lunes, 30 de septiembre de 2013

Crowdfunding inmobiliario


Hace poco leí un artículo en CNBC (http://www.cnbc.com/id/101054808) en el que se explicaba que en Estados Unidos había nacido una empresa, Fundrising, que se iba a dedicar a realizar crowdfunding para "real estate" (perdonad el anglicismo). El crowdfunding es una técnica de financiación para proyectos que consiste en publicar abiertamente el mismo para que cualquiera pueda estudiarlo y hacer una aportación. Si se logra alcanzar el mínimo pedido por el autor del proyecto, éste se lleva a cabo y los donantes se convierten en accionistas del mismo. Son bastante exitosas algunas web de crowdfunding como Kickstarter y alguna otra, aunque casi siempre están relacionadas a proyectos tecnológicos.

Un inversor, a mi modesto modo de ver las cosas, busca en el fondo tres cosas siempre, independientemente de cuál es su campo:
  1. Cifras. En concreto tres: cuanto tendría que poner, cuánto tiempo va a tardar en recuperar su dinero y que rentabilidad va a sacar (cuanto dinero, a parte del que puso, va a recuperar).
  2. Datos reales y verídicos que justifiquen las cifras anteriores que le promete el desarrollador.
  3. Nada de lo anterior es válido sin un equipo competente que sea capaz de sacar adelante el proyecto estudiado.
En un proyecto inmobiliario yo creo que hay muchas cosas que justificar. Mejor dicho, sé que hay muchas cosas que justificar, porque me dedico a ello. Hay que garantizar que se va a construir lo que se dice que se va a construir, y al precio que se dice que se va a construir (controlando durante el desarrollo esas cantidades), teniendo un equipo de control que sea capaz de detectar variaciones en el proyecto, ya sean de diseño o de tiempo (retrasos o adelantos).

Según el artículo, la media invertida por persona en Fundrising es de 1000 US$. Me parece un precio muy asequible, siempre que se proporcione toda esa información, además de los mecanismos necesarios para poder intervenir adecuadamente en la gestión del dinero invertido (que no sé cómo se garantiza).

Si se hace bien, es una forma estupenda de que pequeños ahorradores puedan invertir en proyectos inmobiliarios, lo que lograría dinamizar el mercado y hacerlo menos opaco, pero esta es una inversión bastante arriesgada, no nos engañemos. Si bien en el artículo se habla de proyectos no residenciales, en España tenemos el funesto ejemplo de varias cooperativas que desaparecieron con el dinero de los cooperativistas. Para disminuir el riesgo, hay que estudiar cada uno de los puntos anteriores (por cierto, esos cooperativistas, ¿comprobaron cada uno de los tres puntos a los que me refería antes?).

Ojalá funcione y con el tiempo se establezca en España. Junto a las famosas SICAV que no acaban de despegar, el crowdfunding podría ser otra herramienta que ayudé a hacer más transparente un mercado, el inmobiliario, que ha sido tradicionalmente opaco, y quizá, dinamizarlo y conseguir que vuelva a arrancar más fácilmente. Sé que es complicado, pero esta puede ser una herramienta adicional que ayude a ello

martes, 17 de septiembre de 2013

El mundo a tus pies: Google Earth

 Leemos mal el mundo, y decimos luego que nos engaña.
Rabindranath Tagore (1861-1941) Filósofo y escritor indio.

La geolocalización es un tema que cobra cada vez más importancia en el mundo de la valoración de inmuebles. Ya está muy manido el "location, location, location", que insinúa que esta materia tenía que imponerse antes o después en el trabajo de cualquiera que esté involucrado en el sector inmobiliario. En toda tasación siempre ha figurado un plano de localización, que sitúe al lector del informe, pero nunca ha acabado de funcionar una herramienta que aporte más información. En un mercado cada vez más exigente, en el que los clientes demandan cada vez más calidad y justificación de los valores adoptados, una herramienta así se hace cada vez más necesaria.

En España yo participé en un proyecto de geolocalización que, por motivos que desconozco, no acabó de cuajar. El catastro siempre ha estado muy volcado con este tema, pero lo cierto es que los tasadores no hemos pasado de utilizar Google Maps o servicios similares para incluir en el informe un mapa de posición de la propiedad tasada. Lo cierto es que esa cantidad de información se me antoja cada vez más escasa, con poco alcance, sobre todo cuando la justificación del valor depende de apenas 6 testigos elegidos y que los criterios para elegir esos 6 testigos no siempre (por no decir casi nunca) están suficientemente justificados.

Yo aquí, como os contaba anteriormente, he encontrado en Google Earth una herramienta que me proporciona una cantidad de información brutal, porque además, puedo personalizarla y cruzarla a mi antojo, de forma que las justificaciones que se realizan de los informes que emitimos están mucho más fundamentadas. Un cliente puede argumentar cualquier cosa, pero si le muestras una imagen que justifique tus decisiones, no hay mucho más que decir. Ya sabéis: una imágen vale más que mil palabras.

No tengo que contaros qué es Google Earth. Cualquiera lo podéis instalar en casa y empezar a manejarlo. No son necesarios cursos previos ni lectura del manual de instrucciones. Uno lo abre, y empieza a usarlo. Cualquiera puede buscar una dirección y ver la imagen satelital, pero sí quería contaros cuatro funcionalidades a las que le saco mucho partido.

Polígonos
Dibujo de polígonos
Se pueden dibujar siluetas sobre la superficie. Esto me resulta realmente útil a la hora de valorar terrenos o estudiar inversiones inmobiliarias que supongan la compra de un terreno, porque en el caso de los suelos, no solamente importa la localización, sino que también es importante la forma del terreno (lo que hace que construir en él sea más o menos difícil o tenga mejor o peor salida, etc., lo que repercute directamente en su valor). Además de eso, puedes añadir notas asociadas al polígono dibujado, de forma que puedes apuntar, por ejemplo, la superficie y el valor que finalmente se dio, para que quede archivado en tu plano y si alguna vez necesitas consultarlo, ahí lo tienes. Además, esto es espectacular, incluye relieve del terreno, lo que también influye en el valor del solar (mucho relieve implica mayores gastos de movimiento de tierras) y puede justificar otro tipo de decisiones basadas en las vistas, el acceso, etc.

Marcas de posición
Marcas de posición
Las marcas de posición funcionan de una forma parecida a los polígonos, pero simplemente se trata de dejar una marca, tipo "piruleta", "chincheta" o "pin", que indique una posición. A la hora de tasar, si puede seros útiles para saber qué propiedades habéis tasado por si alguna vez habéis tasado por la zona (incluso se puede escribir cuando se tasó, qué superficie y a qué valor o lo que creáis conveniente). Yo lo uso de dos maneras principalmente: dado que tenemos que ser capaces de dar servicio a nuestros clientes en todo el país, me es muy útil geoposicionar a todos nuestros tasadores en el lugar en el que tienen sus oficinas, sus centros de operaciones, de forma que cuando cae un encargo en algún sitio, sé a quién puedo encargárselo. Además, puedo dibujar líneas desde sus posiciones a todas las localidades a las que pueden ir, de forma que tengo literalmente las áreas de cobertura dibujadas (el siguiente paso es sacar porcentajes de cobertura sobre la superficie total del país). También sirve esta funcionalidad para localizar los referentes de una tasación cuando tenemos que hacer comparación de mercado. Un mapita con esta información aporta mucho más que cualquier justificación escrita, o cuando se trata de estudiar proyectos competidores de la promoción que estás estudiando.

Vista en el tiempo
Otra función espectacular. Google toma fotos periódicas de cada localización, de forma que la información que proporciona es dinámica. Además, permite el acceso a sus archivos de imágenes. Esto en un entorno urbano consolidado, puede no dar demasiada información, pero donde se de desarrollo urbano creciente, permite una información fundamental para valorar inversiones: el ritmo de construcción. En las imágenes que aporto se pude apreciar el número de casas construidas en un sector en un dos momentos temporales determinados, de forma que te puedes hacer una idea aproximada del ritmo de construcción, que es un dato que no siempre proporcionan los clientes y que influye directamente en el valor del suelo.
Evolución temporal: fotografías tomadas en 2004 y 2013

Superposición de planos e importación de archivos
Esta función la he encontrado muy útil para temas relacionados con el urbanismo. Aquí en Chile, cada comuna (población) tiene publicado en internet su reglamento urbanístico, muchas de ellas incluso tienen ya un archivo específico de Google Earth que puedes bajarte, de forma que superpone el plano de la normativa directamente sobre la superficie, lo que te permite identificar inmediatamente la normativa que queda afectada. También puedes determinar el límite urbano, de forma que puedes identificar sin lugar a dudas qué terreno es urbano y qué terreno no lo es. Comprenderéis que esto sí influye directamente sobre el valor del terreno. Además, uno puede superponer sus propias imágenes para definir con exactitud el terreno que tienes tasar cuando te aportan los planos (y así, archivarlos como hacíamos en el primer punto, para futuras referencias).