viernes, 29 de enero de 2010

Superficies (I). Definiciones


Una de las cuestiones que suelen surgir de vez en cuando en el entorno de la valoración como un tema recurrente, es el de cuál es la superficie que se debería adoptar para realizar la valoración de inmuebles. Creo que este blog es un buen sitio para intentar explicar, sobre todo a aquellos que no os dedicáis a ésto y no tenéis por qué saberlo, por qué es necesario poner un "apellido" al nombre "superficie", y por qué se utilizan unas u otras, según cada caso. Es necesario, al hablar de cualquier operación en la que interviene un inmueble, determinar de qué tipo de superficie estamos tratando. Si una oferta me dice que tiene 70m2, aún no me queda claro cómo de grande puede ser la casa. Esto es un problema a la hora de seleccionar comparables para determinar el valor de mercado, lo que puede suponer una desviación en el resultado de nuestra valoración. Tendremos pues, que tener claro todos los tipos de superficie para filtrar bien los datos.

La Normativa Española

La actual normativa da las siguientes definiciones:

Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.

Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos

La Práctica


A mi modo de ver, aunque la Normativa da definiciones lo más objetivas posibles, estas no son lo suficientemente claras. Vamos a ver si podemos dar luz a todo este follón:

Yo empezaría definiendo la superficie útil (SU). Creo que la mejor definición que se puede dar de ella es "aquella superficie que podemos pisar en una vivienda". Es la superficie que podemos medir y el único dato objetivo (hasta cierto punto) de la valoración. Esta superficie debe ser la que refleje el croquis del inmueble. La normativa española establece que las superficies de espacios abiertos cubiertos deben computar al 50%.

La superficie construida (SC) es la útil más aquella superficie que ocupan tabiquerías y cerramientos, o el 50% de éstos si separan el inmueble que valoramos del colindante. Esta superficie ya no es tan fácil de calcular, porque no podemos acceder a la superficie de estos cerramientos en todas las ocasiones. Además, hay situaciones en las que no podemos determinar la superficie que ocupa un shunt o unas ventilaciones con seguridad absoluta. Sin embargo, la solución nos la da la experiencia. Dependiendo de la tipología del inmueble, aplicaremos un factor que relaciona SU y SC, de forma que en la práctica, es suficiente con multiplicar la SU por dicho factor para obtener la SC sin temor a desviarnos demasiado de la realidad.

Superficie construida con parte proporcional de elementos comunes (SCCC) es la SC más la superficie que le corresponda de los elementos comunes cubiertos del edificio al que pertenece. Si no se dispone del proyecto original del inmueble y/o de la división horizontal, es absolutamente imposible medir esta superficie. Podríamos medir todas las zonas comunes de la urbanización, pero además deberíamos tener acceso a todas las viviendas de la misma para poder ponderar por superficies. De nuevo tenemos que recurrir a nuestra experiencia en la construcción para determinar este dato. Y una vez más, según la tipología del inmueble, un factor nos da la relación entre SU y SCCC. Ese factor queda reflejado en el informe de tasación y se denomina R. Esta es la superficie adoptada para los cálculos en la inmensa mayoría de los informes de tasación.

Aquí viene la "polémica": dado que la R no es un dato objetivo, aunque no admite demasiada oscilación, no deja de estar sometido a la consideración del técnico, por lo que mucha gente considera que se debería tasar por la SU, que es el único dato medible. A mi modo de ver, es indiferente, da igual utilizar la SU o la SCCC, dado que la valoración no puede ignorar los espacios comunes, lo que nos obligaría a ponderarlo en la comparación con otros inmuebles, a la hora de hacer el estudio de mercado, y esto introduciría un nuevo componente subjetivo. El único motivo que yo encuentro por el que se opta por tasar por la SCCC en vez de por la SU, es que es un dato que cada vez más, queda reflejado en las escrituras de los inmuebles, especialmente en los de nueva construcción, lo que da cierto grado de objetividad a esta superficie.

Finalmente, yo definiría como superficies adoptadas (en plural) aquellas que tomamos con la justificación debida para realizar los cálculos de nuestro informe. Dependiendo del método a utilizar, emplearemos una u otra. Incluso, dependiendo de cada situación, será preciso una determinada superficie que quizá no tenga nada que ver con las anteriores. Cada tasación, aunque muy parecida a las anteriores, es distinta, y merece ser tratada como tal. En próximos posts analizaremos qué superficies hay que tomar dependiendo del cálculo adoptado.

Hasta entonces, ¿creéis que sería mejor adoptar la superficie útil en vez de la SCCC? ¿Por qué?

Comentad, por favor...

10 comentarios:

  1. Yo no puedo opinar mucho sobre el tema, puesto que no me topo con zonas comunes, pero si no me equivoco, si no aplicas la R al elemento a tasar tendrás que aplicarla a la inversa en algunos de los comparables (o al menos pasar de construida a útil), con lo que entiendo que da igual.

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  2. Soy de la opinión de que la única superficie realmente comprobable, es la útil. Por tanto, yo uutilizo la útil.
    Ahora bien, la información de los testigos de mercado es la que realmente tiene poca fiabilidad (ni Registro de la Propiedad, ni Catastro, son muy fiables en viviendas de más de 20 años de antigüedad).

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  3. Inclito, en tal caso, me interesa saber cómo consideras zonas comunes amplias. Supongo que las considerrás en la homogeneización, pero me gustaría que me lo explicaras, porque a nosotros nos obligan a utilizar siempre la SCCC.
    Un saludo.

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  4. A todo esto, ¿trabajais con el estándar de superficies de Atasa?

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  5. Siempre hemos trabajado con la normativa en la mano, y todas las tasadoras para las que hemos trabajado / trabajamos pertenecen a ATASA y nunca nos han dicho nada, así que, aún reconociendo en que no sé en qué consiste dicho standard, he de suponer que sí.

    Me encanta aprender cosas nuevas de vosotros, chicos.

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  6. Hola, nosotros hemos hecho la tasación de un piso el mes pasado y la tasadora no ha medido la casa, sino 2 paredes de la cocina y nada más. Nos hemos quejado de eso y nos ha dicho que si queremos que vuelva a medir toda tendríamos que pagar el importe de la tasación otra vez. Eso es legal? Que recurso tenemos? La tasación ha sido hecha por Tasamadrid. Gracias. Saludos. Vanessa

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  7. Independientemente de la Tasadora, el técnico está obligado a comprobar la superficie, pero eso no significa que tenga que medir toda la casa. Si el tasador dispone de un plano de antemano (porque se lo hayan dado antes, o porque ya tasó anteriormente el inmueble, o porque tasó el piso de arriba y coincide...), basta con tomar un par de cotas para comprobar que es correcto. Supongo que ese habrá sido el caso.
    En cuanto a lo del cobro, eso es política de cada empresa y, aunque no soy experto en leyes, no veo que haya nada incorrecto.
    Si tenéis dudas sobre la tasación, considero que siempre se puede pedir una revisión de la misma (aunque eso no significa que se tenga que modificar el valor).
    Saludos

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  8. Con 3 años de retraso, jejeje.

    Añadiría al glosario:
    Superficie registral: Aquella contemplada en registro, que es la que aparece en las escrituras.
    Superficie catastral: Aquella indicada en el catastro.

    Como comentario decir que la superficie catastral no es fiable en muchas ocasiones, con lo cual no se debe utilizar a no ser que no quede más bendito remedio.
    La superficie registral es la que viene en las escrituras, no teniendo por qué corresponderse con la realidad. A la hora de efectuar la medición de un inmueble, en muchas ocasiones nos encontraremos con que no coincide con la superficie medida. Por eso creo que no se puede uno fiar de ésta ni de los planos, y se debe efectuar, a mi juicio, la propia medición completa del inmueble. Nada de tomar dos medidas y listo.

    Yo, si no puedo, por lo que sea, acceder al inmueble, utilizo la superficie registral, añadiendo siempre un condicionante o advertencia marcando esta incidencia.

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  9. Lo correcto sería utilizar siempre la superficie registral, primero porque es casi imposible comprobar las zonas comunes por lo que el factor R no es viable ya que el primer comprador pagó por toda su zona común, además las escrituras emanan de la división horizontal elaborada a partir de un proyecto visado en el colegio de arquitectos y certificado ante notario, la superficie catastral está medida sobre planta con medios informáticos y da lugar a error. Además la norma eco es clara y dice textualmente:
    "En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie útil o la construida sin partes comunes, podrá también utilizarse la superficie registral con partes comunes, aun cuando esta última no haya podido ser comprobada, siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobación debidamente justificada por el tasador, no exista duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la relación entre ésta y la superficie comprobada sea razonable a juicio del tasador."
    Como decia no es posible comprobar "in situ" las zonas comunes por lo que el tasador está obligado a usar la registral y si no tiene que presentar la duda razonable del origen de la superficie registral (es decir poner en duda al arquitecto, al colegio y al notario) y argumentar con mediciones comprobadas si la proporcion entre lo comprobado incluyendo zonas comunes (algo como digo casi imposible) y la superficie registral no es coherente a su juicio. Por lo que no queda otra que usar la registral.

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    Respuestas
    1. En edificicaciones de cierta antigüedad, está contrastado que la superficie registral no es fidedigna.

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