jueves, 27 de enero de 2011

Bombazo: un tribunal acepta dación para cancelar hipoteca

Gracias a @vicenterodado nos hemos enterado de la última bomba informativa en cuanto a temas hipotecarios se refiere. Leemos en la Plataforma de Afectados por la Hipoteca la noticia en la que un tribunal de Navarra ha dictaminado que el banco debe dar por liquidada la deuda de un hipotecado al haberse acogido a la dación en pago. Es decir, que el hipotecado ya no responderá con sus bienes futuros sobre la deuda. Al entregar su casa, el juez considera que la deuda queda cerrada al ser ésta menor que el valor dado por el propio banco tras la tasación en el momento de la dación en pago.

La clave está en que el banco, al ejecutar la hipoteca, se había adjudicado el inmueble por el 50% del valor de tasación. El juez, incluso recuerda que las entidades bancarias tienen una responsabilidad insoslayable en la crisis que estamos padeciendo, y que es precisamente esta crisis la que ha dejado en paro y sin ingresos a muchas familias que en estos momentos no pueden hacer frente al pago de la hipoteca. Tela.

Si esta sentencia generara jurisprudencia y sentara una base jurídica, los bancos van a tener muchos problemas. De momento no me extrañaría que en breve volviéramos a recibir instrucciones sobre nuevos procedimientos para las daciones en pago. Veremos.

Podéis ver la noticia aquí: Histórica sentencia ratificada por la audiencia provincial de Navarra, en la que un juez aplica de facto la dación en pago!

También deberíais echar un ojo al blog de José Luis Ruiz Bartolomé donde se explica muy bien lo que podría suponer esta sentencia.

martes, 25 de enero de 2011

El Gobierno entrará como accionista de las cajas si no logran elevar su capital

Como todo en esta vida, este titular puede verse de forma negativa y positiva para el colectivo de tasadores. Negativa en un principio porque las Cajas van a intentar evitar a toda costa que la administración entre en sus accionariados e imponga reglas, cambios, cargos, etc. Con ello los dirigentes pierden cuota de poder y eso no se puede tolerar. La condición que pone el Gobierno es el de que las Cajas aumenten su capitalización, es decir que tengan efectivo en cuenta, por lo que se me ocurre que una de las primeras medidas que tomarán es cerrar el grifo del crédito y aumentar la captación de "pasivo" (dinerito en fondos y esas cosas). Así que si dan menos crédito, Menos hipotecas concederán, menos tasaciones se harán. Como diría un amigo mío: esto es así.

Por otro lado, si la administración finalmente entrara en las Cajas, y según se indica en la noticia de finanzas.com de la que he sacado el titular, el gobierno quiere garantizar, entre otras cosas "la canalización del crédito hacia nuestra economía, familias, y empresas", lo que significaría justo lo contrario: dar crédito, conceder préstamos que necesitan garantías que hay que tasar.

Chicos, yo ya no sé si preocuparme o alegrarme, así que por ahora me voy a quedar como estoy...

Podéis ver la noticia aquí: El Gobierno entrará como accionista de las cajas si no logran elevar su capital | Economía

viernes, 21 de enero de 2011

Teoría de la relatividad (inmobiliaria)

Cada día sabemos más y entendemos menos.
Albert Einstein (1879-1955) Científico alemán nacionalizado estadounidense.

Hace unos cuantos años, un tipo que trabajaba en la oficina de patentes suiza, lanzó a la comunidad científica un planteamiento completamente novedoso de cómo ver y entender las cosas en el mundo de la física. Básicamente decía que el entendimiento de un determinado hecho no sólo dependía de el hecho en sí, sino también del propio observador y de la relación de éste con el hecho (distancia al mismo, tiempo, etc.). El funcionario de la oficina de patentes lo llamó Teoría de la Relatividad y revolucionó el mundo de la ciencia. Poco después no había sitio en el que no se hubiese oído hablar de Albert Einstein.

Pues atendiendo a ese principio, he leído varias cosas últimamente que me han hecho plantear una cosa que puede poner los pelos de punta. Lo que es peor es que cuadra bastante con lo que ha pasado en el mercado inmobiliario. Y reconozco que encajar teorías a toro pasado está chupado, pero quizá la reflexión nos sirva para el futuro.

Hemos visto como los precios de los inmuebles subían y subían y seguían subiendo, aparentemente sin final, hasta que nos hemos dado de bruces con la realidad. ¿Pero cuál es la realidad? ¿Que los pisos no valían lo que valían? ¿Y si en realidad los pisos siempre tuvieron el mismo valor? ¿Y si lo que variaba de valor era la moneda con la que los comprábamos?

Habréis oído hablar de la inflación, ¿verdad? Básicamente mide el valor del dinero. Si tienes 100€ en enero y en diciembre hay una inflación del 3% significa que a final de año puedes comprar un 3% menos de cosas con esos 100€. Esto se produce porque la moneda no está respaldada por oro. Si fuese así, podríamos cambiar nuestros euros por su equivalente en oro. Pero no sucede así. Por eso los bancos pueden emitir más dinero sin tener que comprar más oro. Pero claro, como el oro sigue siendo el mismo, resulta que hay menos oro por unidad monetaria para repartir. El dinero pierde valor.

Y durante mucho tiempo, los bancos emitían dinero a toda máquina. Y lo prestaban para comprar casas. Y las casas subían de precio. De precio, pero no podemos asegurar que subieran de valor. ¿Y si lo que pasaba es que hacía falta más moneda para comprar un piso porque esta tenía menos valor, no porque la casa valiera más?

Ahora resulta que el dinero no es tan barato. Los bancos han retirado liquidez y los consumidores consumimos menos. Es más difícil obtener dinero. Es un bien más caro. Y ahora los pisos bajan el precio porque la moneda es más difícil de obtener. Y en medio hay muchas personas pilladas porque pensaron que eran más ricos de lo que realmente eran, que se apalancaron basándose en un bien que pensaban que subiría de valor siempre, cuando no era así, y realmente lo que hacían era obtener dinero de poco valor que tendrían que pagar con dinero más caro del futuro.

Dicen que todo depende del color del cristal con el que se mira. No sé. Pero puede que si dependa desde dónde lo miramos.

La economía y sus cosas.

jueves, 20 de enero de 2011

Datos: Tasaciones e hipotecas en el 2010

Sin ánimo de atormenaros con datos estadísticos. Esto es lo que hay:

Número de tasaciones
Datos 2010

El número de tasaciones inmobiliarias para realizar el cálculo de los precios de viviendas fue en el cuarto trimestre de 2010 de 135.840 un 32,9% más que las realizadas en el 3T de 2010 y un 6,4 % menos que las que se tasaron en el 4T de 2009.

Los datos utilizados en el cálculo de los Precios de Vivienda corresponden a la base de datos de ATASA.

Estadística de Hipotecas
Datos Diciembre 2010

En el caso de hipotecas constituidas sobre viviendas, el importe medio es de 111.368 euros, un 2,7% menos que en el mismo mes de 2009 y un 6,8% inferior al registrado en septiembre de 2010. El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas supera los 7.081 millones de
euros en octubre, lo que supone una disminución interanual del 30,3%. En viviendas, el capital prestado supera los 4.403 millones de euros, un 26,4% menos.

Hipotecas por entidad
Las Cajas de Ahorro son las entidades que conceden mayor número de préstamos hipotecarios durante octubre (51,7% del total), seguidas de los Bancos (36,1%) y otras entidades financieras (12,2%).

lunes, 17 de enero de 2011

Camina Perú: por una buena causa

Hoy, sin que sirva de precedente, aparco el tema de la valoración inmobiliaria, las tasaciones, la crisis y demás temas de costumbre, para haceros llegar una iniciativa de la que soy parte y que me llena de ilusión. Se trata de la asociación Camina Perú.

CAMINA PERÚ es una asociación sin ánimo de lucro desde la que trabajamos para mejorar las condiciones de vida de las comunidades más pobres y desfavorecidas de la selva amazónica peruana. Para la consecución de tal objetivo, organizamos y promovemos diferentes actividades con cuyos beneficios apoyamos a estas comunidades en proyectos principalmente educativos y sanitarios. Tras nuestras últimas actividades (concierto de Leo Minax, Maratón de Nueva York, etc.), para las que siempre supimos que contaríamos -y así fue- con vuestro generoso apoyo, esta vez os invitamos a que participéis en nuestra siguiente iniciativa: el concierto benéfico que tendrá lugar el próximo día 1 de febrero a las 21.30 horas en el Teatro Lara de Madrid y en el que actuará nuestro amigo Álex Ferreira (www.alexferreira.com), cantautor de pop/rock de origen dominicano afincado en España que ha colaborado y compartido escenario con artistas de la talla de Jorge Drexler, Kiko Veneno, Iván Ferreiro, Ximena Sariñana o Xoel López. Álex presentará junto a su banda las canciones de su último álbum "Un Domingo Cualquiera" y la recaudación del concierto irá íntegramente destinada al Hogar de niños discapacitados María de Nazareth (Yurimaguas, Perú). El precio de las entradas será de 11 y 13 euros y ya podéis comprarlas en www.entradas.com.

Estamos seguros de que disfrutaréis mucho de las canciones de Álex. Ya sabéis que contamos con todos vosotros, así que os esperamos a todos ese día en el Teatro Lara. ¡No podéis faltar! Gracias por vuestra solidaridad.

PS: todos aquellos que estéis interesados en saber algo más sobre nosotros, podéis escribirnos a la dirección de correo electrónico asociacioncaminaperu@gmail.com o consultar nuestra web www.caminaperu.org

jueves, 13 de enero de 2011

Micropost: equipos informáticos para arquitectos

Ya sabéis que en BdT somos un poco frikis y nos gusta teneros al tanto de aplicaciones y cacharritos que os puedan ser útiles para la actividad. Podéis echar un ojo a todo lo que hemos publicado en este link. Pues ahora resulta que hemos dado con un interesantísimo post de tecnologiapyme.com que habla de equipamiento informático para despachos de arquitectos, haciendo referencia desde el tipo de pantallas a impresoras óptimas para nuestra actividad, pasando por qué procesadores de memoria o tarjetas gráficas son los más adecuados para nuestras necesidades. Recomendamos echarle un ojo, aunque tened cuidado, porque nosotros nos hemos dado cuenta de que deberíamos cambiar ciertas cosas del estudio... Y no está el horno para bollos.

miércoles, 12 de enero de 2011

Ojo a los anexos de VPO en Madrid

¡¡Aaaaaahh, las leyes!! ¿Qué sería de nosotros, infelices, si no tuviésemos que cumplir las leyes? O, incluso, qué sería si las entendiéramos? En fin, los sueños, sueños son.

La Ley de la que os voy a hablar sólo afecta a la Comunidad de Madrid, a viviendas de protección oficial (VPO), y aunque ya sabéis lo que opino de la VPO, hay que conocerla para valorarla correctamente.

El 10 de agosto del 2009 (si, si, del 2009), se publicó en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el nuevo reglamento de viviendas de protección pública de esta Comunidad Autónoma (Decreto 74/2009 del 30 de julio), que entró en vigor el día 11 de agosto de ese año. Son varios los cambios que en esa ley se introdujeron y que vamos a repasar, porque esa Ley empezó a afectar a los edificios de VPO que se construyeran desde entonces, y que se están acabando ahora y tenemos que empezar a tasar, por lo que ha empezado a afectar a nuestros informes. A partir de ahora, sobre todo si se tasa VPO de obra nueva o seminueva, será muy importante saber en qué fecha se dio la cédula pertinente para saber a qué ley hay que atenerse.

Hay muchos cambios, como cada vez que sale la pertinente ley sobre VPO, y no se trata ahora de enumerarlos todos, pero si deciros que el más importante, sin duda, es el que afecta al porcentaje del módulo a aplicar en la valoración de los anexos. En concreto, la cosa se queda así:
  • Garajes: la primera plaza vinculada será valorada al 50% del módulo. La segunda al 40% y si no estuviera vinculada, al 50%, exceptuando el caso en el que el que adquiere la plaza sea adjudicatario de la vivienda, en cuyo caso será el 30%.
  • Trasteros: al 50% del módulo
  • Locales: sólo si se produce la compra por la misma persona que compra vivienda, al 40%.
Aparte de esto, hay muchas cambios relacionados con el precio máximo según sea primera o segunda transmisión, según el tipo de protección aplicado, correcciones del módulo según la variación del IPC, etc. Conviene leerse la normativa completa que podéis bajaros aquí.

Mi consejo es que cuando tengáis dudas, recurráis directamente a la cédula de calificación, dado que allí va definido el valor de cada unidad.

P.D.: Ya hablamos hace un tiempo de VPOs que no figuraban como tal en el Registro de la propiedad. últimamente también nos hemos encontrado VPOs mal registradas en las notas simples. Ante la duda, aconsejamos dar prioridad a la información de la cédula ante la de la Nota Simple, haciéndolo constar en advertencia o como el servicio de control de vuestra sociedad considere oportuno.

lunes, 10 de enero de 2011

SOCIMIs

Hace más de un año que se aprobó la ley que ha de regular las SOCIMIs, o Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, y por aquel entonces os prometimos que hablaríamos más del tema, sin que haya habido ninguna noticia al respecto. Vamos a intentar subsanar esto en este post.

En primer lugar, hay que explicar qué son las SOCIMIs. Esta figura ha sido creada en España a semejanza de las REITs extranjeras (Real Estate Investment Trust), aunque con algunas diferencias fiscales, y no es más que una sociedad que cotiza en bolsa (tiene acciones que pueden ser compradas y vendidas por cualquiera) cuyo principal activo son inmuebles alquilados, en suelo urbano, que generan rentas. Dependiendo de las rentas generadas, la SOCIMI valdrá más o menos, lo que llevará a movimiento entre sus accionistas, subiendo o bajando el valor de la cotización, como cualquier otra empresa, y con las mismas obligaciones (impuestos) y derechos (dividendos si procede).

Es una figura muy interesante para todo aquel que quiera invertir en bienes raíces (inmuebles) sin tener que encargarse de la gestión de los mismos. Digamos que es como comprar un piso para ponerlo en alquiler sin tener que comprar el piso, hacer reforma, pagar gastos, perseguir al inquilino... Lógicamente, tampoco cobraríamos todo el alquiler, pero si se puede empezar a invertir en mercado inmobiliario por 30.000€ en vez de 300.000€, es un paso adelante.

Además, la SOCIMI intrduce un montón de ventajas. Actualmente en España tenemos los famosos Fondos de Inversión Inmobiliaria, pero hay grandes diferencias con una SOCIMI. El Fondo de Inversión Inmobiliario (FII para los amigos) está basado en la revalorización pura y dura del inmueble. Es decir, el fondo adquiere valor en la medida en que lo tenga sus inmuebles. La SOCIMI por el contrario, depende de la generación de rentas y de la cotización en bolsa. A parte, en una SOCIMI uno puede entrar y salir cuando quiera (tiene liquidez inmediata) simplemente comprando o vendiendo acciones. En los FIIs sólo se puede hacer ésto en las llamadas "ventanas de liquidez", que no son sino espacios de tiempo (normalmente 4 al año) en los que se puede entrar o salir del fondo (además hay que avisar de tus intenciones con antelación). Esto se hace para evitar casos como el que ocurrió con BANIF hace unos años, en el que todo el mundo quiso salir de golpe debido a la bajada del valor de los inmuebles. El Fondo no pudo hacer frente a tanta liquidez (dinero en efectivo) porque el proceso de venta de inmuebles no es inmediato. Ese problema en las SOCIMIs no existiría.

Dice José Luis Ruiz Bartolomé en su libro Adiós, ladrillo, adiós que supondrían un elemento esclarecedor de lo que realmente vale el mercado inmobiliario hoy en día. Al someter al mercado inmobiliario a la transparencia del mercado libre (cotizado y mucho más accesible a todo el mundo, al hacer falta menos dinero para entrar), tendríamos una idea razonada del valor de las cosas. Sería un elemento regulador del valor inmobiliario. Se podría ir eliminando paulatinamente la especulación en la compra venta, porque al tener un valor sometido a cotización, no sería demasiado complicado determinar el componente especulativo en una compra venta.

Otra ventaja, que yo veo muy importante, pero debo estar equivocado porque nadie la pone en práctica, es que supondría una solución para el tremendo stock inmobiliairio de los bancos, y dado que entiendo que parte de la solución de la crisis del sector pasa por que las entidades financieras se liberen del mismo, suponiendo un paso importante para reactivar el mercado. Me explico: actualmente los bancos han creado sociedades para gestionar la venta de los inmuebles de su cartera. Mi pregunta es ¿por qué no crear estas SOCIMIs y poner esos inmuebles, de dificil salida en venta, a generar rentas? Supongo que tendrá que ver mucho con los balances de los bancos, pero me parece que menos da una piedra.

Y para nosotros los tasadores también tiene ventajas, porque la Ley de la que os hablaba al principio indica que el valor de esos inmuebles debe ir respaldado por una tasación. Esto es bueno para nosotros, pero la responsabilidad que se nos viene encima es grande. Una mera comparación no puede ser suficiente. Hay que profundizar mucho más. Si comparamos con inmuebles ya sobrevalorados, daremos un valor a la SOCIMI irreal. El estudio del alquiler debe ser, desde mi punto de vista, obligatorio en este tipo de informes. Me voy a permitir referiros al post que publiqué en el Thinktank64 sobre errores en el actual sistema de valoración, para que os hagáis una idea de lo que hablo.

P.D.: El inconveniente es que para constituir una SOCIMI hay que poner encima de la mesa 15 millones de €, para empezar a hablar. A la fecha de publicación de este post, no hay ninguna constituida y creo que hay sólo siete FIIs en España, y sólo uno de ellos con beneficios (no puedo confirmarlo)

martes, 4 de enero de 2011

Tulipanes por terrenos

Acabo de ver Wall Street II (money never sleeps), la secuela de aquella genuína película de 1987, dirigida por Oliver Stone, y ha habido un detalle que me ha gustado, por curioso, y por haberme tropezado con él ya un par de veces antes.

Resulta que Gordon Gekko, el villano especulador protagonizado por Michael Douglas, guarda en su apartamento un cuadrito de la "burbuja de lus tulipanes", o tulipomanía, que tuvo lugar en los Países Bajos durante el siglo XVII. Fijáos hasta qué punto puede llegar la locura del hombre por el dinero y cómo somos incapaces de aprender de los errores de la historia:

Por aquel entonces, los Paises Bajos eran el epicentro económico europeo, y por lo tanto, mundial. La Compañía Holandesa de las Indias Orientales había contribuído a aumentar el flujo de dinero en esta región y el poder adquisitivo de sus ciudadanos era de los más elevados. En ese ambiente de bonanza, por algún motivo las flores se convirtieron en símbolo de riqueza, y el tulipán se convirtió en la más exquisita de ellas (entre otros motivos, por su dificultad de cultivo y porque por alguna razón, empezaron a nacer tulipanes de distintos colores -luego se supo que esto era debido a un pulgón-).

El tulipán, y sus numerosas variedades multicolor, comenzaron a subir el precio. Cuanto más rara era la variedad, más se pagaba. Los beneficios con la especulación se empezaron a disparar. En la década de los años veinte de ese siglo, se llegaron a cambiar terrenos y mansiones por un sólo bulbo de tulipán. Se hicieron negocios absurdos que llegaron a reportar hasta un 500% de beneficio al vendedor.

Luego llegó la peste y arrasó con la mano de obra del tulipán, lo que encareció el proceso de elaboración de los mismos y el precio se disparó aún más. Se generó incluso un "mercado de futuros", que especulaba sobre los bulbos no nacidos aún (algo así como comprar sobre el plano una vivienda). Esta es la evolución del precio del tulipán en aquella época:


La burbuja llegó a su fin cuando un lote de tulipanes no se vendió. Supongo que la gente empezó a recuperar la cordura o sencillamente la financiación dejó de ser suficiente. A partir de ahí, la bajada de precios fué escandalosa y muchos se quedaron pillados. Sin mansiones, sin terrenos, pero con flores. El fenómeno de los tulipanes afectó a todos por igual. Ricos y pobres. Sabios e ignorantes. Todos compraros, se endeudaron y sacrificaron por un tulipán o dos. Y muchos perdieron sus posesiones.

La gente daba todo lo que tenía por una flor. Pensadlo bien. ¡Una flor! ¿Suena absurdo? Bueno, ahora en la actualidad, hemos hecho lo mismo por un puñado de ladrillos. En unos cuantos años lo veremos ridículo. Hay un fenómeno denominado "histeria colectiva", que yo creo que tiene mucho que ver con esto. Os suena lo de "¿no compras una casa? ¡Si nunca bajan de valor!". ¿Qué será lo siguiente? ¿Materias primas? ¿Nos endeudaremos por un puñado de maíz? El ser humano es capaz de eso y de mucho más, queridos...

lunes, 3 de enero de 2011

Informe de ST sobre el precio de la vivienda

Sociedad de Tasación (ST para los amigos) ha publicado su informe, decano del mercado español, sobre variación de precios en mercado inmobiliario. Por su interés, lo reproducimos aquí íntegro. No he podido encontrar un enlace directo, pero la web de ST la podéis ver aquí. Vamos con el informe:

El primer índice del sector inmobiliario cumple 25 años

El precio medio de la vivienda nueva en España ha disminuido un 3,2% en 2010

· El precio de la vivienda nueva de tipo medio en las capitales de provincia se sitúa en 2.476 €/m2 construido, lo que supone 222.800 euros para una vivienda de tipo medio de 90 m2

· Cáceres (-7,1%) y Zaragoza (-6%) son las capitales que han registrado una mayor caída en los precios, mientras que en Lugo (2,1%), Palencia (1%) y Pontevedra (0,6%) suben

· En 2011 el precio de la vivienda continuará a la baja, aunque con una tendencia menos pronunciada

Madrid, 3 de enero de 2011.- ST-Sociedad de Tasación ha presentado hoy el Boletín de Mercado de Vivienda Nueva de 2010, el único que recoge los datos de vivienda libre en todas las capitales de provincia y poblaciones mayores de 25.000 habitantes. La compañía ha realizado un sondeo directo en más de 90.000 viviendas de distintos tipos correspondientes a más de 4.500 promociones inmobiliarias diferentes.

Evolución Precios Medios Vivienda Nueva por CC AA

Andalucía

-3,8%

Aragón

-5,8%

Asturias

-1,4%

Baleares

-4,6%

Canarias

-3%

Cantabria

-4,1%

Castilla La Mancha

-3,4%

Castilla y León

-3,6%

Cataluña

-3,5%

Comunidad de Madrid

-2,5%

Comunidad Valenciana

-2%

Extremadura

-5,2%

Galicia

-0,7%

La Rioja

-3,1%

Murcia

-3%

Navarra

-1,5%

País Vasco

-3,6%

Nacional

-3,2%

El Boletín, que este año cumple 25 años, viene informando de los precios de vivienda nueva desde 1985, y fue el primer índice sobre precios del sector a nivel nacional.

España y Comunidades Autónomas

Según el informe de ST-Sociedad de Tasación, en el presente ejercicio el precio medio de la vivienda libre en España se ha contraído un -3,2% con respecto a diciembre de 2009. Así, el precio de la vivienda nueva de tipo medio en las capitales de provincia se sitúa en 2.476 €/m2 construido, lo que supone 222.800 euros para vivienda de tipo medio de 90m2. Con respecto al primer semestre, el precio medio de la vivienda se ha contraído un -2,4%.

En cuanto a las Comunidades Autónomas, los precios han disminuido en 46 capitales de provincia, han aumentado en 3, y no han sufrido variación en 1 de ellas (Ourense). La caída ha sido más acusada en Aragón (-5,8%), Extremadura (-5,2%) y Baleares (-4,6%). Por el contrario, Galicia (-0,7%), Asturias (-1,4%) y Navarra (-1,5%) son las regiones donde menos ha bajado el precio de la vivienda libre en sus capitales.

Capitales de provincia

Durante el 2010, el precio medio de la vivienda nueva ha disminuido en 46 capitales de provincias, mientras que en Lugo (2,1%), Palencia (1%) y Pontevedra (0,6%) ha subido y en Ourense (0%) se ha mantenido sin cambios. En 7 capitales los precios medios han disminuido más del 5% respecto al año 2009, en 17 capitales los precios han caído entre el 3% y el 5%, en 23 los la reducción ha sido de entre el 0 y el 3%. En las 3 capitales restantes los precios han aumentado entre el 0 y el 3%.

Cáceres, con una contracción del 7,1%, y Zaragoza, con una disminución del -6%, son las capitales que han registrado una mayor caída en los precios. Por otro lado, Barcelona (3.821 €/m2), San Sebastián (3.682 €/m2) y Madrid (3.290 €/m2) siguen siendo las ciudades con el metro cuadrado más caro.


Evolución

La economía española ha experimentado un retorno al crecimiento positivo en el último año, pasando del -4% en el tercer trimestre de 2009 al 0,2% en el tercer trimestre de 2010, si bien la tasa de crecimiento es sensiblemente inferior a la de la mayoría de los países del entorno. El crecimiento del Índice de Precios de Consumo (IPC) se situará a final de año previsiblemente alrededor del 2,3%, sensiblemente superior al del año pasado (0,3%).

Los indicadores económicos que han tenido una influencia sobre el comportamiento del mercado inmobiliario han evolucionado del siguiente modo:

  • El Euribor, que es la referencia de los préstamos hipotecarios, ha mantenido tendencia creciente durante 2010, situándose a final de año en torno al 1,5%.
  • El IPC ha experimentado una tendencia ligeramente creciente durante el segundo semestre. La inflación acumulada en los once primeros meses del año ha alcanzado el 1,8% (0,8% en 2009) y la interanual en noviembre se sitúa en el 2,3% (0,3 en 2009).
  • La evolución de la tasa de desempleo, que ya supera el 20%, mantiene un ritmo ascendente que podría continuar en los próximos meses en función del resultado en la aplicación de las nuevas medidas económicas aprobadas recientemente.
  • El mercado inmobiliario de la vivienda ha reducido su nivel de actividad como consecuencia de las dificultades para la obtención de financiación y de los factores enunciados anteriormente. Con carácter general se aprecia una disminución de los precios, que ha sido más acusada en el segundo semestre del año.
  • Se observa un importante aumento en la oferta de vivienda con antigüedad entre 1 y 5 años pendiente de primera ocupación, puesta a la venta por particulares no profesionales del sector. Así mismo, se aprecia una tendencia creciente a la oferta de alquiler con opción de compra


Previsiones

Las previsiones macroeconómicas para el año 2011 estiman que la economía española podría mejorar su evolución, aunque a ritmo inferior a la de la mayoría de países de la Unión Europea.

La inflación, según la tendencia de los últimos meses, probablemente se estabilizará en torno a 2,5 %.

El aumento de la inflación y del Euribor respecto al año anterior hace previsible que la renta real disponible para la adquisición de vivienda tenga dificultades para recuperar los niveles de años anteriores. Este efecto se verá potenciado por la incidencia de las tasas de paro y de la incertidumbre laboral asociada.

En el año 2011 la oferta de vivienda nueva seguirá siendo importante, básicamente por el considerable stock de vivienda ya construida y de colocación muy lenta. Esta oferta será menos abundante en las zonas céntricas de las ciudades por la escasez de inmuebles nuevos ya construidos y de suelo edificable.

Es de prever que, como mínimo, en la primera parte del año las ventas tiendan a ralentizarse, y se mantenga la tendencia de crecimiento negativo en los precios hasta que se absorba el excedente de oferta existente. Este crecimiento negativo se podrá producir tanto en las primeras residencias como en las segundas viviendas y en las turísticas.

El incremento de los costes financieros conllevará una reducción de los márgenes comerciales de las promotoras y puede contribuir a prolongar el período de reducción en los volúmenes de inversión en el mercado inmobiliario que se aprecia actualmente.

Como conclusión, es previsible que en 2011 se mantenga el ajuste en el nivel de la oferta iniciado al final de 2008 para adecuarse a un volumen de demanda inferior al de periodos anteriores. Así mismo, la desaparición a final de 2010 del incentivo fiscal para la adquisición de vivienda supondrá posiblemente un mayor debilitamiento de la demanda actual, que incida negativamente en la evolución de los precios si se mantienen las condiciones de financiación actuales.

Metodología

ST-Sociedad de Tasación ha realizado este análisis del mercado inmobiliario de la vivienda nueva en todas las capitales de provincia de España. El Boletín se ha desarrollado a partir de los datos de promociones de viviendas con unidades en venta obtenidos por sondeo directo en los lugares de emplazamiento de las mismas.

En el estudio de mercado no se han considerado las viviendas unifamiliares, usadas ni las de protección oficial. Tampoco se han incluido las viviendas con superficies inferiores a 60 m2 o superiores a 160 m2, ni las que tienen condiciones especiales que distorsionan su precio (entre ellas los áticos con terrazas).

El informe se ha elaborado con los datos procedentes de más de 90.000 viviendas correspondientes a más de 4.500 diferentes promociones inmobiliarias de 400 ciudades y poblaciones de todo el territorio nacional. Los resultados indican el precio medio de la vivienda en España, en cada Comunidad Autónoma, en las capitales de provincia y en poblaciones mayores de 25.000 habitantes.

ST-Sociedad de Tasación (www.st-tasacion.com) es una sociedad española independiente y sin ninguna vinculación con entidades financieras, ni de otro tipo, que opera en el campo de las valoraciones de toda clase de bienes, y especialmente de activos inmobiliarios. Cuenta con 13 delegaciones y más de 800 profesionales independientes (arquitectos e ingenieros) que ejercen su actividad como tasadores en todas las capitales de provincia y sus principales ciudades.