martes, 31 de agosto de 2010

Micropost: Habrá AutoCAD para Mac, iPad y iPhone


Hace bien poquito nos quejábamos en un post de que no había ninguna aplicación para gadgets tipo iPhone que ofreciera un servicio CAD adecuado. AutoDesk parece que se pone las pilas, como podemos ver en este post de ALT1040, y anuncia que en octubre sacarán (en realidad, volverán) a Mac y de ahí al teléfono de la manzana, y también al iPad. A ver qué tal les sale la aplicación y podemos empezar a sacar planos decentes directamente desde la visita. Ahorro de tiempo y dinero.

lunes, 30 de agosto de 2010

El arte de no entender nada

"Ayudadme a comprender lo que os digo y os lo explicaré mejor"
Antonio Machado (1875-1939) Poeta y prosista español.


Hace cosa de tres años yo pertenecía a un equipo de trabajo que se encargaba de mejorar ciertos procesos en una empresa tasadora cuyo nombre mi memoria ha tenido a bien olvidar, lo que es muy conveniente ahora mismo. El caso es que analizando documentación, dimos con un montón de peticiones de clientes (creo recordar que todos ellos eran particulares, ciudadanos normales y corrientes, nada de empresas, es decir, el cliente tipo de una sociedad de tasación) que no acababan de comprender bien el informe que habían recibido. La primera reacción del equipo fue pensar si deberíamos restructurar los informes para aportar información más clara al cliente. El responsable del trabajo zanjó la cuestión:


"De eso, nada"


Ojipláticos, atendimos a su razonamiento: las sociedades de tasación emiten informes técnicos que contienen muchos datos. No son fáciles de entender. Un cliente se puede perder ante la marea de datos que le han proporcionado. Lo único que interesa es que identifique inmediatamente el "Valor de Tasación". Eso sí que sale bien grande. El resto, mejor que no lo entienda, porque si se pone a indagar, nos va a brear a reclamaciones inútiles y no podemos perder el tiempo en explicar a alguien un montón de datos que no necesita saber.


En aquel momento mi rechazo fué total (por supuesto, no se me hizo caso). Si yo compro un coche, quiero saber dónde está el limpiaparabrisas, cómo cambiar el aceite y echar gasolina. Pero tengo que reconocer que después de un tiempo pensando en el tema y un montón de reclamaciones absurdas (por cierto, estamos trabajando en otro post sobre el tema), no le falta parte de razón. Si abrís el capó de un coche moderno, veréis que la mayoría de las piezas del motor aparecen ahora tapadas. Para conducir, no necesitáis saber dónde está la culata ni el cigüeñal, pero tienen que estar ahí para que el coche ande. Pues con las tasaciones pasa igual. Hace falta el valor de repercusión, pero el cliente ¿necesita saber cómo se calcula o para qué sirve? Después de tanto tiempo, sigo debatiéndome sobre si deberíamos emitir informes más claros, o por el contrario, liarlos más para evitar que te digan que cómo puede valer una casa 2500 €/m2 si la construcción es de 650€/m2...

viernes, 27 de agosto de 2010

Las BlackBerry han aumentado nuestra productividad

Acabo de ver en uno de los blogs que considero altamente recomendables (y que ya está en nuestro "échale un ojo a estos blogs") este post que trata sobre la productividad perdida en las empresas a causa de los desplazamientos en coche. Dado que los tasadores pasamos gran parte de nuestra jornada laboral en el vehículo, de uno a otro lado, me ha parecido interesante y no he podido evitar pensar las cosas que hemos hecho nosotros en el estudio para mejorar (o intentar mejorar) la productividad. Modestia aparte, aquí me tengo que apuntar un tanto. Hace unos cuantos añitos, fui yo el que insistió al resto de los socios en que las Blackberry o similares nos ayudarían a mejorar la calidad del trabajo. Y no me equivoqué.

Desde que estamos "smartphonizados" cada socio sabe en lo que está el otro y tiene una idea muy aproximada de todos los asuntos del estudio, o de quién se encarga de ellos. Cuando se trata de tasaciones, el número de encargos es enorme y las peculiaridades de los mismos se multiplican. A través del mail, todos sabemos en qué estado están las cosas, lo que nos permite ahorrarnos viajes inecesarios (enlazando con el post anterior). De hecho, es bastante habitual que un socio pase un par de días sin aparecer por el estudio, sin que desatienda su trabajo. Sé que no estoy contando nada nuevo, en este mundo que se mueve a golpe de 2.0, pero quiero explicar que hay cosas en internet realmente útiles para nuestra labor, que nos ayudan y que su implementación en su justa medida, la medida de cada estudio, es muy positiva para nuestro trabajo.

Desde luego que el modelo de oficina que cada uno tenga es clave en todo esto. Al tasador que trabajo solo, en un despacho "unipersonal", valga la redundancia, este post le habrá servido lo mismo que a un conejo una escafandra, pero si trabajáis con socios, si que tendrá sentido.

Por cierto, yo opté por el iPhone. Saludos.

miércoles, 25 de agosto de 2010

La edad se nota, o por qué van a seguir bajando los precios de las viviendas


Las viviendas van a seguir viendo reducido su precio en los próximos años. De eso no me cabe duda. Alejandro Sancho, responsable de Casaktua y antiguo miembro de idealista.com, nos indica en su blog (blog que deberíais seguir, por cierto) varios motivos que apoyan esa tesis. Los voy a intentar resumir:
  1. El exceso de stock: el gobierno lo cifra en 700.000 viviendas, pero todos los expertos dicen que tiene que estar por encima del millón. el cálculo que hace Sancho es sencillo de entender. Se estima que se demandan al año 300.000 viviendas, se están construyendo, aproximadamente, en torno a las 100.000 y otras 100.000 las recuperan los bancos con daciones y este tipo de operaciones, por lo que a este ritmo, dicho stock se reduciría en mínimo 10 años (100.000 al año). ¿Creéis que es malo? Pues no. Es peor, porque es previsible que ese ritmo se vea reducido con el tiempo por los motivos que siguen.
  2. La dureza de las condiciones para conseguir un préstamo. Dureza provocada por el empeoramiento de la economía y el miedo de los bancos a recuperar su inversión. Y sin crédito no se puede comprar. Ergo, más stock.
  3. Que los bancos se hayan convertido en las grandes inmobiliarias no ayuda demasiado. Las daciones en pago y recuperaciones de inmuebles han dotado a las entidades bancarias de una cartera inmobiliaria de corte medio-bajo, lo que aumenta la oferta de inmuebles, provocando que los inmuebles de más calidad tengan que rebajar sus precios para poder ser competitivos.
  4. El envejecimiento de la población. Este factor, a los que no somos muy duchos en economía, puede sorprender, pero cuando te lo explican, es completamente lógico. Todos sabemos que la población de España de va haciendo vieja. Y hay ciertas edades en las que uno deja de tener interés por comprarse un piso. La falta de interés de el sector más anciano de la población (mayoritario en unos años) hará crecer de nuevo el stock. Al respecto recomiendo esta lectura del blog de Zano.
Son los motivos de Alejandro que yo veo perfectamente razonables. Por eso se me cae el sombrajo cuando sale algún "experto" diciendo que ya no hay margen para más caídas de precios. Claro que hay margen. Del ancho del Amazonas si me apuras. ¡Si hasta la edad está en contra de los precios elevados!

lunes, 23 de agosto de 2010

Toma de datos. Croquis: sobre huevos y castañas

Cuando uno va a un inmueble a realizar la visita, desgraciadamente se suelen tener más prisas de las que nos gustarían, por lo que la toma de datos "in situ" debe ser rápida y eficaz. Sin duda, la labor que más tiempo lleva en el trabajo de campo es el levantamiento del plano del inmueble.

Entre los tasadores ha habido más de una conversación sobre cuál es la forma más efectiva de hacerlo, pero la gran mayoría se decanta por dos técnicas: o bien recorren toda la casa primero, dibujando estancia por estancia, para, una vez terminar, medir y poner las cotas al dibujo; o bien van dibujando y midiendo a la vez. La realidad es que no hay gran diferencia entre un método y otro. Cualquiera es bueno y el resultado no depende de cómo se dibuje, si no de la pericia del tasador.

Yo, personalmente soy de los segundos. Prefiero ir midiendo y dibujando a la vez. Supongo que porque empecé así y ya no voy a cambiar. Me va bien. Pero si es verdad que a la hora de pasar a limpio el plano, me encuentro con que a veces, el resultado final y mi boceto a mano se parecen como un huevo a una castaña, sin que por ello me ponga nervioso porque haya realizado mal la toma de datos. Con el tiempo me he dado cuenta de una cosa, y es que al dibujar a mano, en el terreno, son más importantes las relaciones entre los elementos que las medidas en sí. Me explico: creo que tiene más importancia dibujar alineadas (o retranqueadas) dos paredes que indicar que una distancia es 3mm más larga que otra. A la hora de pasar el plano ya ajustaré esas cosas, pero sí me ayuda saber que un tabique no era perpendicular a otro, o una terraza acababa al borde de la fachada para que el dibujo definitivo sea fiel al original.

Si pongo una distancia más o menos corta (siempre hablando de una diferencia de escasos centímetros), la experiencia me demuestra que la superficie (recordemos que de eso se trata, de obtener una superficie) del plano resultante apenas va a diferenciarse de la realidad, y que la diferencia que puede suponer en el precio del inmueble es absolutamente despreciable (insisto, con márgenes de error razonables, de centímetros, no de metros). Este es el motivo por el que siempre he pensado que en los informes debe figurar una observación al respecto que indique que el croquis puede no ser completamente fidedigno, pero es perfectamente válido para valorar el inmueble, aunque no he encontrado gente que apoye mi moción...

Por ello, y para ganar tiempo en las visitas, no me preocupo mucho de si el plano me está quedando bien o no. Para mí, la medición no es una mera toma de datos numéricos, si no de todo tipo de datos que me ayuden a valorar correctamente el inmueble.

Os adjunto una de mis tomas de datos. Si os tomáis la molestia, veréis que las distancias no están bien dibujadas, pero no tendré ningún problema al pasarlas luego, y aunque la distribución es sencilla, sé que la casa tiene dos fachadas rectas, el fondo no tiene retranqueos, el baño del fondo tiene la pared de la izquierda alineada con el pasillo... Después las medidas me darán las proporciones correctas.



P.D.: a ver si alguien se anima a sacar de una vez un software para iPhone / Android / loquesea para dibujar planitos "on the go", que no creo que sea tan difícil. Aunque ya han salido cosas en este sentido, no son demasiado buenas.

jueves, 19 de agosto de 2010

El negocio de las tasadoras cae en picado


Cualquiera que se mueva en el sector sabía que las empresas tasadoras lo iban a tener muy complicado con el cierre del grifo del crédito. Hemos dado con este artículo de Cinco Días donde se hacen eco de este hecho. Las tasadoras han visto reducidos sus negocios hasta un 60% en tres años. Esto es muy duro para cualquier empresa.

Según el artículo, desde el 2006 al 2008 el negocio de la tasación sufrió un retroceso importante que se redujo algo en el 2009, aunque sólo este año se produjo casi un 22% menos de volumen de negocio que el año anterior (24,3 millones de euros frente a los 31,8 que habían conseguido en 2008).

También se habla en el artículo de la reducción de plantillas en las tasadoras. Desde el 2006 al 2008, 268 trabajadores han sido despedidos y en el 2009 han perdido su trabajo otros 61. Y personalmente pienso que la cuenta no ha acabado, aunque habrá que esperar a los datos del 2010.

Curiosamente también se habla de las tasadoras "supuestamente libres de entidades financieras en su accionariado" y de la influencia de esos accionariados en la crisis inmobiliaria, lodos de aquellos polvos. Ya sabéis lo que pensamos de los accionistas de las tasadoras y de la supuesta libertad de unos frente a otros.

La cosa no está nada bien. Y no tiene pinta de mejorar. En este artículo de ElEconomista.es se dice que la patronal prevé un descenso de la concesión de créditos del 10% para este año. Porcentaje que seguro subirá en el caso de promociones y construcciones, actividad de la que depende nuestro trabajo en gran medida. Es decir, que no se prevé que haya reactivación en nuestro sector en el corto plazo. Y veremos en el medio...

lunes, 16 de agosto de 2010

Micropost: Concesionarios de vehículos

Una curiosidad que venimos notando desde hace poco, y que quizá podríamos haber incluido en el post sobre efectos de la crisis en las tasadoras: han aumentado las tasaciones de concesionarios de coches en toda España. Es lógico ante los problemas que está sufriendo el sector automovilístico en España. Las empresas tienen que cerrar o refinanciarse y tiran de sus activos inmobiliarios. En la negociación, los bancos quieren saber lo que valen y acuden a los tasadores.

¿Alguien se aventura a pronosticar cuál será el próximo tipo de inmueble que aumente sus informes de valoración?

sábado, 14 de agosto de 2010

Micropost: estamos en practicopedia.com

Hemos empezado a colaborar en practicopedia.com, una web colaborativa en la que te enseñan a realizar cualquier cosa. En el mundillo se conocen este tipo de webs como "how to". Nuestro primer artículo, como no podía ser de otra manera, ¿Cómo tasar tu casa? Próximamente más.
Saludos.

viernes, 13 de agosto de 2010

¡VPO no registradas!


Si bien es cierto que no es la primera vez que vemos un caso parecido, lo que llama la atención es la frecuencia con la que se está produciendo este “fenómeno” últimamente. Hasta en tres promociones distintas del sur de Madrid, en tres poblaciones, con tres Registros de la Propiedad diferentes, hemos encontrado viviendas en las que en la documentación registral (nota simple) no figuraba nada y han resultado ser Viviendas de Protección Oficial.

Las sospechas empiezan cuando ves en el portal el cartel de VPO y no hay nada en la nota simple. Pero siempre puede darse el caso de un vecino que ha descalificado y procedes, hasta que te hacen llegar la cédula de calificación. Más problemático es cuando no existe dicho cartel y en la nota no viene nada, pero acabas haciéndote con un contrato de compra venta en el que sí figura el expediente de calificación. Afortunadamente hemos podido detectarlo a tiempo pero está claro que vamos a tener que pensárnoslo dos veces al tomar la información que procede de los registros como dogmas de fe. Desconocemos por qué los Registradores están dejando de incluir esta información, o si son casos accidentales y puntuales, pero hay que estar prevenidos.

miércoles, 11 de agosto de 2010

Cómo notan las sociedades de tasación la crisis

Ya hace mucho que la crisis se nos echó encima y lo que voy a contar ahora no va a sorprender a nadie, pero si era necesario dejar pasar cierto tiempo para constatar que la recesión se ha notado en varios aspectos dentro del funcionamiento de las empresas dedicadas a las tasaciones inmobiliarias. Algunos de esos efectos eran de cajón, como la bajada en la acturación (supongo que por eso lo llamarán crisis), pero hay otros más pequeños que parecen irrelevantes, pero no lo son tanto, y sirven para hacer una radiografía de cómo afecta la actual situación económica al sector y sus profesionales. Éstos son algunos de los efectos que se vienen notando:
  1. Facturación. Como decíamos antes, era de cajón. Las empresas tasadoras han visto mermar sus beneficios dramáticamente y los ajustes de gastos (y personal en algunas de ellas) han llegado como a cualquier otras empresas. Por cierto, que han dejado de publicar rankings de facturación entre las empresas. Si introducís en Google ranking facturación sociedades de tasación españa el resultado que os da os lleva a esta web de Valmesa de 2004. He encontrado algún resultado más de Euroval de 2004 también pero nada más actual, aunque no he mirado demasiado, la verdad.
  2. Menor número de encargos, resultado del cierre del grifo del crédito hipotecario, hasta que los bancos tengan a bien volver a aceptar inmuebles como garantía. Este punto va íntimamente ligado con el anterior.
  3. Se han multiplucado las daciones en pago y las recuperaciones de inmuebles. Consecuencia de la imposibilidad de los hipotecados de pagar sus cuotas. Ya hemos hablado muchas veces de ello en el blog.
  4. Aumento de los controles de calidad. Al tener más tiempo disponible por tener que revisar menos tasaciones, los departamentos técnicos de las empresas tasadoras han aumentado, rediseñado y perfeccionado los procedimientos de control y calidad. Las prisas y la falta de tiempo anteriores no permitían centrarse en detalles que por entonces resultaban de poca importancia, pero ahora ya no lo son tanto, sobre todo en un sector que vive en el punto de mira por los excesos del pasado.
  5. Se reciben más currículos que antes. Muchos arquitectos y aparejadores que antes no estaban interesados en este campo, ante la falta de trabajo en la construcción, se han lanzado a las tasadoras como si todo el monte fuera orégano. Desgraciadamente ya no queda orégano, como ya vimos hace tiempo en el blog.
  6. Más visitas a las oficinas. Según nos chivan nuestros espías (ya sabéis que tenemos una red de espías por las distintas sociedades de tasación) cada vez son más los técnicos que se acercan a las oficinas de estas empresas. Antes el trabajo era prácticamente a distancia. Está claro que ante la necesidad de trabajar, una visita cara a cara es mucho más efectiva.
  7. Se multiplican los comunicados e instrucciones del BDE. El órgano regulador de la actividad a la que nos dedicamos también se ha visto afectado. Mucho. Hubo una época que no dejaba de emitir comunicados para dictaminar una cosa y luego desdecirse. En el blog tratamos el tema en su momento.
Seguro que hay muchos más efectos, pero estos son los más significativos. Si echáis en falta alguno, ya sabéis. Comentad.

martes, 10 de agosto de 2010

Micropost: Nueva circular BCE: se acabaron las daciones en pago






El 29 de junio se ha aprobado una nueva circular del Banco de España, a entidades de crédito, de modificación de la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros. Bajo este título rimbombante, la circular define en su punto h) un párrafo que dice lo siguiente:

“Los requerimientos de tasación para estimar el valor de los derechos reales que sirven de garantía en las operaciones calificadas como «activos dudosos», así como los recibidos en pago de deudas, serán realizados por sociedades de tasación independientes y, para los activos localizados en España, conforme a la OM ECO/805/2003, de 27 de marzo, efectuadas por sociedades inscritas en el Registro Oficial de Sociedades de Tasación del Banco de España.”

El texto podría implicar (con casi toda seguridad) que las tasadoras no podrán valorar activos para daciones en pago o recuperaciones para entidades financieras que participen de su accionariado. La entrada en vigor de la circular es el próximo 30 de septiembre. Teniendo en cuenta el gran número de encargos que vienen ahora mismo de esta fuente, me asombra la escasez de preocupación en las tasadoras por el tema. Será que saben algo que nosotros desconocemos, o que ya han apalabrado el consiguiente intercambio de cromos.

lunes, 9 de agosto de 2010

Micropost: ya no se coordinan vacaciones





Esta información viene directamente de nuestros “espías” en los Servicios de Técnicos de las Tasadoras y es confidencial, por eso la publicamos aquí, claro. Nos indican que era práctica habitual en las Tasadoras coordinar las vacaciones de los técnicos en época estival de forma que no se quedara ninguna zona sin cubrir por la ausencia de técnicos de vacaciones, lo que tiene mucho sentido, dado que aunque la actividad hipotecaria se ralentizaba hasta el coma semiprofundo, no paraba y siempre había alguna urgencia que cubrir (qué tiempos aquellos). Pues estas mismas fuentes nos chivan que esa práctica se ha abandonado en alguna que otra tasadora y ya no se pide dicha coordinación entre técnicos. Suponemos que no ocurre en todas, pero la anécdota es significativa del poco trabajo que tienen estas empresas.

martes, 3 de agosto de 2010

Diversificacion en las empresas tasadoras

En la línea con lo que os venimos contando en los últimos posts, la diversificación de negocio empieza a ser un elemento cada vez más presente en las estrategias de empresas tasadoras. Al menos en las empresas que quieren sobrevivir, porque tenemos la impresión desde la Oficina de que muchas esperan sentadas a que pase el temporal y creen que todo volverá a ser lo que era en unos años. Pero ese es otro tema.

La cuestión es que muchas tasadoras están intentando abrir mercado en otros campos distintos al de la pura valoración inmobiliaria. Aprovechando la experiencia que les ha otorgado este sector, estas sociedades se ven tentadas a probar suerte en otros donde la metodología no se ciñe al mero análisis comparativo y la normativa es más extensa que la ECO española. En esa línea, ya se vienen haciendo trabajos de valoración de concesiones administrativas, derechos de superficie, o explotaciones económicas, donde la presencia de un equipo multidisciplinar toma el relevo al técnico especialista en edificiación o urbanismo. Mejor dicho: dicho especialista pasa a formar parte de ese equipo multidisciplinar y la valoración resulta del conocimiento y operativa de todas las partes involucradas. La experiencia en la valoración de explotaciones económicas ligadas a inmuebles ha llevado casi de la mano la posibilidad de valorar prácticamente todo tipo de explotación y las empresas tasadoras han dado el salto.


Hay varios sectores donde esta actividad de las tasadoras se está centrando más profundamente:
  1. El sector energético: donde las tasadoras están ayudando a valorar inversiones sobre todo en el sector de producción de energía a través de cédulas fotovoltáicas, captación de energía eólica, geotérmica e incluso de las mareas del mar. Se ha visto una oportunidad en todo este tipo de "energía limpia" que está teniendo tanto auge en España y las tasadoras se están posicionando para no dejarla pasar.
  2. Ya hemos visto en varias ocasiones que el tema del certificado energético es otro de los campos donde las tasadoras están posicionándose, al requerir éste la firma de un especialista que encuentran estas empresas en su plantilla
  3. Aunque parezca mentira, estas empresas están empezando a interesarse por los tratamientos de residuos, sobre todo por el aspecto de la eliminación de los mismos, debido a que esta operación requiere de un estudio mediambiental, con lo que ligamos con el punto anterior.
  4. Y otro punto curioso del que también hemos sabido que alguna tasadora se ha aventurado a investigar es el de las infraestructuras y lógistica. No a valorar el negocio de la logística en sí, si no a las construcciones ligadas a esas infraestructuras como parte de un proyecto más global
  5. El "project manager" y "project monitoring" también empieza a ser una actividad habitual en las grandes tasadoras que tienen estructura capaz de manejar un trabajo tan complejo.

Son algunas de las curiosas actividades a las que se están abriendo las sociedades de tasación. Si conocéis alguna más que os llame la atención, ahí están los comentarios. Saludos.