jueves, 28 de octubre de 2010

El problema del "Agente viajero"

Ya sabéis que una parte de la vida laboral del tasador está en la carretera. Ya sea tasando en una única localidad o en varias, los técnicos intentan concertar las visitas de modo que tengan que realizar los desplazamientos más cortos posibles. Esto es muy dificil en muchas ocasiones, pero esa planificación se hace completamente necesaria cuando uno empieza a calcular el precio de la gasolina, el combustible que consume nuestro vehículo y la cantidad de kilómetros que recorremos al día (haced el cálculo alguna vez, hacedlo). Por si no lo sabéis, algunas empresas tasadoras pagan un extra por kilometraje, otras no. En cualquier caso, es un factor a considerar que no debe dejar de tener importancia.

Pues debemos ser conscientes de un pequeño obstáculo a la hora de hacer estas previsiones. Y es que el cálculo de la ruta más corta no es fácil de calcular. Es más, nadie sabe cómo hacerlo. Pero ¿cómo es esto posible? No parece tan difícil. Pues lo es. De hecho, es un problema al que los matamáticos e informáticos se han enfrentado desde hace mucho tiempo. Me explico: a ojo, cualquiera puede calcular la ruta más apetecible, pero para los "gadget-adictos" como yo, que creemos que la tecnología está pensada para hacernos la vida más fácil, nos gustaría meter los datos (coordenadas del lugar al que queremos ir) en un ordenador y que automáticamente nos dijera: al punto A primero, luego al D, luego al B... siendo esa ruta la óptima.

Con la llegada de los GPS podríamos llegar a pensar que ese problema está resuelto. Le dices al aparato dónde quieres ir y el cacharrito te va guiando. Sin embargo, a lo máximo que llegan estos trastos es a llevarte a los lugares que les indicas en el orden en que se lo indicas. No hay ninguna opción para que te de la ruta óptima por sí solo. ¿Os habéis fijado que en Google Maps pasa lo mismo? Te lleva de A a B, pero no intentes meterle más datos. No te deja.

El motivo es que nadie ha sabido todavía diseñar el algoritmo matemático que calcule esas rutas óptimas. Así de fácil. No sabemos indicarle a los ordenadores lo que tienen que hacer. Por eso esas opciones no existen en los GPSs ni en Google maps o similares. No se sabe programar. Mejor dicho, no se sabe programar de forma que un ordenador de hoy en día sea capaz de resolver el asunto. Por lo visto se ha conseguido resolver el tema con redes de ordenadores trabajando a la vez, pero tampoco es cuestión de bloquear internet cada vez que los tasadores tenemos que salir de ruta. En palabras de Wikipedia:
"La respuesta al problema es conocida, es decir se conoce la forma de resolverlo, pero sólo en teoría, en la práctica la solución no es aplicable debido al tiempo que computacionalmente se precisa para obtener su resultado"
Se busca una solución accesible. A este problema es a lo que se conoce en matemáticas como el problema del "Agente viajero", definición que nos encaja perfectamente a los tasadores.

Sin embargo, no lo sabemos hacer nosotros, pobres humanos, porque resulta que las abejas y otros insectos si saben hacerlo. Se ha demostrado que estos bichos son capaces de encontrar la ruta óptima que les lleve a distintas flores para volar lo menos posible (ahorrando la energía correspondiente) y ya se está trabajando en lo que denominan "algoritmos bioinspirados" para poder encontrar esas rutas óptimas. A ver si lo consiguen...

miércoles, 27 de octubre de 2010

Ya tenemos versión móvil

Pues seguimos dando pasitos en esto del mundo 2.0 y ahora avanzamos un poco más. Ahora podréis seguir nuestro blog directamente desde vuestro móvil. Si entráis directamente desde vuestro smartphone (iPhone, Blackberry, Android, etc.) os aparecerá una versión "mobile friendly" para que podáis seguirlo más cómodamente. Como sé que muchos de vosotros tenéis vuestros propios blogs y os puede interesar, deciros que la web la hemos creado utilizando MobStac B! y que hemos tardado aproximadamente 2 minutos sin tener ni remota idea de programación. Simplemente daros de alta (gratuitamente) y seguid los pasos que os indican.

¡Nos leemos en el móvil!

miércoles, 20 de octubre de 2010

Micropost: Banco de España insiste en la desvinculación

Nuestros espías siguen trabajando a toda máquina. Nos han filtrado este articulillo sobre la postura del Banco de España con respecto a la vinculación de las tasadoras y las entidades financieras. No os quedéis en el titular. No se especifica nada concreto en el artículo, pero desde luego es la postura que adopta la entidad reguladora al respecto y que va a marcar el futuro inmediato del sector.

Tampoco se especifica cómo va a actuar el Banco de España para evitar que las tasadoras caigan en manos de dueños sin intereses inmobiliarios, como ya hemos indicado en el blog.

Y yo sigo insistiendo en que la vinculación de las tasadoras a las entidades financieras no significa obligatoriamente que se tasen los inmuebles "a la carta" ni la desvinculación garantiza la objetividad total.

Podéis leer el artículo aquí: Ugtcajamadrid - El Banco de España impone a las cajas la venta de sus tasadoras para ordenar el mercado hipotecario: "

lunes, 18 de octubre de 2010

Todos vivimos igual

Una de las características que tiene este trabajo es que visitamos, como ya sabéis, un montón de inmuebles, cada uno de su padre y de su madre, con sus peculiaridades y sus características. Sin embargo, debe ser cosa de la condición humana, pero el hecho es que en todos ellos se adivinan unas pautas que dicen mucho de sus inquilinos. Y esas pautas son prácticamente idénticas. En castellano: todos vivimos igual. Hace unos cuantos años ya, en una reunión que manteníamos anualmente con otros tasadores (ya no la hacemos, no sé por qué) alguien lo expresó de esa manera. La gente puede ser rica o pobre, culta o no, de un nivel social determinado o de otro, de un barrio o del de más allá, pero todos vivimos igual. Nos gusta hacer las mismas cosas en los mismos sitios, pero a nuestra manera, y con ese detalle, ya nos creemos originales y únicos en la raza humana.

Me refiero al estilo de vida. Todos vemos en los programas estos de casas fantásticas y diseños ultra-exclusivos, viviendas increíbles que se salen de la norma habitual. Sin embargo, a la hora de la verdad, todos queremos un salón, unas cuantas habitaciones, cocina y baño para hacer lo que hace el resto del mundo. No es una cuestión de dinero, no es que yo no vivo en una casa de ultra diseño vanguardista con una piscina a medio camino del salón y la terraza y un árbol en la cocina porque no tengo dinero. No, seamos sinceros. Probad a presentarle a un promotor un proyecto que se salga del estandard. Nos llamaría locos. Quiere vender casas normales a la gente normal. Ahí es donde está el nicho de mercado. El promotor ya lo tiene estudiado. Sabe cómo vive la gente. Quiere que la gente siga viviendo así. Lo necesita para que le cuadren los números. ¿Qué dicen los inquilinos de los bloques de vivienda protegida de los PAUs de los alrededores de Madrid? Que no les gustan sus edificios porque son de colores muy raros. Que las gentes del barrio les conocen por "los del bloque naranja, o verde, o azul, o los del bloque de coloritos".

La cuestión es que para nosotros esto es una ventaja. A la hora de valorar, el estilo de vida de la "persona media" (si tal cosa existe), es una incógnita que aparece a ambos lados de la ecuación, y por tanto se despeja. No influye. ¿Os imagináis tener que hacer un estudio de mercado para el bohemio, o para el artista, o para el ejecutivo agresivo, etc.? Pero al final, todos viven igual. Solo que uno pone más cuadros que el otro o ha pintado de colores chillones los cuartos de los niños. Ahí se queda la excentricidad.

sábado, 16 de octubre de 2010

Un 3er trimestre para olvidar

Tradicionalmente, los terceros trimestres del año son bastante flojos en el mundo de las tasaciones hipotecarias, pero este año todos los que nos dedicamos a esto, lo hemos notado especialmente. Durante los pasados julio, agosto y septiembre las tasadoras realizaron un 23,8% de operaciones menos que durante abril, mayo y junio. El dato, no por ser esperado, deja de ser preocupante. Lejos quedan casi las 300.000 tasaciones que hicieron las tasadoras en el segundo trimestre del 2006. Ahora no se realizan más de 150.000 (un 50%). Con todo, hoy estamos por encima de la última mitad de año del 2008, momento del estallido de la crisis (quiebra de Lehman Brothers y comienzo del "fiestón"). Abajo podéis ver la gráfica de operaciones que proporciona ATASA (asociación de tasadoras):

jueves, 14 de octubre de 2010

Crónicas de unas jornadas en las que no he estado

Cuando empecé el blog pensé que éste tenía los días contados. No porque faltaran lectores (cosa que creía muy probable) ni por falta de ganas, si no porque creí que los contenidos se me acabarían enseguida. Al fin y al cabo, seamos sinceros, la vida del tasador no es precisamente tan excitante como la de James Bond, y dudaba de que los temas surgieran día tras día. Pero he comprobado después de más de un añito tras las teclas que estaba muy equivocado. Siguen surgiendo ideas y temas que me mantienen ocupado e inquieto, investigando y aprendiendo, renovando conocimientos y afianzándolos, que era uno de mis objetivos al empezar esta aventura.

Fijáos si hay cosas que contar, que esta, que tal y como lo cuentan en la noticia parece que ha sido el no-va-más del mundo de la tasación, se me ha pasado por completo. Lo confieso. Y es un punto negro importante. Me he perdido las Primeras Jornadas de Tasadores Inmobiliarios para los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. ¿En qué estaba pensando? Y han sido al lado de mi casa, para más INRI.

En mi defensa tengo que decir que no había tenido ninguna noticia de que estas jornadas se iban a celebrar. No es que sea obligatorio avisarme de todos los eventos, pero me muevo en estos ambientes y no he visto ni un panfletillo. Seguro que los hay, pero no lo he visto. Desastre. La cuestión es que se han celebrado y mi noticia es que no os puedo contar nada al respecto. Por no poder, no puedo ni contaros quién las organizaba. Según Inmodiario (ver link más abajo) ha sido el ROTI (Registro Oficial de Tasadores Inmobliarios) y el Consejo General de la Propiedad Inmobiliaria de España. A este segundo si le había visto mentado en alguna ocasión, pero eso del ROTI... En la vida. Y no me equivocaría si dijera que no he sido el único, ¿verdad? ¿Qué es eso? Suena a organismo ultra-importante, pero también a un chico de mi barrio que nos quitaba el balón cuando jugábamos en el jardín de detrás de mi casa. Le llamábamos así (o Rodri, o Tori, no recuerdo). Me da que debe ser algo anexado al Banco de España. Chicos, perdonad que esté improvisando, pero el puente me ha dejado fatal...

Por cierto, que entre los asistentes no había nadie de las tasadoras. Unas jornadas de Tasación inmobiliaria sin tasadoras inmobiliarias. Me da que no me he perdido mucho. Es como una carrera de Fórmula1 sin escuderías.

Y ya lo que, tengo que reconocer que no me ha gustado mucho, es lo de la presentación de un programa informático para realizar las tasaciones por los mismos APIs... APITASA se llama. Hombre, no. Muchos APIs se han quejado de intrusismo en el sector. Yo sé que ellos hacen sus cálculos, lógicamente, pero lanzar un programa... Eso es premeditación. Y alevosía, si me apuráis. En fin, más difícil se nos ponen las cosas. Que suplicio...

Ya hablando en serio. ¿Alguien pudo acudir? realmente tengo bastante curiosidad por lo que se dijo allí.

Podéis leer la noticia aquí: Primeras Jornadas de Tasadores Inmobiliarios para los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria: "

miércoles, 13 de octubre de 2010

Los datos de la Comisión Europea de sobrevaloración inmobiliaria

¿Qué os parece dice la Comisión Europea que las viviendas en España están sobrevaloradas hasta un 17%. Por ahí debemos andar, porque todos los índices que suelta la prensa (excepto el índice de Izadi AG y Manuel Caraballo, que considero que es un estudio muy razonable y MUY bien hecho y habla de casi el doble de sobrevaloración, ojo; y The Economist, que sube la cifra al 50%) a que ese es el número mágico. No es por nada, pero nosotros, los tasadores, llevamos tres añitos aplicando descuentos por capacidad de negociación a los comparables de los estudios de mercados y un coeficiente hipotecario, kh, que suponía otra rebaja, y ahí debíamos andar, para que luego nos acusen de inflar los datos.

Pero, a parte de lo de la sobrevaloración en sí, lo que me parece extrañísimo son dos datos más que lanza la Comisión Europea:
1. España NO es el país con la vivienda más sobrevalorada, es Finlandia, que sube su sobrevaloración a un 24%. Que interesante sería estudiar, si uno supiera, por qué allí la crisis no repercute tanto (aunque puedo imaginarme los motivos, claro).
2. En Alemania los pisos están infravalorados un 15%. Y aquí sí que tengo que decir algo categórico: ¡Anda ya! No me imagino a los alemanes, con su fama de cabezacu... de calculadores, dejando pasar oportunidades así sin lanzarse a comprar para equilibrar el mercado. Ahí algo falla, señores de la Comisión Europea.

La noticia la podéis ver aquí: La sobrevaloración de la vivienda en España es del 17%

Micropost: Tinsa constata las bajadas del precio de la vivienda

Tinsa acaba de publicar un informe en el que constata las bajadas de valores tasados durante el último año. Hasta un 5% como dato global, aunque de distinta manera según la localización y la tipología del inmueble. Podéis leer más información en este artículo de idealista news:

informe tinsa septiembre: el precio de la vivienda acelera su ritmo de caída hasta el 5% — idealista news

O en este de fotocasa.es: http://noticias.fotocasa.es/el-precio-de-la-vivienda-acelera-su-caida-y-baja-un-5-en-septiembre__6551.aspx

lunes, 11 de octubre de 2010

El valor de la Primera División

Parece mentira el impacto económico de ciertos eventos ennuestra sociedad de hoy. El otro día me invitaron a ir a Balaídos, el campo de fútbol del Real Club Celta de Vigo, que para los que no lo sepan, milita en la segunda división de la Liga de Fútbol de España. Fui acompañado por un auténtico forofo que sufrió un montón viendo como su equipo conseguía vencer al Nastic de Tarragona por un escaso 1-0. Los últimos minutos de partido creía que se moría, el pobre. Pero ganó el Celta, y eso supuso una alegría para todo el campo. Si me apuráis, una alegría para toda la ciudad.

Para nosotros, el partido comenzó bastante antes de que el árbitro pitara para poder poner el balón en movimiento. Unas dor horas antes, para ser exacto, en un bar situado en frente a dicho estadio. Dos horas de cervezas y tapas y de muchas risotadas y fanfarronerías típicas del fiel hincha. A la salida, me dijeron que se notaba que el equipo de la ciudad gallega estaba volviendo a ganar, porque la gente acudía mucho más al campo. Me dijeron que el campo (caben unas 30.000 persona aproximadamente) estaba precioso las temporadas que el Celta jugaba en primera. Y era fantástico cuando jugaron la Champions League europea. Ingleses, escoceses, alemanes... Llegaban y arrasaban con las existencias de cerveza de los bares de la ciudad. Dinero que traían de otros países para dejarlo en Vigo. En los bares de Vigo, principalemnte. Bares que están en locales cercanos al campo. Y no tan cercanos. Creo que podéis empezar a intuir por dónde vanlos tiros, ¿no?

Para una ciudad, tener un equipo deportivo profesional en una liga puntera es una bendición económica. Si vivís en Madrid, como es mi caso, pasaos a cualquier hora del día por Santiago Bernabéu. Siempre hay alguien haciéndose una foto con el campo detrás. Un campo emblemático significa que la gente va a verlo. Afluencia de gente implica valor a los locales comerciales. Por lo tanto, un equipo en Primera División aumenta el valor de los locales comerciales.

Y es una diferencia de valor contante y sonante. Podríamos medirla por los ingresos de estos locales y estos comercios. Sin duda los aficionados lamentan que su equipo pierda la categoría, pero seguro que al dueño del negocio le aprieta la camisa un poco cuando el equipo que juega en el campo de enfrente coquetea con los puestos de cola.

Ni que decir tiene a los que están cerca de un campo cuya ubicación ha decidido cambiar la Directiva de turno del Club (véase el caso del Vicente Calderón del Atlético de Madrid, o el comentado, aunque poco probable, nuevo estadio del Real Madrid en Valdebebas, en sustitución del Santiago Bernabéu).

Así, no sería de extrañar que al analizar el entorno en un informe de tasación de un local comercial, habláramos de la situación deportiva de la ciudad, porque si tenemos que predecir valores sostenibles en el tiempo, tendremos que considerar estas cosas. Si el equipo de la ciudad en la que tasáis o en la que tengáis pensado adquirir un local está al final de la tabla de la Liga, pensadlo dos veces.

viernes, 8 de octubre de 2010

Micropost: Suelo de urbanizable a rústico

La Delegada de Levante tasaciones Inmobiliarias, Consuelo Sempere, en el marco de la jornada organizada por BNP Paribas Real Estate y la Asociación para el Progreso de la Dirección (APD) de ayer, ha declarado que no hay salida para todo el stock inmobiliario existente, y que incluso hay suelo urbanizable que tendría que dar un paso atrás en su calificación y volver a ser rústico, especialmente el suelo terciario. Muy a colcación con todo lo que se ha hablado del Reglamento de la Ley del Suelo.

Además los ponentes también estaban de acuerdo en que mucha vivienda nueva debería ser demolida por no tener salida ni a corto ni medio plazo.

Ahí queda eso.

Visto en: los promotores asumen que hay pisos cuya única salida es su derribo — idealista news

Micropost: La compra de vivienda, el capítulo más afectado por la subida del IVA

Me parece muy recomendable la lectura de este artículo de fotocasa.es:

La compra de vivienda, el capítulo más afectado por la subida del IVA

Habla sobre la influencia de la subida del IVA en julio en distintos sectores sobre las intenciones de consumo de los españoles. Se refleja que, si en general, no ha existido esa influencia, en el sector de la construcción esta subida ha pesado mucho. En los meses previos a la subida aumentó el número de operaciones hipotecarias un 11,9% y un 7% respectivamente, para después frenarse casi por completo.

Los españoles se muestran muy reticentes a gastar en bienes inmobiliarios en España (están prefiriendo el extranjero) después de esta subida de impuestos. Queda patente, que el sector inmobiliario es muy sensible a este tipo de variaciones impositivas.

miércoles, 6 de octubre de 2010

Sobre el nuevo Reglamento de la Ley del Suelo. Especulación y Pimientos.


Si habéis seguido nuestro Twitter, veréis que uno de los temas recurrentes es el nuevo Reglamento de la Ley del Suelo que en España quiere aprobar el, para muchos inútil, Ministerio de la Vivienda. A nosotros, los tasadores inmobiliarios, nos afecta directamente porque modifica los métodos de valoración hasta ahora empleados.

Me gustaría aclarar una serie de puntos sobre el continuo y casi diario goteo de noticias que sobre el tema se están publicando, todos en la misma línea: por un lado, dicen desde el Ministerio que se intenta evitar que dos terrenos similares se vendan a precios diferentes. Parece una muy buena intención. Pero cómo se puede meter la administración en un acuerdo entre dos particulares, es algo más complicado de entender. ¿Se van establecer precios por ley? No me gusta como suena eso, la verdad. Además, la señora Ministra se olvida de una cosa (quizá lo desconozca): hay muy pocos suelos similares, ni siquiera semejantes. La localización es única, la forma del terreno es única, la orientación, la situación registral, propietarios... Por eso se descarta la comparación, (suelo a suelo) generalmente, al valorar suelos. ¿Con qué los comparamos?

Además, la Ministra Corredor nos intenta convencer de que el nuevo Reglamento hará más transparente y eficiente el mercado del suelo. Hay que decir que el mercado de suelo, hasta hace bien poco, era un mercado de difícil acceso. Sólo unos pocos podían acercarse a él, no sólo como compradores o vendedores, si no como meros consultores de valores. Era prácticamente imposible conseguir ningún tipo de muestreo que diera alguna pista sobre el valor de los terrenos. El método de comparación, como dije antes, estaba completamente descartado , entre otros motivos, por no existir o por no poderse acceder a un mercado significativo, a pesar de que ahora mismo ya es más fácil encontrarnos anuncios de terrenos en ventas (¿recordáis este post del blog?). Si la Ministra encuentra un sistema para evitar esta situación oscurantista, habría logrado su mayor logro en su Cartera, a mi modesto entender.

Sin embargo, creo que no es eso lo que pretende. Ella dice que quiere desterrar la especulación del mercado de terrenos. Por algún motivo que no alcanzo a entender, esta palabra, "especulación", ha adquirido en España una connotación muy negativa. ¿Especulas? Eres malo. Precisamente, la economía de mercado se mueve gracias a eso. Y el mercado inmobiliario es eso, un mercado. Ergo... Y aquí es cuando a alguien se le ocurre decir que la Constitución garantiza el derecho a una vivienda y que no es solamente especular, ¿verdad? Es cierto, pero si seguís leyendo, la misma Constitución no dice que esa vivienda tenga que ser gratis, así que esto es un mercado, y ya me dejo de rodeos y vuelvo al de los suelos.

Queda claro que me resulta muy difícil entender como se puede erradicar la especulación de un mercado. El borrador del Reglamento de la Ley del Suelo, como ya hemos visto hace poco, propone valorar los suelos exclusivamente por su capacidad de generar rentas, evitando así la posible valoración por lo que se pueda construir en ellos, y la especulación en cuanto al valor de lo que se puede construir (para los que os hayáis unido hace poco, recomiendo este post anterior para aclarar como se vienen valorando suelos hasta ahora). Desde ese punto, parece lógico. Como se valora el terreno en función de las casas que se puede construir, pues evitamos eso y nos quedamos en el presente, en cuanto se puede generar ahora mismo, que no hay casas. Obviamos normativa urbanística. Obviamos planeamiento previsto. Como diría un amigo mío: ¿Pá qué? Algo vale lo que es, no lo que va a ser, que es justo el principio en el que se basa la especulación. Muerto el perro, se acabó la rabia (ya me está saliendo el tonillo irónico y mira que no quería).

Así que un terreno vale lo que es ahora. Las rentas que genera ahora. Pongamos que las rentas provienen del producto que se puede sacar de él. Pimientos. Se me ocurre que sean pimientos. Pues si se pueden vender tantos pimientos al año a tanto el kilo de pimientos... ¡Zas! Valor del suelo. Fin de la historia. Es un método como otro cualquiera, no tiene nada de malo, ahora. Se me ocurren dos razones por las que la Ministra no va a lograr erradicar el odiado elemento especulativo:
  1. Me da que algún listo con capacidad financiera va a pensar que si puede comprar un terreno urbanizable a precio de rústico y aguantarlo hasta el fin del desarrollo urbanístco, para luego construir y vender casas en vez de pimientos, va a hacer un negocio redondo. Y no se va a equivocar. Lo malo del listo es que va a tener que aguantar que le llamemos especulador, y por tanto, mala persona, toda la vida, pero creo que lo soportará. Me diréis que se habrá pensado y que seguramente, eso sólo se le permita a la administración o algo así. O sea, ¿que el mercado del suelo pasa a ser de carácter público? Pues bien vamos. Y los Ayuntamientos (por ejemplo) ¿tendrían derecho a especular sin ser malos? Yo no lo entiendo.
  2. Por lo visto, la señora Ministra considera que los pimientos están libres de especulación. No se deben vender en ningún mercado ni estar sometidos a los altibajos mercantilistas. Supongo que en España (no lo sé) el kilo de pimiento está estipulado por Real Decreto, ¿no? ¿Se venden todos los pimientos al mismo precio? Y si el suelo produce trigo, ¿qué pasa? o cebada. ¿Tienen las cervezas el mismo precio?
La especulación es inherente al mercado libre. Es imposible erradicarla. Incluso diría que no es bueno erradicarla. Tenerla controlada si. Para eso hay gente que sabe un montón (?) que idea leyes. Pero hacer lo que se está proponiendo, es una barbaridad (a la espera del Reglamento definitivo). En este sentido, la patronal de las tasadoras, ATASA, a la que la Dirección General del Suelo y Políticas Urbanas ha consultado al respecto, ya ha dicho que no lo ven claro. Que valorar un suelo según su estado básico rural no es algo acorde a la realidad.

Aún lloverá hasta que se publique el texto definitivo, e insisto en que ojalá la Ministra encuentre la fórmula para abrir el mercado del suelo, pero debería informarse más sobre la valoración atendiendo a la naturaleza de los terrenos. O quizá, debería leer nuestro blog, ¿no creéis?

P.D.: recomiendo la lactura de este artículo de inmobiario.com al respecto.
La foto viene de Vegetales Don Miguel (que no promociona el artículo, pero me ha dado un hambre ver la página...)

martes, 5 de octubre de 2010

Testigos provenientes de subastas. ¿Buenos o malos?

Al hilo del post anterior sobre los testigos, una vez, un compañero que trabaja en poblaciones cercanas a Barcelona, me consultó si era buena práctica tomar testigos provenientes de subastas emitidas por entidades bancarias. El banco (o la inmobiliaria encargada de comercializar las propiedades del mismo) ofertaba abiertamente (en aquel momento era algo más raro, pero ahora se encuentran ofertas en cualquier portal inmobiliario) pisos a un precio más bajo que el resto del mercado. Según lo veo yo (y enlazo, insisto, con el post anterior donde decíamos que hace falta crítica a la hora de tomar datos), una oferta de subastas puede tomarse cuando se ha convertido en parte significativa del mercado.

Parece de cajón pero no lo es. Caben, a mi modo de ver, dos posibilidades:
  1. Que la oferta del inmueble del banco sea un dato irrelevante, aislado, una anécdota que no está influenciando al resto del mercado. En este caso, debemos descartarlo, igual que descartaríamos cualquier otra oferta o demasiado baja o demasiado alta.
  2. Que exista tal fuerza en la oferta proveniente de subastas y haya tantas ,que influencien el mercado, como en realidad está pasando (de esta forma, los bancos están controlando el mercado según sus intereses).
Si el caso es el segundo, yo entiendo que el testigo es válido, siempre y cuando el valor en el que esté en ese momento, cuadre con el de su entorno, según vimos en el post anterior. Que no chirríe.

lunes, 4 de octubre de 2010

Portales inmobiliarios. Pros y contras. Análisis dinámico de comparables.

A la hora de buscar testigos, una fuente fundamental de la que obtenerlos son los portales inmobiliarios. Una gran oferta concentrada en un solo lugar es un auténtico lujo para el tasador, que nutre su actividad precisamente de dicho mercado. Dependiendo del portal, podemos acceder a determinados datos que para nosotros son de mucha utilidad. Muchos de ellos nos dejan clasificar las búsquedas y podemos acotar por barrios o zonas, otros por tipología, o por otras características. Puedo asegurar que para alguien como nosotros, que necesita acceder a la mayor cantidad de datos para conseguir un muestreo lo más exacto posible, esta herramienta de trabajo se ha convertido en imprescindible. Y creo que no me equivoco. Si bien es cierto que el trabajo de campo es insustituible para poder valorar inmuebles, ya no puede igualar la cantidad de datos a la que tenemos acceso a través de Internet.

Para muestra un botón: la inmensa mayoría de reclamaciones por disconformidad con el valor tasado vienen acompañadas de datos obtenidos de la red.

Dicho esto, también hay que saber interpretar lo que se lee. No es buena práctica limitarse a trasladar valores desde uno de estos portales a nuestra base de datos sin más, sin capacidad crítica. Porque este es precisamente el principal error en la valoración por comparación. Voy a intentar explicarme: si se buscan muestras (o testigos, como los llamaba la normativa, o comparables, como los llama ahora) de un determinado inmueble (piso de 100m2, v.g.) en una determinada zona y todas rondan en torno a los 250.000€ ,por ejemplo, eso no quiere decir exactamente que ese sea el valor de esos inmuebles. Os recomiendo que leáis este artículo de César Villasante del Blog inmobiliario, donde dan un dato muy relevante: en el área Cantábrica, al norte de España, las inmobiliarias tardan una media de seis meses en vender, y el precio final de venta está en torno al 14% por debajo del valor ofertado en un principio. Además hay una premisa que me parece clave para entender lo que se ve: si un inmueble está anunciado, es que sigue en venta. No se vende. Por lo que puede que el valor ofertado no sea el que debemos considerar. En definitiva: hay que saber analizar la información.

Hay portales (idealista.com por ejemplo) que nos dan avisos cuando se modifican los inmuebles que le digamos. Quizá sea buena práctica marcar algunos de ellos, que consideremos significativos, para seguirlos en su evolución. No es un método preciso pero puede ayudar a comprender cuál es el estado del mercado inmobiliario en la zona en las que trabajamos.

En cualquier caso, hay que considerar estas cosas (tiempo de venta, variación de precios, etc.) para entender bien el estudio de mercado que debemos hacer en cada informe. Yo creo que la toma de datos exige un proceso dinámico en vez de uno estático. No nos vale la "fotografía" de la escena para valorar. Necesitamos la "motion picture", o no entenderemos bien lo que estamos viendo.

viernes, 1 de octubre de 2010

Ratemystreet: utilizando la web para valorar entornos

De vez en cuando hacemos descubrimientos que nos gusta compartir. Hemos dicho varias veces en el blog que a la hora de valorar inmuebles, especialmente los locales comerciales, el entorno es fundamental. Ya sabéis lo que dicen los gurús del mercado inmobiliario: location, location, location. También he dicho en alguna ocasión que para valorar locales comerciales es fundamental "darse una vuelta por el barrio", hacerse con la vida que hay, el gentío, la actividad, si hay diferencias de una calle a otra, qué tipo de comercio se da...


La red es un elemento de trabajo más. cada vez más infiltrada en todas las profesiones, la nuestra, la de la valoración, no es una excepción. Hemos encontrado esta web, http://www.ratemystreet.org/ donde precisamente se hace esto de lo que hablábamos en el primer párrafo: se valoran entornos. Se hace de una forma muy rudimentaria. Cualquiera puede teclear una calle (la web está basada en la tecnología de google maps) y decir lo que le parece de ella mediante un sistema de puntuación de diversas categorías (ancho de calle, seguridad, tráfico...) y se genera una puntuación global. Además, aquí en España no está muy implantado, así que hay pocas revisiones.


Sin embargo, es un paso en la explotación del potencial de la red. Si el sistema estuviera muy extendido, podría a llegar a considerar campos que a nosotros si nos interesan (tipo de comercio, tráfico de peatones, actividad...) y que sí nos podrían ser útiles para considerar más precisamente las condiciones del entorno. Sigo pensando que el "paseo" es inevitable, pero una ayuda más no está mal.

Visto en: wwwhat's new?