El enfoque lo es todo

"Para todo problema humano hay siempre una solución fácil, clara, plausible y equivocada."

Henry-Louis Mencken (1880-1956) Periodista y escritor estadounidense.

Cuando uno se enfrenta a un problema de cualquier tipo, es fundamental ser consciente de dónde está uno, dónde se quiere llegar, y qué posición adopta el problema en nuestro camino a nuestra meta. Si uno tiene clara esta idea, si puede visualizar la posición relativa de cada cosa, aumenta exponencialmente su posibilidad de éxito. Cuando yo estudiaba en el cole, tuve la suerte de asistir a clase de matemáticas con uno de esos profesores que te cambian la vida, porque te hacen comprender la materia de forma que empiezas a sacarle el gusto hasta que te acabas enamorando de ella, y siempre nos decía que para resolver un problema, hay que leer detenidamente el enunciado un par de veces, hasta que entiendas lo que te piden. Comprendo ahora que lo que decía es aplicable no sólo a las matemáticas, sino a cualquier aspecto de la vida

Aunque, como en todo trabajo por apasionante que sea, llega un momento en el que abordar los problemas forma parte del ejercicio monótono del día a día, de vez en cuando uno tiene la oportunidad de encontrarse con un caso que le sacude las bases y le hace replantearse las cosas. Os cuento a continuación en qué consistía dicho caso.

Se trataba de valorar un edificio de reciente construcción, recién terminado, propiedad de una administración local y cuya misión era la conservación del bosque en el que estaba situado. Se trataba de unas oficinas y unos laboratorios. El suelo en el que se había construido estaba enmarcado en una norma urbanística por la que sólo se permitía un uso dotacional destinado a esa actividad, aunque permitía otros usos secundarios (sanitario, docente, deportivo...)

Nuestros cerebros tienen una forma muy particular de trabajar: tienden a enmarcar las situaciones en patrones predefinidos por la costumbre, así que cuando vimos este caso, aunque no es algo que te encuentres cada día, lo encasillamos de forma que podamos intuir una posible solución que nos de esperanza de solucionarlo. Al cerebro no le gusta la incertidumbre, así que tiende a darnos soluciones con posibles salidas. cuando vimos este caso, pensamos que se trataba de una "mera" explotación económica. Se solucionaría calculando los flujos de caja que genera la actividad del edificio y sumando el valor del coste de la construcción.

El problema venía por la primera parte. Esa actividad no generaba ninguna renta que pudiera ser computada. El bosque era "propiedad de la administración", o dicho de otro modo, se trataba de un espacio público, cuyo uso estaba perfectamente definido y cuyo suelo no era apto para la construcción o la explotación de bienes materiales (talas, cultivos, etc.). En resumidas cuentas, ese edificio no genera dinero. Así pues, nos veíamos obligados a re-visualizar el problema para darle una solución. Se propuso "imaginar" que los derechos de explotación del bosque pasasen a manos privadas de forma que pudiéramos disponer de ventas. El cerebro estaba intentando adaptar algo que no entendía a algo que sí, pero ni siquiera estábamos seguros de que eso fuese legal, así que tuvimos que desecharlo. Se propuso que, si no había rentas, el valor del edificio sólo residía en su construcción, por lo que el valor de tasación sería el del coste, pero estaba claro que ese planteamiento dejaba la valoración demasiado coja y poco defendible.

La solución la encontramos en la normativa y en el principio de mejor y mayor uso, que ya vimos en el blog hace tiempo. Como os hemos dicho, resulta que la normativa permite uso sanitario, docente, deportivo... Pues bien, se está estudiando cada uno de esos hipotéticos casos para ver cuál es la explotación que da mayor valor al edificio. Es decir, se realizará una valoración como si el edificio fuese de uso deportivo (sede de un club, o si se pudiese adaptar a gimnasio...), otra como si fuese dotacional (una escuela, por ejemplo), otra como si fuese uso sanitario, etc.

Es un trabajo largo y duro, porque cada estudio lleva cálculos sobre datos que no disponemos, así que hay que indagar en casos previos y estadísticas oficiales para obtenerlos. Una vez estén realizadas las simulaciones, la de mayor valor que resulte de los usos permitidos, será la que determine el valor de tasación. Yo apuesto por "Residencia de ancianos". Ya veremos...

Como podéis ver, el enfoque en una valoración es fundamental. Y ser consciente de las circunstancias de cada caso también. Un mal enfoque nos llevará a un valor erróneo con toda certeza. Y si no es un valor erróneo, será un valor difícilmente defendible. El enfoque lo es todo.

Ciudades acuáticas del futuro

Hace ya un tiempo, leyendo la revista Quo, me encontré con un artículo en la que se hablaba sobre que el futuro de la arquitectura podía pasar por crear ciudades acuáticas debido a, entre otros motivos, la escasez de suelo. Me pareció muy curioso, no solo por los diseños futuristas que podéis ver en el artículo, si no por todo lo que ello implicaba, tanto de logística (a ver cómo compran los señores que vivan ahí el pan, por ejemplo) como de valoración. Porque si alguien va a vivir ahí, tendrá que comprar un apartamentito, digo yo. Y entonces, habrá que darle un valor. ¿Y qué valor le damos?

No os creáis que la valoración de un inmueble sobre el agua es algo absurdo. Los que vivís en costa y tenéis la suerte de estar cerca del mar y disfrutarlo con un barquito quizá de vuestra propiedad, os habréis encontrado alguna vez, quizá, con la necesidad de amarrarlo para poder bajar a tierra, aunque sólo sea para comprar algo de comer que no sea pescado. Ese amarre cuesta dinero y se vende. A veces se alquila, pero muchas otras se vende. Incluso hay urbanizaciones en las que el amarre se vende como si fuese un garaje o un trastero, es decir, como un anexo a la vivienda. Esta valoración se hace por el método de comparación (comparando con precios de otros amarres) si existe mercado significativo, y por lo general si existe, aunque sea caro y poco accesible, pero bueno, tener un barco no es que sea muy accesible tampoco. También se le aplica un método del coste, calculando lo que costaría construir el elemento a día de hoy, aunque para esto es recomendable el asesoramiento de un ingeniero de puertos, que sepa repercutir el coste del puerto en cada amarre.

Volviendo a las ciudades acuáticas, la valoración de algo así debe quedar claro que escapa de la comparación. Porque a priori, no creo que se pueda comparar con ningún inmueble existente en tierra firme. Es un producto exclusivo, y como tal, su mercado potencial también lo es, es decir, que sólo podrían acceder a él clientes selectos, o lo que es lo mismo: multimillonarios. Ya vamos teniendo pistas. Bruce Jones, un señor que se ha hecho rico vendiendo tablas de surf, planea construir una urbanización submarina (y venderla). Por supuesto, el "target" es gente adinerada (y un poco excéntrica, diría yo).

Yo optaría por realizar un cálculo de cuánto podría costar construir algo así, tanto de material especializado como de mano de obra muy muy muy cualificada, y qué beneficio se puede sacar, tanto si es para vender, como si es para alquilar. El coste de construir un invento de estos es clave. La complejidad es la pera limonera, si lo pensáis, porque cuando el mar está en calma, genial, pero cuando hay marejada, a ver cómo se hace para que eso no acabe volcado o hundido. Y si se trata de elementos submarinos, además de sellados perfectos para evitar filtraciones, se me ocurre que habría que contar con cámaras hiperbáricas, elementos resistentes a la presión del agua, extractores de gases...

El propio Bruce Jones, planea abrir en 2015 un hotel submarino en Fiji. Para ello está construyendo módulos sumergibles en Oregón que quiere trasladar luego a las islas oceánicas. Debe ser impresionante dormir en un sitio así. En este caso, volvemos a tener que tirar de explotaciones económicas para poder valorar, con lo que tendríamos que saber de nuevo qué rendimientos planea sacar el señor Jones a su invento.

De toda formas, por lo que se puede leer en el artículo de Quo, muchas de estas ciudades flotantes, con capacidad para decenas de miles de personas, estarán diseñadas para navegar durante cierto tiempo y estar ancladas durante el restante, con lo que más parecen barcos de proporciones desmesuradas que otra cosa, por lo que quizá se escape a la definición de inmueble. Recordad que hace un tiempo en un post hablábamos de que las condiciones para hipotecar una vivienda prefabricada se resumían prácticamente a que no se pudiese trasladar de un lado a otro. Un barco no es un inmueble, así que para valorar esto creo que vamos a necesitar la ayuda de un ingeniero naval. ¿Alguno en la sala?

Se vende un pueblo. ¿Cómo se tasa?

Hace unas cuantas semanas vi un anuncio de idealista la mar de curioso. Ya no es que vendieran un piso, ni un edificio. Es que vendían (y venden) un pueblo entero. Se trata de una pedanía de cubo de la solana a 25 kilómetros de Soria, en España (para los que nos leéis desde fuera) y la operación corre a cargo de la inmobiliaria Lançois Doval, quien explica que la población cuenta con edificios con muros de piedra, cubiertas de madera y teja cerámica que logran crear un ambiente de descanso y relax con multitud de posibilidades para desarrollar un proyecto turístico, según podemos leer en el anuncio de idealista.

Si tuviésemos que valorar esto, ¿cómo procederíamos?

Cuando tasamos bienes inmuebles más normales (viviendas, garajes, trasteros, etc), el proceso es rápido porque, al ser un producto estandarizado, pasamos por alto factores que damos por sentados porque ya los tenemos estudiados de antes. Me estoy refiriendo que en el proceso de sondeo de mercado y realización de los cálculos a partir de ese sondeo, estamos obviando, por conocido, un paso: el estudio del mercado en sí. Damos por supuesto que la inmensa mayoría de la población en un potencial comprador. No nos hace falta estudiar el mercado* porque es muy generalista. Pero cuando el inmueble se sale de lo "normal", no cualquiera puede adquirirlo. Es el caso de los locales comerciales, por ejemplo, donde el estudio del entorno nos lleva a determinar qué tipo de negocio puede tener más interés sobre el inmueble a valorar y si pagaría más o menos por él.

Pues en el caso del pueblo, la clave nos la da la descripción de idealista: dice que el pueblo cuenta con "multitud de posibilidades para desarrollar un proyecto turístico". Habrá que informarse bien sobre quién puede desarrollar un proyecto de esas condiciones. Acabamos de delimitar drásticamente el mercado potencial del pueblo. No todos podemos desarrollar un proyecto de esta embergadura. Estamos hablando de una explotación económica. Y como tal, debemos valorarla. Es decir, el inmueble valdrá el valor de las rentas que pueda generar el negocio que en él se desarrolle. Para esto, los conocimientos técnicos son más propios de economistas que de arquitectos o aparejadores. De hecho, en este tipo de valoraciones siempre vamos de la mano los dos técnicos (arquitecto/aparejador y economista) para obtener un valor adecuado.

Si que es necesario un punto de partida, y ese punto es la repercusión del suelo (valor de cada m2 de construcción repercutido en el suelo), por lo que realizar el método del coste es necesario.

¿Por qué descartamos la comparación de inmuebles? Primero porque no hay un mercado significativo de pueblos en venta. No podemos comparar. Podríamos comparar casa por casa, con todo el trabajo que lleva. Y sería un método correcto si se fuese a vender casa por casa. Pero vendiendo el pueblo entero, supongo que la negociación será global y no tan atomizada, por lo que habrá descuentos y negociaciones que no se reflejarían en el valor final. Además, la venta incluye calles, plazas y demás elementos urbanos, que escapan de esa posible comparación. Por ello, el posible comprador, debe valorar el negocio que quiere desarrollar en este sitio y estimar las rentas y gastos que le generarían, traidos a día de hoy (no vale lo mismo un euro hoy que dentro de 10 años, entre otras cosas, por la inflacción) y hacer una oferta. A ese proceso se le llama actualización.

Perfecto, ya tenemos un enfoque. Ahora sólo nos resta saber diseñar promociones hoteleras. Casi nada. ¿Alguien se anima?

*Quizá sea al revés y ahora más que nunca es cuando hay que estudiarlo...

Diversificacion en las empresas tasadoras

En la línea con lo que os venimos contando en los últimos posts, la diversificación de negocio empieza a ser un elemento cada vez más presente en las estrategias de empresas tasadoras. Al menos en las empresas que quieren sobrevivir, porque tenemos la impresión desde la Oficina de que muchas esperan sentadas a que pase el temporal y creen que todo volverá a ser lo que era en unos años. Pero ese es otro tema.

La cuestión es que muchas tasadoras están intentando abrir mercado en otros campos distintos al de la pura valoración inmobiliaria. Aprovechando la experiencia que les ha otorgado este sector, estas sociedades se ven tentadas a probar suerte en otros donde la metodología no se ciñe al mero análisis comparativo y la normativa es más extensa que la ECO española. En esa línea, ya se vienen haciendo trabajos de valoración de concesiones administrativas, derechos de superficie, o explotaciones económicas, donde la presencia de un equipo multidisciplinar toma el relevo al técnico especialista en edificiación o urbanismo. Mejor dicho: dicho especialista pasa a formar parte de ese equipo multidisciplinar y la valoración resulta del conocimiento y operativa de todas las partes involucradas. La experiencia en la valoración de explotaciones económicas ligadas a inmuebles ha llevado casi de la mano la posibilidad de valorar prácticamente todo tipo de explotación y las empresas tasadoras han dado el salto.

Hay varios sectores donde esta actividad de las tasadoras se está centrando más profundamente:

1. El sector energético: donde las tasadoras están ayudando a valorar inversiones sobre todo en el sector de producción de energía a través de cédulas fotovoltáicas, captación de energía eólica, geotérmica e incluso de las mareas del mar. Se ha visto una oportunidad en todo este tipo de "energía limpia" que está teniendo tanto auge en España y las tasadoras se están posicionando para no dejarla pasar.
2. Ya hemos visto en varias ocasiones que el tema del certificado energético es otro de los campos donde las tasadoras están posicionándose, al requerir éste la firma de un especialista que encuentran estas empresas en su plantilla
3. Aunque parezca mentira, estas empresas están empezando a interesarse por los tratamientos de residuos, sobre todo por el aspecto de la eliminación de los mismos, debido a que esta operación requiere de un estudio mediambiental, con lo que ligamos con el punto anterior.
4. Y otro punto curioso del que también hemos sabido que alguna tasadora se ha aventurado a investigar es el de las infraestructuras y lógistica. No a valorar el negocio de la logística en sí, si no a las construcciones ligadas a esas infraestructuras como parte de un proyecto más global
5. El "project manager" y "project monitoring" también empieza a ser una actividad habitual en las grandes tasadoras que tienen estructura capaz de manejar un trabajo tan complejo.

Son algunas de las curiosas actividades a las que se están abriendo las sociedades de tasación. Si conocéis alguna más que os llame la atención, ahí están los comentarios. Saludos.

Bocadillos Felipe

He vuelto de tierras gallegas, a donde suelo ir bastante frecuentemente, y me gustaría hablaros de un sitio que ha supuesto a la vez un descubrimiento, una anécdota y una duda. Suena muy metafísico, pero veréis que no es para tanto.

En Ribadavia, una de las ciudades más importantes de la comarca de O Ribeiro, cerca de Orense, hay, pegadito a la ciudad judía, una bocatería que no llama nada la atención si uno pasa buscando un lugar acogedor donde degustar uno de los maravillosos vinos a los que el lugar otorga su Denominación de Origen. El nombre tampoco ayuda: "Bocadillos Felipe" no es el nombre más comercial o embaucador del mundo. Pero por algún motivo, acabamos sentados en su terraza sin más pretensión que saciar nuestra hambre y volver a nuestro hotel después de un día de excursión.

Y allí estábamos sentaditos, hablando de nuestras cosas, cuando vinieron a atendernos. El tipo era el anti-camarero. Una mezcla entre Sancho Panza y Marcelino Panyvino. Con un polo blanco manchado y sandalias con calcetines. Y unos guantes de plástico en las manos, de esos que te pones en las gasolineras para repostar. Un cuadro. Pero de una amabilidad fantástica. Pedía "permiso" (literal) cada vez que se acercaba y se despedía siempre con un "buen provecho", aunque no te dejara nada en la mesa. Aunque acabaras de pagar. Le preguntamos si el bocadillo vegetal que se leía en la carta hecha en Word, seguramente en el ordenador del hijo de Felipe, el dueño y cocinero, era muy grande y nos dijo que con uno para los dos tendríamos suficiente. Y lo acompañamos con dos botellitas de agua.

Ante la sorpresa que nos causó el camarero, empezamos a observar más detenidamente el sitio. Otra cosa que nos llamó la atención fue que por cada mesa había cinco botes de salsas: ketchup, mostaza, mayonesa, barbacoa y brava. Cinco, por favor, démosle la importancia que tiene. Había rollos de papel de cocina en las paredes (¿?¿?) y dispensadores de vasos de plástico. El interior era otro poema: más vasos de plástico, algo que no supimos identificar colgado por triplicado encima de la barra (adjunto la foto) en la que Felipe cocinaba a la vista de todos mientras su peculiar ayudante atendía las mesas, moscas en la pared (si, lo sé es asqueroso, pero en aquel momento ya nos daba la risa floja por todo), la barra de cerveza estaba en mitad del bar (ver foto)... Vamos, que no es el sitio ideal en el que uno sueña cenar.



La primera sorpresa: al pedir nos dijeron que habría que esperar 20 minutos. Bueno, vale, los esperamos. Sorpresa porque esa espera responde a la cantidad de bocatas que tenía que cocinar Felipe. Y mereció la pena. El bocata era delicioso. Aceitunas, anchoas, jamón, lomo, queso, lechuga, cebolla, pimiento... Un vegetal poco ortodoxo, pero estaba de muerte. Un verdadero descubrimiento. Empezamos a entender el por qué de los 20 minutos. Además la gente no paraba de llegar y no paraban de dar bolsas con bocatas que la gente pedía para llevar. Nuestro amigo no paraba de cobrar y devolver cambio con su genuino "Adiós y buen provecho". Me pregunto si al colgar el teléfono lo dirá también...

La cuestión es que repetimos al día siguiente. Descubrimos más cosas raras, como que la terraza estaba llena de cubitos rojos de basura, pero en el interior no había y los propios restos de la cocina los tiraban ahí, y más cosas, pero realmente me pregunté el por qué del éxito de Bocadillos Felipe. Era evidente que la calidad del producto y su relación con el precio (de risa) eran armas con las que podía competir contra la falta de higiene o encanto del sitio (aunque empiezo a pensar que esa falta de encanto forma parte de su encanto). Además, Felipe satisface una necesidad que otros hosteleros del lugar no han sabido detectar. Puedes tomar vieiras y pulpo en casi cualquier lugar, pero ¿dónde te zampas una hamburguesa con queso en Ribadavia? En Bocadillos Felipe.

Como tasador sólo hacen falta unas facturas para valorar un negocio, pero me pregunté este fin de semana, si no sería bonito saber identificar este tipo de cosas y darte cuenta de cuando un negocio funciona o va a funcionar. A eso se dedican los cazatalentos y los economistas. Pero parece una parte muy interesante de la valoración que se escapa de nuestras competencias, ¿no creéis?

P.D.: Os recomiendo a todos el sitio, por favor, no dejéis de probarlo.

Los políticos y sus cosas...

Ha llegado a nuestra oficina un curioso caso de valoración para que lo analicemos, de los que igual ves dos o tres en toda la carrera profesional. Os imaginaréis que es bastante complejo, pero creo que es muy interesante hablar de él para entender cómo funcionan los estratos sociales entre los que vivimos. Me gusta la idea de no quedarme en la valoración como un número y profundizar un poco en las implicaciones que tiene para las personas involucradas en ella. En este caso nos afecta un poco a todos, ya veréis:

Se trata e una explotación económica. Es posiblemente uno de los tipos de valoración más complicados que puede haber, pero para arquitectos, aparejadores e ingenieros, no puede haber nada más sencillo, a priori. Una explotación económica es la valoración de un edificio por las rentas que genera el negocio que se da en él. Normalmente se realiza sobre edificios en los que, por uno u otro motivo, no es posible realizar más actividad que esa (no es exactamente así, pero por ahora vale). Ese análisis del negocio lo realiza un economista, analizando facturas, medias estadísticas del sector económico y esas cosas. Luego debe sumar el valor obtenido por nosotros mediante el método del coste (es decir, que nosotros nos limitamos a decir lo que costaría el suelo y el valor de la construcción a día de hoy).

Valor de tasación = Valor explotación económica + Valor suelo + Valor construcción

En este caso, además, el edificio estaba en construcción. Esto complica mucho más la operación, ya que sólo se otorga valor por porcentaje de obra construido.

Y para rematar, viene lo interesante: el economista nos dijo que el valor del negocio estaba por debajo de lo que costaba construirlo. Es decir, que ese negocio nunca daría dinero, es más, daría pérdidas, porque construir el edificio costaba más de lo que se va a obtener en un periodo razonable.

Hay que aclarar que, al valorar, por normativa, se debe escoger siempre como valor de tasación el menor valor de los métodos empleados excepto el del coste, por lo tanto, en este particularísimo caso, el valor de tasación es el valor del negocio:

Valor de tasación = Valor del negocio

Si el edificio no hubiese estado en construcción, aquí acabaría el problema, porque el valor de la tasación es el del negocio y punto, pero al estarlo, al dar porcentajes de obra, se llega a un punto donde se está otorgando más valor a la construcción que al negocio, incluso sin llegar al 100% de la obra ejecutada, lo que no puede ser cierto y además, contradice la normativa.

Primera conclusión lógica: parece evidente: si el negocio vale menos de lo que nosotros decimos que vale el suelo y la construcción, si no se van a generar más rentas, ¿no será que hemos valorado mal el suelo y la construcción?. Veamos: la construcción es la que es. Tantos m2 de pladur y tantas toneladas de acero cuestan X, dependiendo de donde se sitúe el edificio, pero no hay mucho margen para variar, por lo que por aquí no viene el error.
Por lo tanto, el error debe venir en la valoración del suelo. Pues no. En estos tipos de valoraciones, el suelo puede valer 0€. ¿Cómo? Pues ahora lo veremos.

Segunda conclusión lógica: si uno se va a meter en algo que le va a hacer perder dinero, ¿no es mejor dejarlo y dedicarse a otra cosa? No, si eres una administración pública.
Se trata de una concesión administrativa, es decir: la administración cede el derecho del negocio durante un determinado tiempo. La administración por lo visto, puede permitirse el lujo de embarcarse en negocios con pérdidas. Lo hacen en aras del bien social. Lo que se traduce como "lo hacen para ganar votos". Las concesiones se conceden (valga la redundancia) a unos particulares. La administración paga porque es por el bien social y asume la pérdida. Con nuestro dinero, claro. Además, explicamos lo que dejábamos en el aire antes: el suelo no tiene valor asignado porque es de al administración y no lo va a vender. No es accesible al mercado. Tiene valor, pero para este caso, no.

Tercera conclusión lógica: Yo no soy político ni creo que lo pueda llegar a ser, porque no entiendo estas cosas. Cogen un dinero que no es suyo y lo gastan sin posibilidad alguna de recuperarlo. No lo entiendo.