viernes, 31 de diciembre de 2010

¡Feliz año 2011 a todos!


Bueno, pues ya está. El 2010 nos deja y llega un 2011 incierto. Suelo ser una persona bastante optimista. Pensé que al acabar el 2009 y empezar el 2010 terminaba un año bastante malo. En el estudio hicimos nuestras previsiones y marcamos objetivos. Tuvimos que rectificarlos muy a la baja pasado un trimestre. EL 2010 ha sido desastroso. Ya no nos atrevemos a prever el 2011. Solo espero que, si en lo profesional este nuevo año es totalmente opaco y no tenemos ni idea de lo que nos espera, en lo personal sea muy bueno para todos vosotros y os traiga muchas alegrías. Sinceramente.

¡¡¡Feliz año 2011!!!

martes, 28 de diciembre de 2010

Urgencias

De repente, se acaba el mundo. De repente, como todos los años, claro. Pero este año, además del apocalíptico fin del mundo de todos los años, se acaba algo más. Se acaban las buenas condiciones de las hipotecas, se endurece el préstamo, se ancarece y los bancos ya no quieren dar dinero. Y el Gobierno dice que, además, no da ventajas fiscales desde el 1 de enero del 2011 a la compra de vivienda.

Así que, como es tradicional en estas fechas, los de las sucursales bancarias se ponen las pilas, y mandan los informes de las hipotecas con toda urgencia a sus departamentos de riesgos (comunmente conocidos entre los tasadores como "departamentos de endosar riesgos a otros"). Como todos los años, surge algún que otro problema, y como todos los años, los tasadores tenemos que hacer algún trabajo de última hora, muy urgentemente porque "firman esta tarde".

Pero es que además, en la mayoría de las sucursales bancarias, se está dando un problema añadido, y es que los departamentos de riesgos han decidido no autorizar un préstamo si la tasación pertinente está condicionada, ésto es, que haya alguna condición que deba ser cumplida para que el inmueble valga lo que se dice que vale. Es una de esas cosas que nosotros poníamos, pero como antes valía todo, nadie prestaba atención. Del estilo: "táseme el 600 como si fuese un Ferrari". Le decimos "su 600 valdría 190.000€, si fuese un Ferrari, pero ojo, primero debe ser transformado en Ferrari". Luego venían los pufos, y los titulares de los periódicos: "La tasadora sobrevaloró terrenos rústicos..." y tal. Nadie leía los condicionantes. Pero esa es otra historia.

La cuestión es que en las sucursales se están dando cuenta de que hay tasaciones con condicionantes. Y claro, eso no puede ser. Así que apuran para conseguir la documentación que se requería en el condicionante o lo que haga falta para levantarlo (un condicionante no se debe borrar; lo que hay que hacer es levantarlo). Porque claro, "firman esta tarde". Así que tenemos una avalancha de peticiones, solicitudes, demandas y quejas de este estilo.

Si alguien leyera nuestro trabajo, aunque sólo fuese el certificado, en su debido momento, nos ahorraríamos las prisas, porque, por si no lo sabíais, si la operación no se puede firmar, habrá sido porque el tasador tardó demasiado, claro.

viernes, 24 de diciembre de 2010

Feliz Navidad 2010

Desde BdT, os deseamos a todos una muy Feliz Navidad. Que disfrutéis con vuestras familias y todas esas cosas que se dicen normalemente. Al final, es lo que de verdad importa. Feliz Navidad y próspero año nuevo!

jueves, 23 de diciembre de 2010

Favores y favores

Nuestro trabajo, el de tasador, consiste en valorar activos inmobiliarios o bienes raíces o como los queráis llamar. Realizamos un trabajo que técnicamente requiere cierta preparación específica y nos pagan por ello. La entidad de la que cobramos es una empresa tasadora (aquí en España, además debe estar homologada por el Banco de España) y ahí se establece una relación tasador - empresa tasadora en la que la balanza siempre, y digo siempre, sin temor a equivocarme, sale beneficiada la empresa.

Es constante en nuestro trabajo que se nos llame y se nos pida tal o cual cosa. Que si una aproximación informal al valor, que si una foto extra a un inmueble, que si una llamada a tal o cual persona... Y por supuesto, entendiendo que no se va a cobrar por ello. Son los favorcillos que nos piden las empresas tasadoras. Ahora, pídeles tú algo a ellas.

Yo entiendo que se pueda pedir alguna cosa a un profesional y no es necesario que se cobre por todo, pero el abuso es inevitable. Una vez empiezan a pedir, ya no tienen freno. Yo conozco casos muy recientes de llegar a pedir, por ejemplo, evoluciones de valor en entornos determinados duranto los últimos... ¡20 años! Eso es un trabajo de asesoramiento puro y dudo pedido por la cara. Siempre puedes decir que no, ¿verdad? Difícil cuando muchos técnicos dependen íntegramente de su trabajo como tasador (Ver el post sobre la sindicalización y lo referente a la especialización). La relación tasador - empresa tasadora no es una relación equilibrada. No les interesa. Ya hemos hablado de ello muchas veces.

Gracias a nuestro lector "Arquitecto tasador" tenemos más ejemplos de ello: que si incluir fotos de los testigos o coordenadas UTM obtenidas en catastro. Todo ello por el mismo precio, claro. Sin posibilidad de negociación. Eso si, seguro que la empresa tasadora aprovecha para reforzar su base de datos y venderla a terceros como la base de datos más completa (y más barata de hacer).

martes, 21 de diciembre de 2010

Mirando hacia adelante

Hace unas semanas asistí, en la Fundación Rafael del Pino, a la presentación de un informe de AT Kearney sobre las macrotendencias que influirán en el nuevo orden mundial previsto en el medio plazo.

No es difícil percatarse de que nos encontramos en un entorno caracterizado por un alto grado de complejidad e inmerso en continuas transformaciones con una evolución imprevisible. El informe presentado identificaba cinco fuerzas como las responsables de los cambios disruptivos que se producirán en el mundo:

1. Población

El movimiento poblacional se basará, por una parte, en la superpoblación de las ciudades, con la criticidad en infraestructuras y servicios que esto supone, y por otra, en el envejecimiento de la población.

2. Recursos

La clave de la sostenibilidad se encontrará en el equilibrio entre el consumo de energía, de alimentos y de agua, adquiriendo esta última una creciente importancia para la estabilidad del orden mundial.

3. Globalización de la economía

El mundo ya no es lo que era, y las empresas han de ser conscientes de que se producirá una explosión de nuevos consumidores procedentes de países fuera del actual G7.

4. Tecnología

Los avances de la tecnología y el conocimiento ofrecerán grandes oportunidades y mayores retos. Disciplinas como la biotecnología, nanotecnología, data-mining, robótica… no sólo supondrán nuevos mercados para las empresas, sino que, y lo más importante, influirán en la interacción social de las personas y en su estilo de vida.

5. Cambios geopolíticos

Las estructuras geopolíticas que creíamos perennes hace unos años se están resquebrajando y emergiendo a su vez otras nuevas, muchas de ellas sin tener aún un status definido. Por ello, el medio plazo resultará crítico para la definición del nuevo orden mundial.

Por tanto, ¿a qué se van a enfrentar las empresas en el medio plazo?

- A una población mayor, más envejecida, urbana, móvil y diversa;

- Al encarecimiento de los recursos y la necesidad de su sostenibilidad;

- A operar en diferentes mercados y captar información de cada uno de ellos;

- A la necesidad de adquirir más conocimiento;

- A la necesidad de anticiparse a cambios geopolíticos.

En este punto el lector se preguntará, ¿y qué tienen que ver todas estas reflexiones con un blog centrado en arquitectura? Pues es a partir de esta pregunta como quiero exponer mi primera reflexión. Desde mi punto de vista, los arquitectos tenemos o hemos tenido cierta tendencia a creer que vivimos en un universo paralelo y que estas macrotendencias ni nos afectan a nosotros ni al quehacer de la arquitectura. Pero, por desgracia, la crisis actual nos ha enseñado, y no precisamente con las mejores maneras, que no es que estemos con los pies anclados y muy anclados al Mercado, sino que es más, en España, el sector de la construcción es el pilar (y los cimientos, el cerramiento y la cubierta) de la economía nacional, a la que sí le influye la población, los recursos, la globalización, la tecnología y la geopolítica.

Es por ello por lo que creo que ahora es el momento de aprender de los errores del pasado, para no volver a desarrollar la actividad lejos de la realidade de la sociedad para la cual construimos.

Por tanto, y volviendo al informe de AT Kearney, en el medio plazo proyectaremos viviendas para una población más envejecida. Diseñaremos urbanismo para mega-urbes, en las que sostenibilidad y movilidad serán requisitos fundamentales. Construiremos edificios en los que la tecnología se integrará en la vida de sus habitantes.

Es momento para la innovación en la arquitectura. Porque esas viviendas para una población con una mayor esperanza de vida no pueden ser iguales a las construidas hace 50 años. Porque esas mega-urbes sostenibles no podrán desarrollarse sobre las estructuras actuales. Y por lo que es más, porque nuestros clientes demandarán una arquitectura más acorde a la realidad en la que viven, y no podemos volver a cometer el error de olvidar que el desarrollo de la arquitectura es también empresa, es decir, que ha de ofrecer un producto y un servicio demandado por el Mercado.

Que el futuro presentado por AT Kearney esté aún por llegar, no significa que el 2011 no pueda ser el año 1 de ese futuro para la arquitectura.

Feliz Navidad y mis mejores deseos para el 2011.

jueves, 16 de diciembre de 2010

Desmitificando la VPO

Lo de la vivienda de Protección Oficial (VPO) en España es de traca. Supongo que no me ganaré muchos amigos por lo que voy a decir aquí, pero es que es la verdad. Leo en Inmodiario que Uno de cada cuatro adjudicatarios renuncia a una vivienda protegida por que no la puede pagar. Me da en la nariz que esos adjudicatarios que renuncian son, en su inmensa mayoría, los que realmente necesitan una vivienda de protección oficial. Porque estoy seguro de que conoceréis a más de uno que vive en VPO y que no tiene complejos en ir en BMW. Esos seguro que no han tenido que renunciar.

La VPO es una figura muy loable que ha sido violada y mancillada como una adolescente en la edad media. Así de triste. Para empezar, la forma de promover es totalmente injusta. En los suelos en desarrollo, la administración de turno obliga a los promotores a ceder un porcentaje de la edificabilidad para estos fines. Pensaréis que no es tan injusto. Pues lo es, porque el promotor repercute lo que no va a ganar en el resto del suelo "libre", lo que a la larga encarece la vivienda. Es decir, que son los compradores de vivienda libre los que financian a los de vivienda protegida. A la casta política no le cuesta ni un duro y lo venden como "política de acción social", dando una imagen de concienciación con los más pobres de cara a ganar votos. Es muy fácil ser generoso con el dinero de los demás y la casta política es maestra en eso.

Hasta ahí todo sería más o menos aceptable si el destinatario final fuese alguien que, por su condición social, no pudiera acceder a una vivienda digna. Pues yo conozco a muchas personas que no cumplen ese perfil y viven en áticos o duplex de VPO (que esta es otra: habría que estudiar si estas tipologías son adecuadas para este producto). ¿El truco? pues que la solicitud de la vivienda es a nombre de un tercero (pareja, hijo, sobrino...) que si cumple y acaban viviendo allí toda la familia.

Además, eso de que es para pobres no me lo trago. Resulta que ando involucrado en un estudio de precios de VPO y su evolución en los últimos años. Pues resulta que desde el 2000, en la mayorías de capitales de provincias, el módulo de vivienda (euro por m2 que aplica cada administración) ha ido aumentando paulatinamente... ¡hasta un 35%! No es mala rentabilidad, ¿verdad? Además, ahora mismo, hay muchas zonas de España en las que el valor de mercado de la VPO está por debajo del módulo que fija la administración, es decir, que el mercado está por debajo del valor máximo legal (que es un valor máximo, no el obligatorio), y no creo que el político de turno venga con una reducción del valor de la vivienda protegida, reduciendo el patrimonio de los más pobres. Eso queda muy mal en la tele, así que tiene cierta garantía.

Yo creo que el tema de la VPO debería replantearse por completo. Ni idea de cómo, pero esto, así, no funciona, eso está claro.

martes, 14 de diciembre de 2010

Medidas "anti-riesgo" en otros países

No sé si os habéis fijado (nótese la ironía) pero esta crisis inmobiliario-financiera está siendo mucho más dura aquí, en España, que lo que lo ha sido o es en otros países de nuestro entorno con muchos intereses en nuestra tierra. Un ejemplo muy claro es Francia, donde han amortiguado mejor el problema de los inmuebles y están remontando, pudiéndose centrar en resolver problemas de otra índole. Para ellos los inmuebles no están suponiendo el drama que vivimos aquí.

En primer lugar, tenemos que entender que los franceses (y muy probablemente el resto de Europa también) ya llegan escarmentados a esta crisis. Han aprendido de recesiones económicas anteriores y saben lo que hoy estamos aprendiendo nosotros: que el dinero no es barato nunca, aunque lo parezca y que el valor de las casas, si que baja. Como todo lo demás. A raíz de ese aprendizaje, el sistema hipotecario francés (seguro que hay similitudes en otros países europeos) ha implementado medidas "anti-riesgo" que a nosotros nos parecían casi de "cobardicas" o de "perder el tren". Esto era Jauja y el que decía "eso es un poco peligroso, ¿no?" era tachado como un perdedor. Todos dábamos por sentado que esto no podía parar. ¿Y qué medidas son esas?:
  1. Se utilizan intereses fijos, no referenciados a ningún índice variable (Euribor, CECA...). Esto de por sí ya es un sistema de criba importante, porque no es accesible a todo el mundo. Son hipotecas más caras, aunque a menos tiempo, y las cuotas requieren que el pagador disponga de activos importantes (que gane mucho dinerito de forma constante en el tiempo, vaya).
  2. Sólo se permite la comercialización de la promoción una vez se tenga licencia y se haya construido un porcentaje elevado de la obra (mínimo 60%, creo, aunque sé de países que sube al 80%). De esta forma se elimina el riesgo del banco de quedarse con suelos mondos y lirondos o de quedarse con obras a la mitad.
  3. Además, esto último no pasaría jamás allí, porque el estado grantiza el promotor, de forma que si uno tiene dificultades para seguir con sus compromisos, es relevado por otro que sea solvente.
Esto es sólo un botón. Hay más medidas que han hecho que estos países amortiguen mejor la crisis que nosotros. Otra cosa que nos diferenciaba era que ellos exigían rigor en las operaciones. Pero como nosotros somos españoles y aquí vale todo, el choque cultural era brutal. Lo que para ellos es un trámite concienzudo, nosotros lo ventilábamos en una comilona con el alcalde de turno. Valía todo. Así lo cuenta José Luis Ruiz Bartolomé en su libro "Adios, ladrillo, adiós", que recomendamos desde aquí. Él trabajó para un grupo francés que sólo aguantó el "modus operandi" ibérico tres años. Hay capítulos escalofriantes. Luego no nos gusta que en Europa nos llamen los PIIGS...

Además, en España, con la figura del tasador (permítanme que barra para casa) ese sistema se reforzaría aún más, ya que el banco cuenta con una figura que en primera persona está en obra y certifica los porcentajes paralelamente al arquitecto de la Dirección Facultativa. La seguridad se vería incrementada.

Si bien es cierto que en países de centro américa y américa latina este mismo sistema no ha evitado la especulación, no es menos cierto que una adecuada legislación puede ponerle topes, obteniendo un sistema más seguro. Espero que de toda esta crisis los españoles aprendamos a ser más humildes y a poner los pies en la tierra. Nadie regala nada.

lunes, 13 de diciembre de 2010

Micropost: Nuevo equipo para Tinsa

Tinsa cambia de equipo directivo como consecuencia de su adquisición por el fondo capital riesgo Advent. A partir de ahora nos tendremos que familiarizar con los nombres de Joaquín Mongé, nuevo consejero delegado y Gerardo Aróstegui, presidente del consejo de administración. Luis Leirado pasa a la vicepresidencia de la empresa.

También se han fijado dos objetivos tácticos para esta nueva etapa de la tasadora:

-Personalización del tratamiento
-Afianzamiento de la Expansión internacional

Me temo que no puedo explicar mucho más sobre lo que esto quiere decir.

Podéis ver la noticia aquí: tinsa nombra nuevo presidente y consejero delegado

viernes, 10 de diciembre de 2010

Micropost: La Comunidad de Madrid quita la cesión obligatoria de suelo. O "te dan lo que es tuyo y ni te enteras"

La Comunidad de Madrid ha decidido eliminar la norma por la que había que ceder el 20% del suelo a la Comunidad. Dicen que así se abarata el mismo hasta un 17%.

¡Claro! Os explico por qué:

La Ley Nacional, que ninguna Comunidad puede saltarse, establece que es obligatorio ceder del 5 al 15% del suelo (a determinar por cada Comunidad Autónoma) para viarios, zonas verdes... Esta cesión en Madrid era adicional, de fomra que obliagaba a esta cesión para poder edificar, con el resultado de que muchas veces, no había espacio físico para poder construir, ante lo que la Comunidad de Madrid se conformaba con el pago en "cash" del equivalente a ceder. Es decir: era un impuesto revolucionario. Así de duro.

Ojo al valorar suelos en Madrid. Esto hay que considerarlo.

Qué bien se muevgen los políticos de cualquier signo. Todos te presentan como un favor lo que en reralidad te deben.

Podéis ver la noticia aquí: Aguirre facilita suelo a los promotores para reanimar el sector constructor en Cincodias.com

martes, 7 de diciembre de 2010

El valor de la sindicalización

El pasado fin de semana se ha vivido en España uno de los episodios más tristes de la historia en lo que se refiere a derechos laborales en lo que llevamos de democracia en este país. Para aquellos que nos lean desde fuera y no lo sepan, los controladores aereos se ausentaron el viernes de sus puestos de trabajo provoncando la paralización del espacio aéreo español. Se hizo sin previo aviso ni convocatoria de huelga. Se calcula que unas 300.000 personas quedaron atrapadas en los aeropuertos españoles. 4.5 millones de viajeros se vieron afectados. Posiblemente el PIB español se resienta en décimas. La imagen de España en el extranjero queda muy deteriorada.

No es este un artículo de opinión sobre quiénes fueron los "buenos y malos" de la película. Quiero hacer notar el poder del USCA (sindicato de los controladores) en este tema. Independientemente de si obraran bien o mal, el hecho es que este sindicato puso en jaque a todo un país.

He leído en más de una ocasión que la sindicalización sólo tiene sentido si uno se especializa en algo. Si eres especialista y no sabes hacer otra cosa, la sindicalización tiene sentido. Si no, no la tiene. Porque si te puedes mover de un campo a otro, no dependes de la marcha de un sector. El USCA ha hecho valer esta afirmación. Casi casi hasta sus últimas consecuencias.

Alguna vez habéis mandado correos sugiriendo la creación de un sindicato de tasadores. Este blog tiene varios propósitos, pero no el de ser la base de un sindicato u organización parecida. Me alegro de que hayáis encontrado un medio de expresar lo que parece ser un sentir casi general entre los técnicos de España, y si alguna vez se forma dicho sindicato, aquí lo reflejaremos, al ser parte del mundo de los tasadores, pero esa aventura no la voy a empezar yo. Este blog es para otra cosa.

Si alguna vez se formara algo parecido, ¿os imagináis lo que sería que nos negáramos a tasar? ¿El sistema financiero paralizado? ¿Nos mandarían el ejército a nuestras casas?

Somos la parte productiva de este sector, pero también somos el eslabón más débil de la cadena. Eso lo saben los que nos pagan y fomentan nuestra división. Lo hacen favoreciendo a unos frente a otros, con dos tarifas para el mismo trabajo dependiendo de quién lo haga, con presiones y demás... Y me temo, por la experiencia que tengo, que ellos seguirán dividiendo y nosotros no seremos capaces de contrarrestarlo.

P.D.: en cuanto a lo de los controladores aéreos, yo lo he sufrido, sin embargo, no son los únicos culpables. La gestión del gobierno en este tema (al menos) es nefasta.

jueves, 2 de diciembre de 2010

Ciudades acuáticas del futuro

Hace ya un tiempo, leyendo la revista Quo, me encontré con un artículo en la que se hablaba sobre que el futuro de la arquitectura podía pasar por crear ciudades acuáticas debido a, entre otros motivos, la escasez de suelo. Me pareció muy curioso, no solo por los diseños futuristas que podéis ver en el artículo, si no por todo lo que ello implicaba, tanto de logística (a ver cómo compran los señores que vivan ahí el pan, por ejemplo) como de valoración. Porque si alguien va a vivir ahí, tendrá que comprar un apartamentito, digo yo. Y entonces, habrá que darle un valor. ¿Y qué valor le damos?

No os creáis que la valoración de un inmueble sobre el agua es algo absurdo. Los que vivís en costa y tenéis la suerte de estar cerca del mar y disfrutarlo con un barquito quizá de vuestra propiedad, os habréis encontrado alguna vez, quizá, con la necesidad de amarrarlo para poder bajar a tierra, aunque sólo sea para comprar algo de comer que no sea pescado. Ese amarre cuesta dinero y se vende. A veces se alquila, pero muchas otras se vende. Incluso hay urbanizaciones en las que el amarre se vende como si fuese un garaje o un trastero, es decir, como un anexo a la vivienda. Esta valoración se hace por el método de comparación (comparando con precios de otros amarres) si existe mercado significativo, y por lo general si existe, aunque sea caro y poco accesible, pero bueno, tener un barco no es que sea muy accesible tampoco. También se le aplica un método del coste, calculando lo que costaría construir el elemento a día de hoy, aunque para esto es recomendable el asesoramiento de un ingeniero de puertos, que sepa repercutir el coste del puerto en cada amarre.

Volviendo a las ciudades acuáticas, la valoración de algo así debe quedar claro que escapa de la comparación. Porque a priori, no creo que se pueda comparar con ningún inmueble existente en tierra firme. Es un producto exclusivo, y como tal, su mercado potencial también lo es, es decir, que sólo podrían acceder a él clientes selectos, o lo que es lo mismo: multimillonarios. Ya vamos teniendo pistas. Bruce Jones, un señor que se ha hecho rico vendiendo tablas de surf, planea construir una urbanización submarina (y venderla). Por supuesto, el "target" es gente adinerada (y un poco excéntrica, diría yo).

Yo optaría por realizar un cálculo de cuánto podría costar construir algo así, tanto de material especializado como de mano de obra muy muy muy cualificada, y qué beneficio se puede sacar, tanto si es para vender, como si es para alquilar. El coste de construir un invento de estos es clave. La complejidad es la pera limonera, si lo pensáis, porque cuando el mar está en calma, genial, pero cuando hay marejada, a ver cómo se hace para que eso no acabe volcado o hundido. Y si se trata de elementos submarinos, además de sellados perfectos para evitar filtraciones, se me ocurre que habría que contar con cámaras hiperbáricas, elementos resistentes a la presión del agua, extractores de gases...

El propio Bruce Jones, planea abrir en 2015 un hotel submarino en Fiji. Para ello está construyendo módulos sumergibles en Oregón que quiere trasladar luego a las islas oceánicas. Debe ser impresionante dormir en un sitio así. En este caso, volvemos a tener que tirar de explotaciones económicas para poder valorar, con lo que tendríamos que saber de nuevo qué rendimientos planea sacar el señor Jones a su invento.

De toda formas, por lo que se puede leer en el artículo de Quo, muchas de estas ciudades flotantes, con capacidad para decenas de miles de personas, estarán diseñadas para navegar durante cierto tiempo y estar ancladas durante el restante, con lo que más parecen barcos de proporciones desmesuradas que otra cosa, por lo que quizá se escape a la definición de inmueble. Recordad que hace un tiempo en un post hablábamos de que las condiciones para hipotecar una vivienda prefabricada se resumían prácticamente a que no se pudiese trasladar de un lado a otro. Un barco no es un inmueble, así que para valorar esto creo que vamos a necesitar la ayuda de un ingeniero naval. ¿Alguno en la sala?

miércoles, 1 de diciembre de 2010

Riesgo País. Más cosas que tenemos que saber los tasadores

Estoy seguro de que muchas veces os preguntáis por qué me interesan a mí, humilde tasador, un montón de cosas sobre empresas, negocios y finanzas, sobre las que de vez en cuando me aventuro a escribir en el blog. Mi padre trabajó toda la vida en bolsa, y supongo que algo queda ahí, latente, pero no es el motivo real. "Seguro que estos del blog de tasadores tienen un emporio y por eso nos largan de vez en cuando cosas de estas", pensaréis alguno. No, pero dadnos tiempo. No obstante, por ahora, no hay nada. Pues entonces, ¿por qué?

La respuesta es que estamos tan globalizados que todo afecta. Que unos inversores americanos, o chinos (si los hay) o canadienses perciban con temor la economía española, hace bajar el valor de nuestros inmuebles. Esto no lo decimos nosotros, sino que lo dice todo un Luis Martín, presidente de la consultora inmobiliaria BMP Paribas Real Estate: El miedo a que nuestra economía no sea solvente en el corto plazo, hecha para atrás a los inversores, o bien demandan mayor rentabilidad para compensar el riesgo de comerse los inmuebles que compren con patatas, bajando por consiguiente el valor de sus ofertas (ergo, bajada de valor). Por cierto, que si cambiáis "inmuebles" por "deuda soberana" en la explicación anterior, ya entendéis el mercado de renta fija. Así lo explica Mark Stucklin, de Spanish Property Insight, en este post que recomiendo. Está en inglés pero es muy fácil y muy cortito, no seáis vaguetes. También podéis leer este artículo de idealista que va por el mismo camino.

Y claro, si estamos hablando de valor de inmuebles que bajan, los tasadores tenemos que estar al tanto de estas cosas. Durante mucho tiempo, los técnicos hemos tendido a delegar este tipo de menesteres (estudios de mercado, factores que afecten a los valores, etc.) en las empresas tasadoras, pero últimamente, con tanta compra y tanta operación entre ellas, se deben estar relajando porque ya no nos pasan esta información (¿alguna vez lo hicieron?). Sin embargo, considero que no ser consciente de estas cosas, es estar sometido a cometer un error de bulto. No podemos valorar un inmueble y que resulte que nadie pagaría más de un 90% de lo que hemos dicho nosotros. ¿Tenemos que ser expertos financieros? No (aunque más nos valdría en la vida en general) pero tenemos que estar informados y al tanto de lo que pasa. El seguimiento de blogs como los que podéis encontrar en nuestra columna de blogs favoritos es una forma fácil y accesible. La información está ahí. Busquémosla. Es parte de nuestra obligación.

Así que ojo al mundo, que pasan cosas y luego decimos que no nos hemos enterado. Saludos.

lunes, 29 de noviembre de 2010

Se vende un pueblo. ¿Cómo se tasa?

Hace unas cuantas semanas vi un anuncio de idealista la mar de curioso. Ya no es que vendieran un piso, ni un edificio. Es que vendían (y venden) un pueblo entero. Se trata de una pedanía de cubo de la solana a 25 kilómetros de Soria, en España (para los que nos leéis desde fuera) y la operación corre a cargo de la inmobiliaria Lançois Doval, quien explica que la población cuenta con edificios con muros de piedra, cubiertas de madera y teja cerámica que logran crear un ambiente de descanso y relax con multitud de posibilidades para desarrollar un proyecto turístico, según podemos leer en el anuncio de idealista.

Si tuviésemos que valorar esto, ¿cómo procederíamos?

Cuando tasamos bienes inmuebles más normales (viviendas, garajes, trasteros, etc), el proceso es rápido porque, al ser un producto estandarizado, pasamos por alto factores que damos por sentados porque ya los tenemos estudiados de antes. Me estoy refiriendo que en el proceso de sondeo de mercado y realización de los cálculos a partir de ese sondeo, estamos obviando, por conocido, un paso: el estudio del mercado en sí. Damos por supuesto que la inmensa mayoría de la población en un potencial comprador. No nos hace falta estudiar el mercado* porque es muy generalista. Pero cuando el inmueble se sale de lo "normal", no cualquiera puede adquirirlo. Es el caso de los locales comerciales, por ejemplo, donde el estudio del entorno nos lleva a determinar qué tipo de negocio puede tener más interés sobre el inmueble a valorar y si pagaría más o menos por él.

Pues en el caso del pueblo, la clave nos la da la descripción de idealista: dice que el pueblo cuenta con "multitud de posibilidades para desarrollar un proyecto turístico". Habrá que informarse bien sobre quién puede desarrollar un proyecto de esas condiciones. Acabamos de delimitar drásticamente el mercado potencial del pueblo. No todos podemos desarrollar un proyecto de esta embergadura. Estamos hablando de una explotación económica. Y como tal, debemos valorarla. Es decir, el inmueble valdrá el valor de las rentas que pueda generar el negocio que en él se desarrolle. Para esto, los conocimientos técnicos son más propios de economistas que de arquitectos o aparejadores. De hecho, en este tipo de valoraciones siempre vamos de la mano los dos técnicos (arquitecto/aparejador y economista) para obtener un valor adecuado.

Si que es necesario un punto de partida, y ese punto es la repercusión del suelo (valor de cada m2 de construcción repercutido en el suelo), por lo que realizar el método del coste es necesario.

¿Por qué descartamos la comparación de inmuebles? Primero porque no hay un mercado significativo de pueblos en venta. No podemos comparar. Podríamos comparar casa por casa, con todo el trabajo que lleva. Y sería un método correcto si se fuese a vender casa por casa. Pero vendiendo el pueblo entero, supongo que la negociación será global y no tan atomizada, por lo que habrá descuentos y negociaciones que no se reflejarían en el valor final. Además, la venta incluye calles, plazas y demás elementos urbanos, que escapan de esa posible comparación. Por ello, el posible comprador, debe valorar el negocio que quiere desarrollar en este sitio y estimar las rentas y gastos que le generarían, traidos a día de hoy (no vale lo mismo un euro hoy que dentro de 10 años, entre otras cosas, por la inflacción) y hacer una oferta. A ese proceso se le llama actualización.

Perfecto, ya tenemos un enfoque. Ahora sólo nos resta saber diseñar promociones hoteleras. Casi nada. ¿Alguien se anima?

*Quizá sea al revés y ahora más que nunca es cuando hay que estudiarlo...

domingo, 28 de noviembre de 2010

Micropost: Vivienda protegida por ST (pdf)

Sociedad de Tasación (ST) ha presentado y hecho público un informe muy útil sobre el estado actual de la vivienda protegida en España. Os invito a echarle un ojo, para que veáis la complejidad del tema actualmente. el documento resulta de mucho valor y está muy bien presentado.

Podéis ver el informe de Sociedad de Tasación en este link: Viviendaprotegida.pdf

Fuente: "Más allá de la tasación", por Juán Fernández-Aceytuno

Micropost: JesusEncinar.com: Sin una Red Neutral idealista.com no habría nacido

Me parece lo suficientemente importante como para apoyarlo.

JesusEncinar.com: Sin una Red Neutral idealista.com no habría nacido

Micropost: BasicoHomes.Uk: el mercado español visto desde fuera

Dado cómo está el mercado, y las enormes dudas que hay sobre el valor real de los inmuebles hoy en día en España, creo que es muy interesante empezar a seguir webs como la de Basico Homes UK, filial de la inmobiliaria española Basico Homes, que gestiona inmuebles provenientes de entidades bancarias. De esta forma, podremos ver cómo se ve el mercado español desde otros países, potenciales inversores en propiedades españolas (en este caso, el Reino Unido), especialmente aquellas que generan más interés para los extranjeros, es decir, las que están en nuestras playas.

La web aún no anuncia precios, lo que da a pensar que están abiertos a ofertas, pero quizá con el tiempo si lo hagan y será una fuente importante de información.

Podéis ver la web de la versión inglesa de BásicoHomes aquí: BasicoHomes UK, selling the best properties in Spain

viernes, 26 de noviembre de 2010

Compra emocional

La pasión es una emoción crónica.
Théodule-Armand Ribot(1839-1916) Psicólogo francés.

Como ya os comenté, hace unas semanas acudí a una mesa redonda del Thinktank64 donde uno de los ponentes insistió en que la compra de una vivienda tiene más de emocional que de racional. Al principio entendí que esa parte emocional estaría íntimamente ligada con la necesidad de cobijo para uno mismo y para su familia, algo como un instinto primario por el que las tribus luchan por sus territorios y las familias por sus cuevas, en su búsqueda de seguridad y control de su entorno.

Sin embargo hoy he visto claramente lo que en realidad quiere decir eso de compra emocional. Emocional, en este caso, es todo lo opuesto a lo racional. Todo.

Tenía que visitar un piso para valorarlo. Como muchos pisos, tiene un garaje y un trastero que también hay que ver. En principio, yo había quedado con el agente de la promotora, pero resulta que se presentó el futuro comprador. Un chico relativamente joven. Bajamos al sótano a ver os anexos. Y en la plaza de garaje había un coche aparcado. El futuro dueño nos indicó que en la anterior visita, el coche también estaba ahí y que no era suyo. El agente confirmó que ignoraba de quién era y que tampoco era de la promotora. Vamos, que era un coche okupa. Lejos de enfadarse, el joven dijo que mientras no estuviera ahí para el día que él llegara, no había problema, y que incluso mejor, porque así podía hacerse una idea de cuál era el tamaño del coche que cabía.

Emocional, en el campo inmobiliario, quiere decir irracional. No es que importe que haya un coche en la plaza (que yo montaría una, pero bueno), sino que "incluso viene bien". Viene bien que alguien se aproveche de mi futura propiedad.

Lo vi claro. La compra de un inmueble no depende de la lógica financiera del comprador. Depende de sus emociones. y de eso vivimos los que estamos en este negocio.

jueves, 25 de noviembre de 2010

El negocio de McDonald's

El mundo de los negocios es absolutamente sorprendente. Dependiendo de la visión que tengan los dirigentes de una empresa, así va la misma. Qué importancia es tener una buena formación y las ideas claras. ¡Qué importante es! Por eso insistimos continuamente en el blog sobre el tema.

Si nos preguntaran hoy en día cuál es el negocio de McDonalds, creo que todos responderíamos rápidamente "hamburguesas", o "comida rápida" o "restauración o alimentación" o cualquier cosa parecida. Es tan obvio que ninguno nos pondríamos a indagar un poco sobre el tema, pero si lo hiciéramos, podríamos empezar por internet, y acabar en la página que Wikipedia dedica a la cadena de restaurantes, donde encontraríamos un par de nombres: los de Dick y Mac McDonald, los fundadores del negocio, y el de Ray Kroc, que en 1955 asumió el poder ejecutivo de la franquicia.

El negocio montado por los hermanos McDonald si encajaba en la respuesta que habríamos dado todos. Pero el negocio del verdadero impulsor de la marca de hamburguesas, lo que el tenía en mente, no tiene nada que ver.

En 1974 Kroc dió una conferencia para los chavales que estudiaban un MBA en la Universidad de Texas y al acabar fue invitado por sus alumnos a tomar unas cervezas. Entre cervezas, Kroc debió de detectar que su mensaje no había calado entre los chicos y les formuló la pregunta de marras. Quiso preguntarles cuál creían ellos que era su negocio.

Por supuesto, todos respondieron que la venta de hamburguesas.

Kroc les dijo que estaban equivocados. Esa era su profesión. El se dedicaba a vender hamburguesas. Pero su negocio real era el inmobiliario. Ahí residía el motor de la fortuna que Kroc consiguió amasar. Su negocio, aquello que le generaba realmente dinero, eran los bienes raíces. Cada vez que compraba un restaurante o franquiciaba uno, la mayor parte del tiempo lo dedicaba al estudio del local. A sus posibilidades. "Location, location, location" son las tres cosas que importan en el negocio de locales comerciales. Kroc lo sabía y lo utilizaba para ganar dinero.

La historia la cuenta Robert Kiyosaki en su libro Padre rico, padre pobre para explicar la diferencia entre profesión y negocio, que todos tendemos a equivocar. Y me ha llamado mucho la atención, por lo que quería compartirla con vosotros.

martes, 23 de noviembre de 2010

Micropost: Caja Madrid y BBVA en idealista.com. Ojo a los testigos

A través de su twitter, idealista.com ha anunciado que Caja Madrid y el BBVA han llegado a un acuerdo con ellos para anunciar sus pisos en el portal inmobiliario. Estos dos bancos se unen ya a una larga lista que podéis ver aquí. ¿Y por qué esto afecta a los tasadores?

Parte de nuestro trabajo está basado en la comparación de inmuebles. Para ello necesitamos obtener muestras de mercado que denominamos comparables o testigos. Las fuentes de las que los tasadores se nutren son muchas, agencias inmobiliarias, promotoras, anuncios en las ventanas de la calle... Pero internet la fuente que más y más peso gana cada día, por la comodidad de la inmediatez. Sin embargo, hemos dicho en el blog y hasta hemos insistido en que tomar testigos sin criterio es un error que puede llevar a tomar por válido un valor que no lo es. Pulsar el mercado y estar al día con lo que pasa es una obligación de alguien dedicado a valorar. Y si habéis seguido las noticias imobiliarias, debéis saber que actualmente existen tres mercados:
  1. El de particulares
  2. El de agencias
  3. El de bancos
Cuidado a la hora de elegir los testigos, porque el valor de un inmueble depende enteramente de con qué se compara.
  1. Los particulares son terriblemente reacios a bajar precios. Estamos hablando de posiblemente la mayor "inversión" (error) de sus vidas y defienden los precios aunque a la larga les cueste más. Siempre con excepciones, un testigo tomado de un particular puede dar lugar a valores elevados.
  2. Los APIs estás empezando a posicionarse de cara a la recuperación (que otros ven más alejada) y están abriendo más oficinas. Su continuo estudio del mercado les lleva a la especiallización, pero pocas veces queda reflejada en las ofertas que lanzan porque saben que la negociación es parte necesaria de la compra-venta.
  3. Y con los bancos no se sabe. Unos bajan los precios, otros no (si no pueden soportar pérdidas elevadas en su cartera).
  4. Todo lo anterior, por supuesto, no es una regla, y las excepciones son muy abundantes.
El caso es que hay que saber ahora mejor que nunca de donde obtenemos la información, y sobre todo, qué significa. o podemos llegar a errores importantes al valorar.

P.D.: Este post NO está esponsorizado, que quede claro, ¿eh?

lunes, 15 de noviembre de 2010

No estamos para perder tiempo. ¡Vivan las portables!

Muchos tasadores vivimos a salto de mata, y con eso quiero decir que vamos y venimos continuamente sin parar. Si nos ponemos a pensar la cantidad de tiempo que perdemos en desplazamientos nos daríamos cuenta que cualquier cosa que nos permita optimizarlo es muy de agradecer. Con la evolución de las tecnologías, de internet y de los móviles se han puesto a nuestra disposición un montón de aplicaciones que nos permiten sacarle mucho más partido a alguna hora muerta que nos haya quedado entre visita y visita, y poder aprovechar para dibujar el plano o preparar las fotos que hemos obtenido en la visita anterior. Yo uso un montón de estas aplicaciones y desde luego se gana tiempo. Os indico las que me parecen más interesantes, aunque la lista está abierta:
  • Aplicaciones portables, para ejecutar directamente desde un pen-drive o memoria externa sin necesidad de instalación (de forma que podemos utilizarlas aún sin tener permiso de administrador en un equipo ajeno)
  1. Firefox portable. Es mi navegador favorito por ahora y odio llegar a un sitio y tener que utilizar el explorer de las narices. Aunque sobre gustos, los colores, y tenéis todos los navegadores en versión portable (desde explorer a chrome, pasando por opera). Fundamental para hacer sondeos de mercado o localizar inmuebles via Google Maps. Los podéis obtener en http://appsportables.blogspot.com/ o en la web portableapps.com
  2. Autocad versión Portable. Esto es un lujo y siento deciros que no lo podéis bajar en las webs anteriores, pero si indagáis un poco lo acabaréis encontrando. Es utilísima para realizar planos sobre la marcha. Si no encontráis el link, un poco más adelante os doy una alternativa.
  3. Adobe Acrobat Portable. Buscad en las webs anteriores o indagad. Viene bien para montar documentos que adjuntar luego al informe
  4. WinSnap. Es un sencillísimo capturador de imágenes. Muy útil al sacar planos de situación o cualquier otra cosa interesante. Además las imágenes obtenidas no son muy pesadas y se pueden gestionar fácilmente. La podéis bajar directamente de la web del creador, pinchando aquí.
  • Aparte de esas, hay otro tipo de aplicaciones que son muy útiles pero no son portables, sino que se trabaja desde ellas directamente desde la web. El problema es que para estas necesitamos, obviamente, conexión a internet, y no siempre está disponible. Pero si nos podemos conectar, yo aconsejo añadir a vuestros marcadores las siguientes webs.
  1. Google Docs. En verdad aconsejo todos los productos de Google, incluida su barra de herramientas para todos los navegadores. Docs permite trabajar en hojas de cálculo, o documentos de texto, entre otros, sin tener que instalar Office. Y de paso puedes acceder a ellos desde cualquier ordenador porque se guardan en la nube.
  2. AutoCADws. Pues eso. Autocad en la web. Cuesta un poco manejarlo al principio pero para una emergencia viene muy bien. Saca archivos de extensión dwg, así que son compatibles con la versión de sobremesa. Lo bueno es que hay aplicación para iPhone y iPad, donde podemos igualmente dibujar, aunque he de deciros que por ahora, es bastante engorroso hacerlo. Pero es un pasito.
  3. Photo Editor on-line: o una de las versiones web del Photoshop. Muy buena para hacer retoques de fotos.
  4. WebResizer: para optimizar fotos o cambiarlas de tamaño.
  5. Dropbox: en realidad es un disco duro virtual. Te abres una cuenta y se te asigna un espacio inicial (que puedes ir aumentando) y ahí guardas cosas. Accedes a la web, entras tu usuario y contraseña y tienes tus archivos. La diferencia con otros servicios similares es que te puedes instalar el programa en tus ordenadores (el de casa, el del estudio y el portátil, por ejemplo) y lo que te crea es una carpeta (dentro de Mis documentos, por ejemplo) igual que las demás, pero que permanece continuamente sincronizada, de forma que lo que guardas en un ordenador, lo tienes en los otros. Y para colmo tiene aplicación para iPhone, por lo que puedes guardar, por ejemplo, imágenes, directamente desde tu móvil, de forma que cuando llegues al ordenador, ya las tienes allí. Utilísima para evitar pérdidas de información y para gestionar la documentación relativa a un informe.
Seguro que hay miles más, pero por ahora las que más prácticas me resultan son esas. Las he utilizado todas y las seguiré utilizando. Mi tiempo es escaso y estas herramientas me ayudan a no perder tanto y poder dedicarlo a otras cosas más placenteras, como por ejemplo, escribir este blog.

domingo, 14 de noviembre de 2010

Micropost: confirmado: hay compromiso




Nuestra red de espías ya nos ha confirmado lo que algunos apuntásteis y a todos nos daba en la nariz: existe un acuerdo entre los antiguos dueños de Tinsa (las cajas de ahorros) y los actuales (el fondo Advent) por el que las primeras seguirán realizando sus encargos de tasaciones a la tasadora líder de España.

Quedan dos cosas pendientes: cuánto va a durar ese acuerdo y como afectará a ciertas fusiones entre cajas (siendo el ejemplo más conflictivo el de la fusión entre Bancaja (Tinsa) y Caja Madrid (Tasamadrid) y cómo se organizarán estas dos entidades.

viernes, 12 de noviembre de 2010

Industrialización, prefabricados y soluciones

Ningún crítico es más capaz que yo de percibir claramente la desproporción que existe entre los problemas y la solución que les aporto.
Sigmund Freud(1856-1939) Médico austriaco.

Tras haber asistido a una muy interesante conferencia sobre el mercado inmobiliario, la crisis y sus posibles soluciones, organizada por el ThinkTank64, y en la que participaron Carlos Álvarez Caro y José Luis Bartolomé (altamente recomendable el blog de este último titulado Adiós, ladrillo, adiós) y se dijeron muchas cosas interesantes que iremos sacando poco a poco en el blog, se hizo hincapié en un punto muy interesante a mi modo de ver: las entidades financieras tienen un serio problema con el suelo que han adquirido vía impagos, dado que estos son inmensamente más dificiles de colocar que las viviendas (entre otras cosas porque al posible (aunque poco probable) comprador le gustaría promover, para lo que necesitaría financiación de un banco que no va a obtener).

Pues leyendo en la revista Metros2 una entrevista al "ultra-mediático hasta la saciedad" arquitecto Joaquín Torres, me encuentro conque éste ya tiene una solución para estos suelos, que ciertamente parece muy acertada: la industrialización de la arquitectura. Esto, dicho por un arquitecto y escrito por otro, puede parecer una especie de agresión al espíritu de la arquitectura y el arte, pero lo cierto es que nada más lejos, ya que Torres ha sabido demostrar que el diseño y el sentido común no tienen por qué estar peleados.

Torres porpone un sistema de prefabricación para dar vía a esa industrialización, y de paso, salida a la cartera de suelos de los bancos, dado que asegura que los costes pueden bajar hasta un 10-12% para el promotor sólo en gastos financieros, dado el escaso apalancamiento al que se someterá éste. Lo cierto es que los gastos de viviendas modulares son más reducidos y el tiempo de ejecución se puede reducir hasta los dos meses (lo que supone reducir aún más gastos).

Torres asegura que sus viviendas modulares van desde los 79.000€ más IVA (70m2, 2 dormitorios) hasta los 125.000 más IVA (112m2 y 4 dormitorios).

La solución, a priori, no parece mala. Económicamente sale. Ya vimos en un post anterior que las casas prefabricadas si pueden ser hipotecadas, y dado el coste más reducido, la financiación sería más accesible. Yo creo que el problema es la mentalidad instaurada en España acerca de la vivienda en propiedad. Una vivienda suele ser considerada una inversión y meter tu dinero (aunque sea menos) en algo "prefabricado" no suena bien.

Esa es la mentalidad existente. Aunque esté basada en lo que considero un error. Y es que la vivienda difícilmente es una inversión porque difícilmente va a hacer aumentar nuestro patrimonio ("estos del blog de tasadores se han vuelto locos" estaréis pensando) lo que me gustaría explicaros en otro post. Aunque financieramente esto es así (no siempre, pero sí la inmensa mayoría de las veces), Carlos Álvarez Caro se apresuró a recordarme que en España se compra vivienda por necesidad, por instinto de protección bajo un techo, más que por cultura financiera, como puede hacerse en otros países europeos, por lo que la solución de Torres va a tener esta dificultad añadida.

lunes, 8 de noviembre de 2010

¡Somos útiles!

"Yo soy yo y mi circunstancia."
José Ortega y Gasset (1883-1955). Filósofo y ensayista español.

Es muy curioso cómo la percepción que se tienen de las cosas varía atendiendo a los contextos en los que se encuadran. Dependiendo del marco, el cuadro puede resultar más o menos llamativo. Hace bien poco, la tónica general era que los tasadores eramos unos prevalicadores que manipulábamos los valores para atender a los intereses de ciertas organizaciones cuyo único objetivo es el mal y que se esconden bajo las tapaderas de unas cosas llamadas "bancos". Bueno, para mucha gente aún somos los culpables de los males del mercado inmobiliario.

Sin embargo, he detectado que últimamente la tendencia cambia. Como ya prácticamente nadie tiene ni idea de cuanto vale un inmueble (se habla de sobrevaloraciones del 10, del 17 o hasta del 50%) una segunda opinión no viene mal, y se recurre a los tasadores. Pues lo celebro, porque eso significa que seguimos siendo útiles para la sociedad. Jesús Encinar, fundador de idealista.com, y que se ha comprado por primera vez un piso ahora, ha recurrido a una tasación para poder negociar, y en la web de Pisosfeel.com también recomiendan acudir a tasadores para saber por dónde van los tiros.

Así que seguimos siendo útiles. Y tenemos la responsabilidad de seguir estando en la vanguardia y de seguir adquiriendo conocimiento. Así que a seguir formándonos.

Podéis ver los enlaces a los que me refiero aquí:
JesusEncinar.com: Me he comprado un piso
Tasaciones inmobiliarias: Si vas a comprar un piso, tásalo antes

viernes, 5 de noviembre de 2010

Hay que estar en forma

El otro día nos contaron que un técnico había tenido un desvanecimiento en una de sus visitas. Por suerte no fue nada y pudo continuar sin mayor problema. Hoy mi ruta ha sido la siguiente:
  1. He tenido que visitar una promoción de obra nueva en la que tenía que ver un piso en sexta planta. El ascensor estaba montado, pero al no tener línea telefónica aún, estaba clausurado por si hubiese un fallo y no se pudiese comunicar con la central (es lo que me han contado, lo prometo). Así que hemos subido por las escaleras.
  2. Lo mismo pero en un cuarto piso.
  3. Un cuarto piso en el centro de Madrid de 1960, por supuesto sin ascensor.
  4. Sumen el traqueteo de ir y venir.
El tasador tiene que estar en forma. Es necesario. Mientras yo subía al cuarto piso sin ascensor, mi acompañante (un API un poco entrado en carnes) casi se me muere. Hay que estar preparado porque cualquier día nos quedamos sin respiración. Yo voy regularmente al gimnasio y corro un buen rato. Al principio porque me gustaba (y me gusta) hacer ejercicio. Con el tiempo me di cuenta de que estar en forma era parte de mi obligación. Además, como buen autónomo, uno no se puede permitir el lujo de tener demasiados achaques.

¿Qué hacéis vosotros, si es que hacéis algo? ¿O consideráis que exagero?

jueves, 4 de noviembre de 2010

Micropost: consideración del margen de negociación en muestras de inmuebles

Ojo a la hora de seleccionar testigos. Lo hemos dicho muchas veces en el blog pero ahora por otro motivo. En idealista.com han detectado un record en el número de bajadas de valor de los pisos ofertados. Casi 23.000 ofertas han rebajado su precio una media de casi un 8%. Muy seguramente este fenómeno se deba a la proximidad del final de desgravaciones en ayuda a la vivienda prevista para enero.

Esto significa esencialmente que la situación de los vendedores es muy comprometida y por lo tanto, es muy probable que el comprador potencial tenga un margen de negociación que se deba considerar a la hora de determinar el valor de tasación (recordad que nuestros valores han de ser sostenibles en el plazo medio). Así que, insistimos, ojo a la hora de meter valores en nuestras bases de datos.

Podéis ver los números de idealista.com aquí: octubre negro: récord histórico de bajadas de precio en idealista.com (gráfico) — idealista news

miércoles, 3 de noviembre de 2010

La banca española financia el 62% del valor de tasación de los pisos

Muy lejos quedan ya las épocas donde la banca daba hasta el 110% del valor de tasación. Tan claro veían que no había riesgo en la recuperación de préstamos e intereses. Ahora resulta que La banca española financia el 62% del valor de tasación de los pisos lo que supone un cambio de tendencia acorde a los momentos actuales de crisis. A nosotros no nos afecta (no debería) el dato en nuestra labor, pero siempre es interesante saber por donde va la banca, ya que creo que es un síntoma claro de lo que nos depara:
  1. La banca no ve claro el riesgo en los préstamos, por lo que baja el porcentaje aportado
  2. Es más difícil financiarse, por lo que la gente con menos recursos no puede acceder a un inmueble, con lo que el número de operaciones se contrae sensiblemente
  3. Las operaciones realizadas son de cierto poder adquisitivo, por lo que habrá menos actividad en áreas de renta per cápita baja. Es decir, que si se sigue tasando en zonas "caras", en zonas más humildes no se tasará tanto porque no se podrá acceder a préstamos (y a nosotros, las sociedades de tasación nos suelen distribuir por zonas).

jueves, 28 de octubre de 2010

El problema del "Agente viajero"

Ya sabéis que una parte de la vida laboral del tasador está en la carretera. Ya sea tasando en una única localidad o en varias, los técnicos intentan concertar las visitas de modo que tengan que realizar los desplazamientos más cortos posibles. Esto es muy dificil en muchas ocasiones, pero esa planificación se hace completamente necesaria cuando uno empieza a calcular el precio de la gasolina, el combustible que consume nuestro vehículo y la cantidad de kilómetros que recorremos al día (haced el cálculo alguna vez, hacedlo). Por si no lo sabéis, algunas empresas tasadoras pagan un extra por kilometraje, otras no. En cualquier caso, es un factor a considerar que no debe dejar de tener importancia.

Pues debemos ser conscientes de un pequeño obstáculo a la hora de hacer estas previsiones. Y es que el cálculo de la ruta más corta no es fácil de calcular. Es más, nadie sabe cómo hacerlo. Pero ¿cómo es esto posible? No parece tan difícil. Pues lo es. De hecho, es un problema al que los matamáticos e informáticos se han enfrentado desde hace mucho tiempo. Me explico: a ojo, cualquiera puede calcular la ruta más apetecible, pero para los "gadget-adictos" como yo, que creemos que la tecnología está pensada para hacernos la vida más fácil, nos gustaría meter los datos (coordenadas del lugar al que queremos ir) en un ordenador y que automáticamente nos dijera: al punto A primero, luego al D, luego al B... siendo esa ruta la óptima.

Con la llegada de los GPS podríamos llegar a pensar que ese problema está resuelto. Le dices al aparato dónde quieres ir y el cacharrito te va guiando. Sin embargo, a lo máximo que llegan estos trastos es a llevarte a los lugares que les indicas en el orden en que se lo indicas. No hay ninguna opción para que te de la ruta óptima por sí solo. ¿Os habéis fijado que en Google Maps pasa lo mismo? Te lleva de A a B, pero no intentes meterle más datos. No te deja.

El motivo es que nadie ha sabido todavía diseñar el algoritmo matemático que calcule esas rutas óptimas. Así de fácil. No sabemos indicarle a los ordenadores lo que tienen que hacer. Por eso esas opciones no existen en los GPSs ni en Google maps o similares. No se sabe programar. Mejor dicho, no se sabe programar de forma que un ordenador de hoy en día sea capaz de resolver el asunto. Por lo visto se ha conseguido resolver el tema con redes de ordenadores trabajando a la vez, pero tampoco es cuestión de bloquear internet cada vez que los tasadores tenemos que salir de ruta. En palabras de Wikipedia:
"La respuesta al problema es conocida, es decir se conoce la forma de resolverlo, pero sólo en teoría, en la práctica la solución no es aplicable debido al tiempo que computacionalmente se precisa para obtener su resultado"
Se busca una solución accesible. A este problema es a lo que se conoce en matemáticas como el problema del "Agente viajero", definición que nos encaja perfectamente a los tasadores.

Sin embargo, no lo sabemos hacer nosotros, pobres humanos, porque resulta que las abejas y otros insectos si saben hacerlo. Se ha demostrado que estos bichos son capaces de encontrar la ruta óptima que les lleve a distintas flores para volar lo menos posible (ahorrando la energía correspondiente) y ya se está trabajando en lo que denominan "algoritmos bioinspirados" para poder encontrar esas rutas óptimas. A ver si lo consiguen...

miércoles, 27 de octubre de 2010

Ya tenemos versión móvil

Pues seguimos dando pasitos en esto del mundo 2.0 y ahora avanzamos un poco más. Ahora podréis seguir nuestro blog directamente desde vuestro móvil. Si entráis directamente desde vuestro smartphone (iPhone, Blackberry, Android, etc.) os aparecerá una versión "mobile friendly" para que podáis seguirlo más cómodamente. Como sé que muchos de vosotros tenéis vuestros propios blogs y os puede interesar, deciros que la web la hemos creado utilizando MobStac B! y que hemos tardado aproximadamente 2 minutos sin tener ni remota idea de programación. Simplemente daros de alta (gratuitamente) y seguid los pasos que os indican.

¡Nos leemos en el móvil!

miércoles, 20 de octubre de 2010

Micropost: Banco de España insiste en la desvinculación

Nuestros espías siguen trabajando a toda máquina. Nos han filtrado este articulillo sobre la postura del Banco de España con respecto a la vinculación de las tasadoras y las entidades financieras. No os quedéis en el titular. No se especifica nada concreto en el artículo, pero desde luego es la postura que adopta la entidad reguladora al respecto y que va a marcar el futuro inmediato del sector.

Tampoco se especifica cómo va a actuar el Banco de España para evitar que las tasadoras caigan en manos de dueños sin intereses inmobiliarios, como ya hemos indicado en el blog.

Y yo sigo insistiendo en que la vinculación de las tasadoras a las entidades financieras no significa obligatoriamente que se tasen los inmuebles "a la carta" ni la desvinculación garantiza la objetividad total.

Podéis leer el artículo aquí: Ugtcajamadrid - El Banco de España impone a las cajas la venta de sus tasadoras para ordenar el mercado hipotecario: "

lunes, 18 de octubre de 2010

Todos vivimos igual

Una de las características que tiene este trabajo es que visitamos, como ya sabéis, un montón de inmuebles, cada uno de su padre y de su madre, con sus peculiaridades y sus características. Sin embargo, debe ser cosa de la condición humana, pero el hecho es que en todos ellos se adivinan unas pautas que dicen mucho de sus inquilinos. Y esas pautas son prácticamente idénticas. En castellano: todos vivimos igual. Hace unos cuantos años ya, en una reunión que manteníamos anualmente con otros tasadores (ya no la hacemos, no sé por qué) alguien lo expresó de esa manera. La gente puede ser rica o pobre, culta o no, de un nivel social determinado o de otro, de un barrio o del de más allá, pero todos vivimos igual. Nos gusta hacer las mismas cosas en los mismos sitios, pero a nuestra manera, y con ese detalle, ya nos creemos originales y únicos en la raza humana.

Me refiero al estilo de vida. Todos vemos en los programas estos de casas fantásticas y diseños ultra-exclusivos, viviendas increíbles que se salen de la norma habitual. Sin embargo, a la hora de la verdad, todos queremos un salón, unas cuantas habitaciones, cocina y baño para hacer lo que hace el resto del mundo. No es una cuestión de dinero, no es que yo no vivo en una casa de ultra diseño vanguardista con una piscina a medio camino del salón y la terraza y un árbol en la cocina porque no tengo dinero. No, seamos sinceros. Probad a presentarle a un promotor un proyecto que se salga del estandard. Nos llamaría locos. Quiere vender casas normales a la gente normal. Ahí es donde está el nicho de mercado. El promotor ya lo tiene estudiado. Sabe cómo vive la gente. Quiere que la gente siga viviendo así. Lo necesita para que le cuadren los números. ¿Qué dicen los inquilinos de los bloques de vivienda protegida de los PAUs de los alrededores de Madrid? Que no les gustan sus edificios porque son de colores muy raros. Que las gentes del barrio les conocen por "los del bloque naranja, o verde, o azul, o los del bloque de coloritos".

La cuestión es que para nosotros esto es una ventaja. A la hora de valorar, el estilo de vida de la "persona media" (si tal cosa existe), es una incógnita que aparece a ambos lados de la ecuación, y por tanto se despeja. No influye. ¿Os imagináis tener que hacer un estudio de mercado para el bohemio, o para el artista, o para el ejecutivo agresivo, etc.? Pero al final, todos viven igual. Solo que uno pone más cuadros que el otro o ha pintado de colores chillones los cuartos de los niños. Ahí se queda la excentricidad.

sábado, 16 de octubre de 2010

Un 3er trimestre para olvidar

Tradicionalmente, los terceros trimestres del año son bastante flojos en el mundo de las tasaciones hipotecarias, pero este año todos los que nos dedicamos a esto, lo hemos notado especialmente. Durante los pasados julio, agosto y septiembre las tasadoras realizaron un 23,8% de operaciones menos que durante abril, mayo y junio. El dato, no por ser esperado, deja de ser preocupante. Lejos quedan casi las 300.000 tasaciones que hicieron las tasadoras en el segundo trimestre del 2006. Ahora no se realizan más de 150.000 (un 50%). Con todo, hoy estamos por encima de la última mitad de año del 2008, momento del estallido de la crisis (quiebra de Lehman Brothers y comienzo del "fiestón"). Abajo podéis ver la gráfica de operaciones que proporciona ATASA (asociación de tasadoras):

jueves, 14 de octubre de 2010

Crónicas de unas jornadas en las que no he estado

Cuando empecé el blog pensé que éste tenía los días contados. No porque faltaran lectores (cosa que creía muy probable) ni por falta de ganas, si no porque creí que los contenidos se me acabarían enseguida. Al fin y al cabo, seamos sinceros, la vida del tasador no es precisamente tan excitante como la de James Bond, y dudaba de que los temas surgieran día tras día. Pero he comprobado después de más de un añito tras las teclas que estaba muy equivocado. Siguen surgiendo ideas y temas que me mantienen ocupado e inquieto, investigando y aprendiendo, renovando conocimientos y afianzándolos, que era uno de mis objetivos al empezar esta aventura.

Fijáos si hay cosas que contar, que esta, que tal y como lo cuentan en la noticia parece que ha sido el no-va-más del mundo de la tasación, se me ha pasado por completo. Lo confieso. Y es un punto negro importante. Me he perdido las Primeras Jornadas de Tasadores Inmobiliarios para los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. ¿En qué estaba pensando? Y han sido al lado de mi casa, para más INRI.

En mi defensa tengo que decir que no había tenido ninguna noticia de que estas jornadas se iban a celebrar. No es que sea obligatorio avisarme de todos los eventos, pero me muevo en estos ambientes y no he visto ni un panfletillo. Seguro que los hay, pero no lo he visto. Desastre. La cuestión es que se han celebrado y mi noticia es que no os puedo contar nada al respecto. Por no poder, no puedo ni contaros quién las organizaba. Según Inmodiario (ver link más abajo) ha sido el ROTI (Registro Oficial de Tasadores Inmobliarios) y el Consejo General de la Propiedad Inmobiliaria de España. A este segundo si le había visto mentado en alguna ocasión, pero eso del ROTI... En la vida. Y no me equivocaría si dijera que no he sido el único, ¿verdad? ¿Qué es eso? Suena a organismo ultra-importante, pero también a un chico de mi barrio que nos quitaba el balón cuando jugábamos en el jardín de detrás de mi casa. Le llamábamos así (o Rodri, o Tori, no recuerdo). Me da que debe ser algo anexado al Banco de España. Chicos, perdonad que esté improvisando, pero el puente me ha dejado fatal...

Por cierto, que entre los asistentes no había nadie de las tasadoras. Unas jornadas de Tasación inmobiliaria sin tasadoras inmobiliarias. Me da que no me he perdido mucho. Es como una carrera de Fórmula1 sin escuderías.

Y ya lo que, tengo que reconocer que no me ha gustado mucho, es lo de la presentación de un programa informático para realizar las tasaciones por los mismos APIs... APITASA se llama. Hombre, no. Muchos APIs se han quejado de intrusismo en el sector. Yo sé que ellos hacen sus cálculos, lógicamente, pero lanzar un programa... Eso es premeditación. Y alevosía, si me apuráis. En fin, más difícil se nos ponen las cosas. Que suplicio...

Ya hablando en serio. ¿Alguien pudo acudir? realmente tengo bastante curiosidad por lo que se dijo allí.

Podéis leer la noticia aquí: Primeras Jornadas de Tasadores Inmobiliarios para los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria: "

miércoles, 13 de octubre de 2010

Los datos de la Comisión Europea de sobrevaloración inmobiliaria

¿Qué os parece dice la Comisión Europea que las viviendas en España están sobrevaloradas hasta un 17%. Por ahí debemos andar, porque todos los índices que suelta la prensa (excepto el índice de Izadi AG y Manuel Caraballo, que considero que es un estudio muy razonable y MUY bien hecho y habla de casi el doble de sobrevaloración, ojo; y The Economist, que sube la cifra al 50%) a que ese es el número mágico. No es por nada, pero nosotros, los tasadores, llevamos tres añitos aplicando descuentos por capacidad de negociación a los comparables de los estudios de mercados y un coeficiente hipotecario, kh, que suponía otra rebaja, y ahí debíamos andar, para que luego nos acusen de inflar los datos.

Pero, a parte de lo de la sobrevaloración en sí, lo que me parece extrañísimo son dos datos más que lanza la Comisión Europea:
1. España NO es el país con la vivienda más sobrevalorada, es Finlandia, que sube su sobrevaloración a un 24%. Que interesante sería estudiar, si uno supiera, por qué allí la crisis no repercute tanto (aunque puedo imaginarme los motivos, claro).
2. En Alemania los pisos están infravalorados un 15%. Y aquí sí que tengo que decir algo categórico: ¡Anda ya! No me imagino a los alemanes, con su fama de cabezacu... de calculadores, dejando pasar oportunidades así sin lanzarse a comprar para equilibrar el mercado. Ahí algo falla, señores de la Comisión Europea.

La noticia la podéis ver aquí: La sobrevaloración de la vivienda en España es del 17%

Micropost: Tinsa constata las bajadas del precio de la vivienda

Tinsa acaba de publicar un informe en el que constata las bajadas de valores tasados durante el último año. Hasta un 5% como dato global, aunque de distinta manera según la localización y la tipología del inmueble. Podéis leer más información en este artículo de idealista news:

informe tinsa septiembre: el precio de la vivienda acelera su ritmo de caída hasta el 5% — idealista news

O en este de fotocasa.es: http://noticias.fotocasa.es/el-precio-de-la-vivienda-acelera-su-caida-y-baja-un-5-en-septiembre__6551.aspx

lunes, 11 de octubre de 2010

El valor de la Primera División

Parece mentira el impacto económico de ciertos eventos ennuestra sociedad de hoy. El otro día me invitaron a ir a Balaídos, el campo de fútbol del Real Club Celta de Vigo, que para los que no lo sepan, milita en la segunda división de la Liga de Fútbol de España. Fui acompañado por un auténtico forofo que sufrió un montón viendo como su equipo conseguía vencer al Nastic de Tarragona por un escaso 1-0. Los últimos minutos de partido creía que se moría, el pobre. Pero ganó el Celta, y eso supuso una alegría para todo el campo. Si me apuráis, una alegría para toda la ciudad.

Para nosotros, el partido comenzó bastante antes de que el árbitro pitara para poder poner el balón en movimiento. Unas dor horas antes, para ser exacto, en un bar situado en frente a dicho estadio. Dos horas de cervezas y tapas y de muchas risotadas y fanfarronerías típicas del fiel hincha. A la salida, me dijeron que se notaba que el equipo de la ciudad gallega estaba volviendo a ganar, porque la gente acudía mucho más al campo. Me dijeron que el campo (caben unas 30.000 persona aproximadamente) estaba precioso las temporadas que el Celta jugaba en primera. Y era fantástico cuando jugaron la Champions League europea. Ingleses, escoceses, alemanes... Llegaban y arrasaban con las existencias de cerveza de los bares de la ciudad. Dinero que traían de otros países para dejarlo en Vigo. En los bares de Vigo, principalemnte. Bares que están en locales cercanos al campo. Y no tan cercanos. Creo que podéis empezar a intuir por dónde vanlos tiros, ¿no?

Para una ciudad, tener un equipo deportivo profesional en una liga puntera es una bendición económica. Si vivís en Madrid, como es mi caso, pasaos a cualquier hora del día por Santiago Bernabéu. Siempre hay alguien haciéndose una foto con el campo detrás. Un campo emblemático significa que la gente va a verlo. Afluencia de gente implica valor a los locales comerciales. Por lo tanto, un equipo en Primera División aumenta el valor de los locales comerciales.

Y es una diferencia de valor contante y sonante. Podríamos medirla por los ingresos de estos locales y estos comercios. Sin duda los aficionados lamentan que su equipo pierda la categoría, pero seguro que al dueño del negocio le aprieta la camisa un poco cuando el equipo que juega en el campo de enfrente coquetea con los puestos de cola.

Ni que decir tiene a los que están cerca de un campo cuya ubicación ha decidido cambiar la Directiva de turno del Club (véase el caso del Vicente Calderón del Atlético de Madrid, o el comentado, aunque poco probable, nuevo estadio del Real Madrid en Valdebebas, en sustitución del Santiago Bernabéu).

Así, no sería de extrañar que al analizar el entorno en un informe de tasación de un local comercial, habláramos de la situación deportiva de la ciudad, porque si tenemos que predecir valores sostenibles en el tiempo, tendremos que considerar estas cosas. Si el equipo de la ciudad en la que tasáis o en la que tengáis pensado adquirir un local está al final de la tabla de la Liga, pensadlo dos veces.