jueves, 17 de marzo de 2011

Cómo calcular rápidamente el valor de una vivienda

Voy a intentar explicar de forma rápida cómo te puedes hacer una idea de la valoración de una determinada casa. Digo casa y no otro tipo de inmueble. Que esto quede claro, por favor. Se trata de una guía rápida de cómo, desde tu casa, puedes acercarte al valor de tasación de un inmueble. Evidentemente, el técnico que realice la tasación realizará muchos cálculos más, pero yo mismo realizo este "check-list" para hacerme una idea de por dónde van los tiros:
  1. Localizo el inmueble en Google Maps. Me hago una idea del barrio en el que estoy. Parece una chorrada, pero es fundamental.
  2. No es imprescindible este paso, pero si puedo, localizo algún otro informe de tasación que tenga cerca de esa zona. Me es muy útil la opción de Google "¿cómo llegar?" para hacerme una idea de las distancias entre inmuebles. De esta forma, ya tengo algún antecedente en el que basarme. Evidentemente, si no te dedicas a esto o no has hecho ningún informe, este paso te lo puedes saltar sin problemas.
  3. Me voy a idealista.com o a fotocasa.com o a cualquier otro portal inmobiliario que te sirva. De hecho, yo chequeo al menos dos para contrastar. Si me parece fundamental que el portal clasifique mediante localización por barrios o municipios para poder discriminar mejor.
  4. Filtro el tipo de inmueble según las características del mío (número de dormitorios, superficie mínima...)
  5. Idealista.com tiene una cosa bastante interesante, y es que una vez has realizado los filtros anteriores, puedes posicionar todas las ofertas en un mapa. De esta forma te haces una idea de dónde se sitúa cada oferta (ojo, también posiciona aleatoriamente aquellas ofertas que no llevan dirección, pero se aprenden a distinguir) y puedes aproximarte más a las características de mercado de cada una de ellas.
  6. Me hago una idea del precio por metro cuadrado de las que más me interesen, pero siempre descontando garajes y trasteros que pudieran estar incluidos en la oferta. De otra forma desvirtúo el valor real del inmueble (aunque lo puedo considerar si mi inmueble tiene garaje y trastero, yo prefiero no hacerlo).
  7. En la mayoría de estos portales también podéis ver la cantidad de veces que un anuncio ha sido visitado, así como si ha bajado su valor y cuánto lo ha hecho. Yo testeo esto para verificar la tendencia del mercado, si un anuncio es bueno o malo, si resulta atractivo al comprador...
  8. Multiplico el valor unitario (€ por metro cuadrado construido) por la superficie de mi inmueble. Ya tengo una idea de por dónde van los tiros.
AVISOS:

  • No recomiendo hacer esto para otros inmuebles que no sean viviendas. Los locales son un mundo y es difícil pasar este "método rápido" para ellos. Yo he hecho la prueba y no funciona siempre. Tampoco me fiaría de él para naves industriales ni oficinas. Pero para vivienda, si vale.
  • Este método no quita de dar una vuelta por el barrio, a ver cómo respira el mercado. Eso no lo sustituirá ningún portal inmobiliario. Yo esa vuelta la doy cuando visito, aunque después de unas cuantas visitas ya me conozco la zona. En este punto también es muy útil las aplicaciones para móvil de estos portales, que utilizando el GPS del mismo, te dan directamente las ofertas más cercanas. Puedes pasear mientras ves los valores de inmuebles próximos. Te recomiendo que vayas un par de veces al menos a la zona a horas distintas si no la conoces. Ya verás como cambia el cuento.
  • Ese valor no es el valor de tasación. En el método de comparación influyen muchos más factores que aquí no considero. Si lo queréis, esto me ayuda a seleccionar testigos que sí utilizaré después para comparar. Y ya sabéis que la selección de testigos es clave para el valor de tasación. Lógicamente luego chequeo con las bases de datos de las que disponemos los tasadores y hago correcciones si fuesen necesarias.
  • Entiende bien a qué valor te aproximas. Dado que utilizamos precios ofertados, esos valores son precios de salida. Esto quiere decir que es muy posible (en la situación económica actual, casi seguro) que ese no sea el precio de venta final, sino que haya que rebajarlo. ¿Cuánto rebajarlo? Pues también tenemos los tasadores que hacer nuestros cálculos, pero pásate por aquí para empezar a entender que no es tan fácil.
  • Este es mi método. No es obligatorio para nadie y seguro que muchos tasadores no lo utilizan. Ni yo lo hago siempre. Sólo cuando algún valor me cuesta fijarlo más de la cuenta, así que no esperéis encontrarlo en ningún informe y seguro que hay métodos mejores que utilicen otros técnicos. Vamos, que no me vengáis luego quejándoos

6 comentarios:

  1. ¿Seguro que visitas el barrio varias veces? ¿Cuánto te pagan por cada tasación?
    La verdad es que cada vez nos exigen más las empresas tasadoras.
    Yo también utilizo el idealista, ofrece mucha información aprovechable, aunque hay que saber filtrarla adecuadamente, como bien dices.
    Últimamente las empresas tasadoras nos exigen localizar al menos tres testigos in situ. A veces no es muy problemático, pero en ocasiones es casi imposible localizar testigos adecuados a nuestras necesidades, por lo que al verte obligado a poner alguno de esos testigos que no son tan "buenos", se resiente la calidad del estudio de mercado. Los tasadores con experiencia, sabrán compensarlo, pero en mi opinión esta medida no es adecuada.

    ResponderEliminar
  2. Si que lo hago. No es tan difícil. Al menos te das una vuelta en una visita la primera vez que vas. A mí me ayuda.

    Ya había oído lo de los testigos in-situ y tengo que volver a decirlo: no entiendo ni me han podido justificar que esos testigos sean más veraces que los de internet. A mí me parecen igual de válidos. Igual. No hay ninguna garantía de que la persona con la que hablas te dé un precio diferente al del anuncio por internet o una superficie más ajustada. Te la tienes que creer.

    Saludos

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Este comentario ha sido eliminado por un administrador del blog.

      Eliminar
  3. Pero es que además, como bien sabes, no todos los testigos pueden servir. Exteriormente puedes más o menos ver si el testigo se parecerá a lo que estás valorando, pero cuando llamas igual te dicen que el piso está para arreglar, cuando estás tasando un piso reformado con calefacción aire acondicionado, etc, así que no sirve; o bien te dan un precio totalmente fuera de mercado porque a lo mejor no tienen prisa en vender, etc. ¿Cuántos testigos tienes que localizar in situ para asegurarte esos tres exigidos?
    A veces no queda más remedio que utilizar ese testigo para cumplir el expediente, teniendo que forzar la homogeneización, además del tiempo perdido, el coste de llamadas telefónicas, las molestias a la gente que se ilusiona pensando que tienen un posible comprador.... En defnitiva el trabajo muchas veces no mejora sinó que empeora.

    ResponderEliminar
  4. hola, me gustaria saber que tal estan los temas de las tasaciones. Ya que me gustaria hacer un curso en esine de tasaciones y me han "vendido" que tiene mucha salida, pero no me lo creo mucho, y creo que esta todo muy mal!!

    Y si es mejor dedicarse autonomamente o en alguna inmobiliaria o aseguradora, muchas gracias y enhorabuena por el blog

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Este comentario ha sido eliminado por un administrador del blog.

      Eliminar