Respuesta: el proyecto no construido. La importancia del contexto

Vamos con la respuesta a la práctica que poníamos el otro día, sobre cómo tasar un suelo recuperado en el que finalmente no se construyó proyecto alguno. Perdonad el retraso, pero no he conseguido obtener los resultados de la encuesta. En vez de darme los resultados, no paro de obtener una información codificada, así que sintiéndolo mucho, he pagado la novatada (era mi primera encuesta) y elegí mal el servicio. En la próxima tendré más cuidado.

Y vamos con la solución. Debemos entender que esta situación (quedarse un inmueble por impagos) es un problema de primer orden para el banco y creo que ilustra bien el por qué las entidades financieras no quieren ni pueden quedarse con bienes inmuebles. Veréis: para el banco, el suelo es una carga que pesa enormemente en sus libros contables. Necesita deshacerse de él lo antes posible, especialmente cuando el Banco de España le está exigiendo "cash" en sus cuentas (es lo del core capital mínimo exigido). Pero el problema, es que ya no lo va a poder vender al mismo valor. ¿Por qué? Porque el bloque no se construyó y porque el banco no va a financiar a nadie para promover (necesita el cash, ¿recordáis?) y se lo tendría que vender a alguien que si pudiera promover, pero estos promotores no existen, porque no encontrarán financiación de ningún banco. Es la pescadilla que se muerde la cola.

Ante este panorama, a nosotros no nos queda más que tasarlo en el estado actual, ignorando dicho proyecto, porque no tenemos la seguridad de que se vaya a promover. Recordad: el banco quiere deshacerse del inmueble y necesita saber cuánto le puede sacar en el corto plazo. Esa es la clave. Muchas veces nos piden que les indiquemos un "valor a corto plazo" cuando tasamos por recuperaciones. Pues esto es lo mismo. No quieren promovoer, quieren vender rápidamente, y aún así, van a tardar bastante en venderlo. A no ser que se nos diga lo contrarío, lo ideal sería tasarlo en el estado actual, incluída la casa vieja.

Recordad que el tasador debe aplicar, por normativa, no porque lo digo yo, varios principios (os recomiendo esta lectura al respecto) en su trabajo, y entre ellos destaca el principio de "prudencia valorativa" y que para mí no es más que aplicar el sentido común. Debemos ser conscientes de la realidad, del contexto que envuelve a la tasación, y no considerar ésto es no aplicar ese principio de prudencia. Se le presenta al banco un valor que es el que va a obtener por este inmueble. ¿Y no se le debió presentar antes? Veréis, cuando se nos pide tasar un inmueble debemos dar su valor en el determinado contexto (no solo eso, sino que además se nos pide que ponderemos ese contexto en el futuro, que garanticemos el valor de la tasación en un determinado tiempo). Es el banco el que debe medir los riesgos, no nosotros. El banco debió considerar que la inversión podría no salir (y supongo que lo hizo). El hecho, se mire por donde se mire, es que ese suelo ahora vale lo que hay tal cual, y mientras no venga un promotor con dinero, capaz de demoler y construir, además de tener garantizadas las ventas, no vale más.

Y perdonad de nuevo el fallo de la encuesta. Esto me pasa por no valorar correctamente servicios en internet. De todo se aprende.

Práctica: el proyecto no construido

Este es un ejemplo de caso real que nos hemos encontrado ya unas cuantas veces. Resulta que las entidades bancarias se están encontrando con un problema, que quizá sea el menor de los que tienen ahora, pero a mí me resulta muy interesante por cómo está relacionado con la valoración. Necesito que me deis vuestra opinión sobre cómo debemos proceder los técnicos ante casos semejantes. Luego os diré lo que finalmente se hizo en otro post.

El caso es el siguiente: en el momento de mayor apogeo del boom, durante esos tiempos que ya no creemos que volverán, una promotora presenta un proyecto a la entidad bancaria de turno para comprar un suelo en el que hay construida una casa vieja. El tema es que en ese suelo, tras una revisión de hace un par de años del Plan General de la localidad donde está, se permite más edificabilidad de la que hay ahora. Si no se ha construido antes es porque la casa está ocupada, pero la promotora ha llegado a un acuerdo con los inquilinos y desalojan. El proyecto incluye la demolición de la casa vieja y la promoción del típico bloque de viviendas. Se tasa el proyecto y se concede el préstamo, que se irá desembolsando a medida que el proyecto vaya avanzando, pero se adelanta la cantidad necesaria para comprar el terreno. Hasta aquí todo normal (normal para la práctica que se daba entonces).

Justo entonces estalla la crisis y la obra no empieza. La promotora es incapaz de construir y la casa vieja queda sin derribarse. La promotora suspende pagos y el banco "recupera" el suelo con casa al ejecutar la hipoteca. Y toca volverlo a tasar, porque el banco no quiere el suelo ni en pintura y necesita deshacerse de él, venderlo a alguien (?) interesado.

Bien, pues aquí entráis vosotros. Os voy a preguntar cómo enfocaríais la nueva valoración del edificio. Os voy a dar varias opciones para que votéis cuál es la que creéis que es la acertada. En un próximo post daré la respuesta y el razonamiento. A vosotros sólo os pido que, anónimamente, os mojéis. No os cuesta nada y no tenéis que dar ninguna explicación. Simplemente votad lo que creéis que es correcto:

¿Cómo crees que debe tasarse de nuevo el suelo?

Igual que la primera vez, con el proyecto con el que se aprobó el préstamo
Se debe tasar la situación actual del inmueble: solar y casa vieja
Ninguna de las anteriores

Suelos y obras (II)

Vimos en la anterior entrada cómo procedía un tasador a la hora de calcular el valor de un suelo y nos quedamos en el punto en el que el promotor ha adquirido ese suelo, pero necesita financiación para acometer la obra. También explicamos por qué el banco no quiere darle al promotor todo el dinero de golpe, sino que lo que hace es ir dando porcentajes en función de cuánto se haya construido. Vamos a ver aquí cómo se procede para realizar la tasación de una obra y dónde residen la mayor parte de las complicaciones.

En primer lugar, hay que indicar que la valoración de una obra no se realiza de una sola vez, si no que dura en el tiempo tanto como la propia obra (para un edificio de viviendas estándar nos podemos ir a un año y medio o dos años). Se realiza periódicamente y dicha periodicidad depende del nivel de efectivo del promotor y del ritmo de las obras, es decir, de la cantidad de dinero que se necesita para construir en cada momento.

Como ya explicamos antes, el tasador ha procedido a la valoración del proyecto visado, en el que hay que determinar el número de unidades a tasar (número de viviendas, locales, garajes, trasteros, etc.) así como el presupuesto de ejecución que acompaña dicho proyecto. Aquí empiezan los problemas para el tasador. Todo el que se ha visto envuelto en una obra alguna vez sabe que este presupuesto que acompaña al proyecto visado no deja de ser meramente orientativo y rara vez se ajusta a lo que acaba siendo la realidad de la obra. Durante la obra hay muchos cambios e imprevistos que no se contemplan al proyectar y no quedan reflejados en los papeles que pasan por el visado. Sin embargo, el tasador no puede hacer otra cosa que ajustarse a lo que se le proporciona y reflejar esos datos en el informe de valoración. No se los puede inventar, pero tampoco puede poner cualquier cosa...

Dicho documento, para el que no lo sepa, no es más que un listado de los capítulos de la obra (albañilería, solados, vidrios, pintura, cimentación, estructura, etc.) con un valor por capítulo y un valor final suma de todos ellos. A partir de ahí, se introducen esos valores en el informe, obteniendo unos porcentajes sobre el valor total, y se estudia cuánto porcentaje de cada capítulo se avanza en cada visita que se realiza a la obra.

La labor del tasador puede resumirse en estos puntos:

1. Por un lado hay que chequear el presupuesto. Es increíble hasta dónde ha llegado la picaresca en este sentido. Mirad: dado que el banco va a ir dando financiación a medida que avanza la obra, y dado que lo primero que se hace en una obra son los movimientos de tierra, cimentación y saneamiento y estructura, es cada vez más común encontrarse presupuestos en los que sólo esos tres capítulos alcanzan hasta el 60% del presupuesto total, de forma que en los primeros meses de la obra, el promotor pueda tener acceso al 60% del dinero del banco. Es una barbaridad y desde luego no se corresponde con la realidad. Una estructura de un edificio de viviendas estándar llega como mucho al 20-25% del total de la obra. Nos hemos llegado a encontrar estructuras al 55-60% y se quedan tan anchos. El tasador debe tener mucho cuidado en este sentido.
2. Visitar las obras cuando se solicite, documentar con fotografías la visita e inspeccionar ocularmente todos los apartados de la obra. Y solicitar una certificación de obra, si es posible, para poder comprobar realmente cuál es el porcentaje ejecutado. Para el que no lo sepa, la certificación de obra es un documento a través del cual la Dirección Facultativa de la obra (aparejador o arquitecto) certifica que se lleva ejecutado un porcentaje de la misma. Si se dispone de certificación, es conveniente que ésta figure en el informe. Y si se va a dar el 100% de la obra terminada, es obligatorio que además, esté visada.
3. Antes de dar la obra por terminada (certificar el 100% de la obra como ejecutada), es muy importante que el tasador haya ido verificando en las visitas previas el número de elementos construidos. No sería la primera ni será la última vez, que se realiza una tasación inicial en la que el proyecto figuran 40 viviendas, por ejemplo, y se construyen sólo 39. Ésto es un gran problema para el banco, dado que ellos financian 40 viviendas y esperan que se les pague el préstamo de las 40, por lo que podrían quedar al descubierto por las viviendas que faltan. Es obligación del tasador verificar que existe todo lo que hay. en el proyecto y por lo que el banco ha financiado. Si no es así, el tasador puede solicitar un proyecto modificado y visado, valorarlo incluyendo un capítulo extra en el presupuesto que indique el valor de lo que ya se ha construido y empezar a dar porcentajes de obra en las sucesivas visitas sobre esta nueva valoración. Si, por el contrario, hay más unidades que las proyectadas, para el banco no hay problema. Quizá el promotor sólo necesitaba financiar parte de su obra.

Finalmente, con el 100% de la obra ejecutada y con el certificado final de obra en el poder del tasador, el banco finaliza la financiación de dicha obra y comienza su comercialización (últimamente algunos bancos están solicitando que incluyamos esta información -nivel de comercialización- en los informes, para que el banco pueda tener un mejor seguimiento de la misma, aunque los promotores son muy reacios a proporcionarla y rara vez aparece en ningún informe). La labor del tasador en la obra, ha concluido.

La presa de Itaipú

Hace poco habréis oído en las noticias que todo Paraguay y la mayoría de Brasil se quedaron sin luz. Estos dos países reciben la inmensa mayoría de su electricidad de la presa de Itaipú (que en guaraní quiere decir algo así como "piedra que suena") y que tiene una historia bastante peculiar y muy interesante.

La presa es un proyecto faraónico que impresiona de verdad. Es la presa más grande del mundo se mire desde el punto de vista que se mire. Mide 7 km de largo, genera más electricidad que cualquier otra del mundo, fueron necesarios 40.000 trabajadores... Monumental. La ciudad de Foz de Iguaçu, que era un pueblecito antes de la obra y sirvió de base logística durante los 7 años que duró la construcción, se convirtió en una ciudad con movimiento económico comparable al de alguna de las capitales de provincia de la zona.

La presa se sitúa en el río Paraná, en la frontera entre Paraguay y Brasil y fué construida por ambos países para solventar la demanda energética creciente de ambos. Fue inaugurada en octubre de 1982. Lo que me interesa es que para generar la cantidad de energía eléctrica de la que hablábamos, hizo falta inundar miles de hectáreas de selva y terrenos destinados a la agricultura, incluidas unas 8.500 viviendas, para poder crear un embalse del que obtener la fuerza necesaria para mover sus inmensa turbinas.

Me interesan esas 8.500 viviendas y cómo se valoraron. Los gobiernos paraguayo y brasileño crearon un equipo cuyo único objetivo fué la valoración de estos bienes inmuebles para poder indemnizar a sus propietarios. El primer paso que dieron fue fotografiar desde aviones todas las propiedades, algo muy parecido a lo que se hace en nuestra valoración catastral. Se empezaron a dar valores de esta forma, pero enseguida se detectaron varios fallos en valores que hacían dudar de todo el método empleado (curioso que para nuestras administraciones el método sirva perfectamente, ¿verdad?). Después de varias discusiones, se decidió enviar fotógrafos a todas las propiedades. Los fotógrafos registraron en sus cámaras cada una de las viviendas, cultivos, muebles, cuadros e incluso personas que había en las casas. Después esa información se clasificó y se valoró de acuerdo a tasas de mercado. Este método pareció funcionar mejor y la mayoría de los propietarios aceptó el valor que se les dió. El resto fué a los tribunales hasta que se acordó un precio, como en cualquier otra expropiación, por lo que yo pudo saber. El proceso duró aproximadamente dos años.

Es muy curioso ese proceso de prueba y error que necesitaron los gobiernos de Paraguay y Brasil porque les llevó a un sistema muy parecido al de la valoración en España. En cálculos posteriores se ha estimado que el sistema de visita por valoración, aunque duró mucho tiempo, ahorró hasta un año extra el proceso de expropiación, lo que hubiera retrasado la inauguración de la presa generando pérdidas enormes en cuanto a ingresos por electricidad. La única diferencia notable es que en España somos arquitectos, aparejadores o ingenieros los que visitamos, lo que creo que aumenta aún más la garantía de valor.

Otro aspecto importante fué el de la valoración mediambiental que se hizo de la zona. Hasta 30.000 animales fueron salvados de la inundación. No sé exactamente cuantas especies vegetales se quedaron bajo el agua de Itaipú. El embalse tardó 14 días en llenarse y ahora tiene una profundidad de 100 metros. Durante esos 14 días, el equipo de ecologistas asignado al proyecto, se dedicaron a ir por barca por el creciente embalse a rescatar a todo tipo de animales que se habían quedado atrapados en árboles, tejados o peñascos. No tengo ni idea de cómo se puede valorar eso.