lunes, 30 de mayo de 2011

Práctica: el proyecto no construido

Este es un ejemplo de caso real que nos hemos encontrado ya unas cuantas veces. Resulta que las entidades bancarias se están encontrando con un problema, que quizá sea el menor de los que tienen ahora, pero a mí me resulta muy interesante por cómo está relacionado con la valoración. Necesito que me deis vuestra opinión sobre cómo debemos proceder los técnicos ante casos semejantes. Luego os diré lo que finalmente se hizo en otro post.

El caso es el siguiente: en el momento de mayor apogeo del boom, durante esos tiempos que ya no creemos que volverán, una promotora presenta un proyecto a la entidad bancaria de turno para comprar un suelo en el que hay construida una casa vieja. El tema es que en ese suelo, tras una revisión de hace un par de años del Plan General de la localidad donde está, se permite más edificabilidad de la que hay ahora. Si no se ha construido antes es porque la casa está ocupada, pero la promotora ha llegado a un acuerdo con los inquilinos y desalojan. El proyecto incluye la demolición de la casa vieja y la promoción del típico bloque de viviendas. Se tasa el proyecto y se concede el préstamo, que se irá desembolsando a medida que el proyecto vaya avanzando, pero se adelanta la cantidad necesaria para comprar el terreno. Hasta aquí todo normal (normal para la práctica que se daba entonces).

Justo entonces estalla la crisis y la obra no empieza. La promotora es incapaz de construir y la casa vieja queda sin derribarse. La promotora suspende pagos y el banco "recupera" el suelo con casa al ejecutar la hipoteca. Y toca volverlo a tasar, porque el banco no quiere el suelo ni en pintura y necesita deshacerse de él, venderlo a alguien (?) interesado.

Bien, pues aquí entráis vosotros. Os voy a preguntar cómo enfocaríais la nueva valoración del edificio. Os voy a dar varias opciones para que votéis cuál es la que creéis que es la acertada. En un próximo post daré la respuesta y el razonamiento. A vosotros sólo os pido que, anónimamente, os mojéis. No os cuesta nada y no tenéis que dar ninguna explicación. Simplemente votad lo que creéis que es correcto:


¿Cómo crees que debe tasarse de nuevo el suelo?
Igual que la primera vez, con el proyecto con el que se aprobó el préstamo
Se debe tasar la situación actual del inmueble: solar y casa vieja
Ninguna de las anteriores

jueves, 26 de mayo de 2011

Usufructo. ¿Qué es y cómo se valora?

Uno de los problemas con los que a menudo nos tenemos que enfrentar los tasadores es el de la propiedad de los inmuebles, sus inquilinos y sus múltiples "derivados". Por "derivados" me refiero a si la propiedad es quien habita el inmueble, si está arrendado o cualquier otra fórmula. Me estoy refiriendo a la Ocupación del inmueble, que, al no llevar aparejado a priori ningún número seguido del simbolito del euro, no se le presta mucha atención, cuando es algo que puede condicionar el valor del inmueble de forma determinante.

Uno de los casos en que más claro se ve esto es en el caso del usufructo de los inmuebles. Según la Real Academia Española, la definición de usufructo es:

"1. m. Derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservarlos, salvo que la ley autorice otra cosa. 2. m. Utilidades, frutos o provechos que se sacan de cualquier cosa."

Efectivamente, en un caso de usufructo de una propiedad inmobiliaria, una persona tiene el derecho a disfrutar de la misma sin que tenga por qué ser propietaria de ella. Y esta es la clave. Por un lado tenemos la propiedad y por otro el derecho de un tercero a usar esa propiedad. La propiedad y su uso están desligados y por lo tanto, sus valores también lo están, es decir, hay que valorar por separado una cosa y la otra. Y eso, ¿cómo se hace?

La mejor manera de entender cómo se calcula el valor de un usufructo, es ponerse en la piel de un hipotético inversor que, por la razón que sea, ha puesto el ojo en ese inmueble y lo quiere a toda costa. Dado que el inversor es consciente de la existencia de ese derecho (como buen inversor, es un inversor informado), necesita calcular cuánto le costará el tener un señor ahí viviendo hasta que se extinga ese derecho (la forma sutil de decir que el usufructuario muera).

Si el inversor lo que quiere es poner a generar rentas ese inmueble, debe calcular qué rentas dejará de ingresar el periodo de duración del usufructo. Es decir, qué alquileres no cobrados va a dejar de ingresar. Para ello debe realizar un sondeo en el mercado de alquileres y considerar un valor de renta basado en ese sondeo de mercado. Después determinar la duración del usufructo, para lo que debe irse a los datos del Instituto Nacional de Estadística y determinar cuál es la esperanza de vida aproximada del usufructuario, y dada su edad, obtener el tiempo que le queda por delante al buen hombre. Con esos datos puede realizar una actualización de rentas que va a dejar de ingresar. Ese es el valor del usufructo.

¿Y como se obtiene el valor de la Nuda Propiedad, es decir, el valor del inmueble sin usufructo? Pues justo así. Calcularíamos el valor del inmueble como hacemos siempre (comparación) y le restaríamos el valor que hemos obtenido por actualización de rentas durante lo que queda de esperanza de vida del usufructuario.

En la práctica, aunque a veces nos piden calcular el usufructo como se ha indicado, es normal que si, para garantía hipotecaria te encuentras con un caso de estos, te limites a decir que existe ese usufructo y calcules normalmente el valor del inmueble, porque ya verán en la entidad bancaria cómo lo gestionan.

martes, 17 de mayo de 2011

De lo público y lo privado: Situaciones incómodas

"Todos tenemos nuestra casa, que es el hogar privado; y la ciudad, que es el hogar público."
Enrique Tierno Galván (1918-1986) Político e intelectual español.


No sé si alguna vez os habéis sentido un poco violentos en alguna ocasión. Por cualquier motivo. Supongo que a todos nos ha pasado y mientras sucede estás deseando que la situación pase lo más rápido posible. A mí por lo menos así me pasa. Pero una vez ha pasado, me gusta reflexionar sobre por qué me sentí de esa manera, por si fue por causa ajena o por si la situación la originé yo, para poder analizarla y poner medidas para que no vuelva a pasar otra vez.

Record: me he enrrollado en un solo párrafo. Continúo.

La cuestión es que hace unos días viví una de esas situaciones incómodas. Al hacer la respectiva visita a un inmueble, un piso con garaje y trasero, sucedió lo siguiente: la persona que me atendió era muy amable y procedí a medir normalmente la casa. Sin más historia. Luego bajamos al trastero y acabamos en el garaje: "la plaza del Citröen", me dijo el señor, y la medí también. "Pues hemos acabado", dije yo. Y entonces sucedió: Me dijo que para salir, me subiera al coche y me dejaba fuera, en la calle. Por alguna razón, no me apetecía subirme al coche de ese señor. Prefería abandonar el edificio por donde había entrado en él, por la puerta, andando yo solito, pero la verdad es que mi coche estaba aparcado justo al lado de la puerta del garaje y me era mucho más cómodo. Sin embargo, no me gustó la idea. El hombre insistió, que el iba a salir de todas formas, así que entré. El hombre arrancó, puso su música (Wagner, por cierto) y salimos, y al minuto, yo estaba fuera el Citröen.

"Pues vaya misterio, Josito", diréis algunos. No hay misterio ninguno. Y los que esperabais historias escabrosas o sexuales estáis muy mal. Pero después de reflexionar sobre la anécdota, me he dado cuenta de que me sentí mucho más incómodo en el coche de ese buen señor, escuchando su música, que en su casa, abriendo con desparpajo todas las habitaciones y armarios, moviendo sus fotos para poder medir y entrando en su baño como el que entra en el de la oficina. La reflexión que yo saco es que al final, la profesionalidad hace callo y el entrar en la casa de una persona, donde guarda sus recuerdos y sus regalos, sus ilusiones y su vida, te parece menos raro que entrar en su coche, que al fin y al cabo, se aparca en la calle y cualquiera puede echar un vistazo al interior.

Bueno, pues eso. Me apetecía compartirlo con vosotros. Nos leemos.

viernes, 13 de mayo de 2011

Terremotos y la teoría del "y si..."

Cuando era pequeño vivía en un edificio en altura. Recuerdo que una vez, durmiendo en mi habitación, pensé que un gato se había colado en casa y se había escondido debajo de mi cama. Pensé que se movía y, a su vez, movía mi cama. Notaba ese movimiento con tanta claridad que descarté la posibilidad de que fuese un sueño y espabilé. Si. La cama se movía sin duda, así que no podía ser otra cosa que un gato bajo mi cama. Con un miedo atroz, he de confesar, empecé a asomar poco a poco, preparado para ver a la bestia que seguro estaría allí, mirando con sus ojos de diamante en la noche. Pero, sorpresa, ahí no había nada. Y el movimiento finalizó. Evidentemente no era un gato. Sólo podía ser un fantasma. Así que esa noche, no pegué ojo, convencido de que un espectro estaba en algún rincón del cuarto.

A la mañana siguiente, la fantasía del fantasma se esfumó como el humo de una vela cuando mi madre comentó que había habido un terremoto en el sur de España que se había sentido en todo el país. Y yo pensé que era tonto por no haber pensado algo así y haberme tirado la noche prometiendo que iba a ser bueno el resto de mi vida y que no volvería a meterme con mi hermana nunca más, con tal que el espíritu me dejara en paz y no me llevara consigo. La cuestión es que no olvidaré como es el balanceo de un movimiento de tieras nunca en la vida.

El otro día, trabajando en el estudio, volví a sentirlo. Nuestro estudio no está en una planta demasiado alta, pero el edificio tiene estructura metálica y es más sensible a los movimientos. Lo comenté: "se mueve el edificio, creo que hay un terremoto en algún sitio". Mis compañeros me dijeron que exageraba, pero horas más tarde me llamaron para decirme que sí que lo había habido. En Lorca, Murcia, al sureste español. Y muy intenso. Dos temblores: 4.5 y 5.1 (creo) en la escala de Richter. Varios muertos. Muchos heridos. Edificios destrozados...

Mi más profunda solidaridad para la gente de Lorca.

Hace bien poco estábamos todos llevándonos las manos a la cabeza con el terremoto en Japon. 9.9 Richter. No lo quiero ni pensar. Un horror. Y con tsunami incluido. Espantoso. Mi solidaridad para ese pueblo también. Y la reacción que tuvieron fue ejemplar. Esa cultura no deja de sorprenderme.

Como quiera que uno es arquitecto y ese dato es conocido por la gente que me rodea, cuando ocurre una catástrofe de estas suelen repetirse las mismas preguntas: ?¿Por qué no aguantan los edificios los temblores de tierra? ¿No se puede construir mejor? ¿No se podría haber vitado? Recuerdo que en la Escuela de Arquitectura de Madrid teníamos un profesor de estructuras (se apellidaba De Miguel, no recuerdo el nombre) que nos explicó una vez lo que él llamaba teoría del "y si...". Básicamente consistía en diseñar las estructuras portantes haciéndonos constantemente las preguntas del estilo: ¿Y si hay un terremoto? ¿Y si es del doble de intensidad de lo quepensábamos? ¿Y si un avión se estrella contra el edificio? ¿Y si hay un tsunámi? ¿Y si hay un tornado? ¿Y si hay un tsunami y un tornado? ¿Y si hay una fuga nuclear?... La teoría del "y si..." postulaba que si se diseñaran así las estructuras, no construiríamos nunca nada.

En construcción, con las técnicas que hay hoy en día, se puede construir prácticamente cualquier cosa que uno pueda imginar y no viole las leyes físicas (principalmente la de la gravedad). Pero uno tiene que preguntarse si es razonable hacerlo. Porque dentro de los factores con los que uno tiene que lidiar al proyectar, está el económico. Lo siento, hay que construir cosas que se puedan pagar. Y hay que preguntarse si es razonable desembolsar qué cantidades para construir qué cosas.

La cuestión es que no es razonable construir edificios en España que aguanten un temblor 9.9 Richter porque no es probable que se de el caso. Como tampoco es probable que un meteorito destruya una ciudad y por eso no se construyen edificios anti-meteorito. POr eso no se exige carga de nieve en Almería y por ello no se hacen ventanas anti-tornado en Madrid. No es razonable. Cada zona geográfica posee unas determinadas cualidades que están regladas y son perfectamente conocidas. Y se construye con esos datos para que el proyecto sea viable. En España se sabe que Murcia es la zona de más intensidad sísmica, y se construye considerando ese dato (al menos se debería construir así).


Estas son las respuestas que yo doy cuando me preguntan estas cosas. El Decano del Colegio de Arquitectos ha tenido que pedir calma y que no se empiecen a decir cosas sin sentido, que lo único que se consigue es que le entre el miedo a la gente que ya lo está pasando mal. Si se tienen que depurar responsabilidades, ya se depurarán. Pero ahora toca ayudar.

Puesto de otra manera: según la NASA también hay probabilidades de que un gran meteorito destruya un edificio. Los científicos están de acuerdo en que solo uno de esos astros del tamaño de un Volkswagen Beatle (no muy grande comparado con el planeta) podría destruir medio hemisferio. ¿Construimos casas para evitarlo? No, porque es poco probable que ocurra. Y menos probable que podamos evitarlo.

Un desastre natural es un desastre natural. Imprevisible y devastador. Y no se puede hacer nada. Es el precio por vivir en este planeta. La vida no está exenta de riesgos. La seguridad absoluta no existe en ningún ámbito de la vida. Por ello seguiremos construyendo viviendas que se destruyen con terremotos y tsunamis, que no pueden evitar radiaciones nucleares ni meteoritos. Ni siquiera el ataque de un T-Rex enfurecido.

viernes, 6 de mayo de 2011

Piscinas. Valorando elementos comunes. ¿Aumentan valor?

Supongo que este post sería mucho más adecuado en verano que ahora, pero como ya empiezan a haber días en los que te tienes que remangar las mangas de la camisa y bajar la ventanilla del coche para que te dé algo de fresquito, me ha parecido oportuno. Además, por supuesto, es que me apetecía hablar de ello, jeje... Vamos a hablar de las piscinas, otro de los elementos que suelen tener cierta relevancia (no es algo definitorio, ya lo sé, pero hay que considerarlo) en la valoración de viviendas. Digo vivienda y no inmueble, porque no he encontrado, todavía, naves industriales con piscinas, y porque los locales comerciales, normalmente no suelen participar de las estancias comunes de sus urbanizaciones.

Tenemos que tener claro que, por lo general, lo que interesa es valorar la vivienda que contiene la piscina, valor que ya incluirá el de la misma, y no el de la piscina en sí, dado que no es razonable encontrarnos con alguien que quiera vender exclusivamente su piscina. Podemos encontrar dos casos claros: el de la vivienda colectiva y el de la vivienda individual.

En vivienda colectiva (bloque de viviendas con piscina en patio de manzana, v.g.), la piscina forma parte de los elementos comunes de la urbanización, así que a cada casa le corresponde una parte. ¿Y eso cómo se valora? Pues hay dos formas:
  1. Se compara con otras viviendas, preferiblemente de otras urbanizaciones para asegurar variedad en precios, que también tengan piscinas. En este caso, el valor de la piscina ya va dado implícitamente en el de los testigos. Se incluye en ellos y no ha de considerarse a parte.
  2. Si no se dispone de esos testigos, se buscarían otros de características semejantes, aunque sin piscina y se establecería una diferencia de valor por metro cuadrado de vivienda. es decir: si la casa con piscina vale X €/m2 y la que no tiene piscina vale Y €/m2, la diferencia podría atribuirse a la piscina. Claro, que esto es muy difícil de hacer, porque no tenemos la garantía de que haya otros factores (orientación, calidades...) que no influyan en esa diferencia, o no sabemos ponderarlos.
En el caso de las viviendas unifamiliares podemos encontrar un tercer caso, ya que considero que los anteriores también son válidos para esta tipología: podríamos valorar la piscina aparte, como si fuese un trastero o un garaje y calcular cuánto costaría construirla, y dicho valor se lo añadimos a la casa, siempre y cuando hayamos comparado con viviendas que NO tienen piscina (o la estaríamos valorando dos veces).

Y ahora meto el puntito polémico.

En todos los casos analizados arriba, se entiende que la piscina añade valor a la casa. Pero ¿y si no fuera así? Se me ocurren dos motivos a considerar:
  1. La piscina conlleva unos gastos de mantenimiento. En el caso de vivienda unifamiliar es más significativo que en el de vivienda colectiva, dado que generalmente los gastos de comunidad no son considerados (por insignificantes) y porque no siempre se actualizan rentas y gastos. En el caso de unifamiliares es posible que tenga más repercusión, ya que los dueños se deben hacer cargo del 100% de esos gastos.
  2. Esta razón es a la que quería llegar: existe un estudio en Estados Unidos que dice que mueren más niños ahogados por descuidos en casas con piscinas que disparados por accidente en casas donde hay armas. Vamos, que las piscinas son más peligrosas que las armas en las casas para los chavales.
  3. Con la escasez de agua y todo el rollo ecologista que nos envuelve, ¿no os parece poco apropiado utilizarla para algo tan banal como darse un chapuzón? (este motivo es un poco demagogo, lo sé, no me lo tengáis en cuenta).
¿Y por qué se considera que una piscina aumenta el valor? Pues la verdad es que lo único que se me ocurre es que, al final, la gente está dispuesta a pagar más por poder disfrutar de las piscinas, y eso es lo que cuenta, ¿no? Además, supongo que en costa si hace calor podéis ir a la playa, pero en Madrid... Ya sabéis lo que decía la canción. Lo que me hace pensar que igual las piscinas valen menos en la costa que en el interior... Tengo que reflexionarlo. Os dejo.

lunes, 2 de mayo de 2011

Niños y precios


Llevo ya cierto tiempo bastante interesado por lo que mueve a las personas a comprar un determinado inmueble en un determinado sitio y no en otro y en que basa cada uno su decisión. Os podéis imaginar que prácticamente, la combinación de motivos es tanta como inmuebles existen, así que me parece una tarea inabordable tratar de catalogarlos, por lo que de vez en cuando expreso mis opiniones al respecto en este blog.

A los que tengáis hijos, la última causa de elección de inmuebles con la que me he topado no os será ajena, porque si habéis cambiado de residencia teniendo ya hijos, lo habréis pensado consciente o inconscientemente casi con toda seguridad. Lo que me extraña es no haberlo visto en ningún foro inmobiliario todavía.

Me he enterado, leyendo sobre qué impulsa a un chaval a convertirse en criminal o a tener éxito y aceptación social, que en 1998, una escritora llamada Judith Rich Harris, publicó un estudio, "The Nurture Assumption" (traducido como "El mito de la educación"), en el que defendía que la influencia de los padres en sus niños es, como mucho, tan potente como la que puedan tener sus amigos o la gente con la que se relacionen fuera del hogar. Ojo al dato: la señora Harris no tiene otro título excepto el de madre y abuela, pero varios expertos se han rendido a las evidencias de su informe.

El tema es, que si damos por válida esa afirmación, los papás no van a ser responsables de la educación y comportamiento de sus nenes por más que se empeñen en castigar, premiar, recomendar, exigir, etc. Los amigos del cole o del barrio también van a influir... Los amigos del barrio... Vaya. Parece ser que al final los papás podrán influenciar a sus herederos después de todo... Eligiendo el barrio en el que viven. Porque dependiendo de dónde eligan su residencia, habrán aumentado o disminuído la probabilidad de que los chavales se relacionen con un determinado tipo de personas, lo que va a influir en su personalidad de una o de otra manera. Si el niño vive en un getto lleno de camellos y drogadictos, difícilmente va a encontrar a un colega que no esté o acabe envuelto en ese mundo. Y viceversa, claro.

Así que esto podría explicar por qué unos papás están dispuestos a pagar más por una casa de igual superficie y calidad en un barrio que en otro. Ya nadie discute (dudo que alguna vez se hiciera) que el entorno del inmueble es un factor determinante en su valor, pero alguna vez os habíais planteado que los niños pudieran influir en el valor de ese inmueble?