jueves, 18 de agosto de 2016

El día que la lluvia cambió los precios

Las obras del enlace de la costanera junto al río Mapocho
En el noroeste de la ciudad de Santiago de Chile se está construyendo un inmenso enlace que une la autopista costanera con un montón de vías más. Es una obra gigante. La costanera va casi paralela al río Mapocho. Al otro lado, también paralelo al río, se localizan un montón de edificios residenciales y de oficinas.

El río Mapocho engaña. En verano lleva un caudal de risa pero cuando llueve, aumenta peligrosamente. No tanto por la lluvia en sí sino porque los Andes están muy cercanos a la ciudad (en la foto se puede ver ésto) y allí las precipitaciones si son considerables. Santiago no es una ciudad preparada para desalojar grandes volúmenes de lluvia y cada año, las calles se convierten en ríos que los peatones tienen que sortear si quieren llegar medianamente secos a sus destinos. El pasado 15 de abril, viernes, empezó a llover. El lunes por la mañana aún llovía. En lugares como Vigo o Madrid esto no deja de ser una anécdota. En santiago es un problema. Un problema gigante.

El Mapocho desbordó, inundando una serie de edificios y centros comerciales.

El caudal del río empezó a aumentar hasta niveles que no se habían registrado en cien años, lo que se juntó con las obras de la costanera, provocando un desvío en el curso de agua que inundó las obras y los pisos subterráneos de las torres de oficinas que hay pegados a su orilla y de los más próximos ya dentro de la ciudad. Hasta cinco sótanos anegados. Incluída maquinaria, generadores y todo lo que hacía funcionar el edificio. Pérdidas millonarias y varias torres de oficinas inutilizadas por no menos de seis meses. Todo a la porra.

Los inquilinos de los edificios tuvieron que poner en marcha un plan de acción para buscar nuevos espacios en los que alojar a sus empleados. Decenas de empresas, muchas del tamaño de bancos internacionales o compañías telefónicas, buscando sitio desesperadamente y anunciando a los dueños de los edificios que ellos no se harían cargo de los arriendos mientras las propiedades no se pudieran utilizar (lógicamente). En las mesas de los abogados se acumulan las demandas cruzadas (ver aquí, aquí o aquí). Los inquilinos a los dueños, éstos a la empresa adjudicataria de las obras de la costanera, los que denunciaron a la constructora y ésta, al gobierno. Un lío.

Ahora, cuatro meses después del "apocalipsis", las cosas están más calmadas (las denuncian siguen, eso sí), pero el comentario general entre los corrillos del sector es que esos edificios ya no los quiere casi nadie. No los queiren los inquilinos y los dueños no los van a poder vender en el corto o medio plazo en los precios que quisieran. Aunque es muy poco probable que un incidente así pase, es inevitable que la gente piense que esos edificios ya se inundaron. Y podría volver a pasar, a pesar de los esfuerzos y del buen trabajo de los gestores de estas propiedades. Quién sabe cómo acabará eso.

En definitiva, el valor de esas propiedades bajó por un hecho puntual, aunque el descenso de rentas ha sido progresivo en los últimos meses y nadie se atreve a cuantificarlo. El Mercado dirá. Mientras tanto, los edificios que no se inundaron, ganaron al menos "algo de prestigio". No se puede decir que subieran los precios, o no lo hemos notado, porque la situación del mercado no da para tanto, pero "ganaron puntos" frente a sus competidores y esos puntos se verán reflejados en el tiempo. También será el Mercado el que sitúa a cada uno en su sitio.

Es la primera vez que me enfrento a un hecho así (por suerte, como observador, ya que no tengo nada que ver con ninguna de esas propiedades). El que de un día para otro, una propiedad buena, que funciona bien, que tiene un valor, lo pierde por algo ajeno a ella de una forma tan abrupta. No estamos hablando de un deterioro del entorno, progresivo en el tiempo, si no de algo que sucede en uno o dos días. ¿Y qué podemos aprender? Primero, algo que en los negocios todo el mundo dice pero nadie está dispuesto a reconocer: que no hay nada seguro ni garantizado. ¿A partir de ahí? A mí, como tasador, que es imposible predecir el futuro (me sigo acordando de la Kh del Banco de España y me sigue dando la risa) y que por ello, necesitamos poner un montón de "disclaimers" en nuestros informes. Y que intentar prever todo lo que puede pasar a un activo que tasamos está fuera de nuestro control, además de ser una absoluta pérdida de tiempo.

jueves, 7 de julio de 2016

Valoración de oficinas. Rehabilitación. Qué cuenta y qué no.

A la hora de valorar oficinas, uno se va a encontrar con un tremendo problema que suele llevar a un embrollo terrible cuando es completamente inecesario y que se debe saber manejar para llegar a un valor correcto. Es el problema de la rehabilitación y sus costos asociados. La pregunta es si se deben considerar en la valoración y cómo pueden llegar a afectar a mi modelo de cálculo.

Una oficina normalemnte se entrega habilitada, es decir, con suelo, techo e instalaciones mínimas. La rehabilitación (las divisiones verticales, las terminaciones, la calidad de la pintura, el tipo de suelo, vinilos y demás) es cosa de cada inquilino, ya que cada uno va a adaptar el espacio a sus necesidades. Una consultora puede trabajar perfectamente en "open space", sin muros ni tabiques, pero un despacho de abogados necesita espacios compartimentados para salvaguardar la privacidad de los clientes. Es decir, que por muy bonita que dejes tú la oficina, lo más seguro es que el siguiente que venga, lo tire todo abajo para construir su propio espacio de trabajo.

Primero: ten claro lo que estás valorando. Objeto de valoración.

Como tasador, tú valoras el activo inmueble. La propiedad. El "real estate". Nada más. Te lo pongo fácil: la valoración de oficinas se hace considerando su estado "en bruto". Si tu valoración va a seguir la normativa RICS, debes definir el "Objeto de valoración", es decir, qué estás tasando. Hacer una descripción lo más detallada posible de ese objeto de valoración ayuda mucho.

Segundo: ten claro para qué valoras. Finalidad de Valoración.

Tener claro el punto de vista desde el que uno tasa es fundamental y ya hemos hablado de ello en el blog. Como tasadores, debemos situarnos en una posición objetiva, de mercado, como si fuésemos cualquiera menos el comprador o el vendedor y a partir de ahí, asignar costes y valores a unos y otros.

El tasador (o el valorador) debe tener siempre un esquema mental en el que se posicione su trabajo y según el cual se van a considerar las variables del problema de una forma o de otra. ¿Cuál es tu escenario? ¿Tienes que hacer una Valoración concreta y específica que responde a unas necesidades particulares de tu cliente (y que conllevan un montón de condicionantes, supuestos y disclaimers) o es valoración a mercado (hablamos de la diferencia en el ultimo post (http://blogdetasadores.blogspot.cl/2016/06/valoracion-vs-tasacion.html)? ¿Analizas una inversión concreta, de un inversor concreto, o tasas a mercado, para un tercero cualquiera? El tasador debe saber responder claramente a esta cuestión y comprender las consecuencias que su respuesta implica. No es algo trivial. RICS (de nuevo) obliga a establecer en cada informe lo que denomina "Base de Valor" en la que se debe esclarecer este supuesto, así como a definir para quién es el informe y cuál es la finalidad concreta del mismo, de forma que el mismo informe puede no valer para dos personas diferentes o dos usos distintos.

Debes distinguir claramente qué papel asume el propietario del inmueble y qué papel asume el arrendatario. Quién paga cada cosa.

Ten claro cuál es la práctica habitual de mercado

Las valoraciones de oficinas suelen hacerse (entre otros métodos) mediante la Aproximación al valor por Ingresos generados. Cuando se alquila un espacio de oficinas, existen tres casos que se dan en el mercado que debemos entender, diferenciar y tratar debidamente en nuestros cálculos:

Habilitación

Cuando la propiedad está en bruto (obra gruesa, core and shell, o como quieras llamarlo) el inquilino debe habilitarla, es decir, dotarla de las mínimas utilidades para su correcto funcionamiento (instalación eléctrica, acondicionamiento, etc.). Pero que quede claro: es un costo del arrendatario, no del arrendador. Lo que sí es cierto es que, como se trata de inversiones importantes de dinero (cuesta mucho más montar un aire acondicionado que pintar un pladir), los dueños de los inmuebles (los arrendadores, normalmente nuestros clientes) financian una cantidad a un interés determinado, generalmente a mercado y la cuota se agrega a la renta base.

Se agrega, pero no es la renta base.

Si te dicen que un arrendador está pagando 30 €/m² por su oficina, pero incluye financiación por habilitación, entonces es probable que esté pagando 25 €/m² por la oficina y 5 €/m² por la financiación de esa habilitación. Pero la oficina se valora en 25 €/m².

Traducción: por un lado está el valor del activo y por otro la cuota del préstamo. Son cosas distintas. Si consideras esa financiación, estás sobrevalorando el activo.

O dicho de otra forma: si la oficina la ocupara un inquilino que puediera pagarse su propia habilitación, ¿la oficina valdría menos? ¿Verdad que no?

Rehabilitación

Es el caso de las oficinas de "segunda mano". A una oficina usada llega un nuevo inquilino que requiere un nuevo "layout" (distribución -perdóneme el Académico-). Por lo general, en este caso el dueño no financia ni paga nada. Pero lo que sí se hace, es otorgar varios meses de "free rent", es decir, dejas que el inquilino realice sus obras sin cargarle ningún canon durante esos meses. Esto si es una práctica muy habitual de mercado y debe considerarse. Si consideras que tu inquilino genera rentas desde el primer día, estás sobrevalorando el inmueble.

Traducción: hay meses sin ingresos.

Allowances

Los "Allowances" son regalos. Incentivos para captar inquilinos. El dueño da una cantidad de dinero al inquilino para que compre muebles o cambie puertas o lo que quiera. No son casos generales, sino que particularmente se hace con clientes especiales (casos concretos, empresas internacionales de gran prestigio). Suele darse cuando el dueño quiere llenar su propiedad rápidamente (por ejemplo, en el caso de un edificio vacío, se incentiva la ocupación por parte de una empresa de prestigio que sirva para atraer a otros inquilinos, que por supuesto, no tendrán esos "Allowances").

Traducción: o lo consideras si tienes la certeza de que va a ocurrir (valoración concreta) o lo ignoras porque en mercado no es práctica habitual. En cualquier caso, si no lo vas a considerar (lo normal), deberías cubrirte con un "Credit Loss", ya que en sí, un "Allowance" es un flujo negativo para el dueño (un "Credit Loss" es un porcentaje de renta considerado "no recuperable", es decir, un impago hipotético (es una medida conservadora) (suele ser un 1%, depende del mercado, del inmueble y de las condiciones crediticias de los inquilinos))

Resumen

Las ofcicinas las vas a valorar, segurmaente, por flujo y éste debe considerar las condiciones de mercado antes descritas. No te dejes equivocar por cuotas que incluyen una financiación escondida. La financiación no es parte del inmueble. Es otra cosa. Y no te olvides de considerar meses de "free rent", porque es algo que es habitual en el mercado y sí debe considerarse. Recuerda que el resultado de un flujo depende de la distrubución de gastos e ingresos en el tiempo y debes hacerlo correctamente.

Disclaimer

Me doy cuenta ahora que este blog es mundialmente conocido... La fama es así. Me gustaría matizar que lo arriba expuesto puede cambiar dependiendo del mercado en el que se esté trabajando. A lo mejor, en Argentina o Rusia los Allowances son práctica común de mercado y si deberían ser considerados, o puede que en México no haya renta libre (lo dudo, pero puede ser). Conocer el mercado en el que se opera es fundamental para tasar correctamente.

jueves, 2 de junio de 2016

Valoración vs tasación

De vez en cuando, entre charlas de amigos o conversando con clientes, alguien me pregunta cuál es la diferencia entre valorar y tasar.

Según la Real Academia Española, valorar es señalar el precio de algo, reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo, valorizar (aumentar el valor de algo) o determinar la composición exacta de una disolución.

Por el contrario, tasar es fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía, graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo o restringir el uso de algo por prudencia o tacañería.

Según lo entiendo yo, valorar sería dar una cifra y tasar sería hacerlo oficialmente.

Esto implica que las tasaciones deben estar regladas y las valoraciones no tienen por qué estarlo. Por eso los bancos piden tasaciones y no valoraciones, cuando tienen que otorgar hipotecas que están sometidas a la regulación de los Bancos Centrales.

De estas definiciones se entiende que una valoración admite suposiciones más flexibles que una tasación.

Curiosamente, después de hablar con mucha gente de distinta posición, en el mundo inmobiliario es bastante común encontrar que se ve la profesión del tasador como lo menos selecto y menos preparado del sector. Os podéis imaginar que no emplearon precisamente esas palabras. Esto parece contradecirse con lo anterior, ya que uno puede esperar que lo reglado y auditado ofrezca mayor calidad que lo que no lo está (aunque si lo esté, no lo está tanto).

La principal crítica viene porque al tasador se le achaca que no comprende el negocio inmobiliario que está tasando. Es cierto que una valorización requiere entender perfectamente los flujos que se producen y se van a producir en el inmueble y eso requiere tener un alto conocimiento de la operativa del negocio que en él se desarrolla.

La formación requerida para tasar (arquitectos, ingenieros...) no ayuda tampoco a que el tasador esté predispuesto a adoptar esta mirada financiera. Y la mayoría de los profesionales que se centran en la valoración vienen de las ramas económicas del conocimiento. Ambos intentan de alguna manera "barrer para su casa", cuando la verdad es que la valoración de inmuebles es un campo híbrido entre unos y otros.

También es cierto que la masificación hace que el nivel de preparación de los técnicos no sea del todo homogénea, aunque las empresas tasadoras se esfuerzan por crear programas de formación para ellos.

De la misma manera, hay que tener en cuenta que los plazos que se ha autoimpuesto la industria tasadora, cada vez más cortos para ser más competitivos y que suelen conllevar penalizaciones a los tasadores si no se cumplen, no ayudan a que haya un trabajo de investigación profundo. Si bien también hay plazos para las valoraciones, lo cierto es que el profesional que las realiza tiene mucho más tiempo para dedicar en exclusiva a un solo activo o cartera de activos, lo que le permite llegar más en profundidad al entendimiento de los flujos.

La tasación engloba muchos aspectos que para la valoración no son trascendentes, cuando sí que lo son. Y al revés también. Un determinado diseño arquitectónico puede repercutir en las rentas percibidas (no lo estoy suponiendo, sé que es así porque me he encontrado con varios casos), o una determinada tipología constructiva puede influir en los flujos (por mantenimiento, por ejemplo). De la misma manera, no es que las valoraciones estén hechas sin ningún criterio. La mayoría de las empresas que valoran (y cada vez más las que tasan) siguen normativas tipo USPAP (en Estados Unidos y América Latina) o RICS (en todo el mundo), es decir, que existe una regulación a pesar de todo. La existencia de estas normas (o el sentido común) hacen que los supuestos que se adoptan no sean cualquier cosa que se nos pase por la cabeza. Deben ser razonados y tienen que tener una lógica firme.

La verdad es que el valorador debería esforzarse en entender los aspectos derivados de la construcción, el urbanismo y el diseño arquitectónico que encierran un determinado proyecto y el tasador tiene que hacer un esfuerzo por entender la operativa, los flujos del negocio, si es que quieren ser buenos profesionales y llegar a análisis completos.

Yo creo (y he estado en ambos lados de la ecuación) que cada cual tiene su campo. En un proceso de compraventa de un activo es necesario hacer una tasación, como base de valor objetiva, pero también hacen falta muchas valoraciones, que comprendan diferentes supuestos y escenarios, de forma que un posible comprador sea capaz de entender los riesgos que conlleva la operación. Es muy enriquecedor profesionalmente verse envuelto en estos procesos y entender la dinámica de uno y otro aspecto de la profesión (que es la misma).

Uno concluye que la valoración de activos y la tasación de activos son "primas hermanas", que no acaban de llevarse bien pero no pueden estar mucho tiempo alejadas la una de la otra. Son las dos cara de la misma moneda. Son… Bueno, que me paso de poeta. Que son casi lo mismo, vamos.

jueves, 14 de abril de 2016

IPMS Residencial. Estándar de medición para edificios Residenciales.

Hace ya algún tiempo que hablamos de las normas estandar de medición para edificios de oficinas que había lanzado la IPMS en un intento de unificar y transparentar superficies de modo que un inversor o comprador sepa exactamente qué está comprando, ya que la forma de medir superficies para este tipo de edificios varía de país a país.

En ese momento os hablé de que esta misma organización, respaldada entre otros por el Banco Mundial, RICS, el Appraisal Institute (AI), la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV) o ATASA entre otros, estaba preparando un documento similar referido a edificios de uso residencial. Actualmente este documento, que podéis descargar aquí, sigue en proceso de revisión y consulta, pero los grandes trazos del mecanismo no creo que varíen demasiado.

En cuanto al contenido técnico, es muy similar al que vimos para las oficinas pero, obviamente, adaptado a uso residencial. La lectura del documento es muy sencilla y viene apoyada por gran cantidad de gr{aficos (especialmente interesantes aquellos en los que se delimita la "superficie dominante" hasta o desde la cual hay que medir, que es muy clarificadora.

Insisto en que, si no es este documento, uno muy parecido al final acabará imponiéndose en el día a día de los tasadores. No por demandas de la ley, que siempre llega tarde, sino por requerimientos de los clientes (recordad que el dinero que hoy en día está llegando a España viene de países extranjeros). Tener un sistema reconocido mundialmente da seguridad a los inversores. Más nos vale estar preparados.

martes, 12 de abril de 2016

lunes, 11 de abril de 2016

Libro: Tan bueno que no puedan ignorarte

Después de haber leído unos cuantos libros de autoayuda sobre distintos temas, uno llega a la conclusión de que la inmensa mayoría son buenas intenciones mal expresadas, que creo que es lo más suave que se puede decir de ellos. Pero de vez en cuando, sólo de vez en cuando, uno se encuentra con uno que merece realmente la pena. Ese es el caso de "So good they can't ignore you" (no lo he encontrado traducido al español, pero el título de este post es la traducción literal). El cual viene a confirmar un montón de pensamientos que venían dándose de forma desordenada en mi cabeza desde hace algún tiempo. Este libro es uno de esos que, ante la avalancha de información a la que estamos sometidos hoy en día, viene a poner una pausa y un punto de cordura. Es como un respiro para preguntarse si de verdad uno tiene que ir por ahí o no.

Prácticamente cada mes hay un libro nuevo, una película nueva o una noticia o artículo nuevo en el que se nos invita a dejar nuestro trabajo actual y lanzarnos a seguir nuestra pasión, porque es la única forma de ser verdaderamente felices. Os suena esto, ¿verdad? Si no eres emprendedor, entonces perteneces a la inmensa mayoría de trabajadores atrapados en sus cubículos y no calificas para ser feliz.

El argumento general es que hay que hacer lo que en realidad a uno le gusta, ser apasionado y seguir los dictados de tu corazón para conseguir el estilo de vida que te permita realizarte como persona. Pues bien, este libro aboga precisamente por lo contrario: no seguir tu pasión, porque, como demuestra, hacerlo es la mejor forma de acabar NO siendo feliz. ¿Qué tal?

Al contrario de la tendencia, defiende que lo que hay que hacer para conseguir un trabajo realizador, uno genial, es esforzarte en lo que sea que hagas, intentar superarte y hacerlo mejor para conseguir habilidades raras que tengan valor y que puedes canjear por una mejor posición ("work right" en vez de "right work"). Para "ser tan bueno que no puedan ignorarte".

El libro no lo escribe un cualquiera. Cal Newport es profesor de Georgetown y ha escrito varios libros para ayudar a los alumnos a sacar adelante sus obligaciones.

Iba a escribir a continuación mis anotaciones (que voy escribiendo siempre al leer libros interesantes) pero realmente lo mejor que puedes hacer es leerlo. Si quiero incluir una frase que resume todo el escrito:
 
"Trabajar bien es la clave del éxito para encontrar el trabajo perfecto".

Y no al revés...

jueves, 7 de abril de 2016

Apps para tasadores: 09.:Disclaimer

No. Ya no más Apps. Tranquilos, no hace falta que instaléis más programas en vuestros ordenadores o smartphones. Pero antes de dar por cerrada la serie, sí me gustaría enumerar una serie de aclaraciones que complementen lo escrito hasta ahora. Para que no digáis que no lo dije o cualquier cosa. Ahí van:

Todas las herramientas que te he dado en esta serie las he utilizado, las utilizo y presumiblemente las usaré en mi trabajo diario valorizando propiedades inmuebles de todo tipo en España y en Latinoamérica. Para mí son útiles en mi ambición de hacer que mi trabajo sea de la mayor calidad posible y de que se me perciba como un buen profesional. De lo contrario, no te recomendaría ninguna de ellas.

Hay millones de aplicaciones accesibles por ahí que prometen el oro y el moro a la hora de mejorar tu productividad personal. También hay cientos de libros de autoprocalmados gurús que te prometen mejoras espectaculares siguiendo tal o cual método (GTD, pomodoro...). Yo no sigo modas ni métodos. Tengo hábitos. Y aunque pruebo muchas aplicaciones, lo cierto es que he notado que sólo necesito dos o tres que centralicen todos mis esfuerzos (por eso hablo de "cuaderno", de "lista de tareas" o de "almacén virtual"). Adicionalmente te comento en concreto la aplicación que yo uso ("Writemonkey", "Wunderlist", "Evernote"). Elije la que más te guste y ponte a trabajar.

Siguiendo con lo anterior, ninguna de esas aplicaciones hará el trabajo por ti. Es como pretender que el lápiz escriba solo porque es el mejor lápiz que existe. No va a escribir solo, sino porque tú lo usas.

De la misma manera, las herramientas aconsejadas, o cualquier otra, no sirven de nada si no se usan y dicho uso requiere un hábito. Los hábitos sólo se consiguen con mucho tiempo (meses y años) de hacer pruebas, de esforzarte a empezar de nuevo cuando se rompe el hábito o de llevar rutinas que otros consideran grotescas, absurdas o delirantes. Por "otros" me refiero a gente bastante cercana a ti (familia, amigos y compañeros de trabajo), no cualquiera que pase por la calle que sea fácil de ignorar, sino personas que te importan a las que es muy dificil explicarles por qué haces lo que haces. Me han llamado friki, se han reido de mí y me han tomado el pelo (y siguen haciéndolo), pero yo he seguido con mis rarezas porque siento que tengo mayor control sobre lo que hago. Cuando empieces con todo esto, no te va a quedar otra que envainártela. Y seguir queriéndoles mucho a pesar de que te pinchen.

La formación de hábitos lleva, desde mi punto de vista, a cadenas de hábitos (un hábito da lugar a otro) o sistemas. Tengo un sistema para escribir posts, uno para redactar informes, uno para guardar información que sea accesible cuando la necesito, etc. No busqué crear esos sistemas, simplemente me di cuenta de que los tenía. Los sistemas tardan aún más que los propios hábitos en formarse y por lo general, van siendo modificados con el uso y el tiempo. Lo que quiero decir aquí es que si hubiese escrito esta serie hace cinco años, te hubiese hablado de otras herramientas y que si lo vuelvo a escribir dentro de cinco años más, seguramente no serán las mismas. Tú tienes que definir las tuyas en función de tus necesidades en el momento presente.

Dado que los hábitos y los sistemas van evolucionando, es absurdo encorsetarse con ninguna de estas herramientas. Mañana pueden cambiar tus necesidades y por lo tanto necesitarás otra herramienta distinta o quizá dejarás de necesitar tantas.

No me llevo comisión de ninguna de las aplicaciones que recomiendo. Esto, lejos de ser un "disclaimer", es una queja contra la industria. Ojalá me pagaran. Si esto llegara a suceder, la primera frase de ese post en particular lo anunciaría, para que no nos llevemos a engaños.

Al igual que de vez en cuando recomiendo algún libro que me ha gustado porque su contenido me parece que tiene cabida en la temática del blog, pienso seguir escribiendo sobre este tipo de cosas en el blog siempre que las encuentre útiles para nuestra profesión, porque me gusta y porque me apetece. Y porque creo que es útil.

Y ahora necesito que comentes si has utilizado alguna de las herramientas que se han dado en esta serie o planeas hacerlo. Incluso si tienes dudas de algún tipo. Comenta. Aquí o en los posts correspondientes. ¡Muchas gracias!