jueves, 7 de julio de 2016

Valoración de oficinas. Rehabilitación. Qué cuenta y qué no.

A la hora de valorar oficinas, uno se va a encontrar con un tremendo problema que suele llevar a un embrollo terrible cuando es completamente inecesario y que se debe saber manejar para llegar a un valor correcto. Es el problema de la rehabilitación y sus costos asociados. La pregunta es si se deben considerar en la valoración y cómo pueden llegar a afectar a mi modelo de cálculo.

Una oficina normalemnte se entrega habilitada, es decir, con suelo, techo e instalaciones mínimas. La rehabilitación (las divisiones verticales, las terminaciones, la calidad de la pintura, el tipo de suelo, vinilos y demás) es cosa de cada inquilino, ya que cada uno va a adaptar el espacio a sus necesidades. Una consultora puede trabajar perfectamente en "open space", sin muros ni tabiques, pero un despacho de abogados necesita espacios compartimentados para salvaguardar la privacidad de los clientes. Es decir, que por muy bonita que dejes tú la oficina, lo más seguro es que el siguiente que venga, lo tire todo abajo para construir su propio espacio de trabajo.

Primero: ten claro lo que estás valorando. Objeto de valoración.

Como tasador, tú valoras el activo inmueble. La propiedad. El "real estate". Nada más. Te lo pongo fácil: la valoración de oficinas se hace considerando su estado "en bruto". Si tu valoración va a seguir la normativa RICS, debes definir el "Objeto de valoración", es decir, qué estás tasando. Hacer una descripción lo más detallada posible de ese objeto de valoración ayuda mucho.

Segundo: ten claro para qué valoras. Finalidad de Valoración.

Tener claro el punto de vista desde el que uno tasa es fundamental y ya hemos hablado de ello en el blog. Como tasadores, debemos situarnos en una posición objetiva, de mercado, como si fuésemos cualquiera menos el comprador o el vendedor y a partir de ahí, asignar costes y valores a unos y otros.

El tasador (o el valorador) debe tener siempre un esquema mental en el que se posicione su trabajo y según el cual se van a considerar las variables del problema de una forma o de otra. ¿Cuál es tu escenario? ¿Tienes que hacer una Valoración concreta y específica que responde a unas necesidades particulares de tu cliente (y que conllevan un montón de condicionantes, supuestos y disclaimers) o es valoración a mercado (hablamos de la diferencia en el ultimo post (http://blogdetasadores.blogspot.cl/2016/06/valoracion-vs-tasacion.html)? ¿Analizas una inversión concreta, de un inversor concreto, o tasas a mercado, para un tercero cualquiera? El tasador debe saber responder claramente a esta cuestión y comprender las consecuencias que su respuesta implica. No es algo trivial. RICS (de nuevo) obliga a establecer en cada informe lo que denomina "Base de Valor" en la que se debe esclarecer este supuesto, así como a definir para quién es el informe y cuál es la finalidad concreta del mismo, de forma que el mismo informe puede no valer para dos personas diferentes o dos usos distintos.

Debes distinguir claramente qué papel asume el propietario del inmueble y qué papel asume el arrendatario. Quién paga cada cosa.

Ten claro cuál es la práctica habitual de mercado

Las valoraciones de oficinas suelen hacerse (entre otros métodos) mediante la Aproximación al valor por Ingresos generados. Cuando se alquila un espacio de oficinas, existen tres casos que se dan en el mercado que debemos entender, diferenciar y tratar debidamente en nuestros cálculos:

Habilitación

Cuando la propiedad está en bruto (obra gruesa, core and shell, o como quieras llamarlo) el inquilino debe habilitarla, es decir, dotarla de las mínimas utilidades para su correcto funcionamiento (instalación eléctrica, acondicionamiento, etc.). Pero que quede claro: es un costo del arrendatario, no del arrendador. Lo que sí es cierto es que, como se trata de inversiones importantes de dinero (cuesta mucho más montar un aire acondicionado que pintar un pladir), los dueños de los inmuebles (los arrendadores, normalmente nuestros clientes) financian una cantidad a un interés determinado, generalmente a mercado y la cuota se agrega a la renta base.

Se agrega, pero no es la renta base.

Si te dicen que un arrendador está pagando 30 €/m² por su oficina, pero incluye financiación por habilitación, entonces es probable que esté pagando 25 €/m² por la oficina y 5 €/m² por la financiación de esa habilitación. Pero la oficina se valora en 25 €/m².

Traducción: por un lado está el valor del activo y por otro la cuota del préstamo. Son cosas distintas. Si consideras esa financiación, estás sobrevalorando el activo.

O dicho de otra forma: si la oficina la ocupara un inquilino que puediera pagarse su propia habilitación, ¿la oficina valdría menos? ¿Verdad que no?

Rehabilitación

Es el caso de las oficinas de "segunda mano". A una oficina usada llega un nuevo inquilino que requiere un nuevo "layout" (distribución -perdóneme el Académico-). Por lo general, en este caso el dueño no financia ni paga nada. Pero lo que sí se hace, es otorgar varios meses de "free rent", es decir, dejas que el inquilino realice sus obras sin cargarle ningún canon durante esos meses. Esto si es una práctica muy habitual de mercado y debe considerarse. Si consideras que tu inquilino genera rentas desde el primer día, estás sobrevalorando el inmueble.

Traducción: hay meses sin ingresos.

Allowances

Los "Allowances" son regalos. Incentivos para captar inquilinos. El dueño da una cantidad de dinero al inquilino para que compre muebles o cambie puertas o lo que quiera. No son casos generales, sino que particularmente se hace con clientes especiales (casos concretos, empresas internacionales de gran prestigio). Suele darse cuando el dueño quiere llenar su propiedad rápidamente (por ejemplo, en el caso de un edificio vacío, se incentiva la ocupación por parte de una empresa de prestigio que sirva para atraer a otros inquilinos, que por supuesto, no tendrán esos "Allowances").

Traducción: o lo consideras si tienes la certeza de que va a ocurrir (valoración concreta) o lo ignoras porque en mercado no es práctica habitual. En cualquier caso, si no lo vas a considerar (lo normal), deberías cubrirte con un "Credit Loss", ya que en sí, un "Allowance" es un flujo negativo para el dueño (un "Credit Loss" es un porcentaje de renta considerado "no recuperable", es decir, un impago hipotético (es una medida conservadora) (suele ser un 1%, depende del mercado, del inmueble y de las condiciones crediticias de los inquilinos))

Resumen

Las ofcicinas las vas a valorar, segurmaente, por flujo y éste debe considerar las condiciones de mercado antes descritas. No te dejes equivocar por cuotas que incluyen una financiación escondida. La financiación no es parte del inmueble. Es otra cosa. Y no te olvides de considerar meses de "free rent", porque es algo que es habitual en el mercado y sí debe considerarse. Recuerda que el resultado de un flujo depende de la distrubución de gastos e ingresos en el tiempo y debes hacerlo correctamente.

Disclaimer

Me doy cuenta ahora que este blog es mundialmente conocido... La fama es así. Me gustaría matizar que lo arriba expuesto puede cambiar dependiendo del mercado en el que se esté trabajando. A lo mejor, en Argentina o Rusia los Allowances son práctica común de mercado y si deberían ser considerados, o puede que en México no haya renta libre (lo dudo, pero puede ser). Conocer el mercado en el que se opera es fundamental para tasar correctamente.