Suelos y obras (I)

Una parte muy interesante de la valoración inmobiliaria es la que se refiere a suelos y obras en construcción, en parte por lo complejo que puede llegar a ser, debido a la dificultad de los métodos que se ven envueltos en el proceso y a los múltiples intereses que rodean este tipo de operaciones. Vamos a intentar explicar aquí, en breve, de forma clara, como se realiza la valoración de suelos y obras en España, bajo el amparo de la normativa ECO.

Vaya por delante que soy bastante reacio a plantar fórmulas matemáticas en el blog, y no lo voy a hacer aquí tampoco. Mi intención es simplemente explicar el método, no formar expertos. Además seguro que si googleais un poco dais con todas las fórmulas.

Un promotor quiere comprar suelo, construir en él y vender lo construido sacando un margen de beneficio. Hasta ahí todos lo entendemos. En otra ocasión entraremos en detalle en un concepto que hoy vamos a pasar por alto, que es el apalancamiento, o nivel de endeudamiento de este promotor, pero creedme si ahora os digo que al promotor le interesa apalancarse, es decir, endeudarse, o lo que es lo mismo, pedir un préstamo, una hipoteca, al banco. Al banco, que va a ser partícipe en la operación, también le interesa entrar en ella, pero como sabéis, los bancos son reacios a correr riesgos, por lo que deciden no prestar más dinero del que en teoría se va a poder recuperar. Es decir, necesitan medir su inversión, y un primer paso, es saber el valor del terreno.

En realidad, el acuerdo con el promotor consiste en dos partes. Por un lado le prestarán el dinero para hacerse con el suelo. Por otro lado, le prometerán ir dando una determinada cantidad en función de lo que se vaya construyendo. Fijáos en lo que escribimos: "le prometerán", porque de hecho, no se lo prestan, si no que se lo irán prestando a medida que avance la obra.

Para calcular el valor del suelo, el banco mandará a un tasador, que en resumidas cuentas, dará los siguientes pasos:

1. Averiguará lo que se puede construir en dicho solar, si es que se puede construir algo. Para ello necesitará estudiar el Planeamiento Urbanístico que afecta a dicho suelo, hacer consultas en el Ayuntamiento de turno, ver que no haya ninguna afección o cualquier cosa que afecte al suelo (v.g.: una futura expropiación por el paso de una vial), etc.
2. Si existe ya (quizá el promotor haya dado el paso anterior por el tasador -es bastante probable-) el promotor facilitará al tasador un proyecto de lo que se vaya a construir en el terreno, firmado por un técnico competente y visado por el Colegio Profesional de turno (si son casas, por un arquitecto y el Colegio de Arquitectos que toque). Si el tasador dispone de este documento, no necesita hacer los chequeos del paso primero, ya que el visado garantiza el cumplimiento de la normativa urbanística. Además, es bastante probable que también le hagan llegar una licencia de obras (o su tramitación) obtenida con dicho proyecto, lo que supone la aceptación del mismo por parte del Ayuntamiento (aclaración: la comprobación del cumplimiento urbanístico no lo hacen en todos los Colegios Profesionales, según nos indica Paco Málaga. En Madrid es obligatorio, pero aseguráos si lo hacés en otras provincias).
3. El tasador calculará a) cuánto puede costar construir, con los precios de la construcción del momento, lo que se puede construir o lo que nos dice el proyecto visado que se va a construir y luego b) en cuanto se puede vender lo que se va a construir (valor en venta), con precios también actuales (y de momento lo vamos a dejar así).
4. Y por último, se calcula el valor del suelo que no es más que restar al valor en que se vende lo que se puede construir, el coste de construirlo. Lo que queda, el residuo, es el valor del suelo (por eso, este método es conocido por método residual).

Básicamente, ésto es lo que se necesita para comprender, tener una idea general, en qué consiste la valoración de suelos. Pero ahora vamos a complicarlo un poco más.

El método que os acabo de explicar, tal y cual está explicado, tiene una pega: no considera el paso del tiempo. ¿¡Valoración en 4 dimensiones!? Pues si. Veréis: un edificio no se construye de la noche a la mañana. Dependiendo del estado de desarrollo urbanístico en el que se encuentre dicho suelo, pueden pasar años hasta que se empiece a construir, y algún tiempo más hasta que se acabe la obra y se vendan los pisos. Os podéis imaginar que los precios no serán los mismos dentro de cinco años que ahora (no entro en si serán más altos o más bajos). Además, el valor del dinero tampoco será igual (sufre el IPC, que, entre otras cosas, nos mide esto mismo precisamente). El banco es consciente de todo ello y nos exige considerarlo, porque de lo contrario, la operación podría no ser rentable. El tasador necesita hacer tres cosas aquí:

1. Establecer una serie de tasas e intereses, que dependen del tipo de inmueble que se va a construir (los suele fijar la sociedad de tasación basándose en estudios económicos que escapan a mi conocimiento)
2. Distribuir gastos e ingresos en el tiempo. Es decir, fijar cuánto tiempo puede pasar hasta que se acabe la obra y se vendan los pisos y decidir en qué momento se tiene que gastar para la obra, para los gastos administrativos, etc. y cuándo se puede empezar a ingresar por ventas de inmuebles construidos (no tiene por qué ser al final, se puede vender sobre plano -ahora ya menos-).
3. Traerse esos gastos e ingresos a día de hoy. Si decidimos que gastaremos un 10% de la inversión en construir dentro de 4 años y hemos dicho que el dinero no valdrá lo mismo entonces, tenemos que determinar cuanto costaría ese 30% ahora mismo. Este cálculo es lo que se denomina una actualización, y para realizarla se necesitan las tasas del primer paso.
   

La segunda parte es crucial. Es tan importante cómo se haga la distribución de gastos e ingresos que el valor final depende completamente de ello. Si el tasador decide que todos los ingresos se van a realizar al empezar los trámites de la construcción (situación que se ha dado muchos años, pero no es realista hoy en día) el valor del suelo aumenta. Pero aumenta muchísimo. Estratosféricamente, en comparación con el modelo en el que los ingresos son aplazados en el tiempo, un escenario mucho más real ahora mismo.

Veis que la valoración de este tipo de inmuebles requiere mucho más que mero conocimiento del valor de inmuebles. Requiere plantear escenarios de gasto e ingreso. Requiere comprender la situación y anticiparse a lo que pueda pasar. Requiere conocer las dinámicas de la inversión que se está estudiando. Porque el método es tan dinámico que el resultado de la operación depende de ello. Y por ello, a este método, bastante más complicado que el anterior residual, recibe el método de método residual dinámico, mientras que al otro se le conoce como método residual estático (dinámico y estático en el tiempo, se entiende).

Así pues, el tasador ha calculado el valor del suelo, al banco le cuadran los números y presta el dinero al promotor, que compra el suelo. Pero ahora necesita financiación para poder construir. El banco está muy interesado porque de la venta final dependen sus beneficios, sin embargo, os imagináis qué pasaría si el banco le da el dinero al promotor sin haber construido? Es fácil. El promotor habría hecho el negocio del siglo sin mover un dedo. Podría huir a un país sin tratado de extradición (que conste que, por suerte, no todos los promotores son así). Para evitarlo, el banco le irá dando porcentajes del préstamo a medida que se vaya completando la obra. Pero como el post ha quedado un pelín largo, vamos a dejar para el siguiente todo el tema de valoración de obras. ¡Permaneced atentos!