miércoles, 27 de julio de 2011

Dos años y contando

Hoy cumplimos dos años en el blog, así que enhorabuena a todos. Enhorabuena porque, de verdad, sin vosotros no es posible hacer esto. Sé que el año pasado ya os conté lo mismo, pero este año va con más razón. Los que estáis ahí desde hace un tiempo sabéis que este año ha sido mucho más intenso que el anterior. Este año he cometido errores de los que he aprendido y por los que me habéis apoyado. A todos los que me indicaron en algún momento que tal cosa no se debía hacer, os doy las gracias. Así es como se avanza. De error en error. También habrá habido algún acierto cuando nuestro número de seguidores ha aumentado y sobre todo, cuando habéis aumentado vuestra participación, ya sea vía comentarios o correos a nuestra dirección de consulta: consultasbdt@gmail.com. Además, gracias al blog he tenido la oportunidad de conocer gente fantástica de todo ámbito a la que, de otra manera, no creo que hubiese podido llegar. Me han recibido con los brazos abiertos en sus casas y han compartido conmigo sus experiencias e inquietudes, sin tapujos, con un espíritu de colaboración. A todos ellos muchas gracias también.

Espero que esta tercera temporada sea incluso más productiva. El sector no está nada bien, para qué nos vamos a engañar, pero seguro que nuevos retor salen adelante.

Nos seguimos leyendo. 

jueves, 14 de julio de 2011

Micropost: Nuevos membretes de los Registradores

Buenas a todos. Sólo indicaros que desde hace unos pocos días, los Registradores de la Propiedad de España han cambiado los membretes de las Notas Simples Registrales. Podéis ver el nuevo "look" arriba. Por otra parte, la información descrita parece estár algo más ordenada de lo que venía siendo normal, figurando los datos propios del inmueble (dirección, catastro, número de identificación único, etc.) en primer lugar.

No deja de ser una anécdota, pero como tenemos que lidiar con estos documentos todos los días, dejo constancia de ello. Saludos.

miércoles, 13 de julio de 2011

Al 50%. Respuestas y resultados

Volvemos con el caso de Nuria para dar respuesta a lo que teníamos planteado. Perdonad el retraso en publicar este post, que llega con una semana de retraso, pero entre cosas pendientes y un viaje, pues no he podido actualizarlo antes.

Si recodáis, Nuria nos planteaba una situación de la que podíamos formular la siguiente pregunta: Si hay co-propietarios, ¿el valor de cada parte se debe tasar acorde al porcentaje de propiedad? Dábamos tres respuestas a elegir (resumiendo: Si, No, No se sabe) basándonos en ese hecho, y estas han sido vuestras respuestas:

No. El que existan co-propietarios afecta al valor de las partes 37% (10 votos)
Si. Al definirse un porcentaje se aplica éste al valor total 48% (13)
No se sabe. Es necesario aplicar otros métodos 15% (4)

Primero, quiero agradeceros que os hayáis tomado la molestia de participar. Creedme si os digo que me parece parte imprescindible de este blog el que estéis ahí apoyando y participando. Sé que no sirve de mucho, pero pensad que por cada voto, pues me pongo un poco más contento. Gracias de veras.

Vamos al lío: La mayoría pensáis que se debe aplicar el porcentaje que se indica en la nota registral. Yo me encuentro en esa mayoría (yo no voté, pero lo comparto). El motivo para mí es claro: sencillamente, no podemos establecer otra proporción porque nos va a ser imposible justificarla. ¿Cómo podríamos defender que a uno de los propietarios le hemos asignado más o menos valor de la tasación si se establece que a cada parte le han dado el 50%? No podemos. Y no debemos. No es nuestro problema cómo los propietarios se repartan la propiedad, pero una vez repartida, no nos queda otra que respetarlo.

Si es cierto que de alguna forma, hay que considerar el hecho de que una parte quiera vender a un tercero. Considero que eso afecta al valor. ¿Motivo? Pues que afecta a la demanda. Al ser una propiedad compartida, la posible demanda del inmueble se va a ver reducida. Mucho más se ve reducida la demanda que sólo está interesada en una de las partes (me sigue pareciendo un caso curiosísimo), por lo que a menor demanda, menor precio. Pero el precio, no es el valor (son cosas distintas). Y a ese valor no podemos llegar de otra manera que por los medios habituales, es decir, método del coste, de comparación, etc... La tercera pregunta, pues, era con truco (perdonadme los que la votásteis).

En fin. Esperaremos a ver si tenemos suerte y Nuria nos desvela cómo gestionó ella este lío. Y si nos da permiso, lo publicamos para aprender todos.

jueves, 7 de julio de 2011

Al 50%

Nos ha llegado un correo de Nuria, que también es tasadora, para consultar una duda. Resulta que tiene que tasar una vivienda en la que la propiedad está repartida a partes iguales entre una madre y su hijo. 50% para una y 50% para otro. Según nos dice Nuria, el hijo desea vender su parte a una tercera persona y desean valorar solo esa parte. La tasación de la vivienda no presenta a priori nada raro, pero hay que asignar el valor a cada parte de la propiedad.

A Nuria le parece que el que exista una co-propietaria, puede influir directa y negativamente en el valor de esa parte, de forma que no puede asemejarse a la mitad del valor de tasación. Nuria sostiene que el valor de la parte de propiedad que se quiere vender no puede calcularse simplemente dividiendo el valor de tasación entre dos. Considera que influye ese factor.

Por otra parte, dado que registralmente siempre se define qué parte de la propiedad le corresponde a cada propietario, quizá lo más lógico es que se aplique ese porcentaje al valor total del inmueble.

Aunque, para terminar, quizá exsista otro método más apropiado para valorar tanto el inmueble como cada una de las partes.

Como Nuria y yo tenemos estas dudas, hemos decidido ponernos en vuestras manos y lanzar esta encuesta. Por favor, contestadla según lo que creáis vosotros que se debe hacer y la experiencia (mucha, poca o ninguna, es igual) que podáis tener. En breve lanzaremos la respuesta.

Hale, a votar, a votar:


survey services

miércoles, 6 de julio de 2011

Micropost: algunos cambios en el blog

Solo para manteneros informados de que hemos metido un par de gadgets en el blog. En la columna de la derecha, donde están todas las aplicaciones que complementan la actividad del blog, hemos añadido dos juguetes: "Lo más leído del blog" donde podéis ver rápidamente las tres entradas más populares, y "Comentarios recientes", para que las podáis leer y animaros así a participar más en esta mini comunidad. También hemos cambiado la versión móvil del blog (ésto lo hicimos hace unos días) cuando blogger (futuro Google blogs) sacó este servicio. La verdad es que la navegación ahora es más sencilla y cómoda.
Disfrutad.

viernes, 1 de julio de 2011

Observo, advierto... condiciono

Un informe de tasación consta, fundamentalmente, de dos partes: 
  1. El cuerpo del informe en sí, que se trata de un documento del que ya hemos hablado en otros posts, y que contiene una información que considero que es de muchísima utilidad, tanto para compradores como para vendedores, ya sean particulares, institucionales o inversores. Muchas veces esta información es obviada por el solicitante de la misma, que sólo está interesado en la cifra final, en el valor del inmueble, para asegurarse de que la operación cuadra, pero contiene mucho más: estudios de mercado, valores en la zona, análisis del entorno, estudio de las características constructivas del inmueble, de la tipología de la oferta y la demanda... Prácticamente todo lo que se necesita saber y más.
  2. El certificado de tasación, que es un documento menos extenso, donde se resume lo que se tasa y el valor que se le da. Este documento es utilizado en las notarías donde se formalizan legalmente las operaciones. Es el documento que el notario comprueba para verificar que todo se ajusta al orden.
Dentro de la mayor parte de la información que no es revisada, tanto en uno como en otro documento, hay tres cosas que yo creo que son de suma importancia, porque añaden un juicio crítico que da el técnico tras la visita del inmueble, el estudio de mercado y la comprobación de la documentación legal que se le aporta. Me refiero a las observaciones, advertencias y condicionantes. La normativa vigente dicta en qué condiciones se debe incorporar cada una de ellas al informe de tasación, pero yo lo voy a intentar explicar de una forma sencilla, en la línea que me caracteríza (¿qué esperábais, si soy simplón?):
Observaciones
Una obseración es un comentario que el técnico introduce cuando quiere dejar constancia en el informe de algo que le ha llamado la atención. Es justo eso: una observación. No implica nada más. Por ejemplo, se pueden introducir observaciones sobre algún dato concreto detectado en la visita, como que una de las paredes está pintada de otro color (por ejemplo, si se cree necesario), o que en frente de la casa hay un parque infantil, o que en el momento de la visita se detectó una humedad.

Advertencias
La advertencias son aquellas observaciones que el técnico considera lo suficientemente importantes como para que figuren en el certificado de la tasación, y de esta manera, el notario las pueda considerar a la hora de formalizar la operación. Por ejemplo, es importante advertir que el número de portal de la vivienda no coincide con el que figura en la documentación registral o que hay una pequeña discrepancia entre la superficie comprobada y la registrada. De esta manera el notario es consciente de estos hechos y puede decidir con más datos.

Condicionantes
Se trata de condiciones (como su nombre indica) que han de ser cumplidas para que el valor de tasación tenga validez. Figuran tanto en el cuerpo del informe como en el certificado y es posible que una operación no llegue a ser firmada debido a un condicionante. Por ejemplo, no disponer de la documentación legal adecuada supone un condicionante (condicionaremos a que se nos aporte dicha documentación) porque podría existir alguna carga registral (un embargo, por ejemplo) que impida que esa finca pueda ser puesta como garantía hipotecaria y nosotros la desconocemos. Al respecto, os recomiendo repasar este post que escribimos hace un montón sobre Seiscientos y Ferraris.

Como podéis ver, se puede detectar un aumento de importancia de menor a mayor. Las observaciones no son más que comentarios (que, además, insisto, casi todo elmundo ignora cuando son un aporte de información importante) mientras que los condicionantes pueden llegar a paralizar una operación. Si queréis conocer la inmensa casística que contempla la normativa sobre qué poner en cada situación (si una observación, una advertencia o un condicionante), os deseo suerte. Yo ya pasé por ello y es un tostón, pero en la norma ECO la tenéis. De todas formas, no hay como el sentido común para aplicar una cosa u otra.