miércoles, 21 de diciembre de 2016

De vuelta a casa

Hace casi cuatro años llegué a Chile con unas cuantas maletas, muchas incertidumbres y un proyecto que cumplir. Recuerdo perfectamente aquel viaje, con un par de señoras en mi vuelo que no dejaban de llorar (vete a saber por qué motivo) y de decir lo desgraciadas que eran por tener que volver al que entonces era mi destino, lo que no ayudaba demasiado a mi moral, y de las sensaciones al ver por primera vez la ciudad de Santiago. Recuerdo que al poco tiempo de llegar ya era consciente del desconocimiento tan profundo que de América Latina se tiene desde España, aunque nos creamos que no es así. Recuerdo lo duros y emocionantes que fueron aquellos primeros días.

Luego mi época en Tinsa, la confianza que se depositó en mí y el transcurso de cómo fue aquel proyecto, con sus altos y sus bajos, pero siempre con muchas ganas de hacer cosas bien. Recuerdo la satisfacción que sentí el día que tuve la sensación de que el trabajo ya estaba hecho.

Recuerdo cuando CBRE me contactó y las tropecientas entrevistas que me hicieron, entre ellas cuando conocí al que sería mi jefe directo, Francisco, y que pensé que ese sería el nuevo tipo al que iba a tener que soportar. Recuerdo la sensación de alegría al enseñarle a mi mujer la carta oferta y la del momento en que la firmé, sabiendo que parte de mis objetivos en Chile se cumplían. Recuerdo el primer día de oficina, cuando Nicolás Cox, Director General, al que yo no conocía en persona y con quien coincidí en el ascensor, tuvo la deferencia de acercarse a mí al verme despistado, saludarme por mi nombre (!) y acompañarme a mi nuevo puesto. Recuerdo que sentí que aquel sitio era diferente.

No olvidaré a mis compañeros, empezando por el tipo aquel que os dije que iba a tener que soportar todo ese tiempo, Francisco, y que se convirtió no sólo en un gran compañero de trabajo, sino en un gran amigo, ni las risas incluso en los momentos de presión junto al otro miembro del equipo, Sebastián, y el resto del equipo de Research, con los que trabajamos codo con codo. No olvidaré ni al Instant Gratification Monkey ni al Panic Monster. Ellos saben.

No olvidaré las conversaciones con los brókers mientras me ponían al día del mercado, o los buenos momentos (algunos duros, pero siempre buenos) con la gente de Capital Markets atendiendo clientes y trabajando con ellos. Ni los que pasé con la gente de Asset Management para consultarles sobre las sensaciones de sus clientes o cómo gestionaban este o aquel activo. Tampoco el sentimiento de cierto orgullo cuando llegaba a un edificio y veía que estaba gestionado por CBRE a través de su equipo de Property Management. No olvidaré los bombones y chocolates que "tomaba prestados" del equipo de Project Management (gracias chicas) mientras me contaban lo duro que es conseguir que las obras salgan de forma óptima para el cliente.

Pero sobre todo, no olvidaré que disfruté en esa casa. Que lo pasé muy bien y que ha sido un tiempo maravilloso.

Gracias CBRE Chile.

Hola CBRE Madrid.

jueves, 18 de agosto de 2016

El día que la lluvia cambió los precios

Las obras del enlace de la costanera junto al río Mapocho
En el noroeste de la ciudad de Santiago de Chile se está construyendo un inmenso enlace que une la autopista costanera con un montón de vías más. Es una obra gigante. La costanera va casi paralela al río Mapocho. Al otro lado, también paralelo al río, se localizan un montón de edificios residenciales y de oficinas.

El río Mapocho engaña. En verano lleva un caudal de risa pero cuando llueve, aumenta peligrosamente. No tanto por la lluvia en sí sino porque los Andes están muy cercanos a la ciudad (en la foto se puede ver ésto) y allí las precipitaciones si son considerables. Santiago no es una ciudad preparada para desalojar grandes volúmenes de lluvia y cada año, las calles se convierten en ríos que los peatones tienen que sortear si quieren llegar medianamente secos a sus destinos. El pasado 15 de abril, viernes, empezó a llover. El lunes por la mañana aún llovía. En lugares como Vigo o Madrid esto no deja de ser una anécdota. En santiago es un problema. Un problema gigante.

El Mapocho desbordó, inundando una serie de edificios y centros comerciales.

El caudal del río empezó a aumentar hasta niveles que no se habían registrado en cien años, lo que se juntó con las obras de la costanera, provocando un desvío en el curso de agua que inundó las obras y los pisos subterráneos de las torres de oficinas que hay pegados a su orilla y de los más próximos ya dentro de la ciudad. Hasta cinco sótanos anegados. Incluída maquinaria, generadores y todo lo que hacía funcionar el edificio. Pérdidas millonarias y varias torres de oficinas inutilizadas por no menos de seis meses. Todo a la porra.

Los inquilinos de los edificios tuvieron que poner en marcha un plan de acción para buscar nuevos espacios en los que alojar a sus empleados. Decenas de empresas, muchas del tamaño de bancos internacionales o compañías telefónicas, buscando sitio desesperadamente y anunciando a los dueños de los edificios que ellos no se harían cargo de los arriendos mientras las propiedades no se pudieran utilizar (lógicamente). En las mesas de los abogados se acumulan las demandas cruzadas (ver aquí, aquí o aquí). Los inquilinos a los dueños, éstos a la empresa adjudicataria de las obras de la costanera, los que denunciaron a la constructora y ésta, al gobierno. Un lío.

Ahora, cuatro meses después del "apocalipsis", las cosas están más calmadas (las denuncian siguen, eso sí), pero el comentario general entre los corrillos del sector es que esos edificios ya no los quiere casi nadie. No los queiren los inquilinos y los dueños no los van a poder vender en el corto o medio plazo en los precios que quisieran. Aunque es muy poco probable que un incidente así pase, es inevitable que la gente piense que esos edificios ya se inundaron. Y podría volver a pasar, a pesar de los esfuerzos y del buen trabajo de los gestores de estas propiedades. Quién sabe cómo acabará eso.

En definitiva, el valor de esas propiedades bajó por un hecho puntual, aunque el descenso de rentas ha sido progresivo en los últimos meses y nadie se atreve a cuantificarlo. El Mercado dirá. Mientras tanto, los edificios que no se inundaron, ganaron al menos "algo de prestigio". No se puede decir que subieran los precios, o no lo hemos notado, porque la situación del mercado no da para tanto, pero "ganaron puntos" frente a sus competidores y esos puntos se verán reflejados en el tiempo. También será el Mercado el que sitúa a cada uno en su sitio.

Es la primera vez que me enfrento a un hecho así (por suerte, como observador, ya que no tengo nada que ver con ninguna de esas propiedades). El que de un día para otro, una propiedad buena, que funciona bien, que tiene un valor, lo pierde por algo ajeno a ella de una forma tan abrupta. No estamos hablando de un deterioro del entorno, progresivo en el tiempo, si no de algo que sucede en uno o dos días. ¿Y qué podemos aprender? Primero, algo que en los negocios todo el mundo dice pero nadie está dispuesto a reconocer: que no hay nada seguro ni garantizado. ¿A partir de ahí? A mí, como tasador, que es imposible predecir el futuro (me sigo acordando de la Kh del Banco de España y me sigue dando la risa) y que por ello, necesitamos poner un montón de "disclaimers" en nuestros informes. Y que intentar prever todo lo que puede pasar a un activo que tasamos está fuera de nuestro control, además de ser una absoluta pérdida de tiempo.

jueves, 7 de julio de 2016

Valoración de oficinas. Rehabilitación. Qué cuenta y qué no.

A la hora de valorar oficinas, uno se va a encontrar con un tremendo problema que suele llevar a un embrollo terrible cuando es completamente inecesario y que se debe saber manejar para llegar a un valor correcto. Es el problema de la rehabilitación y sus costos asociados. La pregunta es si se deben considerar en la valoración y cómo pueden llegar a afectar a mi modelo de cálculo.

Una oficina normalemnte se entrega habilitada, es decir, con suelo, techo e instalaciones mínimas. La rehabilitación (las divisiones verticales, las terminaciones, la calidad de la pintura, el tipo de suelo, vinilos y demás) es cosa de cada inquilino, ya que cada uno va a adaptar el espacio a sus necesidades. Una consultora puede trabajar perfectamente en "open space", sin muros ni tabiques, pero un despacho de abogados necesita espacios compartimentados para salvaguardar la privacidad de los clientes. Es decir, que por muy bonita que dejes tú la oficina, lo más seguro es que el siguiente que venga, lo tire todo abajo para construir su propio espacio de trabajo.

Primero: ten claro lo que estás valorando. Objeto de valoración.

Como tasador, tú valoras el activo inmueble. La propiedad. El "real estate". Nada más. Te lo pongo fácil: la valoración de oficinas se hace considerando su estado "en bruto". Si tu valoración va a seguir la normativa RICS, debes definir el "Objeto de valoración", es decir, qué estás tasando. Hacer una descripción lo más detallada posible de ese objeto de valoración ayuda mucho.

Segundo: ten claro para qué valoras. Finalidad de Valoración.

Tener claro el punto de vista desde el que uno tasa es fundamental y ya hemos hablado de ello en el blog. Como tasadores, debemos situarnos en una posición objetiva, de mercado, como si fuésemos cualquiera menos el comprador o el vendedor y a partir de ahí, asignar costes y valores a unos y otros.

El tasador (o el valorador) debe tener siempre un esquema mental en el que se posicione su trabajo y según el cual se van a considerar las variables del problema de una forma o de otra. ¿Cuál es tu escenario? ¿Tienes que hacer una Valoración concreta y específica que responde a unas necesidades particulares de tu cliente (y que conllevan un montón de condicionantes, supuestos y disclaimers) o es valoración a mercado (hablamos de la diferencia en el ultimo post (http://blogdetasadores.blogspot.cl/2016/06/valoracion-vs-tasacion.html)? ¿Analizas una inversión concreta, de un inversor concreto, o tasas a mercado, para un tercero cualquiera? El tasador debe saber responder claramente a esta cuestión y comprender las consecuencias que su respuesta implica. No es algo trivial. RICS (de nuevo) obliga a establecer en cada informe lo que denomina "Base de Valor" en la que se debe esclarecer este supuesto, así como a definir para quién es el informe y cuál es la finalidad concreta del mismo, de forma que el mismo informe puede no valer para dos personas diferentes o dos usos distintos.

Debes distinguir claramente qué papel asume el propietario del inmueble y qué papel asume el arrendatario. Quién paga cada cosa.

Ten claro cuál es la práctica habitual de mercado

Las valoraciones de oficinas suelen hacerse (entre otros métodos) mediante la Aproximación al valor por Ingresos generados. Cuando se alquila un espacio de oficinas, existen tres casos que se dan en el mercado que debemos entender, diferenciar y tratar debidamente en nuestros cálculos:

Habilitación

Cuando la propiedad está en bruto (obra gruesa, core and shell, o como quieras llamarlo) el inquilino debe habilitarla, es decir, dotarla de las mínimas utilidades para su correcto funcionamiento (instalación eléctrica, acondicionamiento, etc.). Pero que quede claro: es un costo del arrendatario, no del arrendador. Lo que sí es cierto es que, como se trata de inversiones importantes de dinero (cuesta mucho más montar un aire acondicionado que pintar un pladir), los dueños de los inmuebles (los arrendadores, normalmente nuestros clientes) financian una cantidad a un interés determinado, generalmente a mercado y la cuota se agrega a la renta base.

Se agrega, pero no es la renta base.

Si te dicen que un arrendador está pagando 30 €/m² por su oficina, pero incluye financiación por habilitación, entonces es probable que esté pagando 25 €/m² por la oficina y 5 €/m² por la financiación de esa habilitación. Pero la oficina se valora en 25 €/m².

Traducción: por un lado está el valor del activo y por otro la cuota del préstamo. Son cosas distintas. Si consideras esa financiación, estás sobrevalorando el activo.

O dicho de otra forma: si la oficina la ocupara un inquilino que puediera pagarse su propia habilitación, ¿la oficina valdría menos? ¿Verdad que no?

Rehabilitación

Es el caso de las oficinas de "segunda mano". A una oficina usada llega un nuevo inquilino que requiere un nuevo "layout" (distribución -perdóneme el Académico-). Por lo general, en este caso el dueño no financia ni paga nada. Pero lo que sí se hace, es otorgar varios meses de "free rent", es decir, dejas que el inquilino realice sus obras sin cargarle ningún canon durante esos meses. Esto si es una práctica muy habitual de mercado y debe considerarse. Si consideras que tu inquilino genera rentas desde el primer día, estás sobrevalorando el inmueble.

Traducción: hay meses sin ingresos.

Allowances

Los "Allowances" son regalos. Incentivos para captar inquilinos. El dueño da una cantidad de dinero al inquilino para que compre muebles o cambie puertas o lo que quiera. No son casos generales, sino que particularmente se hace con clientes especiales (casos concretos, empresas internacionales de gran prestigio). Suele darse cuando el dueño quiere llenar su propiedad rápidamente (por ejemplo, en el caso de un edificio vacío, se incentiva la ocupación por parte de una empresa de prestigio que sirva para atraer a otros inquilinos, que por supuesto, no tendrán esos "Allowances").

Traducción: o lo consideras si tienes la certeza de que va a ocurrir (valoración concreta) o lo ignoras porque en mercado no es práctica habitual. En cualquier caso, si no lo vas a considerar (lo normal), deberías cubrirte con un "Credit Loss", ya que en sí, un "Allowance" es un flujo negativo para el dueño (un "Credit Loss" es un porcentaje de renta considerado "no recuperable", es decir, un impago hipotético (es una medida conservadora) (suele ser un 1%, depende del mercado, del inmueble y de las condiciones crediticias de los inquilinos))

Resumen

Las ofcicinas las vas a valorar, segurmaente, por flujo y éste debe considerar las condiciones de mercado antes descritas. No te dejes equivocar por cuotas que incluyen una financiación escondida. La financiación no es parte del inmueble. Es otra cosa. Y no te olvides de considerar meses de "free rent", porque es algo que es habitual en el mercado y sí debe considerarse. Recuerda que el resultado de un flujo depende de la distrubución de gastos e ingresos en el tiempo y debes hacerlo correctamente.

Disclaimer

Me doy cuenta ahora que este blog es mundialmente conocido... La fama es así. Me gustaría matizar que lo arriba expuesto puede cambiar dependiendo del mercado en el que se esté trabajando. A lo mejor, en Argentina o Rusia los Allowances son práctica común de mercado y si deberían ser considerados, o puede que en México no haya renta libre (lo dudo, pero puede ser). Conocer el mercado en el que se opera es fundamental para tasar correctamente.

jueves, 2 de junio de 2016

Valoración vs tasación

De vez en cuando, entre charlas de amigos o conversando con clientes, alguien me pregunta cuál es la diferencia entre valorar y tasar.

Según la Real Academia Española, valorar es señalar el precio de algo, reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo, valorizar (aumentar el valor de algo) o determinar la composición exacta de una disolución.

Por el contrario, tasar es fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía, graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo o restringir el uso de algo por prudencia o tacañería.

Según lo entiendo yo, valorar sería dar una cifra y tasar sería hacerlo oficialmente.

Esto implica que las tasaciones deben estar regladas y las valoraciones no tienen por qué estarlo. Por eso los bancos piden tasaciones y no valoraciones, cuando tienen que otorgar hipotecas que están sometidas a la regulación de los Bancos Centrales.

De estas definiciones se entiende que una valoración admite suposiciones más flexibles que una tasación.

Curiosamente, después de hablar con mucha gente de distinta posición, en el mundo inmobiliario es bastante común encontrar que se ve la profesión del tasador como lo menos selecto y menos preparado del sector. Os podéis imaginar que no emplearon precisamente esas palabras. Esto parece contradecirse con lo anterior, ya que uno puede esperar que lo reglado y auditado ofrezca mayor calidad que lo que no lo está (aunque si lo esté, no lo está tanto).

La principal crítica viene porque al tasador se le achaca que no comprende el negocio inmobiliario que está tasando. Es cierto que una valorización requiere entender perfectamente los flujos que se producen y se van a producir en el inmueble y eso requiere tener un alto conocimiento de la operativa del negocio que en él se desarrolla.

La formación requerida para tasar (arquitectos, ingenieros...) no ayuda tampoco a que el tasador esté predispuesto a adoptar esta mirada financiera. Y la mayoría de los profesionales que se centran en la valoración vienen de las ramas económicas del conocimiento. Ambos intentan de alguna manera "barrer para su casa", cuando la verdad es que la valoración de inmuebles es un campo híbrido entre unos y otros.

También es cierto que la masificación hace que el nivel de preparación de los técnicos no sea del todo homogénea, aunque las empresas tasadoras se esfuerzan por crear programas de formación para ellos.

De la misma manera, hay que tener en cuenta que los plazos que se ha autoimpuesto la industria tasadora, cada vez más cortos para ser más competitivos y que suelen conllevar penalizaciones a los tasadores si no se cumplen, no ayudan a que haya un trabajo de investigación profundo. Si bien también hay plazos para las valoraciones, lo cierto es que el profesional que las realiza tiene mucho más tiempo para dedicar en exclusiva a un solo activo o cartera de activos, lo que le permite llegar más en profundidad al entendimiento de los flujos.

La tasación engloba muchos aspectos que para la valoración no son trascendentes, cuando sí que lo son. Y al revés también. Un determinado diseño arquitectónico puede repercutir en las rentas percibidas (no lo estoy suponiendo, sé que es así porque me he encontrado con varios casos), o una determinada tipología constructiva puede influir en los flujos (por mantenimiento, por ejemplo). De la misma manera, no es que las valoraciones estén hechas sin ningún criterio. La mayoría de las empresas que valoran (y cada vez más las que tasan) siguen normativas tipo USPAP (en Estados Unidos y América Latina) o RICS (en todo el mundo), es decir, que existe una regulación a pesar de todo. La existencia de estas normas (o el sentido común) hacen que los supuestos que se adoptan no sean cualquier cosa que se nos pase por la cabeza. Deben ser razonados y tienen que tener una lógica firme.

La verdad es que el valorador debería esforzarse en entender los aspectos derivados de la construcción, el urbanismo y el diseño arquitectónico que encierran un determinado proyecto y el tasador tiene que hacer un esfuerzo por entender la operativa, los flujos del negocio, si es que quieren ser buenos profesionales y llegar a análisis completos.

Yo creo (y he estado en ambos lados de la ecuación) que cada cual tiene su campo. En un proceso de compraventa de un activo es necesario hacer una tasación, como base de valor objetiva, pero también hacen falta muchas valoraciones, que comprendan diferentes supuestos y escenarios, de forma que un posible comprador sea capaz de entender los riesgos que conlleva la operación. Es muy enriquecedor profesionalmente verse envuelto en estos procesos y entender la dinámica de uno y otro aspecto de la profesión (que es la misma).

Uno concluye que la valoración de activos y la tasación de activos son "primas hermanas", que no acaban de llevarse bien pero no pueden estar mucho tiempo alejadas la una de la otra. Son las dos cara de la misma moneda. Son… Bueno, que me paso de poeta. Que son casi lo mismo, vamos.

jueves, 14 de abril de 2016

IPMS Residencial. Estándar de medición para edificios Residenciales.

Hace ya algún tiempo que hablamos de las normas estandar de medición para edificios de oficinas que había lanzado la IPMS en un intento de unificar y transparentar superficies de modo que un inversor o comprador sepa exactamente qué está comprando, ya que la forma de medir superficies para este tipo de edificios varía de país a país.

En ese momento os hablé de que esta misma organización, respaldada entre otros por el Banco Mundial, RICS, el Appraisal Institute (AI), la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV) o ATASA entre otros, estaba preparando un documento similar referido a edificios de uso residencial. Actualmente este documento, que podéis descargar aquí, sigue en proceso de revisión y consulta, pero los grandes trazos del mecanismo no creo que varíen demasiado.

En cuanto al contenido técnico, es muy similar al que vimos para las oficinas pero, obviamente, adaptado a uso residencial. La lectura del documento es muy sencilla y viene apoyada por gran cantidad de gr{aficos (especialmente interesantes aquellos en los que se delimita la "superficie dominante" hasta o desde la cual hay que medir, que es muy clarificadora.

Insisto en que, si no es este documento, uno muy parecido al final acabará imponiéndose en el día a día de los tasadores. No por demandas de la ley, que siempre llega tarde, sino por requerimientos de los clientes (recordad que el dinero que hoy en día está llegando a España viene de países extranjeros). Tener un sistema reconocido mundialmente da seguridad a los inversores. Más nos vale estar preparados.

martes, 12 de abril de 2016

lunes, 11 de abril de 2016

Libro: Tan bueno que no puedan ignorarte

Después de haber leído unos cuantos libros de autoayuda sobre distintos temas, uno llega a la conclusión de que la inmensa mayoría son buenas intenciones mal expresadas, que creo que es lo más suave que se puede decir de ellos. Pero de vez en cuando, sólo de vez en cuando, uno se encuentra con uno que merece realmente la pena. Ese es el caso de "So good they can't ignore you" (no lo he encontrado traducido al español, pero el título de este post es la traducción literal). El cual viene a confirmar un montón de pensamientos que venían dándose de forma desordenada en mi cabeza desde hace algún tiempo. Este libro es uno de esos que, ante la avalancha de información a la que estamos sometidos hoy en día, viene a poner una pausa y un punto de cordura. Es como un respiro para preguntarse si de verdad uno tiene que ir por ahí o no.

Prácticamente cada mes hay un libro nuevo, una película nueva o una noticia o artículo nuevo en el que se nos invita a dejar nuestro trabajo actual y lanzarnos a seguir nuestra pasión, porque es la única forma de ser verdaderamente felices. Os suena esto, ¿verdad? Si no eres emprendedor, entonces perteneces a la inmensa mayoría de trabajadores atrapados en sus cubículos y no calificas para ser feliz.

El argumento general es que hay que hacer lo que en realidad a uno le gusta, ser apasionado y seguir los dictados de tu corazón para conseguir el estilo de vida que te permita realizarte como persona. Pues bien, este libro aboga precisamente por lo contrario: no seguir tu pasión, porque, como demuestra, hacerlo es la mejor forma de acabar NO siendo feliz. ¿Qué tal?

Al contrario de la tendencia, defiende que lo que hay que hacer para conseguir un trabajo realizador, uno genial, es esforzarte en lo que sea que hagas, intentar superarte y hacerlo mejor para conseguir habilidades raras que tengan valor y que puedes canjear por una mejor posición ("work right" en vez de "right work"). Para "ser tan bueno que no puedan ignorarte".

El libro no lo escribe un cualquiera. Cal Newport es profesor de Georgetown y ha escrito varios libros para ayudar a los alumnos a sacar adelante sus obligaciones.

Iba a escribir a continuación mis anotaciones (que voy escribiendo siempre al leer libros interesantes) pero realmente lo mejor que puedes hacer es leerlo. Si quiero incluir una frase que resume todo el escrito:
 
"Trabajar bien es la clave del éxito para encontrar el trabajo perfecto".

Y no al revés...

jueves, 7 de abril de 2016

Apps para tasadores: 09.:Disclaimer

No. Ya no más Apps. Tranquilos, no hace falta que instaléis más programas en vuestros ordenadores o smartphones. Pero antes de dar por cerrada la serie, sí me gustaría enumerar una serie de aclaraciones que complementen lo escrito hasta ahora. Para que no digáis que no lo dije o cualquier cosa. Ahí van:

Todas las herramientas que te he dado en esta serie las he utilizado, las utilizo y presumiblemente las usaré en mi trabajo diario valorizando propiedades inmuebles de todo tipo en España y en Latinoamérica. Para mí son útiles en mi ambición de hacer que mi trabajo sea de la mayor calidad posible y de que se me perciba como un buen profesional. De lo contrario, no te recomendaría ninguna de ellas.

Hay millones de aplicaciones accesibles por ahí que prometen el oro y el moro a la hora de mejorar tu productividad personal. También hay cientos de libros de autoprocalmados gurús que te prometen mejoras espectaculares siguiendo tal o cual método (GTD, pomodoro...). Yo no sigo modas ni métodos. Tengo hábitos. Y aunque pruebo muchas aplicaciones, lo cierto es que he notado que sólo necesito dos o tres que centralicen todos mis esfuerzos (por eso hablo de "cuaderno", de "lista de tareas" o de "almacén virtual"). Adicionalmente te comento en concreto la aplicación que yo uso ("Writemonkey", "Wunderlist", "Evernote"). Elije la que más te guste y ponte a trabajar.

Siguiendo con lo anterior, ninguna de esas aplicaciones hará el trabajo por ti. Es como pretender que el lápiz escriba solo porque es el mejor lápiz que existe. No va a escribir solo, sino porque tú lo usas.

De la misma manera, las herramientas aconsejadas, o cualquier otra, no sirven de nada si no se usan y dicho uso requiere un hábito. Los hábitos sólo se consiguen con mucho tiempo (meses y años) de hacer pruebas, de esforzarte a empezar de nuevo cuando se rompe el hábito o de llevar rutinas que otros consideran grotescas, absurdas o delirantes. Por "otros" me refiero a gente bastante cercana a ti (familia, amigos y compañeros de trabajo), no cualquiera que pase por la calle que sea fácil de ignorar, sino personas que te importan a las que es muy dificil explicarles por qué haces lo que haces. Me han llamado friki, se han reido de mí y me han tomado el pelo (y siguen haciéndolo), pero yo he seguido con mis rarezas porque siento que tengo mayor control sobre lo que hago. Cuando empieces con todo esto, no te va a quedar otra que envainártela. Y seguir queriéndoles mucho a pesar de que te pinchen.

La formación de hábitos lleva, desde mi punto de vista, a cadenas de hábitos (un hábito da lugar a otro) o sistemas. Tengo un sistema para escribir posts, uno para redactar informes, uno para guardar información que sea accesible cuando la necesito, etc. No busqué crear esos sistemas, simplemente me di cuenta de que los tenía. Los sistemas tardan aún más que los propios hábitos en formarse y por lo general, van siendo modificados con el uso y el tiempo. Lo que quiero decir aquí es que si hubiese escrito esta serie hace cinco años, te hubiese hablado de otras herramientas y que si lo vuelvo a escribir dentro de cinco años más, seguramente no serán las mismas. Tú tienes que definir las tuyas en función de tus necesidades en el momento presente.

Dado que los hábitos y los sistemas van evolucionando, es absurdo encorsetarse con ninguna de estas herramientas. Mañana pueden cambiar tus necesidades y por lo tanto necesitarás otra herramienta distinta o quizá dejarás de necesitar tantas.

No me llevo comisión de ninguna de las aplicaciones que recomiendo. Esto, lejos de ser un "disclaimer", es una queja contra la industria. Ojalá me pagaran. Si esto llegara a suceder, la primera frase de ese post en particular lo anunciaría, para que no nos llevemos a engaños.

Al igual que de vez en cuando recomiendo algún libro que me ha gustado porque su contenido me parece que tiene cabida en la temática del blog, pienso seguir escribiendo sobre este tipo de cosas en el blog siempre que las encuentre útiles para nuestra profesión, porque me gusta y porque me apetece. Y porque creo que es útil.

Y ahora necesito que comentes si has utilizado alguna de las herramientas que se han dado en esta serie o planeas hacerlo. Incluso si tienes dudas de algún tipo. Comenta. Aquí o en los posts correspondientes. ¡Muchas gracias!

lunes, 4 de abril de 2016

Apps para tasadores: 08: Una coctelera: IF

Un cuaderno, una lista de tareas, un almacén, un calendario, etc. Quizá estaréis pensando que si os tenéis que poner a gestionar todas estas herramientas que el loco ese del blog está recomendando, no os va a quedar tiempo para poder hacer vuestro trabajo. Pues ¿sabéis qué os digo? Qué tenéis razón.

Uno coordina una visita para realizar una inspección. Se mueve hasta allá y ve la propiedad. Toma unas fotos y escribe unas notas rápidas en el cuaderno. Notas que querrá archivar. Vuelve a la oficina, descarga las fotos, ecribe la descripción del inmueble para que no se le olvide, levanta el plano, solicita la información necesaria al cliente... Y aún no hemos empezado el informe.

Y encima tenemos que anotar cosas en una lista y tacharlas, gestionar una agenda, guardar en un almacén...

¿O no? Y si fuera todo automático. Y si fuese así:

Te llega un encargo, que debe ser entregado el día X. Automáticamente aparece en tu calendario ese día como día de entrega (tú no has tenido que ponerlo) para que seas consciente de cuándo tienes que tener hecho el trabajo. Coordinas la visita para el día Y a la hora H y la pones en el calendario también. El día de la visita, sin tú tener que hacer nada, en tu Dropbox (o similar) se te ha creado una carpeta con el nombre de la propiedad que estás visitando y todas las fotos que vayas a hacer durante esa visita se guardan automáticamente en esa carpeta. Además, el día que te llegó el encargo se mandó un mail automático al cliente en el que se solicitaba la información requerida para este tipo de propiedad. Las notas de la visita se guardan en el almacén simplemente tomando una foto de la hoja de papel que utilizaste. Incluso, puedes tener lista en la autogenerada carpeta de la propiedad una breve descripción de la ciudad con datos obtenidos de Wikipedia. Por supuesto, en tu lista de tareas aparece automáticamente una con el nombre de esta propiedad en el apartado de "Informes a realizar" (por ejemplo).

Tú solo has recibido el encargo y hecho la llamada para coordinar la visita. El resto es automático. ¿Realidad o ficción?
 

Realidad. Para esto sirve la informática. IF (o IFTTT).

Ya lo he dicho en algún otro artículo. El 99% de los ordenadores del mundo están infrautilizados. La informática debería hacernos las cosas más sencillas a todos. ¿De qué sirve que tengas que escribir quinientas veces tu nombre cuando redactas mails si tu nombre no va a cambiar (presumiblemente) y el ordenador puede hacerlo por ti? ¿Tienes que mandar el mismo mail una y otra vez? ¿Necesitas tú mismo crear una carpeta por cada proyecto o algo o alguien lo puede hacer por ti?


Un día, no recuerdo cómo, descubrí IFTTT ("If This Then That" o "Si esto entonces aquello" traducido). Esta web (www.ifttt.com) relaciona distintos servicios (que ellos llaman "canales" y que equivalen a nuestras herramientas) de forma que una acción en uno de ellos provoca una reacción en otro.
  • Si creo una entrada en el calendario que contenga la palabra "visita", que se cree una carpeta en Dropbox cuyo nombre sea lo que viene después de "visita".
  • De la misma manera, que se me cree una tarea en Wunderlist o una libreta en Evernote.
  • Si recibo un mail con la palabra "Encargo", que se mande otro mail cuyo texto contenga la lista de documentación requerida.
  • Si recibo un documento llamado "Cosas interesantes" que me interesa leer y lo guardo en una carpeta llamada "Para leer", que se me genere una tarea que se llame "Leer documento Cosas Interesantes" que contenga dicho PDF.
  • Si una tarea tiene fecha de entrega el día dd/mm/aaaa, que dicho día aparezca señalado en emi calendario.
  • Si tal publicación o blog publica un artículo que contenga la palabra "tasación", guarda el artículo en evernote (o en Instapaper o donde sea).
Etc, etc, etc. Las posibilidades son infinitas. Cuando yo descubrí IFTTT (ahora se llama solo IF) había unos nuve o diez canales. Ahora hay un montón más. Algunos son geniales y otros no sé ni qué son. Muchos de ellos tienen que ver con la domótica ( lo que me parece muy interesante pero ahora mismo no me sirve de nada). Te invito a ver la lista de canales y que descubras aquellos que te pueden ser útiles. Y empieces a utilizarlos. Vas a descubrir un mundo de posibilidades fantástico. Y vas a ahorrarte un montón de tiempo.

Existen otros servicios similares como Zapier, pero son de pago. IF es gratuito y funciona sensacionalmente. Su uso (a base de "recetas") está ampliamente explicado en la web. Por ejemplo, este artículo es muy completo. Insisto, úsalo, comete errores y vuelve a empezar. Merece la pena.

Automatización 

IFTTT (o IF), es una herramienta de automatización. Relaciona servicios web. Hay otra rama de la automatización de la que ya os hablé hace un tiempo en este post, que trata de aquello que afecta a tu propia máquina. Ejecutar programas presionando una tecla o escribir textos enteros el doble de rápido gracias a atajos de escritura son sólo algunas posibilidades. Releed el artículo anterior y veréis que las posibilidades son inmensas. Se trata de domesticar tu máquina para que haga lo que quieras y no suceda al revés: que tú te acabas adaptando a lo que tu máquina puede hacer.

jueves, 17 de marzo de 2016

Apps para tasadores: 07: Una buena calculadora. Excel

Con números se puede demostrar cualquier cosa.
Thomas Carlyle (1795-1881) Historiador, pensador y ensayista inglés. 
Excel es la versión sofisticada del cuaderno en lenguaje matemático. Una compañera mía de carrera y MBA dice que Excel es el programa que mueve el mundo. No le falta razón, pero hay pocos tasadores que sepan hacer un uso adecuado de Excel. En España cada Empresa Tasadora utiliza su propio programa de tasación que simplifica mucho la labor de introducción de datos y procesamiento de información, pero el problema es que nos acostumbramos a ello y no somos capaces de realizar un simple análisis más allá del programa de turno (y reconozcamos que a las personas que diseñan estos programas tampoco les interesa que vayamos más allá, al fin y al cabo, la tasación es un negocio de volumen). En América Latina estos programas aún están en desarrollo o tienen un bajo nivel de implantación y la herramienta a utilizar es el Excel. Saber qué hace y cómo lo hace es clave si quieres entregar un dato o un análisis correcto. Excel puede ayudarte a ratificar un valor de forma argumentada o a descartarlo. Es sorprendente la cantidad de datos implícitos que se esconden en un estudio de mercado, por muy simple que éste pueda ser y que a ti te pueden ayudar a entender mejor la propiedad que estás analizando o el trabajo que estás haciendo.

Hay cursos fantásticos de Excel por ahí que te pueden ayudar a sacarle el máximo provecho. Yo no he hecho ninguno de ellos y mi nivel de usuario es razonablemente elevado. Con esto quiero decir que este programa puede llegar a utilizarse con ciertas garantías simplemente con algo de dedicación y con muchísimo cuidado. Cada vez que me llegaba una hoja de cálculo, me metía a fondo a analizar hasta la última fórmula, a entender su funcionamiento y comprender sus resultados. Al final he acabado sabiendo lo suficiente como para definir hojas de cálculo para evaluaciones de proyectos, comparaciones de mercado, análisis de costos, seguimiento de obras o flujos de cajas entre otros, incluyendo gráficos y textos automáticos que incorporamos en los informes. Todo a base de prueba y error. Una y otra vez. Debo ser muy friki porque la verdad es que hasta me parece entretenido.

De todas formas, tengo una web de referencia: Excel Total. En esta página he encontrado resueltas todas las dudas que he ido encontrando a medida que diseñaba mis planillas. Incluso puedes bajarte fórmulas y macros de forma que gran parte del trabajo está hecho. Es genial. Otra opción es teclear directamente en Google la duda que tienes y te sale una lista de resultados de webs donde se resuelve. No hay excusas para no aprender.

Uso de Excel

Para el tasador, Excel (o cualquier hoja de càlculo) es una magnífica opción para alcanzar una opinión de valor cuando no tenemos acceso a alguno de los sofisticados (...) programas que utilizan las Empresas Tasadoras. Una buena planilla, revisada y sin errores, puede llevarte a una conclusión de valor argumentada y defendible, puede arrojarte gráficos que respalden tus argumentos y darte algunos textos predefinidos que te faciliten el montaje de tus informes. Por ejemplo:

- En análisis comparativo puedes hacer:
  •  Que la homogneización que depende de factores numéricos (superficie, antigüedad, número de pisos, de ascensores, número de dormitorios, baños, etc.) sea automática y coherente con el resto de los comparables. También puedes controlar el rango de ajuste (+- 5, 10, 15%...). con esto ya te ahorras el 50% del trabajo de homogeneización como poco.
  • Puedes obtener el nivel de homogeneización de cada referente, de forma que obtengas el porcentaje de ajuste de cada uno de ellos. Si defines a partir de qué porcentaje el comparable deja de ser similar a tu propiedad, puedes hacer incluso que te salga una alerta (por ejemplo: puedes definir que si un testigo es ajustado por encima del 20%, Excel te diga que lo sustituyas porque estás comparando peras con manzanas).
  • Si haces un análisis de rentas de mercado en paralelo, Excel te puede estar dando en tiempo real el Cap Rate de mercado para transformar arriendos en datos de venta. Si sabes a qué Cap Rate se transan las propiedades en el sector, es un indicativo de cómo está el mercado o de si tu homologación está desvirtuada.
- En el análisis de reposición puedes automatizar la depreciación así como el valor según la tipología y la edad de la edificación.

- En el seguimiento de obras puedes hacer cosas tan útiles como detectar automáticamente retrasos en obra según la programación prevista. Incluso puedes saber cuánto exactamente va retrasada y qué día se terminará la obra de seguir el ritmo actual (en Chile según mi experiencia y un estudio realizado por nosotros, al menos el 80% de las obras analizadas estaban retratadas un promedio de un 20% sobre la programación original).

- Un análisis de flujos es prácticamente necesario hacerlo con Excel. Además de ratios de rentabilidad puedes hacer análisis de sensibilidad inmediatos (que se pueden exportar al informe) para ver cómo afectan las distintas variantes (entre ellas, la famosa tasa de descuento).

Normalmente, en el sector de la valoración se trabaja con Excel y con Word. Excel para realizar los cálculos y Word para plasmar el informe. Igual que me encanta Excel, tengo un montón de reservas con Word (ya os dije que prefiero los txt), pero es el estandar de mercado y hay que adaptarse a él. Narrative 1 exporta directamente los datos del Excel al Word, de forma que una vez definida una planilla en Excel, sólo tienes que cambiar los datos para obtnener un nuevo informe en Word. El problema es que Narrative 1 sólo se puede utlizar bajo licencia, que además resulta ser cara. 

Limitaciones de Excel

El tremendo problema con Excel no es de Excel, sino nuestro. Un error de teclado y todos los magníficos resultados y análisis que puedas obtener no valen un pimiento. Y cuando tienes cientos de inputs que meter, te aseguro que es sumamente fácil dejarte un cero o poner una coma en mala posición. Por ello, gran parte de los esfuerzos de los que diseñan este tipo de hojas (o diseñamos, cuando nos toca) se centra en la correcta entrada de datos. Uno de los métodos más comunes es el de doble entrada, de forma que la planilla te solicita meter el mismo dato dos veces de forma manual, de forma que si las dos entradas no coinciden exactamente, se levanta una alerta. Otra forma de verificar los datos es a través de la comprobación de los órdenes de magnitud de los resultados que obtienes, pero este método es menos fiable.

La probabilidad de error por entradas de datos en Excel se multiplica exponencialmente a medida  que se complejiza la hoja de datos. Además se hace cada vez más difícil detectar la fuente potencial de error. No digamos ya si el error viene en una fórmula, cosa que puede resultar bastante común por otra parte. Por ello, surgen programas en paralelo que minimizan esas posibilidades. Argus es un programa especializado en flujos de caja que soporta inumerables inputs y los combina de forma precisa arrojando resultados que son totalmente fidedignos al modelo empleado, pero la licencia de Argus es incluso más cara que la de Narrative 1.

Lo cierto es que no hay que olvidar que Excel no es más que una herramienta. Uno debe tener control sobre ella. Si en algún momento se tiene la sensación de que no se controla lo que se está haciendo o de que no se sabe qué se está entregando, lo mejor es dar un paso atrás y revisar los resultados. Al fin y al cabo, un cliente insatisfecho no le va a reclamar a Bill Gates, sino a ti.

lunes, 14 de marzo de 2016

La Tasación Multicriterio (por Juan Carlos Piracés)

Hoy tenemos invitado en el blog, así que poneos la ropa de domingo para recibir a Juan Carlos Piracés, ex compañero mío en Tinsa y amigo a pesar de ello. Juan Carlos ha sido responsable del área de tasaciones del Banco De Chile y Director Técnico de Tinsa Chile, entre otros. Ahora reparte su tiempo a la consultoría, a dar clases en la universidad, o preparar conferencias en los círculos de tasación iberoamericanos. Debe ser una de las 5 personas que más sepan sobre tasación en Latino América y para mí es un honor tenerle en el blog. Disfruten.


La Tasación Multicriterio

Tasar es medir el precio hipotético más probable al que razonablemente se podría vender un bien en condiciones normales de mercado. Es sencillo de decir pero difícil de realizar (y por eso se requieren nuestros servicios) por la escasa transparencia del mercado inmobiliario y la heterogeneidad de los bienes, con localizaciones únicas e irrepetibles. Y ello se refleja en una diversidad de valores.

Estimamos el valor de un inmueble principalmente comparando los precios de propiedades parecidas que estén o hayan estado disponibles recientemente en el mercado (testigos). Mientras más prolija y precisa sea la información sobre sus atributos, más fácil nos será compararlos pero, a veces, la presión del cliente y del tiempo nos hace (ab)usar de los portales inmobiliarios, y olvidamos la sana y necesaria rutina de conocer los testigos y verificar los datos o, peor aún, caemos en buscar los testigos a partir del precio esperado por el cliente, mala praxis que permite justificar cualquier valor.

Pero tasar no es solo obtener datos y promediar sus valores para luego extrapolarlo al inmueble problema; esto lo hace cualquiera incluyendo al comprador, que sí ha inspeccionado muchas propiedades parecidas, tal vez las mismas que seleccionamos como testigos.

En la práctica, sabemos que dichos testigos serán similares al inmueble tasado pero no idénticos, por lo que necesitamos homologarlos, hacerlos equivalentes, antes de interpolar sus valores. Preguntándonos cuánto más o menos estaría dispuesto a pagar un potencial comprador medio interesado en la propiedad por la sola incidencia de cada diferencia de atributos, pretendemos neutralizar su efecto sobre el valor.

Obviamente, si no observamos en detalle el bien tasado y su entorno (para eso los inspeccionamos) así como los testigos elegidos, no podremos compararlos ni homologarlos ni menos asegurar, con una certeza aceptable, que nuestros datos y análisis de valor son válidos y representativos de su mercado.

Pero la homologación tradicional, basada en nuestra sensibilidad y experiencia, tablas de dudoso origen o producto de algún sistema automatizado que no controlamos, es cuestionable y difícil de respaldar pues presenta una alta dosis de subjetividad, a veces sin claros fundamentos técnicos, económicos o estadísticos, especialmente si los atributos intangibles son relevantes en el valor. Y nuestro Valor de Tasación solo será válido y confiable si podemos demostrarlo y si otros tasadores, con los mismos datos, obtienen resultados similares. ¿Cómo superar estos procedimientos tradicionales?

Aquí es donde la Valoración Multicriterio (VM) nos puede ayudar. Aplicada a la tasación inmobiliaria, la conocemos por las investigaciones de los doctores J. Aznar y F. Guijarro, de la U. Politécnica de Valencia, sobre las teorías de decisión multicriterio.[1]

La VM nos aporta un conjunto de procedimientos racionales para medir los valores de los inmuebles y criterios para seleccionar la solución más adecuada, con una lógica sencilla pero con un sólido fundamento teórico y matemático, ampliamente probados en otros ámbitos y que están diseñados para situaciones en las que se dispone de escasa información, algo habitual en tasaciones, e incluso para integrar las opiniones de distintos expertos. Estos procedimientos y cálculos pueden ser revisados por terceros independientes ante cualquier problema o discrepancia.

Y son metodologías que están a nuestro alcance, fáciles de automatizar en planillas como Excel, que mejoran y hacen más eficientes y precisos nuestros análisis de valor, y que permiten demostrar que nuestro trabajo tiene fundamentos y es objetivo, dentro de lo posible.

Tal vez la metodología VM más interesante es el Proceso Analítico Jerárquico (AHP), que permite cuantificar la información subjetiva asociada a variables cualitativas, esos atributos intangibles que busca la demanda pero imposibles de medir con las técnicas tradicionales, tales como la orientación, la vista, los vecinos, la mejor o peor situación urbana, etc., que muchas veces son los de mayor relevancia en el valor de un inmueble. Ante ellos las personas definen criterios y prioridades no siempre del todo racionales ni objetivos, influenciados por sus gustos, aspiraciones y modas, que les permiten establecer preferencias entre los distintos inmuebles que analizan, seleccionar el que mejor cumple con sus expectativas y decidir el monto por el que están dispuestos a adquirirlo.

Esta subjetividad hace del mercado inmobiliario un fenómeno complejo, impredecible para muchos. Y como tasadores tampoco podemos obviar la relevancia de la intuición en nuestra propia capacidad analítica, producto de muchas experiencias y saberes previos. El desafío es transformar estas “apreciaciones subjetivas” en algo tan objetivo como sea posible, que permita ser examinada críticamente por un tercero.

AHP es similar al proceso de comparación y homologación, pero más refinado para lograr un tratamiento objetivo de lo subjetivo: identificados los testigos comparables (alternativas) y definidos los atributos relevantes (variables explicativas o criterios) para medir el precio del bien tasado (meta), se ordenan en una jerarquía para facilitar las comparaciones.



Luego, usando una única escala de orden, la “escala fundamental de comparación por pares” (ver cuadro adjunto), se comparan entre sí evaluando el grado de las preferencias o prioridades de los individuos ante la presencia o ausencia de cada atributo en el inmueble. Es una escala muy sencilla, fácil de entender, recordar y aplicar, que agiliza los juicios comparativos acotando nuestra eventual subjetividad. Estos juicios, en sus equivalentes numéricos, se registran en matrices de comparación pareada y mediante matemática matricial se determina el peso de cada atributo para cada testigo y si existe (in)consistencia de nuestros juicios. Estos resultados se pueden integrar a un modelo cuantitativo


 En el proceso de tasación medimos y verificamos muchos atributos del inmueble y de los testigos, lo cual se refleja en un conjunto de datos numéricos de distintas magnitudes, que suponemos asociados con el valor del bien. Pero ¿qué nos dicen esos números? ¿reflejan alguna relación, evidente o no, entre los valores y los atributos de los inmuebles? ¿qué información implícita u oculta hay en ellos que nos ayude en la tasación? ¿A qué procedimientos de evaluación racionales y consistentes podemos recurrir en nuestro problema de tasación?


Si bien existen metodologías matemático-estadísticas[2] que intentan responder esas interrogantes, en el día a día, no podemos recurrir a ellas pues son complejas, necesitan de aplicaciones informáticas que no siempre dominamos y, principalmente, porque no disponemos de la gran cantidad de datos que requieren ni del tiempo para buscarlos.

Estas restricciones no afectan a los modelos VM: funcionan con pocos testigos incluso algunos que se alejan del resto de la muestra, testigos anómalos o outliers pero que, tal vez, ¡¡¡podrían ser los más parecidos al inmueble tasado!!! También requieren pocas variables explicativas del valor. Solo aquellos atributos del inmueble, del entorno o del mercado que, como tasadores, consideremos intuitivamente más relevantes y comprensibles para describir nuestro problema así como para seleccionar y evaluar los testigos.

Interesa que estos atributos o variables sean independientes entre sí para que nos aporten información distinta (bajo coeficiente de correlación entre ellas), que sean coherentes (si dos testigos tienen la misma calificación en todas las variables, la mejora de uno de ellos en una variable implica que se le prefiere, que tiene un valor mayor, respecto del otro testigo) y que exista variabilidad en los valores de los atributos considerados (alta desviación estándar en la muestra). Si para un atributo los valores de los testigos son muy similares, ese atributo no será relevante para nuestro análisis pues no tiene capacidad para explicar las variaciones de los precios observados. La variabilidad es esencial. “En pocas palabras, ¡las variables deben variar!” (D. Gujarati, autor del libro “Principios de Econometría”).
Estos modelos nos permiten estimar el valor en función de todas las variables cuantitativas disponibles y la ponderación de los testigos, evitando la proporcionalidad. Todos intentan acercarse lo más posible a los valores reales. De los distintos modelos cuantitativos VM, los de Programación por Metas son los más potentes pues su formulación está orientada, precisamente, a minimizar esas desviaciones o distancias a los valores reales.

Se pueden resolver con Solver de Excel

Pero no son modelos explicativos del mercado, en sentido estricto. Sus ecuaciones de valor solo reflejan la existencia de relaciones numéricas entre los datos analizados pues están construidas a medida para el inmueble problema, los testigos y las variables contempladas, es decir, solo sirven para ese caso específico. Si cambiamos alguno de los testigos, variará la función de tasación y, en consecuencia, el precio estimado para el inmueble problema. En consecuencia, no nos sirven de referencia para un proceso de homologación, ni podemos aplicar sus resultados a otras tasaciones donde disponemos de diferente información.

En la práctica es frecuente que utilicemos varios modelos para medir el valor un bien y, al final del proceso, tendremos tantos valores como modelos usados. ¿Cuál será el más representativo de la realidad del mercado del inmueble tasado (nuestra muestra)? ¿Cuál elegiremos? Aplicar la media, solución fácil, rápida y conocida, supone que los bienes son idénticos, lo cual es irreal.

VM nos proporciona varios criterios de decisión, siendo el más sencillo la Distancia Manhattan, que es la suma de las diferencias absolutas entre los valores reales de los testigos y los valores recalculados por cada modelo. El modelo seleccionado es el que proporciona el conjunto de resultados más cercano a los valores originales, el que tiene la menor distancia. Es un método poco sensible a la existencia de datos extremos, al contrario de las ecuaciones econométricas que elevan estas desviaciones al cuadrado, con lo cual los datos extremos tienen mayor influencia en la función de valor. 


[1]    Su libro “Nuevos Métodos de Valoración -Modelos Multicriterio”, 2ª edición 2012, está disponible gratuitamente en la librería virtual de la Politécnica.


[2]    Econometría tradicional y espacial, redes neuronales, matemáticas difusas, análisis factorial, etc.

lunes, 7 de marzo de 2016

La primera referencia

De todos los métodos de valoración existentes, a nadie se le escapa que el de Comparación es el más importante de ellos. No porque sea el más utilizado, que lo es, sino porque es el más intuitivo de todos. El método de Comparación (o aproximación por comparación) supone la base de toda valoración. Una comparación razonada y bien argumentaba es la base de una buena tasación.

La comparación está presente siempre de una forma o de otra, incluso cuando no podemos aplicarla directamente. Incluso si no es posible aplicar el método de forma directa, la necesitamos de forma indirecta. Algunos ejemplos:

  • Comparación de costes en el método del coste de construcción. Al fin y al cabo, lo que estamos diciendo es que si construir un edificio cuesta X, construir el mío costará X, Y o Z dependiendo de la edad o de su estado actual.
  • Comparación de rentas en aproximaciones por ingresos. Si bien, cuando existen rentas generadas o potenciales rentas generadas el método es la capitalización directa, ésta se basa en una renta obtenida por comparación con otras rentas de mercado.
  • Comparación de gastos en aproximaciones por ingresos. Igualmente, es difícil considerar los gastos de un flujo o capitalización si no es por la experiencia que tenemos de gastos en activos semejantes. Es pues, otra comparación.
  • Comparación de tasas de descuento. De la misma forma, la manera más eficaz de determinar una tasa es por la experiencia de mercado que podamos tener de operaciones semejantes. Aquí son las tasas de descuento las que se comparan. Pero hay comparación.
Independientemente de lo que se esté comparando, saber realizar los ajustes de los valores de los referentes de una forma adecuada es básico para llegar a un valor correcto. Pero la homogeneización (que es como se conoce al proceso de ajuste de esos referentes) no es de lo que quiero hablaros aquí. Os pondré un ejemplo elemental: si uno compara una manzana con muchas peras, puede llegar a la conclusión de que su manzana es una pera, cuando no lo es... Elegir los referentes adecuadamente es fundamental. Si uno cree que su propiedad vale 100, puede que mantenga esa afirmación cuando le toque valorar propiedades semejantes. Si aquella valió 100, esta debe estar cerca de los 100 igualmente. Pero ¿qué pasa si estaba utilizando peras para valorar una manzana?

En la película La Jungla de Cristal II (Die Hard II) de Bruce Willis (hay que ver de todo), u grupo de terroristas toma el control del aeropuerto de Washington. Para demostrar su poder de negociación, dan una referencia falsa de la altitud a la que está situada la pista de aterrizaje a un avión de pasajeros, de forma que este cree que está 600 metros más abajo de lo que en realidad está e inicia la aproximación a la pista, de forma que cuando llega al suelo, aún está bajando a toda velocidad porque los pilotos pensaban que la pista estaba más baja. Por supuesto, del avión no queda nada. Esa referencia errónea que hace que el avión se estrelle es lo que nosotros tenemos que evitar si no queremos estrellarnos en nuestras valoraciones.

Y pero aún es si vamos arrastrando el mismo error en sucesivas valoraciones. Si uno piensa que el cap rate de mercado está en el 5% y va de operación en operación utilizando el mismo dato, cuando en realidad debemos hablar de un 6%, pues la gracia es simpática. O en vez de un cap rate, digamos que uno piensa que el valor de una casa está en torno los 2.000 EUR/m² porque la primera casa que valorizó tenía ciertas características que la hacían destacar, va tasando otras casas semejantes en lo mismo y resulta que el valor para casas más estandar en esa zona no llega a 1.500 EUR/m². Que divertido, ¿no?

Por eso, verificar todos los referentes que se emplean en una tasación es fundamental. No vale con sacarlos de internet. Un referente de internet puede estar descontextualizado. Indagar y profundizar en los testigos es aumentar tu conocimiento de mercado. De lo contrario, tu trabajo como profesional se basa en una serie de datos no comprobados. Y no queremos eso...





viernes, 4 de marzo de 2016

Apps para tasadores: 06: Un presupuesto

No gastes tu dinero antes de ganarlo.
Thomas Jefferson (1743-1826). Político Estadounidense.

Si te fijas bien, al igual que cuando hablábamos del calendario, decíamos que introducir eventos sin más era una gestión pasiva del tiempo, introducir gastos (hacer un simple "Expense tracking"), como lo que nos permite hacer iXpenseit, es una gestión pasiva del dinero. Llevar un control de los gastos es bueno, pero te lleva a ver el cadáver una vez muerto. No te da herramientas para evitar el desastre. La gestión activa de tu dinero sí evita el muerto. Para eso necesitas planificar siempre según tus prioridades y presupuestar. Presupuestar es destinar recursos a esos objetivos. Es saber que el dinero que tienes, tiene un fin y cuánto de lejos estás de esa meta.

En términos cinéfilos, el "Expense Tracking" es CSI, donde hay una víctima y se empieza a ir hacia atrás para descubrir al asesino, mientras que el presupuesto es Minority Report, donde te adelantas al crimen.*

Para presupuestar, puedes utilizar una hoja de Excel. En una columna pon categorías de lo que quieres ahorrar (Regalo para mamá, coche, vacaciones, colegio niños, lo que sea), con la meta en cantidad a la que quieres llegar. Luego define una triple columna por cada mes: en la primera parte de la triple columna indica cuánto de lo que tienes vas a asignarle a cada categoría ese mes; en la del medio, cuánto llevas gastado en el presente mes en esa categoría y en la última, la diferencia (lo que asignaste más lo que tenías del mes anterior menos lo que te gastaste), cuanto llevas ahorrado (cuánto tienes disponible para gastar en esa categoría) hasta ese momento:





La idea es que lo que presupuestes cada mes (primera columna de cada triada mensual) no exceda tus ingresos del mes anterior. Si no, estarías presupuestando dinero que NO tienes (overbudget). Puedes hacerlo, pero esa cantidad que excedas debe restarse del dinero disponible el mes siguiente. En el fondo, estás presupuestando tu dinero futuro. Los recursos son limitados.

Como puedes ver en la imagen, el dinero asignado a cada categoría va aumentando cada mes (columna disponible) a medida que le asignas recursos. Así puedes medir tus ahorros. Esta es una gestión activa de tu dinero. Tú decides para qué sirve, no vas apagando incendios según salen.

Fácil, ¿no?

Pues no lo es. YNAB.

La teoría es muy fácil pero el día a día es muy complicado. Llevar esa hoja de gastos actualizada puede resultar más liante de lo que a primera vista puedes suponer. Y ser estricto con lo que tienes asignado para ese mes es aún más difícil. Afortunadamente, se puede remediar.

Me gasté 2.873 pesos de los 50.000 que tengo para bebidas.



Para presupuestar, yo utilizo YNAB**. YNAB (palabra formada por las siglas de "You Need A Budget", o "necesitas un presupuesto" en inglés), te permite presupuestar igual que esa hoja de cálculo pero llevando un control más completo y sin tener que soportar errores de cálculo. Tiene aplicación móvil de forma que puedes hacer "Expense tracking" instantáneamente y además, te permite medir en cada momento lo que te queda asignado en cada categoría, de forma que cuando gastas 2€ en una coca cola y lo asignas a la categoría "Bebidas", puedes ver cuánto más en esa categoría puedes gastarte en lo que queda de mes. Ahora, antes de comprar la coca cola, veo si tengo dinero presupuestado para ella. ¿Dejo de tomar la coca cola? A veces sí, pero si decido que no, que quiero la coca cola, YNAB me recuerda que es a costa de alguna otra de mis prioridades.

Además, como haces "Expense Tracking", puedes analizar tus gastos en una sección de Informes que te saca automáticamente, de forma que puedes entender mejor tus finanzas.
Un ejemplo de análisis de gastos de YNAB


Pero su verdadero valor radica en 4 reglas que tienes que seguir si quieres dominar tus finanzas realmente:
  1. Asigna a cada dólar (o euro, o lo que sea) un trabajo. A cada uno sin excepción. Ésto te obliga a pensar en qué vas a destinar tu dinero este mes. Al principio cuesta. Luego se hace más fácil. La regla número 1 te obliga a pensar en tus prioridades y objetivos. Si para ti es prioritario comprar una casa, debes plantearlo así. Si es prioritario tener perro, tienes que abrir una categoría para ello. Quizá sea ahorrar, o tener una buena cobertura de salud. Abre la categoría y asígnale recursos. Al igual que en el calendario teníamos que asignar cada hora a lo que hacemos, aquí hay que asignar cada moneda (se trata de asignar recursos en ambos casos). Dedica un tiempo cada mes a ello. Al final se hace adictivo.
  2. Ahorra para los contratiempos. Los imprevistos son eso, imprevistos. No se pueden preveer. Pero mejor si estás preparado. Esta regla es un seguro para ataques al corazón. De repente te empieza a doler una muela. Vas al dentista y, ups, 1.500 € de presupuesto. ¿De dónde los saco? De la categoría imprevistos. Está todo controlado.***
  3. "Roll with the punches" (o encaja los golpes). Digamos que te gastaste en el cine 20 euros más de lo presupuestado. Es decir, estás gastando recursos de otra categoría. Te toca pensar de dónde los sacas para destinarlos a la categoría "Cine". Esta regla está diseñada porque el presupuesto está hecho para ti, no tú para el presupuesto. Esa peli es demasiado buena como para dejar de ir a verla. Aquí considera que tus prioridades han cambiado y a lo mejor, prefieres gastar 20 € menos en palomitas...
  4. Presupuesta basándote en lo que ganaste el mes anterior. Nada de suponer cuánto vas a ingresar este mes. Así presupuestas con dinero que efectívamente tienes. Se realista. Nada de "me deben un bono que me pagarán dentro de 6 meses así que lo voy a meter aquí". No. Tus recursos son finitos. Adminístralos.
YNAB no es la aplicación. Como explican en su web (que yo recomiendo leer de arriba a abajo), no necesitas comprar su software para gestionar tu presupuesto. Basta un excel como el de arriba. YNAB es un método basado en esas cuatro reglas. Pruébalo y si te convence o crees que te puede ayudar, compra el software. Yo lo hice y me encanta. Me da control y recursos para mis prioridades, pero si eres ordenado, la hoja Excel es suficiente.

Si eres autónomo, te interesa doblemente. Por un lado para gestionar tus finanzas, por otro lado, para gestionar las de tu empresa. Y sí, eso te obliga a pensar el doble. Además de preguntarte por tus prioridades, debes establecer las de tu empresa. ¿Es prioritario contratar a alguien? ¿O lo es alquilar un local más grande? ¿Quiero entrar en este proyecto? YNAB tiene un par de planillas por defecto: una para finanzas personales y otra para pequeños negocios. Úsalas, pero modifícalas a tu gusto. Lo importante es que tú te sientas cómodo.

Limitaciones del presupuesto

El mayor inconveniente del sistema YNAB es lo que tardas en dominarlo. Al principio no entiendes bien lo que estás haciendo. Luego te van surgiendo dudas y finalmente vas comprendiendo poco a poco los conceptos. Pero cuando empiezas a ver que sabes en qué está tu dinero, para qué es y como responde a tus prioridades, simplemente duermes mejor. Por eso lo recomiendo. Paciencia. Acaba funcionando.

*El símil no es mío. Lo explica Jessie Mecham, fundador de YNAB, en su podcast número 199.
**Letra pequeña: YNAB, al contrario que el 99% de las aplicaciones que están en esta serie, es de pago. Hasta hace poco, un pago de unos 55 USD para toda la vida. Ahora han lanzado una versión nueva basada en la nube y cobran unos 50 USD por año (parecido al pricing de Dropbox, por ejemplo).
***Caso real...

Nota sobre las reglas: en el tiempo que va desde que comencé esta artículo hasta que lo terminé, YNAB cambió sus reglas, si bien en esencia siguen siendo las mismas. Las puedes revisar aquí (http://www.youneedabudget.com/blog/post/the-new-rules#When:22:06:00Z)