viernes, 19 de febrero de 2010

Micropost: Evento Tasación 2010

CESINE formación, ATASA y la revista especializada Metros2 van a organizar el XV Encuentro Tasación 2010 bajo el título "Gestionar y Valorar como activo de futuro".

Se trata de una serie de mesas redondas y debates sobre la actualidad del sector. El encuentro tendrá lugar el próximo día 25 de febrero del 2010, en el Hotel Gran Melía Félix, en la calle Hermosilla, número 2 de Madrid.

No es barato. La entrada más barata son 350€, pero me parece que era interesante hacéroslo saber. Podéis encontrar más información acudiendo a estos datos:

CESINE Formación y Jornadas, C/ Doctor Esquerdo, 47 1º D 28028 Madrid

Tel: 91 574 52 09 Fax: 91 574 38 13 e-mail: formacion2@metros2.com


Os dejo también el programa del ciclo, para que lo tengáis a vuestra consideración:

8:45 h.
Recepción de asistentes y entrega de documentación

9:15 h.
Inauguración del acto: Excmo. D. José Antonio Gonzalo, Presidente del Instituto de Contabilidad y Auditoría de cuentas. ICAC
Entrega del Premio TASACIÓN 2009
Mesa Redonda: “Situación y perspectivas del sector de la tasación”

09:30 h
D. Roberto Colomer, Director General de UCI
“El entorno financiero internacional y su incidencia en el mercado hipotecario español”

09:50 h.
D. Luis Leirado, Director General de TINSA
“Perspectiva sobre la situación del mercado. La valoración de acuerdo a diversas normativas.”

10:10 h.
D. Juan José Hernando, Director de Medios de TASAMADRID
“El mercado de la Vivienda”

10:30 h.
D. Juan Fernández Aceytuno, Director General de Sociedad de Tasación
“Perspectivas y evolución del precio de la vivienda en España”

10:50 h.
Dª. Ángeles Aguilar, Directora General Técnico de GESVALT
“Enfoque de valor, el papel de las sociedades de tasación en el siglo XXI”

11:10 h.
Debate abierto. Mesa moderada por D. Iñigo Amiano Director General de KRATA

11:20 h.
Pausa para café

11:45 h.
Mesa de Debate: “Los retos de la Tasación ante la nueva situación económica”
Participantes:
D. Fernando Vives Fradejas
Director Técnico de Alia Tasaciones
D. Eduardo Albisu
Consejero Delegado de VALTECSA.
D. Fernando García-Marcos
Director Técnico de TECNITASA
“La valoración como herramienta de medición y gestión de riesgos”
D. Carlos Fernández Martín
Director Territorial de ARCO Valoraciones
“Nuevas vías de negocio para las Sociedades de Tasación: Gestión de Patrimonios”
D. Carlos Fernández
Presidente de RICS Iberia
D. Antolín Arquillo,*
Director General de VALTECNIC

Temas a tratar:
-Las fusiones entre las sociedades de tasación
-La importancia de la diversificación
-Procesos de Internacionalización.
--La determinación del “valor razonable” en función de las Niif

13:30 h
Clausura del acto
Mesa moderada por Luis de Manuel, Director del programa “economía urbana y planificación urbanísitica de la UCM.

martes, 16 de febrero de 2010

Micropost: Análisis de portales inmobiliarios

Sin duda, Internet se ha convertido en la principal fuente de testigos / comparables que empleamos los tasadores en nuestra búsqueda del valor de tasación más adecuado. Si bien seguimos tomando nota de anuncios puestos en ventanas y portales, la comodidad de disponer de una base de datos tan grande de forma inmediata es una gran ventaja que ayuda a dar un valor correcto. Otra cosa es que acertemos a elegir correctamente los testigos, como ya hablamos hace tiempo en este blog.

Pero no sólo basta elegir bien los testigos. Ante la inmensa y cada vez mayor oferta de Internet, también es necesario elegir bien la fuente. Por ello recomiendo el análisis de portales inmobiliarios que hace César Villasante en el Blog Inmobiliario en estos dos posts:

http://www.inmoblog.com/portales-inmobiliarios/factores-para-elegir-un-portal-inmobiliario/

http://www.inmoblog.com/portales-inmobiliarios/a-vueltas-con-el-portal-inmobiliario-lider/

De esta forma, la próxima vez que acudamos a internet para buscar testigos, tendremos una base más sólida para ello y nuestro informe tendrá mayor calidad.

viernes, 12 de febrero de 2010

Micropost: Fusiones de sociedades de tasación


Era inevitable y ya está ocurriendo. Primero fueron las Cajas, ahora vienen los demás. El pasado mes de septiembre, Arco valoraciones e Innotasa acordaron su fusión para crear la quinta compañía del sector. Según ATASA la nueva compañía pretende facturar 10 millones de euros durante 2010. Mucho me parece a mí, en mi humilde opinión.

Llegarán otras fusiones? Veremos si hay nuevos movimientos en el sector.

martes, 9 de febrero de 2010

Eran otros tiempos...


Durante la época en la que se hacían hipotecas como churros, a los tasadores nos veían poco más o menos, como un molesto trámite oligatorio que había que despachar lo más rápido posible y que no nos atreviésemos a tasar bajo, que no sabíamos lo que hacíamos, que si estábamos locos y todo eso que hemos vivido todos los que nos dedicamos a esto.

No siempre ha sido así. Hablando con un compañero que lleva en esto desde antes de que yo naciera, me entero de que antes, cuando los bancos no mendigaban por la hipoteca de un cliente, eran éstos los que sabían que la decisión del banco dependía en gran medida de nuestra valoración, y en consecuencia, en las visitas se nos trataba a cuerpo de rey. Me dice mi compañero que en ocasiones, la visita se convertía en un acontecimiento social y durante la misma estaba presente toda la familia, con el traje de domingo, y café con pastas preparados.

Ahora no se puede decir que hayamos vuelto a aquella situación, pero tampoco estamos en la época de "dateprisaquequieroestoya". Ayer en una visita, unos señores muy amables me agasajaron y me ofrecieron café, como le ofrecían a mi compañero hace 30 años.

Por supuesto, también me pidieron que pusiera el valor del inmueble por las nubes, y no lo voy a hacer, así que supongo que cuando reciban la tasación lo que querrán hacer es darme con la cafetera en la cabeza.

Supongo que los tiempos de nuestro prestigio como técnicos y café con pastas, son cosa del pasado.

viernes, 5 de febrero de 2010

El valor del Certificado Energético

Voy a volver a retomar el tema de la valoración aplicada a la sostenibilidad de la arquitectura que ya tratamos en el post dedicado a la Herramienta Verde hace cosa de un mes. Mi amiga Raquel Díez Abarca, que también es arquitecto y además sabe mucho de sostenibilidad (la ha estudiado en Bélgica y Suiza y ha trabajado con los mejores sobre el tema aquí en España y por aquellos sitios), y que tuvo la paciencia de contarme muchas cosas sobre este asunto, consiguió que me hiciera una idea de cuál es la situación actual en este campo, permitiéndome formular conjeturas sobre cómo podrían valorarse estos aspectos de cara a obtener un valor real de mercado (tened en cuenta que son mis conjeturas, no hay nada definido y hay personas a las que les pueden parecer poco adecuadas, pero es mi granito de arena en este tema, que me va interesando cada vez más). A ver si consigo explicarlo sin mucho lío.

Para empezar, creo que es necesario aclarar que actualmente en España no hay un sello oficial que garantice unos estándares energéticos como para poder recurrir a él como garantía de una mejor condición de sostenibilidad del edificio. Por eso, la única manera, de momento, de poder darle un valor añadido a dicho edificio por su bajo consumo energético es con el certificado energético. En otros países, esos sellos los desarrollan empresas semi-públicas (tipo AENOR) que intentan dar un valor añadido a la construcción, precisamente estableciendo unos estándares en cuanto a criterios de sostenibilidad que son mucho más exigentes que la normativa existente, que viene de la Unión Europea. Ante la ausencia de dichos sellos de calidad, en España, también por el momento, utilizamos el certificado energético, del que también hemos hablado en el blog. El único programa reconocido para que ese certificado sea válido hasta ahora es el CALENER (En sus versiones VyP, para vivienda y pequeño terciario, y GT para Gran terciario). Este programa es gratuito y está promovido por el Ministerio de Industria (éste a su vez se lo encargó a no se qué universidad de Sevilla). Hay otros programas, de empresas, privadas que están luchando por ser también una herramienta oficial para la certificación, como puede ser CYPE y otros más complejos de simulación dinámica (TRNSYS) y, por lo que he podido comprobar, mucho más completos que CALENER.

Además, en dicha normativa Europea, también se establece una serie de plazos para que todos los edificios ya construidos de los países de la Unión tengan sus certificados. En España es, creo, principios del 2011 (la verdad, no estoy muy seguro de la fecha). Para esa fecha cada edificio debe disponer de su certificado. ¡Ojo! ¡Los de nueva construcción ya deberían tener ese certificado junto a la licencia de primera ocupación!

Aquí viene uno de los principales problemas que encontramos al trabajar con el certificado energético. ¿Cómo podríamos usarlo para valorar la plusvalía que supondría dicha calificación a un edificio? Desde un punto de vista teórico (y bajo mi entera responsabilidad, que son mis elucubraciones, que comparto con vosotros), creo que hay dos formas de abordar la pregunta:
  1. Una primera manera de utilizarlo sería la forma directa. Si pudiéramos disponer de dos edificios exactamente iguales, pero uno con certificado energético tipo A (el fetén) y el otro sin él, podríamos analizar el ahorro que genera el del certificado con respecto al normal (consumo de luz, emisiones de CO2, etc.) y obtener una diferencia en toda su vida útil. Esto nos daría un valor concreto y establecería una relación directa entre certificado y valor monetario.
  2. La segunda manera es la valoración indirecta. En este caso podríamos asumir que el certificado aporta un valor añadido, como un valor de marca. Haríamos una comparativa, estudiando, por ejemplo, tiempos y precios de venta de un edificio "ecológico" y de otro de las mismas características, o características asimilables, al anterior, pero que no es ecológico. Si consiguiéramos una buena comparación, tendríamos la monetarización del valor añadido del certificado. Imagináos dos empresas exactamente iguales, con las mismas campañas publicitarias y cuotas de mercado, pero una que vende sus productos con la etiqueta de "respeto al medioambiente" y la otra no. Podríamos comparar ventas en el tiempo y obtener un valor. Al no influir nada más sobre el precio, obtendríamos un "valor ecológico".
Desgraciadamente, ninguno de los dos modelos es fácil de aplicar. El primero porque el certificado energético viene definido ponderando mucho más las emisiones de CO2 del edificio que su consumo, lo que para nosotros deja coja esta solución. Para que os hagáis una idea, un edificio que consume como una bestia, puede obtener el certificado "tipo A" con tener una caldera de biomasa (dependiendo de la zona climática, y siempre y cuando haya cumplido previamente con CTE-HE1), mientras que otro diseñado para minorizar el consumo a través de su diseño, no lo tiene garantizado (sin contar que tendríamos que tener actualizada una base de datos de precios de materias primas). Por lo tanto, el certificado no estandariza consumos y esto nos tira por tierra el primer modelo. Por otra parte, el cálculo de ahorros derivados de la sostenibilidad del diseño del edificio no es fácil. Existen Programas de Simulación Dinámica que lo hacen, pero meter los datos supone un trabajo demasiado exaustivo como para aplicarlo a la inmediatez hacia la que tiende la valoración inmobiliaria. De momento, tenemos que desterrar este sistema.

Según Raquel, una manera más fácil y fiable de poder darle un valor añadido al edificio por su condición ecológica sería disponer de sellos que certifiquen unos estándares mínimos para considerar al edificio "ecológico" (basado principalmente en el consumo energético, incorporando algunos la utilización o no de materiales ecológicos) o "sostenible" (que considerarían tres aspectos: medioambiente + economía + aspectos sociales), depende del sello. Si queréis referencias a lo que se está haciendo por el resto del mundo al respecto, aquí tenéis algunas:
  1. Estados Unidos: certificación ecológica de edificios denominado LEED (Leadership in Energy & Environmental Design).
  2. Alemania: Passivhaus, también basado en aspectos ecológicos principalmente.
  3. Suiza: Minergie, lo mismo, aunque con módulos especiales muy interesantes para rehabilitación
  4. UK: BREEAM, the Environmental Assessment Method for Buildings Around The World.
  5. La Asociación Alemana para la Construcción Sostenible, ha presentado un programa de evaluación global de obras en el que no sólo se tiene en cuenta el criterio ecológico, también se tienen en cuenta las cualidades económicas y socioculturales de los edificios. En este caso fue una iniciativa del gobierno alemán.
Todos ellos son los que se podrían usar en España pero que necesitarían una revisión y adaptación para ser del todo fiables. Y además para mí, tendrían más valor que una certificación energética, pues no comparto los criterios que se han establecido en España para certificar. Seguramente los sellos de países europeos tengan algún módulo, a través de algún programa informático, de certificación energética oficial en sus respectivos países, pues son sellos muy reconocidos.

Las cosas van más por el segundo camino, por el del valor añadido. Aunque esto no nos sirve para valorar de forma inmediata tampoco. Como os decía antes, las empresas están incorporando el sesgo verde a sus eslóganes (al beber refresco de cola salvas la tierra, hacemos gasolinas biorechulas muy respetuosas, utiliza gas natural que es más ecológico...) porque cada vez está mejor visto y eso vende. En la arquitectura, de momento, yo veo que se aplica sobre todo en VPO. La administración de Madrid quieren ser más ecológica que la de Barcelona o Alicante (o al revés) (recomiendo ver el post del thinktank64 sobre competencia entre ciudades por este motivo) y exige sostenibilidad en sus promociones. ¿Implica esto un valor añadido a la arquitectura? Yo creo que cada vez más. Y lo podremos ir averiguando en la medida en la que ese certificao sea capaz de ir generando rentas poco a poco.

Para concluir, debemos ser conscientes de que hay aún mucha discusión en los foros especializados, según me cuenta Raquel, sobre la adaptación del certificado a cada país y cada clima. Resulta que las normas que nacieron en Europa se han basado en modelos muy adecuados para climas centro y norte europeos, donde se definió un modelo teórico basado en el "confort de invierno", pero que quizá no funcione bien en climas cálidos como los mediterráneos, donde quizá sea más adecuado definir un "confort de verano". Las empresas que desarrollaron los sellos de certificación en países europeos no encuentran los mismos puntos de partida en climas más cálidos, y se ven obligadas a replantear sus bases. Como podéis ver, aún hay mucho trabajo por delante.

P.D.: Este post está prácticamente escrito junto a la propia Raquel, a la que le agradezco mucho todas sus explicaciones, correcciones y comentarios en los borradores.

P.D. (II): Después de escribir el primer borrador del post, tuvimos una reunión con gente del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid que trabaja en este tema. Por lo visto, las herramientas de cálculo están siendo simplificadas al máximo, y dependiendo de cómo se publique el borrador final de la ley, es posible que nos tengamos que acostumbrar a utilizarla antes de lo que podíamos pensar...

miércoles, 3 de febrero de 2010

Micropost: Do Loop: o cómo tasar una web

Do Loop es una sencilla página web en la que introduciendo el nombre del dominio de la web que queramos, nos da estadísticas de visitas, clicks, valores técnicos y un montón de cosas más que no tengo ni dea de qué es lo que quieren decir, pero presentan los datos de forma que sin ser experto, te puedes hacer una idea del tráfico de dicha web.


Lo más curioso es que te valora esa web. Con todos esos datos, Do Loop estima el valor en dólares de la misma. No es más que una estimación, pero es curioso verlo. Además te permite incluir en tu web un widget (o programita incorporado a tu web) en el que figurarán esas estadísticas.


Yo no lo voy a meter en este blog, además no he conseguido valorarlo (la valoración es de blogspot, no de mi blog) y para qué deprimirme...

No tiene nada que ver con los inmuebles, pero me ha parecido muy curioso para nuestra temática.

Saludos

lunes, 1 de febrero de 2010

Fuga de tasadores rústicos y economistas





Las sociedades de tasación se están encontrando con un problema que no tenían previsto y que puede convertirse en algo serio si no se le da solución cuanto antes. Es un problema que viene debido a la bajada de precios del suelo. Si el precio de la vivienda ha ido bajando estos últimos años, dado que se ha convertido en un producto de difícil salida, os podéis imaginar que el descenso es aún más acusado en el mercado de los terrenos, porque además del problema anterior, tenemos que añadir que encima, hay que construir ese producto. Y aún es peor en temas de terrenos rústicos, aún más complicados de vender, o en terrenos con explotaciones económicas de por medio. Es aquí donde surge el problema.

A los técnicos que realizan estos informes (ingenieros agrícolas y economistas) no les sale a cuenta. Como quiera que cobran un porcentaje sobre el valor de tasación, el valor de estos bienes ha caído tanto que los gastos de traslado (estos técnicos recorren largas distancias) y la complejidad de elaboración de estos informes hace que ese porcentaje haya dejado de ser atractivo para ellos. Las tasadoras empiezan a tener problemas para encontrar técnicos que quieran realizar estos informes y cada vez más técnicos rehusan colaborar con ellas.

Por ahora, las tasadoras van parcheando según sale el problema, solución muy española por otra parte, pero a la larga, tendrán que dar una solución estable. Y supongo que parte de esa solución está en los honorarios ofertados al técnico.

Sé que alguno de vosotros trabaja en este campo de la tasación y quizá poseáis dar una visión más completa del problema, así que os ruego que vayáis dejando comentarios para arrojar in poco más de luz sobre este asunto.

Saludos!