Industrialización, prefabricados y soluciones

Ningún crítico es más capaz que yo de percibir claramente la desproporción que existe entre los problemas y la solución que les aporto.

Sigmund Freud(1856-1939) Médico austriaco.

Tras haber asistido a una muy interesante conferencia sobre el mercado inmobiliario, la crisis y sus posibles soluciones, organizada por el ThinkTank64, y en la que participaron Carlos Álvarez Caro y José Luis Bartolomé (altamente recomendable el blog de este último titulado Adiós, ladrillo, adiós) y se dijeron muchas cosas interesantes que iremos sacando poco a poco en el blog, se hizo hincapié en un punto muy interesante a mi modo de ver: las entidades financieras tienen un serio problema con el suelo que han adquirido vía impagos, dado que estos son inmensamente más dificiles de colocar que las viviendas (entre otras cosas porque al posible (aunque poco probable) comprador le gustaría promover, para lo que necesitaría financiación de un banco que no va a obtener).

Pues leyendo en la revista Metros2 una entrevista al "ultra-mediático hasta la saciedad" arquitecto Joaquín Torres, me encuentro conque éste ya tiene una solución para estos suelos, que ciertamente parece muy acertada: la industrialización de la arquitectura. Esto, dicho por un arquitecto y escrito por otro, puede parecer una especie de agresión al espíritu de la arquitectura y el arte, pero lo cierto es que nada más lejos, ya que Torres ha sabido demostrar que el diseño y el sentido común no tienen por qué estar peleados.

Torres porpone un sistema de prefabricación para dar vía a esa industrialización, y de paso, salida a la cartera de suelos de los bancos, dado que asegura que los costes pueden bajar hasta un 10-12% para el promotor sólo en gastos financieros, dado el escaso apalancamiento al que se someterá éste. Lo cierto es que los gastos de viviendas modulares son más reducidos y el tiempo de ejecución se puede reducir hasta los dos meses (lo que supone reducir aún más gastos).

Torres asegura que sus viviendas modulares van desde los 79.000€ más IVA (70m2, 2 dormitorios) hasta los 125.000 más IVA (112m2 y 4 dormitorios).

La solución, a priori, no parece mala. Económicamente sale. Ya vimos en un post anterior que las casas prefabricadas si pueden ser hipotecadas, y dado el coste más reducido, la financiación sería más accesible. Yo creo que el problema es la mentalidad instaurada en España acerca de la vivienda en propiedad. Una vivienda suele ser considerada una inversión y meter tu dinero (aunque sea menos) en algo "prefabricado" no suena bien.

Esa es la mentalidad existente. Aunque esté basada en lo que considero un error. Y es que la vivienda difícilmente es una inversión porque difícilmente va a hacer aumentar nuestro patrimonio ("estos del blog de tasadores se han vuelto locos" estaréis pensando) lo que me gustaría explicaros en otro post. Aunque financieramente esto es así (no siempre, pero sí la inmensa mayoría de las veces), Carlos Álvarez Caro se apresuró a recordarme que en España se compra vivienda por necesidad, por instinto de protección bajo un techo, más que por cultura financiera, como puede hacerse en otros países europeos, por lo que la solución de Torres va a tener esta dificultad añadida.

Testigos provenientes de subastas. ¿Buenos o malos?

Al hilo del post anterior sobre los testigos, una vez, un compañero que trabaja en poblaciones cercanas a Barcelona, me consultó si era buena práctica tomar testigos provenientes de subastas emitidas por entidades bancarias. El banco (o la inmobiliaria encargada de comercializar las propiedades del mismo) ofertaba abiertamente (en aquel momento era algo más raro, pero ahora se encuentran ofertas en cualquier portal inmobiliario) pisos a un precio más bajo que el resto del mercado. Según lo veo yo (y enlazo, insisto, con el post anterior donde decíamos que hace falta crítica a la hora de tomar datos), una oferta de subastas puede tomarse cuando se ha convertido en parte significativa del mercado.

Parece de cajón pero no lo es. Caben, a mi modo de ver, dos posibilidades:

1. Que la oferta del inmueble del banco sea un dato irrelevante, aislado, una anécdota que no está influenciando al resto del mercado. En este caso, debemos descartarlo, igual que descartaríamos cualquier otra oferta o demasiado baja o demasiado alta.
   
2. Que exista tal fuerza en la oferta proveniente de subastas y haya tantas ,que influencien el mercado, como en realidad está pasando (de esta forma, los bancos están controlando el mercado según sus intereses).
   

Si el caso es el segundo, yo entiendo que el testigo es válido, siempre y cuando el valor en el que esté en ese momento, cuadre con el de su entorno, según vimos en el post anterior. Que no chirríe.

Venta de inmuebles. El ingenio se agudiza.

Alguna vez hemos hablado en el blog sobre propietarios que, para vender sus bienes, proceden a una especie de rifa o letería en la que venden un millón de boletos por un euro (por ejemplo) y al que le toque, se queda la casa. También hemos hablado de lo poco que le gusta al gobierno este método y de cómo lo ha intentado prohibir.

Ahora llega una nueva variedad: la subasta tipo lonja. Según leemos en este artículo de idealista.com, un propietario sevillano va a ir reduciendo el valor de su inmueble 5.000€ cada semana hasta final de año. El que antes puje, se lleva la casa. Es el mismo método que se utiliza en las lonjas de pescado de los puertos cuando los pescadores venden su género, solo que allí el proceso es mucho más rápido. El intermediarioo comienza en un precio y va "cantando" las consecutivas bajadas a mil por hora. El comprador que antes lo pare, se lleva el pescado a ese precio.

Ahora importan el método al mercado inmobilirio. A ver qué dice el gobierno esta vez.

Sorteos de Navidad

Ahora que estamos a punto de llevarnos el chasco anual cuando veamos que no nos toca la lotería de Navidad una vez más, me llega esta noticia sobre una familia que sortea su casa a través de participaciones de 50€. En plan adolescentes financiando su viaje de fin de curso, vamos.

No es la primera vez que veo una cosa así. El pasado mes de marzo, un matrimonio de Bahía de Palma hizo lo propio con su chalet de 300 m2 por papeletas de 99€, para un total de 15.999 papeletas. Es decir, recaudaron 1.583.901€, cuando a ellos (dicen) que les costó 800.000€ con una reforma de 200.000€ (y dicen que se lo tasaban en 1.200.000€) y lo mejor es que lo hicieron en un tiempo record: en menos de un mes habían vendido todas las papeletas (no he podido confirmar ese plazo, pero aunque sea el triple o el cuatriple, el tiempo medio de venta de pisos se ha disparado hasta el año, aproximadamente, y en un producto como el de este chalet, es posible que dicho plazo aumente).

Otra pareja está haciendo exactamente lo mismo con su casa de Terrassa, Barcelona. Un dúplex de 110 m2 de 6 años de antiguedad, que te puede tocar si tu papeleta de 10€ es elegida entre las 65.000 que pretenden vender a través de la web http://www.teregalomipiso.com/. Ya han vendido más de 600 números.

Creo que con ésta fórmula todos ganan, menos los bancos. Como ya no se financia la compra de inmuebles, la gente se está buscando maneras alternativas de sacar adelante sus ventas. Y ésta me parece bastante buena, aunque no tengo ni idea de qué clase de impuestos o gastos hay que considerar en estas operaciones, lo que habría que tener bien definido para estudiar si hay negocio. Pero todo parece indicar que la fórmula beneficia a todo el mundo. El vendedor puede sacar más dinero en menos tiempo, el comprador puede acceder por un precio de risa a una buena vivienda, y si no toca, pues son 50-100€ sólo lo que se pierde (fijáos en las cantidades de dinero que se han perdido, por ejemplo, en arras no cumplidas). Estoy convencido de que en breve, las agencias inmobiliarias van a intentar explotar esta forma de negocio. Ellos tienen una buena cartera de inmuebles y compradores con ganas de comprar. Las posibilidades de que te toque el piso son muchísimo mayores de que te toque la lotería o la bonoloto y seguro que la gente iría a las agencias a comprar su boleto.

Sólo hay que definir bien las condiciones para que el negocio no explote en la cara. Definir un plazo para sortear el inmueble, el número de papeletas, el notario, la comisión del API, qué pasa si no se llega a realizar el sorteo (devolver el dinero íntegro sería lo más adecuado) y todas esas cosas, pero nada que un buen abogado no pueda solucionar. Si el comprador de papeletas ve que está todo claro, sin letras peqeñas y todo garantizado por notario, yo creo que la cosa funcionaría.

Sólo me resta pensar en qué situación nos dejaría a los tasadores esta nueva forma de "venta de pisos". Si el banco no aparece en la fórmula, la garantía hipotecaria no es necesaria, pero por otra parte, para un correcto sorteo y valoración del inmueble, y enlazando con lo que decía antes de la claridad en el proceso, podemos dar una garantía que de otra forma no se podría dar. Y como siempre existe la picaresca, seguro que el BdE acabaría metiendo baza para regular e impedir abusos. Pero si la cosa se hace con seriedad, y en el mundo inmobiliario también hay mucha gente seria, el tema podría funcionar.

Las cartas están sobre la mesa, o mejor, los números están en el bombo. Hagan juego...