martes, 19 de abril de 2011

En bruto

Tan importante como "el qué" valoramos suele ser "el para qué" se valora un inmueble. Entender esto es parte del proceso de la valoración y uno de los mejores ejemplos para entenderlo suelen ser los locales comerciales.

El caso de un local comercial que se va a tasar para garantía hipotecaria (finalidad definida en la orden ECO, y por lo tanto la valoración debe ajustarse a ella) es un caso donde ese "para qué" determina claramente la valoración. Al ser una entidad financiera la que solicita la tasación, la entidad nos está pidiendo que le demos un valor de garantía mínima en caso de impago de la hipoteca. Es decir, nos pregunta cuánto va a poder obtener por el local si lo tiene que poner en venta (con muchos matices, si queréis, pero la pregunta básica que nosotros debemos plantearnos debe ser esa). En ese sentido, nosotros los locales comerciales debemos considerarlos siempre en bruto, es decir, no debemos valorar ni decoración, ni pintura, ni calidades, y casi que ni distribución (quizá salvaría aquí sanitarios, pero en pocas ocasiones). ¿Por qué?

En mi último caso de este tipo, me encontré con un local que estaba siendo reformado para ser utilizado como un restaurante de una marca de franquicias. Estaba quedando muy bien y el arquitecto que llevaba la reforma hasta me dió la última certificación, que yo rechacé, lo que le extrañó bastante. Insistió en dármela, pero yo no la necesitaba. Tasé el local en bruto. Y vinieron las protestas, curiosamente por parte de la entidad bancaria, diciendo que la obra llevaba un nosécuantos porc ciento de avance. Sin embargo, conseguimos convencerles. El argumento es claro y rotundo: si fallan los pagos de hipoteca y ésta se ejecuta, la entidad se va a quedar con el local (es garantía hipotecaria), y como no quiere el inmueble, sino el dinero, lo va a vender al mejor postor, y cabe la posibilidad que el posible comprador no quiera un restaurante franquiciado, sino una tienda de motos, un gimnasio o cualquier otra cosa, con lo que va a tirar todo lo construido hasta quedarse con el local mondo y lirondo (en bruto) y va a reformar para adecuarlo al nuevo uso. Y ese nuevo propietario no va a pagar las reformas del anterior, que no le sirven. Va a ofertar en bruto. Por eso se debe tasar en bruto sin más consideraciones.

Quiero señalar que aspectos como las instalaciones mínimas del local, salida de humos, etc. no entran dentro del apartado de reformas, sino que deben considerarse como parte del local y si deben valorarse.

Más de una vez me he encontrado con el mismo problema y teniendo que dar las mismas explicaciones y es evidente que hay algo que se escapa cuando lidiamos con estos inmuebles. El plantemiento es claro: en el caso de un inmueble de estos, para garantía hipotecaria, si el banco se queda con el local: ¿va a tener que dar salida a un restaurante franquiciado o un local comercial? Esa es la pregunta que debemos hacernos, creo yo.

viernes, 15 de abril de 2011

MagicPlan. Nueva herramienta para dibujar planos con iPhone

Señores, esto me ha dejado loco. Lo hemos estado probando en la oficina y es la pera. Se trata de un programita del iPhone 4 mediante el cual, a traves de la cámara del teléfono y simplemente marcándole las esquinas, te dibuja un plano muy aproximado de la casa donde estés en cuastión de segundos. Si bien se trata de planos cuya precisión no puede ser útil para nuestros objetivos, es la primera aplicación que hemos visto que tiene un potencial brutal para nuestra profesión. En la web enlazada podéis ver un video demostrativo. Alucinante.
Podéis ver el programa aquí: Sensopia - Capture the Floor Plan of your House with MagicPlan

jueves, 14 de abril de 2011

Plazas de aparcamiento

Según mi experiencia, por las descripciones que los propietarios hacen de las zonas donde están sus inmuebles, podríamos dividir toda población en, al menos, tres áreas: la céntrica (con connotación positiva), la buena y la mejor.Es curioso como tendemos a sacar a relucir las excelencias de nuestros productos cuando queremos vender o solicitar dinero por lo que tenemos. Con las plazas de garaje he notado que pasa siempre lo mismo; atendiendo al propietario existen siempre tres tipologías: la amplia, la cercana a la puerta de salida y plazas de garaje "de las mejores del edificio".

Es evidente que la situación y las condiciones del barrio influyen en el valor de un inmueble. Lo hemos repetido miles de veces en el blog y no lo vamos a negar ahora. También influyen en las plazas de garaje, pero a nivel global. Me explico: si en un barrio es difícil aparcar, las plazas de garaje tendrán un alto precio porque habrá mucha demanda. No es difícil de entender (ver aquí). Ahora, de ahí a pretender valorar un 25% más alto una plaza porque esté cerca de la puerta de salida, queridos propietarios, va un abismo. Ni siquiera si está en el sótano -1 o en el -3, que el coche baja solo y nosotros subimos a casa en ascensor.

En un sondeo en un determinado barrio podemos encontrar fácilmente plazas de garaje en un determinado rango de precios. Por ejemplo, si hacemos un sondeo en una zona y observamos que todos los precios para plazas individuales están en el entorno de los 15.000€, descartaremos para nuestro muestreo lo que exceda significativamente esa cantidad, tanto por arriba (plazas a 30.000€, por ejemplo), como por debajo (9.000€ y cosas así). Podríamos afirmar que una plaza de garaje individual en esa zona vale unos 15.000€. Es pura lógica. Y no me hace falta saber si está cerca de la puerta o lejos, porque si es difícil aparcar, la persona que necesita aparcar su coche va a pagar un precio de mercado aunque sea la última plaza del sótano.

En cuanto a lo de la "amplitud" de superficies: Dependiendo de la normativa de cada ayuntamiento, una plaza de garaje "estándar" tiene entre 2.40 - 2.50 m de ancho por 4,50 - 5,00 m de largo aproximadamente. Estamos hablando de unos 11 - 12 m2 de superficie, a lo que tenemos que sumar la parte proporcional de calles, rampas, etc. Nos quedamos en unos 25 m2 (en Madrid, esa es la superficie máxima protegible para plazas en protección oficial). Nos vamos a mover siempre en ese entorno (25-30 m2). Y eso es una plaza individual. Si las plazas de garaje están a un determinado valor, la influencia en el precio de ese m2 extra prácticamente es imperceptible y se puede despreciar. Pero más que el motivo numérico, existe un motivo de lógica: ¿Cuántos coches se pueden aparcar en una plaza de garaje individual de 2.40 x 4.50? ¿Y en una plaza de garaje individual de 2.50 x 5.00? No es una pregunta con truco. La respuesta es UNO. En las dos preguntas. Y eso es lo que importa. Y te suelen decir que es que en la grande, además cabe una moto. Pero si consideras eso y subes el precio, también debes considerar que no todo el mundo tiene coche y moto, por lo que restringes la demanda, es decir, volverías a bajar el valor y te quedarías como estabas.

Otra cosa son las plazas de garaje doble, donde caben dos coches. Aunque muchas veces, que quepan el doble de coches no significa que valga el doble. Si los coches los tienes que aparcar en línea, uno detrás de otro, es posible que el valor de esa plaza sólo llegue a alcanzar un 25% más que el de una individual (según mi experiencia).

Quizá sí sea importante la capacidad de maniobra para aparcar los vehículos. Pero vais a ver como he podido comprobar que tampoco justifica una variación del precio medio. Si el aparcamiento está lleno de columnas y pasos estrechos, es muy complicada la maniobra de aparcamiento. Esto debería influir a la baja en el valor del aparcamiento, pero sólo lo haría si el resto del edificio tuviera espacios más fáciles para la maniobra, lo que no suele pasar en el 90% de los edificios. Quiero decir que si el sótano donde está el garaje tiene muchas columnas y espacios estrechos, las tendrá en toda la planta y no solo en la zona donde está la plaza valorada. Además ese tipo de edificios suele corresponderse con edificios de cierta edad, situados en zonas muy consolidadas donde el aparcamiento en superficie es complicado. Insisto: la gente paga por no tener que buscar aparcamiento, aunque tenga que hacer 5 maniobras más.

Si os fijáis, el principal factor a la hora de valorar una plaza de aparcamiento en un edificio no es ni la situación de la plaza en el sótano ni la complicación de la maniobra o la circulación de los vehículos. Siempre es la dificultad del aparcamiento en superficie. Si es difícil aparcar en la zona, habrá plazas caras en los sótanos más lúgubres de nuestros edificios.

lunes, 4 de abril de 2011

Ideas a la ventolera: Los trueques de vivienda.

Habréis visto últimamente que están aumentando las operaciones en las que dos propietarios intercambian sus viviendas (ver la noticia de fotocasa.es: Los trueques de vivienda en Madrid, en auge por la crisis), pasando cada uno a ser propietario de la otra vivienda en lo que se convierte en un trueque puro y duro. Empiezan a surgir portales en internet cuyo modelo de negocio está centrado en esta operación, como SePermuta.es o Trocapiso.com. A mí me parece que es una opción muy interesante. Dado que los bancos ya no quieren/pueden hacer más de banco y realizar la función que tenían (prestar dinero), los propietarios se convierten en bancos y trabajan con los recursos que poseen: sus propiedades. Por supuesto, esto la banca no lo debe ver nada bien, porque no les debe gustar que alguien pise su jardín, pero la vida sigue y las necesidades de la gente siguen presentes, y hay que darles salida.

Así que en el trueque se intercambia una vivienda por otra. Sin embargo, y si asumimos algo fácilmente asumible, y es que no hay dos casas iguales, haría falta que uno de los dos propietarios perdiera algo de valor objetivamente en el cambio. Esto puede ocurrir en el caso en el que exista una urgencia por parte de uno de los involucrados en cambiar de casa: desde una necesidad de cambio de vivienda por motivos laborales hasta familiares; o que alguno de los propietarios no disponga de suficiente información sobre su propiedad.

Inevitablemente, y al pasarlo todo por el filtro este que tengo de la valoración, se me ocurre una solución bien sencilla. Ambos propietarios podrían recurrir a una empresa de tasaciones para valorar ambos inmuebles, de forma que se obtenga un valor objetivo que conforme a ambas partes. Y se me ocurren tres soluciones:
  1. Que ambas partes se pongan de acuerdo en elegir una sola sociedad de tasación, que mande a un técnico por casa o al mismo técnico a ambas casas (supongo que esto último sólo será posible si ambas casas están en el mismo núcleo urbano para garantizar un buen estudio de mercado).
  2. Que cada parte elija una sociedad para tasar su inmueble y que la otra parte, a su vez, acepte esa valoración por buena. Aunque esta solución es la que más desconfianza podría conllevar.
  3. Que ambas partes se pongan de acuerdo y se presenten don valoraciones por vivienda, cada una realizada por el tasador de cada parte, y se acepte, pongamos, una media de ambas como el valor final.
De esta forma, cada propietario tiene un valor por vivienda y el trueque puede ajustarse más a la realidad, dado que el dueño de la casa de más valor, podría acordar recibir la de menor valor y una cantidad de dinero para compensar la diferencia, esta vez basada en la opinión de al menos, un profesional.

Lo que se me escapa es la consideración fiscal que tendría una operación de este tipo, no sé muy bien como considerarlo y encajarlo en el esquema, pero me parece perfectamente factible.

Seguro que hay más opciones y posiblemente las haya más justas y adecuadas a cada situación. A mí se me han ocurrido estas. ¿No es este otro nicho de trabajo para los tasadores? ¿Se mueven las sociedades de tasación en este campo?