SOCIMIs

Hace más de un año que se aprobó la ley que ha de regular las SOCIMIs, o Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, y por aquel entonces os prometimos que hablaríamos más del tema, sin que haya habido ninguna noticia al respecto. Vamos a intentar subsanar esto en este post.

En primer lugar, hay que explicar qué son las SOCIMIs. Esta figura ha sido creada en España a semejanza de las REITs extranjeras (Real Estate Investment Trust), aunque con algunas diferencias fiscales, y no es más que una sociedad que cotiza en bolsa (tiene acciones que pueden ser compradas y vendidas por cualquiera) cuyo principal activo son inmuebles alquilados, en suelo urbano, que generan rentas. Dependiendo de las rentas generadas, la SOCIMI valdrá más o menos, lo que llevará a movimiento entre sus accionistas, subiendo o bajando el valor de la cotización, como cualquier otra empresa, y con las mismas obligaciones (impuestos) y derechos (dividendos si procede).

Es una figura muy interesante para todo aquel que quiera invertir en bienes raíces (inmuebles) sin tener que encargarse de la gestión de los mismos. Digamos que es como comprar un piso para ponerlo en alquiler sin tener que comprar el piso, hacer reforma, pagar gastos, perseguir al inquilino... Lógicamente, tampoco cobraríamos todo el alquiler, pero si se puede empezar a invertir en mercado inmobiliario por 30.000€ en vez de 300.000€, es un paso adelante.

Además, la SOCIMI intrduce un montón de ventajas. Actualmente en España tenemos los famosos Fondos de Inversión Inmobiliaria, pero hay grandes diferencias con una SOCIMI. El Fondo de Inversión Inmobiliario (FII para los amigos) está basado en la revalorización pura y dura del inmueble. Es decir, el fondo adquiere valor en la medida en que lo tenga sus inmuebles. La SOCIMI por el contrario, depende de la generación de rentas y de la cotización en bolsa. A parte, en una SOCIMI uno puede entrar y salir cuando quiera (tiene liquidez inmediata) simplemente comprando o vendiendo acciones. En los FIIs sólo se puede hacer ésto en las llamadas "ventanas de liquidez", que no son sino espacios de tiempo (normalmente 4 al año) en los que se puede entrar o salir del fondo (además hay que avisar de tus intenciones con antelación). Esto se hace para evitar casos como el que ocurrió con BANIF hace unos años, en el que todo el mundo quiso salir de golpe debido a la bajada del valor de los inmuebles. El Fondo no pudo hacer frente a tanta liquidez (dinero en efectivo) porque el proceso de venta de inmuebles no es inmediato. Ese problema en las SOCIMIs no existiría.

Dice José Luis Ruiz Bartolomé en su libro Adiós, ladrillo, adiós que supondrían un elemento esclarecedor de lo que realmente vale el mercado inmobiliario hoy en día. Al someter al mercado inmobiliario a la transparencia del mercado libre (cotizado y mucho más accesible a todo el mundo, al hacer falta menos dinero para entrar), tendríamos una idea razonada del valor de las cosas. Sería un elemento regulador del valor inmobiliario. Se podría ir eliminando paulatinamente la especulación en la compra venta, porque al tener un valor sometido a cotización, no sería demasiado complicado determinar el componente especulativo en una compra venta.

Otra ventaja, que yo veo muy importante, pero debo estar equivocado porque nadie la pone en práctica, es que supondría una solución para el tremendo stock inmobiliairio de los bancos, y dado que entiendo que parte de la solución de la crisis del sector pasa por que las entidades financieras se liberen del mismo, suponiendo un paso importante para reactivar el mercado. Me explico: actualmente los bancos han creado sociedades para gestionar la venta de los inmuebles de su cartera. Mi pregunta es ¿por qué no crear estas SOCIMIs y poner esos inmuebles, de dificil salida en venta, a generar rentas? Supongo que tendrá que ver mucho con los balances de los bancos, pero me parece que menos da una piedra.

Y para nosotros los tasadores también tiene ventajas, porque la Ley de la que os hablaba al principio indica que el valor de esos inmuebles debe ir respaldado por una tasación. Esto es bueno para nosotros, pero la responsabilidad que se nos viene encima es grande. Una mera comparación no puede ser suficiente. Hay que profundizar mucho más. Si comparamos con inmuebles ya sobrevalorados, daremos un valor a la SOCIMI irreal. El estudio del alquiler debe ser, desde mi punto de vista, obligatorio en este tipo de informes. Me voy a permitir referiros al post que publiqué en el Thinktank64 sobre errores en el actual sistema de valoración, para que os hagáis una idea de lo que hablo.

P.D.: El inconveniente es que para constituir una SOCIMI hay que poner encima de la mesa 15 millones de €, para empezar a hablar. A la fecha de publicación de este post, no hay ninguna constituida y creo que hay sólo siete FIIs en España, y sólo uno de ellos con beneficios (no puedo confirmarlo)