lunes, 27 de junio de 2011

Rehusar a hacer un informe


Hay un detalle que me gusta recalcar cuando tengo el inmenso placer de dar clase sobre valoración a mis alumnos, acerca de cuál es la realidad de nuestro trabajo: ningún tasador debe perder de vista que, cuando se trata de alguna de las finalidades marcadas en la normativa vigente (orden ECO), lo que realmente se tasa son fincas registrales. Los tasadores damos valor a fincas registrales que se corresponden con realidades físicas... casi siempre. Porque hay casos en los que esto no es así. Por ejemplo, es común en temas de urbanismo que las unidades de aprovechamiento (a groso modo: unidades que determinan el valor de cada uso asignado al nuevo suelo resultado del planeamiento) también estén inscritas en Registro, incluso que se compren y vendan; en ese caso, las realidades físicas no existen, no se pueden tocar, pero ya existen los bienes inmuebles que representan.

Por lo tanto, lo primero que se debe hacer para valorar un inmueble es identificar esa finca registral. A este respecto, la normativa establece que el técnico debe rehusar a hacer el informe de tasación si no es capaz de identificar la finca registral tasada con la realidad. Dicha identificación se hace a través de la pertinente documetación registral (que debe estar actualizada) y que no es más que una Nota Simple registral, o una escritura de compra venta, o cualquier otro documento válido (los documentos válidos también se describen en la orden ECO). En esa documentación se define la dirección del inmueble y es muy común que vengan también los linderos (fincas que lindan, con las que "hace frontera", nuestra finca a tasar).

Muchas veces, especialmente en los inmuebles más viejos, es posible que esa identificación sea algo más complicada. Imagináos el caso en el que el Ayuntamiento de turno ha decidido cambiar la numeración de los portales y esta información no se ha actualizado en el registro, generándose así una duda, pero normalmente esa duda se puede aclarar leyendo los linderos.

En edificios de nueva planta, especialmente en los de nuevos sectores urbanos como los PAUs, la división horizontal se suele hacer antes incluso de que las calles sean nombradas por el Ayuntamiento, lo que provoca que para la definición de las fincas, se recurra al lenguaje provisional del urbanismo, y es común encontrar inmuebles con definiciones que hacen referencia a la Parcela HJK del sector YZ del plan de actuación de turno, o que linden con el vial V-123 al norte y con el V-456 al sur. En estos casos las dudas se resuelven acudiendo al planeamiento urbano y, aunque es más tedioso, tampoco es difícil.

Hace poco he tenido que rechazar realizar un informe. Y lo hago notar porque es la primera vez que me sucede. Y tampoco conozco a ningún técnico que haya estado en una situación similar. Mi caso trataba de una vivienda unifamiliar, de nueva planta. Resulta que al estudiar la nota simple del inmueble, se me da una dirección y unos linderos. Al llegar a visitar, se me dice que no, que la vivienda a tasar es la simétrica por la calle paralela. Misma promoción y tipología, pero dirección y linderos completamente diferentes. El colmo llega cuando me aportan una escritura de propiedad, con el debido sello notarial, en el que se describe la misma finca registral (número de finca y registro), pero con linderos y dirección diferente (la misma dirección que me mostraron). Así pues, tenía una misma finca registral, con dos direcciones y linderos en dos documentos igualmente válidos. Imposible saber cuál es el correcto y cuál no. Imposible identificar la finca. Imposible tasar.

 A ver: suena dramático, pero lo único que va a suceder es que la asesoría jurídica de la entidad va a tener un poco más de trabajo del habitual, y cuando todo esté resuelto, la tasación se realizará. Hasta entonces, ya hemos comunicado que no se puede hacer nada.

Yo creo que se trata de un error notarial, porque al fin y al cabo, los notarios no son Papas, y por lo tanto, son falibles. Todo se aclarará cuando se reúnan y lo resuelvan. Mientras tanto hay un propietario que le tiemblan las canillas y una sucursal de banco que tiene más lío del normal por una hipoteca, que en estas épocas, puede parecer un mundo, pero seguro que no es la primera vez, ni será la última.

lunes, 20 de junio de 2011

Las joyas de la corona

Mucho se ha hablado en los últimos meses sobre la compra y venta de sociedades de tasación a terceros. Los antiguos dueños de las tasadoras, las entidades financieras, se han visto obligadas en mayor o menor medida (y dentro de sus posibilidades) a vender debido a nuevas regulaciones emitidas por el Banco de España y también han influido las fusiones de cajas en todo este baile de máscaras del que ya hemos hablado varias veces en el blog. Y hablaremos, porque me consta que no está todo el pescado vendido en esta pescadería.

Es lógico que, en el mundillo, de vez en cuando salga el tema. Y se habla y mucho, algunas veces con conocimiento y otras sin ninguno. En mi ambiente, la mayoría somos arquitectos, aparejadores o ingenieros, y no se entiende mucho, hemos de reconocer, de valoración de empresas, porque no nos dedicamos a valorarlas. Pero si se le aplica un poco de sentido común, uno puede llegar a ciertas conclusiones sobre lo que vale y no en una empresa tasadora. Desde mi punto de vista, y sin obedecer a ningún orden, estas son las joyas de la corona de estas sociedades:
  1. Las bases de datos de inmuebles que disponen. Tanto de testigos como de tasaciones. El manejo adecuado de estas bases de datos puede generar beneficios a una empresa que sepa explotarlos. O el caos a una que no sepa. Me consta que las sociedades de tasación cada vez son más conscientes del valor de esta materia prima con la que trabajan y emplean cada vez más medios para depurarlos, contrastarlos, e incluso protegerlos.
  2. Personal. Está mal que lo diga yo, pero es que los técnicos tasadores somos imprescindibles para estas sociedades. Desde mi punto de vista, todas las tasadoras son conscientes de esta ralidad, pero el enfoque que dan a sus relaciones con los técnicos es muy diferente de una a otra. Las hay que no desean tener más relación con el técnico que la comunicación del encargo y su control. Las hay que buscan un mayor grado de involucración del mismo con la sociedad, ya sea a través de incentivos o simplemente buscando colaboración, o intercambiando información debida. Desgraciadamente, también las hay que no muestran el más mínimo respeto por los profesionales que trabajan para ellas.  También incluyo aquí a los técnicos de control, de cuyo conocimiento se nutre la calidad del trabajo de las tasadoras en gran medida y de los que ya hemos hablado en otros posts. Además de los técnicos, las tasadoras cuentan con otros muchos profesionales, desde administrativos hasta informáticos o comerciales. Todos realizan una labor clave. Cada uno en su campo. Yo considero cada una de esas labores un activo, pero también es cierto que la mala gestión de los recursos humanos puede ser ruinosa. Un tipo con vocación de funcionario en un puesto directivo puede arruinar una empresa. Y un tío valioso con ideas e iniciativa enterrado en una montaña de papeles es un derroche. Es responsabilidad de las altas esferas de estas sociedades administrar correctamente estos recursos. Espero que sepan hacerlo porque si no, no va a haber manera de salir adelante.
  3. La cartera. No nos engañemos. Una sociedad de tasación vale la cantidad de tasaciones que consiga realizar. La tasación es el "core-business" de estas empresas. Si yo fuese a comprar o invertir en ellas, esto es lo primero que miraría. Y luego su cartera de clientes. Lógicamente, cuanto mayor (o más potente, no sé expresarlo mejor) sea esta, más posibilidades de realizar trabajos tiene. Y no me refiero sólo a entidades financieras, que es evidentemente el plato fuerte, sino también a particulares o empresas que recurren regularmente a ellas para valorar sus "activos inmobiliarios" (y supongo que también sus "pasivos inmobiliarios").
Esta es mi opinión, que ya sabéis, no es la de un experto en el tema. Incluso puede parecer un poco "naif" Pero desde mi posición, es lo que veo que más puede influir.

    domingo, 19 de junio de 2011

    Micropost: CB RE solicita al Banco de España su homologación como tasadora

    Publica en Expansión Juan Fernandez-Aceytuno que CB RE ha solicitado al Banco de España su homologación como sociedad de tasación, por lo que de esta manera, podría realizar valoraciones ajustadas a la normativa vigente en España.

    Más competencia? Nuevas oportunidades? Iremos viendo. Podéis leer el artículoaquí.

    martes, 14 de junio de 2011

    Una de miedo

    De verdad que creo que el poder de la mente está infravalorado en la sociedad actual. Ahí dentro, en nuestro cerebro, está la capacidad de hacernos ver cosas que no se podrían ver de otra manera. Os voy a contar lo que me pasó el otro día y ya me diréis.

    El fin de semana vi la película "The lovely bones", del director Peter Jackson. No os preocupéis si no la habéis visto que no la voy a destripar, pero sí os diré que es un thriller (una de suspense, que se ha dicho siempre) y que tiene detalles maravillosos que hacen gala de una imaginación fantástica. Pero sigue siendo un thriller. Y en el thriller hay un malo malísimo obligatoriamente. Y el de esta película, además, era... muy mala persona (iba a decir un taco). La cuestión es que este tío es un asesino en serie que mata niñas. Las engaña, las encierra y las destroza. Pues eso: muy mala persona. Como todos los malos malísimos, tiene una doble vida en la que el tío se dedica a construir casitas de muñecas con un nivel de detalle asombroso en su taller, apartado del mundanal ruido, mientras que en el sótano guarda los restos de sus víctimas. La cosa es que a mí la niña esta que se carga el monstruo me dio mucha pena. Os recomiendo ver la película de verdad, y no os preocupéis que no os he contado nada que os estropee el final.

    El otro día me tocó tasar un local comercial. Os aseguro que me quedé blanco cuando me abrió la puerta un señor que era clavado al asesino de la peli. O al menos a mí me lo parecía. "Buenas tardes, pase pase, está en su casa", me dijo el caballero con la misma sonrisa con la que el monstruo engañaba a las niñas... Sudor...

    Y entro en el local. Y descubro un taller lleno de cuadros, marcos, herramientas, estatuillas, muñecas... Y casas de muñecas... Más sudor. Sudor frío...

    "Bueno, pues yo paso al fondo a medir" dije yo. "Adelante, adelante". Y él se quedó sonriéndome, sentado en su ordenador y escribiendo en sus cuadernos. Igual que hacia el asesino cruel. Yo, ya un pelín sugestionado, empecé a ver el sitio cada vez más tétrico. Montañas de materiales de trabajo, cuadros de siniestros retratos apilados que acumulaban telarañas, sierras y estribos para trabajar la madera... Vamos lo típico que tiene el asesino en su guarida, que pareciera que aquello estaba hecho a propósito.

    "Hay un altillo al fondo", dijo él de repente detrás de mí, provocándome un respingo que casi tiro una montaña de piezas de repuesto que debían llevar allí setecientos años. "Pues habrá que verlo", dije con una sonrisa nerviosa mientras intentaba averiguar como había podido llegar el tío hasta allí sin que le hubiese oído. "Es esa puerta, la del final de la escalera", dijo señalando una ridícula puerta de madera roída que languidecía detrás de una montaña de cuadros apoyados en ella. Le miré. Seguía sonriendo. Miré la puerta. Daba miedo. Más sudor. Me volví otra vez. El tío ya no estaba. Joéeeee... Bueno, pues al altillo. Un escalón. "Josito, ahí guarda los restos, seguro". Otro paso. Ni rastro del dueño. "Déjate de mandangas y haz tu trabajo. Si mueres, que al menos sea cumpliendo con tu deber, que todos sepan que eres un profesional". Giro el pomo. "Verás tú el panorama que me encuentro". Empujo. Nada. Ni luz. "Abre ya, hombre!" y abrí, esperando recibir el golpe en la cabeza que me dejara KO...

    Pero no hubo golpe. Y claro, en el altillo no había nada. Estaba vacío. Hice mi medición. Y salí. El señor había vuelto a su escritorio donde perpetraba... Digo..., donde trabajaba en sus asuntos. Me despedí y me marché.

    Tengo que vigilar más esto de los thrillers y las pelis de miedo, que me sugestionan más de lo debido... La cuestión es que el tío se apresuró a apagar el monitor del ordenador cuando pasé por delante de él. Como si ocultara algo...

    lunes, 13 de junio de 2011

    De terraceo

    Las terrazas de las viviendas son una de esas cosas que parecen que no van a dar muchos problemas y que al final acaban enfollonando todo de una manera considerable. Hay que tener muy claros los conceptos para no liarnos. Y como muestra un botón: en idealista.com tienen un consultorio sobre inmuebles muy interesante al que de vez en cuando llegan preguntas sobre valoración, y es muy interesante ver las respuestas que la gente da. En una pregunta sobre valoración de terrazas (insisto: técnicamente es fácil, luego la práctica es otra cosa y dar con el valor exacto es más complicado), veo todo tipo de respuestas. Podéis ver el artículo aquí: Valoración de precio medio de terraza — idealista.com/news:

    Lo primero que haría yo es aclarar lo que es una terraza y lo que no lo es. Porque esto es algo que por lo general no se tiene claro. Yo definiría terraza como un espacio propio de la vivienda, abierto al exterior. Esta definición, a priori sencillita, ya descarta como terrazas varias cosas, a saber: las azoteas de edificios plurifamiliares no son terrazas de las viviendas. Por lo general (la mayoría de las veces) pertenecen a la comunidad de vecinos, por lo que no puede (no debe) tasarse como algo perteneciente a la vivienda; del mismo modo, los patios de luces tampoco son terrazas por la misma razón. Aunque un vecino tenga permiso para utilizarlos de su comunidad, siguen perteneciendo a la misma; las parcelas o jardines de las viviendas unifamiliares (chalets de toda la vida) tampoco son terrazas. Otra cosa muy distinta es que la existencia de estos elementos en una vivienda no aumente su valor. Hay que considerarlo, pero no como un elemento de "pleno derecho" de la vivienda, si me lo permitís.

    Una vez que entendemos lo que es una terraza, y con la normativa vigente (en España) en la mano, tenemos que distinguir entre espacios cubiertos y sin cubrir. La regulación actual establece que sólo se pueden considerar aquellos espacios abiertos y cubiertos por elementos permanentes (no valen toldos, tramposillos). Y de nuevo eso no significa que los "no cubiertos" no tengan valor, pero deben considerarse de manera diferente. Muchas veces las terrazas vienen definidas registralemente como elementos anexos a la vivienda, o bien viene definido su "uso y disfrute" y entonces, da igual si están cubiertas o no, que hay que considerarlas.

    Ahora que tenemos claro el concepto y sabemos distinguir entre todo tipo de elementos abiertos, toca preguntarnos cómo computamos esas terrazas. Pues lo que hay que hacer primero es medirlas. Una vez medidas las comparamos con la superficie de la vivienda. Si la de la terraza supera el 15% de la de la vivienda, entonces debemos considerarla como un elemento anexo a la vivienda. Este tipo de terrazas, grandes y amplias, son las que, como os contaba antes, vienen definidas normalmente en el registro (nota simple o escrituras de la casa). En estos casos lo normal es tasar la terraza por el método del coste (lo que costaría construir esa terraza). Si no supera ese 15%, debe computarse la mitad de la superficie de la terraza y sumársela a la de la vivienda. Entonces daremos el mismo valor a ese 50% de terraza computada que al resto de la vivienda. Si hay varias terrazas se deben sumar todas sus superficies y comparar ese total con el de la vivienda para ver si se pasa o no del 15% establecido.

    Una excepción son las viviendas de protección oficial. Para el cálculo del Valor Máximo Legal no computan espacios abiertos (cubiertos ni sin cubrir). De todas formas, en el caso de protección oficial, ya se permite repercutir registralmente la parte correspondiente a la vivienda de la terraza (que es considerada como un elemento común de la urbanización) a la superficie de la vivienda. Esto quiere decir que en una vivienda de protección oficial podemos encontrar que mide 75m2 (útiles) y registralmente tiene 80 porque le han incorporado la parte de una terraza de 30m2 (por ejemplo). Entonces consideraremos la superficie de 80 para obtener el máximo legal, sin considerar nada más.

    Por último, y esto es un poco de guasa, los tendederos no son terrazas. Lo digo porque muchos propietarios te enseñan el tendedero de sus casas, que se ve que es un tendedero porque tiene un tendal con pinzas de tender, ropa tendida y todos los complementos de tendedero y te lo enseñan como "la segunda terraza" o "la terraza de atrás", como si eso fuese a dar más valor al tendedero. Pues no hace falta porque se valora igual que los espacios abiertos que hemos visto antes, que mira que nos gusta adornar las cosas...

    viernes, 10 de junio de 2011

    Micropost: Tinsa lanza Stima, su servicio de valoración on-line

    Tinsa se ha apuntado al grupo de sociedades de tasación que lanzan servicio on-line. Se trata de una web donde, previo pago, introduciendo los datos de un determinado inmueble, se nos da el valor del mismo, basándose en las bases de datos de esta sociedad (supongo que de comparables, no lo puedo confirmar). Nada nuevo ya que es un servicio que otras tasadoras ya ofrecían (al menos que yo sepa Tasamadrid y Sociedad de Tasación, aunque seguro que hay más).

    Sobre lo que pienso como técnico de la valoración on-line lo podéis leer justo en el post anterior y lo mismo sigo pensando, pero me sigue pareciendo interesante el que las empresas grandes del sector, o al menos alguna de ellas, se han lanzado a la innovación de una u otra manera. La crisis está obligando a abrir nuevas líneas de negocio a los que, hasta ahora, las tasadoras se habían mantenido un tanto reacias.

    miércoles, 8 de junio de 2011

    STvalora lanza aplicación para el iPhone (y la UIMP)

    Stvalora, el portal de Sociedad de Tasación, ha lanzado la que creo que es primera aplicación para obtener tasaciones online para iPhone. Yo al menos, no sé de la existencia de otra. La aplicación, si estáis familiarizados con las de idealista.com o fotocasa, vais a comprobar que tiene muchos parecidos. Funciona prácticamente igual que esas aplicaciones, pero le han añadido una opción adicional que a mí me parece lo más interesante del programita. Por un lado, el programa te geolocaliza y de forma instantánea te da valores de inmuebles en un radio alrededor de esa posición (también es posible introducir la dirección manualmente o simplemente tocando el mapa en el punto que se quiera). Estos datos hacen referencia a la propia base de datos de Sociedad de Tasación, así que tenemos una idea de a qué valores está tasando esta sociedad en una determinada zona. Por otro lado, y aquí viene lo bueno, mediante un registro previo bastante sencillo, la aplicación nos da acceso a 5 tasaciones online gratuitas, de forma que introduciendo una serie de datos sobre el inmueble (superficie, calidades, si tiene ascensor, etc.) que queremos tasar, nos dice el valor de ese inmueble en concreto, basado en la anteriormente citada base de datos. Es decir, que podemos conocer el valor de un inmueble sin necesidad de hacer aproximaciones mediante valores de otros inmuebles, teniendo en cuenta que la base de datos de ST es de tasaciones y no de ofertas de venta.

    Para obtener más de 5 tasaciones, el servicio funciona como lo hace en la web normal de STvalora y hay que pagar para obtenerlas, así que supongo que este aspecto del programa está más enfocado a profesionales a los que les es útil saber estos datos.



    Echo de menos en el programa dos cosas:
    1. Que la aplicación te permita descargar en tu móvil un PDF o similar con los resultados de las valoraciones online. Siempre he pensado que este servicio es más completo con este papelito (ya que se paga por ello, al menos un papelito)
    2. Un "disclaimer", que deje bien claro que ese valor no es vinculante ni cumple con la normativa ECO, que es meramente orientativo. Esto lo digo un poco egoístamente y me explico: ya sabéis que normalmente cada persona piensa que su vivienda está o en el grupo de las buenas, o en el de las mejores o en el de las inmejorables y por lo tanto, cuando se le hacen preguntas que pueden determinar ese valor de tasación (me refiero al formulario típico sobre superficie del inmueble, calidades, etc. al que me refería antes) suele meter siempre mejores características que las que realmente existen. Considero que esto es algo natural e inevitable. Todos pensamos que lo nuestro es mejor que lo del vecino, pero cuando uno hace una tasación y te sacan la valoración online de la misma sociedad para la que trabajas, pero nosecuantosmil euros por encima de la tuya, es difícil explicarle al cliente que pagó por una orientación, no por una garantía. Vamos, que nos ahorraríamos muchos quebraderos de cabeza.
    Hay que destacar el esfuerzo que está haciendo en este sentido Sociedad de Tasación. Están claramente apostando por la innovación y los frutos de su trabajo están empezando a darse. Este esfuerzo no está cayendo en saco roto y ha sido detectado por la Universidad Internacional Menendez Pelayo, que ha invitado a su Director General, Juan Fernández-Aceytuno, a participar en los próximos cursos de verano que organiza esta institución, precisamente para hablar de innovación.

    Bueno, si os decidís a probarla, la podéis obtener en iTunes aquí. También podéis ver un vídeo sobre su funcionamiento aquí.

    ¡Compartid vuestras experiencias, por favor!

    martes, 7 de junio de 2011

    Respuesta: el proyecto no construido. La importancia del contexto

    Vamos con la respuesta a la práctica que poníamos el otro día, sobre cómo tasar un suelo recuperado en el que finalmente no se construyó proyecto alguno. Perdonad el retraso, pero no he conseguido obtener los resultados de la encuesta. En vez de darme los resultados, no paro de obtener una información codificada, así que sintiéndolo mucho, he pagado la novatada (era mi primera encuesta) y elegí mal el servicio. En la próxima tendré más cuidado.

    Y vamos con la solución. Debemos entender que esta situación (quedarse un inmueble por impagos) es un problema de primer orden para el banco y creo que ilustra bien el por qué las entidades financieras no quieren ni pueden quedarse con bienes inmuebles. Veréis: para el banco, el suelo es una carga que pesa enormemente en sus libros contables. Necesita deshacerse de él lo antes posible, especialmente cuando el Banco de España le está exigiendo "cash" en sus cuentas (es lo del core capital mínimo exigido). Pero el problema, es que ya no lo va a poder vender al mismo valor. ¿Por qué? Porque el bloque no se construyó y porque el banco no va a financiar a nadie para promover (necesita el cash, ¿recordáis?) y se lo tendría que vender a alguien que si pudiera promover, pero estos promotores no existen, porque no encontrarán financiación de ningún banco. Es la pescadilla que se muerde la cola.

    Ante este panorama, a nosotros no nos queda más que tasarlo en el estado actual, ignorando dicho proyecto, porque no tenemos la seguridad de que se vaya a promover. Recordad: el banco quiere deshacerse del inmueble y necesita saber cuánto le puede sacar en el corto plazo. Esa es la clave. Muchas veces nos piden que les indiquemos un "valor a corto plazo" cuando tasamos por recuperaciones. Pues esto es lo mismo. No quieren promovoer, quieren vender rápidamente, y aún así, van a tardar bastante en venderlo. A no ser que se nos diga lo contrarío, lo ideal sería tasarlo en el estado actual, incluída la casa vieja.

    Recordad que el tasador debe aplicar, por normativa, no porque lo digo yo, varios principios (os recomiendo esta lectura al respecto) en su trabajo, y entre ellos destaca el principio de "prudencia valorativa" y que para mí no es más que aplicar el sentido común. Debemos ser conscientes de la realidad, del contexto que envuelve a la tasación, y no considerar ésto es no aplicar ese principio de prudencia. Se le presenta al banco un valor que es el que va a obtener por este inmueble. ¿Y no se le debió presentar antes? Veréis, cuando se nos pide tasar un inmueble debemos dar su valor en el determinado contexto (no solo eso, sino que además se nos pide que ponderemos ese contexto en el futuro, que garanticemos el valor de la tasación en un determinado tiempo). Es el banco el que debe medir los riesgos, no nosotros. El banco debió considerar que la inversión podría no salir (y supongo que lo hizo). El hecho, se mire por donde se mire, es que ese suelo ahora vale lo que hay tal cual, y mientras no venga un promotor con dinero, capaz de demoler y construir, además de tener garantizadas las ventas, no vale más.

    Y perdonad de nuevo el fallo de la encuesta. Esto me pasa por no valorar correctamente servicios en internet. De todo se aprende.