculos más, pero yo mismo realizo este "check-list" para hacerme una idea de por dónde van los tiros:

1. Localizo el inmueble en Google Maps. Me hago una idea del barrio en el que estoy. Parece una chorrada, pero es fundamental.
2. No es imprescindible este paso, pero si puedo, localizo algún otro informe de tasación que tenga cerca de esa zona. Me es muy útil la opción de Google "¿cómo llegar?" para hacerme una idea de las distancias entre inmuebles. De esta forma, ya tengo algún antecedente en el que basarme. Evidentemente, si no te dedicas a esto o no has hecho ningún informe, este paso te lo puedes saltar sin problemas.
3. Me voy a idealista.com o a fotocasa.com o a cualquier otro portal inmobiliario que te sirva. De hecho, yo chequeo al menos dos para contrastar. Si me parece fundamental que el portal clasifique mediante localización por barrios o municipios para poder discriminar mejor.
4. Filtro el tipo de inmueble según las características del mío (número de dormitorios, superficie mínima...)
   
5. Idealista.com tiene una cosa bastante interesante, y es que una vez has realizado los filtros anteriores, puedes posicionar todas las ofertas en un mapa. De esta forma te haces una idea de dónde se sitúa cada oferta (ojo, también posiciona aleatoriamente aquellas ofertas que no llevan dirección, pero se aprenden a distinguir) y puedes aproximarte más a las características de mercado de cada una de ellas.
6. Me hago una idea del precio por metro cuadrado de las que más me interesen, pero siempre descontando garajes y trasteros que pudieran estar incluidos en la oferta. De otra forma desvirtúo el valor real del inmueble (aunque lo puedo considerar si mi inmueble tiene garaje y trastero, yo prefiero no hacerlo).
7. En la mayoría de estos portales también podéis ver la cantidad de veces que un anuncio ha sido visitado, así como si ha bajado su valor y cuánto lo ha hecho. Yo testeo esto para verificar la tendencia del mercado, si un anuncio es bueno o malo, si resulta atractivo al comprador...
8. Multiplico el valor unitario (€ por metro cuadrado construido) por la superficie de mi inmueble. Ya tengo una idea de por dónde van los tiros.

AVISOS:

• No recomiendo hacer esto para otros inmuebles que no sean viviendas. Los locales son un mundo y es difícil pasar este "método rápido" para ellos. Yo he hecho la prueba y no funciona siempre. Tampoco me fiaría de él para naves industriales ni oficinas. Pero para vivienda, si vale.
• Este método no quita de dar una vuelta por el barrio, a ver cómo respira el mercado. Eso no lo sustituirá ningún portal inmobiliario. Yo esa vuelta la doy cuando visito, aunque después de unas cuantas visitas ya me conozco la zona. En este punto también es muy útil las aplicaciones para móvil de estos portales, que utilizando el GPS del mismo, te dan directamente las ofertas más cercanas. Puedes pasear mientras ves los valores de inmuebles próximos. Te recomiendo que vayas un par de veces al menos a la zona a horas distintas si no la conoces. Ya verás como cambia el cuento.
• Ese valor no es el valor de tasación. En el método de comparación influyen muchos más factores que aquí no considero. Si lo queréis, esto me ayuda a seleccionar testigos que sí utilizaré después para comparar. Y ya sabéis que la selección de testigos es clave para el valor de tasación. Lógicamente luego chequeo con las bases de datos de las que disponemos los tasadores y hago correcciones si fuesen necesarias.
• Entiende bien a qué valor te aproximas. Dado que utilizamos precios ofertados, esos valores son precios de salida. Esto quiere decir que es muy posible (en la situación económica actual, casi seguro) que ese no sea el precio de venta final, sino que haya que rebajarlo. ¿Cuánto rebajarlo? Pues también tenemos los tasadores que hacer nuestros cálculos, pero pásate por aquí para empezar a entender que no es tan fácil.
  
• Este es mi método. No es obligatorio para nadie y seguro que muchos tasadores no lo utilizan. Ni yo lo hago siempre. Sólo cuando algún valor me cuesta fijarlo más de la cuenta, así que no esperéis encontrarlo en ningún informe y seguro que hay métodos mejores que utilicen otros técnicos. Vamos, que no me vengáis luego quejándoos
  

Ideas a la ventolera: habitaciones de hotel

Para bien o para mal, gran parte de mi carrera ha estado vinculada de una manera o de otra a la hostelería. Mi proyecto fin de carrera fue un Hotel de Convenciones, he estado involucrado en proyectos con varios restaurantes y actualmente trabajo regularmente para/con profesionales del sector. A mí me parece un mundo muy bonito. Sacrificado pero bonito. Con un montón de cosas curiosas, de esas que te hacen preguntar "cómo harán ésto" cuando vas a un hotel o un restaurante y que cuando te las cuentan te gustaría saber más.

Hablando con un cliente del sector, me dijo algo que me hizo reflexionar bastante. El sostiene que, a grandes rasgos, un director de hotel no es más que un comercial cuyo producto son las habitaciones. A grandes rasgos, no se me enfaden los señores directores de hotel, que sé que hay mucha más labor detrás.

Así pues, cuando hay que vender habitaciones de su hotel, el director baja los precios de las mismas. Si se venden bien, los precios suben. Me sorprendió mucho porque yo tenía la impresión de que eso lo marcaba la cadena del hotel, pero veo que la relación entre ingresos y gastos en un establecimiento se hace más "in situ" que desde las matrices de las empresas hoteleras. Más a modo franquicia que otra cosa.

De todas maneras, me vais a permitir que barra para casa. La cuestión es que si hay que fijar un precio, supongo yo que el director de hotel tendrá que saber si se ha pasado al subir o al bajar el precio de su producto. Si se ha pasado al subir es fácil, porque no venderá o los clientes no repetirán. Si lo hizo al bajar es más difícil de saber por que si las ponen muy bajas las alquilarán, pero no sabrán si están perdiendo cierto margen.

También se me ocurre que las habitaciones tienen metros cuadrados. Y dado que tienen un precio, también tienen una relación entre euros y metros cuadrados. No sé bien si me vais entendiendo... No hay un campo ahí en el que podríamos ser útiles? No podríamos asesorar en ese sentido? No es cuestión de decirles a los hoteleros como tienen que hacer su trabajo, pero si que podemos ofrecer un estudio de mercado parecido al que hacemos con los inmuebles, pero especializado en habitaciones de hotel. Para inmuebles tenemos idealista o fotocasa, para habitaciones de hotel se me ocurren unas cuantas webs. El problema es la superficie, pero ahí dejo la idea...

Testigos provenientes de subastas. ¿Buenos o malos?

Al hilo del post anterior sobre los testigos, una vez, un compañero que trabaja en poblaciones cercanas a Barcelona, me consultó si era buena práctica tomar testigos provenientes de subastas emitidas por entidades bancarias. El banco (o la inmobiliaria encargada de comercializar las propiedades del mismo) ofertaba abiertamente (en aquel momento era algo más raro, pero ahora se encuentran ofertas en cualquier portal inmobiliario) pisos a un precio más bajo que el resto del mercado. Según lo veo yo (y enlazo, insisto, con el post anterior donde decíamos que hace falta crítica a la hora de tomar datos), una oferta de subastas puede tomarse cuando se ha convertido en parte significativa del mercado.

Parece de cajón pero no lo es. Caben, a mi modo de ver, dos posibilidades:

1. Que la oferta del inmueble del banco sea un dato irrelevante, aislado, una anécdota que no está influenciando al resto del mercado. En este caso, debemos descartarlo, igual que descartaríamos cualquier otra oferta o demasiado baja o demasiado alta.
   
2. Que exista tal fuerza en la oferta proveniente de subastas y haya tantas ,que influencien el mercado, como en realidad está pasando (de esta forma, los bancos están controlando el mercado según sus intereses).
   

Si el caso es el segundo, yo entiendo que el testigo es válido, siempre y cuando el valor en el que esté en ese momento, cuadre con el de su entorno, según vimos en el post anterior. Que no chirríe.

Portales inmobiliarios. Pros y contras. Análisis dinámico de comparables.

A la hora de buscar testigos, una fuente fundamental de la que obtenerlos son los portales inmobiliarios. Una gran oferta concentrada en un solo lugar es un auténtico lujo para el tasador, que nutre su actividad precisamente de dicho mercado. Dependiendo del portal, podemos acceder a determinados datos que para nosotros son de mucha utilidad. Muchos de ellos nos dejan clasificar las búsquedas y podemos acotar por barrios o zonas, otros por tipología, o por otras características. Puedo asegurar que para alguien como nosotros, que necesita acceder a la mayor cantidad de datos para conseguir un muestreo lo más exacto posible, esta herramienta de trabajo se ha convertido en imprescindible. Y creo que no me equivoco. Si bien es cierto que el trabajo de campo es insustituible para poder valorar inmuebles, ya no puede igualar la cantidad de datos a la que tenemos acceso a través de Internet.

Para muestra un botón: la inmensa mayoría de reclamaciones por disconformidad con el valor tasado vienen acompañadas de datos obtenidos de la red.

Dicho esto, también hay que saber interpretar lo que se lee. No es buena práctica limitarse a trasladar valores desde uno de estos portales a nuestra base de datos sin más, sin capacidad crítica. Porque este es precisamente el principal error en la valoración por comparación. Voy a intentar explicarme: si se buscan muestras (o testigos, como los llamaba la normativa, o comparables, como los llama ahora) de un determinado inmueble (piso de 100m2, v.g.) en una determinada zona y todas rondan en torno a los 250.000€ ,por ejemplo, eso no quiere decir exactamente que ese sea el valor de esos inmuebles. Os recomiendo que leáis este artículo de César Villasante del Blog inmobiliario, donde dan un dato muy relevante: en el área Cantábrica, al norte de España, las inmobiliarias tardan una media de seis meses en vender, y el precio final de venta está en torno al 14% por debajo del valor ofertado en un principio. Además hay una premisa que me parece clave para entender lo que se ve: si un inmueble está anunciado, es que sigue en venta. No se vende. Por lo que puede que el valor ofertado no sea el que debemos considerar. En definitiva: hay que saber analizar la información.

Hay portales (idealista.com por ejemplo) que nos dan avisos cuando se modifican los inmuebles que le digamos. Quizá sea buena práctica marcar algunos de ellos, que consideremos significativos, para seguirlos en su evolución. No es un método preciso pero puede ayudar a comprender cuál es el estado del mercado inmobiliario en la zona en las que trabajamos.

En cualquier caso, hay que considerar estas cosas (tiempo de venta, variación de precios, etc.) para entender bien el estudio de mercado que debemos hacer en cada informe. Yo creo que la toma de datos exige un proceso dinámico en vez de uno estático. No nos vale la "fotografía" de la escena para valorar. Necesitamos la "motion picture", o no entenderemos bien lo que estamos viendo.

Micropost: Análisis de portales inmobiliarios

Sin duda, Internet se ha convertido en la principal fuente de testigos / comparables que empleamos los tasadores en nuestra búsqueda del valor de tasación más adecuado. Si bien seguimos tomando nota de anuncios puestos en ventanas y portales, la comodidad de disponer de una base de datos tan grande de forma inmediata es una gran ventaja que ayuda a dar un valor correcto. Otra cosa es que acertemos a elegir correctamente los testigos, como ya hablamos hace tiempo en este blog.

Pero no sólo basta elegir bien los testigos. Ante la inmensa y cada vez mayor oferta de Internet, también es necesario elegir bien la fuente. Por ello recomiendo el análisis de portales inmobiliarios que hace César Villasante en el Blog Inmobiliario en estos dos posts:

http://www.inmoblog.com/portales-inmobiliarios/factores-para-elegir-un-portal-inmobiliario/

http://www.inmoblog.com/portales-inmobiliarios/a-vueltas-con-el-portal-inmobiliario-lider/

De esta forma, la próxima vez que acudamos a internet para buscar testigos, tendremos una base más sólida para ello y nuestro informe tendrá mayor calidad.

Sobre APIs y valores

Me gustaría hacer una reflexión sobre el papel de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs) en el proceso de la valoración de propiedades. He venido observando una tendencia a raíz de la crisis que me gustaría comentar en este blog, por si podéis ayudarme a entenderlo mejor.

Los APIs, como sabréis, han sido un agente clave en el desarrollo inmobiliario de nuestro país, para bien o para mal. Mucha gente les culpa de haber aumentado los precios, y no les falta razón, pero hay que reconocer que lograban deinamizar el mercado de una forma que nadie más podía hacerlo. Eran capaces de vender hasta los inmuebles menos vendibles y eso hay que reconocerlo.

El problema y lo que ha generado un recelo en los consumidores, desde mi punto de vista, era que sumaban su comisión al valor total del piso, haciendo cargar al comprador con ambos cobros. Para captar clientes, le prometían al dueño del piso que al final del proceso, tendría los 180.000€ o lo que fuese, en los que había puesto en venta el inmueble. Su comisión vendría de mano del comprador, que al final tendría que pagar esos 180.000€ y una comisión (5 o 3%?). Y luego entrábamos nosotros a tasar y le decíamos al banco que esa casa valía solo 180.000 y no 189.000€. Y venían las quejas y las protestas. Gajes del oficio.

Recuerdo en una ponencia sobre intermediación en el Colegio de Arquitectos de Madrid que la jefa de los APIs de una compañía (francamente, no recuerdo cual), nos intentó convencer de que el servicio del Agente lo pagaban las personas que recurran a él, es decir, comprador y vendedor a partes iguales. Pero tras un rato de debate, su firme posición inicial acabó viniéndose abajo y nos tuvo que reconocer que la práctica habitual era la expuesta anteriormente.

Así pues, cuando nosotros realizábamos un estudio de mercado, al encontrar una oferta de compra-venta de un inmueble gestionado por un API, sabíamos que había que reducirle un 5 o un 3% aproximadamente para no pasarnos en valor.

Sin embargo, desde hace unos meses, en la oficina nos hemos encontrado con varios (bastantes) estudios de mercado en los que se incluían dos pisos distintos de una misma promoción, en apariencia idénticos (misma superficie, dormitorios, por supuesto calidades constructivas, etc.) con diferencias de valor de hasta un 20%!! Y resulta que uno de ellos lo vende un API, pero, oh sorpresa, Nos encontramos con que es el de la oferta más barata.

Os aseguro que es una tendencia muy generalizada y que no son casos aislados y es realmente llamativo.

A mi entender, los APIs han entendido mejor la situación actual que los vendedores particulares, a los que les mueven factores como el valor sentimental o el recuerdo de la reticencia a la baja que tenía el mercado en los tiempos de bonanza. Los APIs tienen un producto al que no dan salida y están intentando minimizar en lo posible el impacto de la crisis. No digo que sea una tendencia generalizada, seguro que también hay agentes que se niegan a aceptar el hecho de que los pisos han perdido valor, pero por lo general, estas empresas manejan datos fiables y saben a cuánto van a poder vender sus productos. Hablando con uno de ellos me decía que sabían perfectamente que, en el edificio donde ellos tenían una oferta, había otra un 10% por encima, pero que estaban convencidos de que el particular no vendería. Ellos ya tenían problemas para hacer que los potenciales compradores, si quiera se interesaran por ese piso al precio del API...

En resumen, igual hay que irse planteando que, al hacer estudios de mercado, hay que tomar testigos de APIs sin reducción por negociación, como hacíamos antes. O estoy equivocado y esto no es más que un cúmulo de coincidencias? No sé, no sé...