Ya no es ningún secreto que las mayores inmobiliarias de este país son los bancos y las cajas de ahorro. Además juegan con ventaja, porque ofrecen los precios más baratos que los del mercado libre, ya que para ellos, este parque inmobiliario que han heredado no es más que una carga (no es su negocio) y quieren "ventilarlo" lo antes posible, por lo que además, ofrecen condiciones ventajosas en las hipotecas y condiciones de pago, que no ofrecen cuando se trata de otros inmuebles. A mi modo de ver, habremos dado un gran paso hacia el final de la crisis inmobiliaria cuando las entidades financieras se quiten de encima gran parte de este stock inmobiliario.
Los bancos generan ese stock de inmue
bles a través de varias fuentes, siendo la "Dación en pago" una de ellas. Se trata de una manera de condonar deuda el hipotecado. Es un acuerdo entre ambas partes. Me explico: un propietario se levanta un buen día y se da cuenta de que no puede pagar la letra del banco, por lo que decide acudir a la sucursal y poner las llaves de la casa encima de la mesa: "te dejo la casa como pago de la hipoteca". La casa se valora y pasa a ser propiedad de la entidad, que prefiere quedarse con el inmueble a aumentar su lista de morosidad. La diferencia entre el importe original de la hipoteca y la valoración actual de la vivienda sigue siendo deuda, pero más asequible. Todos ganan.
Ojo, esta operación no es un embargo, donde no hay acuerdo entre partes. En el embargo el hipotecado ha dejado de pagar la cuota y el banco ejecuta la garantía de la hipoteca, echando al hipotecado del inmueble. Esto conlleva un proceso judicial y tengo entendido que el bien debe ser contabilizado como pérdida en el balance del banco. En cambio, en la dación se puede computar como un bien más, patrimonio de la entidad (lo siento, no soy experto en esto, no me pidáis más).
Es en esas valoraciones donde los tasadores entramos en el juego. Para nosotros, un informe para dación en pago no es si no la valoración de un inmueble para una entidad bancaria, cuya finalidad es el asesoramiento sobre el valor actual del inmueble. Esto es importante, porque al ser un asesoramiento, la tasación no tiene por qué estar sometida a normativa. La entidad bancaria acude a la tasación para saber en cuánto podrá liquidar este activo. Esta finalidad no está recogida en la orden ECO, por lo que no es necesario ajustarse a ella. No obstante, la estructura del informe, salvo casos muy excepcionales, seguirá el establecido en dicha normativa, dado que es el método más fiable.
Si, además, la entidad tiene por costumbre trabajar de forma habitual con la sociedad de tasación en cuestión, es posible (y bastante probable) que la tasación que se realizó cuando se formalizó la hipoteca la haya realizado la misma sociedad. Disponer de este antecedente es un punto importante de partida y las sociedades de tasación deberían cotejar los datos de ambos informes, ya que no debería haber discrepancias importantes en cuanto a las características del inmueble y, aunque pueda haber discrepancias de valor, éstas no deberían ser demasiado escandalosas.
Sé por experiencia que no todas las sociedades de tasación llevan un control tan estricto de los informes que realizan y muchas veces no pueden identificar estos informes, aportando el antecedente, lo que da lugar a diferencias entre ambos que son inexplicables cuando se detectan, porque acaban detectándose, y dejan en entre dicho la seriedad de dichas empresas. Analizando tasaciones para nuestros clientes, en la oficina nos hemos encontrado con pisos que han menguado o crecido, o han escalado del sexto piso al octavo, o han dejado de tener terrazas... Estas cosas no dan ninguna fiabilidad y siembran las dudas no sobre la credibilidad de ese informe en concreto, sino sobre cualquier otro que pueda venir avalado por dicha sociedad o dicho técnico. Algún día hablaremos de la calidad de los procesos de las sociedades de tasación, ya veréis qué sorpresas...
Me gustaría concluir este post diciendo que este "producto" (para las sociedades de tasación no es si no un producto más), ha pasado de ser algo completamente marginal a suponer un importantísimo porcentaje de sus maltrechos ingresos. Las entidades bancarias también están reorganizando sus estructuras departamentales para dar salida a esta situación. Disminuyen drásticamente sus despartamentos de promotores (que antaño se encargaban de dar servicio financiero a las empresas promotoras principalmente) y aumentan los de recuperaciones (de inmuebles) en los que se encuadran estos productos. Las tasadoras también han tenido que diseñar nuevos circuitos para comercializar estos productos, que como he dicho antes, eran marginales en tiempos de bonanza. En realidad, yo creo que esto ha pillado por sorpresa al sector y muchas de las tasadoras (por lo que nos cuentan) van apagando incendios según los van encontrando, pero al fin y al cabo, son empresas españolas y los españoles hemos trabajado así desde... ¿siempre?
P.D.: muchas veces no es agradable realizar estas tasaciones, porque a la hora de la visita, te enfrentas al drama humano que supone ver una familia que se va a quedar sin casa, y eso como mal menor. Es duro ponerse el "traje sicológico" del profesional y abstraerte de lo que estás viendo. Siempre he dicho que es muy desagradable que las penas de unos, sean nuestras alegrías, porque es una parte de nuestro trabajo que se ha vuelto muy importante, y muchos tasadores subsisten gracias a estos encargos. Creedme, en la oficina hemos visto cosas como para echarnos a llorar...
Los bancos generan ese stock de inmue
bles a través de varias fuentes, siendo la "Dación en pago" una de ellas. Se trata de una manera de condonar deuda el hipotecado. Es un acuerdo entre ambas partes. Me explico: un propietario se levanta un buen día y se da cuenta de que no puede pagar la letra del banco, por lo que decide acudir a la sucursal y poner las llaves de la casa encima de la mesa: "te dejo la casa como pago de la hipoteca". La casa se valora y pasa a ser propiedad de la entidad, que prefiere quedarse con el inmueble a aumentar su lista de morosidad. La diferencia entre el importe original de la hipoteca y la valoración actual de la vivienda sigue siendo deuda, pero más asequible. Todos ganan.Ojo, esta operación no es un embargo, donde no hay acuerdo entre partes. En el embargo el hipotecado ha dejado de pagar la cuota y el banco ejecuta la garantía de la hipoteca, echando al hipotecado del inmueble. Esto conlleva un proceso judicial y tengo entendido que el bien debe ser contabilizado como pérdida en el balance del banco. En cambio, en la dación se puede computar como un bien más, patrimonio de la entidad (lo siento, no soy experto en esto, no me pidáis más).
Es en esas valoraciones donde los tasadores entramos en el juego. Para nosotros, un informe para dación en pago no es si no la valoración de un inmueble para una entidad bancaria, cuya finalidad es el asesoramiento sobre el valor actual del inmueble. Esto es importante, porque al ser un asesoramiento, la tasación no tiene por qué estar sometida a normativa. La entidad bancaria acude a la tasación para saber en cuánto podrá liquidar este activo. Esta finalidad no está recogida en la orden ECO, por lo que no es necesario ajustarse a ella. No obstante, la estructura del informe, salvo casos muy excepcionales, seguirá el establecido en dicha normativa, dado que es el método más fiable.
Si, además, la entidad tiene por costumbre trabajar de forma habitual con la sociedad de tasación en cuestión, es posible (y bastante probable) que la tasación que se realizó cuando se formalizó la hipoteca la haya realizado la misma sociedad. Disponer de este antecedente es un punto importante de partida y las sociedades de tasación deberían cotejar los datos de ambos informes, ya que no debería haber discrepancias importantes en cuanto a las características del inmueble y, aunque pueda haber discrepancias de valor, éstas no deberían ser demasiado escandalosas.
Sé por experiencia que no todas las sociedades de tasación llevan un control tan estricto de los informes que realizan y muchas veces no pueden identificar estos informes, aportando el antecedente, lo que da lugar a diferencias entre ambos que son inexplicables cuando se detectan, porque acaban detectándose, y dejan en entre dicho la seriedad de dichas empresas. Analizando tasaciones para nuestros clientes, en la oficina nos hemos encontrado con pisos que han menguado o crecido, o han escalado del sexto piso al octavo, o han dejado de tener terrazas... Estas cosas no dan ninguna fiabilidad y siembran las dudas no sobre la credibilidad de ese informe en concreto, sino sobre cualquier otro que pueda venir avalado por dicha sociedad o dicho técnico. Algún día hablaremos de la calidad de los procesos de las sociedades de tasación, ya veréis qué sorpresas...
Me gustaría concluir este post diciendo que este "producto" (para las sociedades de tasación no es si no un producto más), ha pasado de ser algo completamente marginal a suponer un importantísimo porcentaje de sus maltrechos ingresos. Las entidades bancarias también están reorganizando sus estructuras departamentales para dar salida a esta situación. Disminuyen drásticamente sus despartamentos de promotores (que antaño se encargaban de dar servicio financiero a las empresas promotoras principalmente) y aumentan los de recuperaciones (de inmuebles) en los que se encuadran estos productos. Las tasadoras también han tenido que diseñar nuevos circuitos para comercializar estos productos, que como he dicho antes, eran marginales en tiempos de bonanza. En realidad, yo creo que esto ha pillado por sorpresa al sector y muchas de las tasadoras (por lo que nos cuentan) van apagando incendios según los van encontrando, pero al fin y al cabo, son empresas españolas y los españoles hemos trabajado así desde... ¿siempre?
P.D.: muchas veces no es agradable realizar estas tasaciones, porque a la hora de la visita, te enfrentas al drama humano que supone ver una familia que se va a quedar sin casa, y eso como mal menor. Es duro ponerse el "traje sicológico" del profesional y abstraerte de lo que estás viendo. Siempre he dicho que es muy desagradable que las penas de unos, sean nuestras alegrías, porque es una parte de nuestro trabajo que se ha vuelto muy importante, y muchos tasadores subsisten gracias a estos encargos. Creedme, en la oficina hemos visto cosas como para echarnos a llorar...
