lunes, 13 de junio de 2011

De terraceo

Las terrazas de las viviendas son una de esas cosas que parecen que no van a dar muchos problemas y que al final acaban enfollonando todo de una manera considerable. Hay que tener muy claros los conceptos para no liarnos. Y como muestra un botón: en idealista.com tienen un consultorio sobre inmuebles muy interesante al que de vez en cuando llegan preguntas sobre valoración, y es muy interesante ver las respuestas que la gente da. En una pregunta sobre valoración de terrazas (insisto: técnicamente es fácil, luego la práctica es otra cosa y dar con el valor exacto es más complicado), veo todo tipo de respuestas. Podéis ver el artículo aquí: Valoración de precio medio de terraza — idealista.com/news:

Lo primero que haría yo es aclarar lo que es una terraza y lo que no lo es. Porque esto es algo que por lo general no se tiene claro. Yo definiría terraza como un espacio propio de la vivienda, abierto al exterior. Esta definición, a priori sencillita, ya descarta como terrazas varias cosas, a saber: las azoteas de edificios plurifamiliares no son terrazas de las viviendas. Por lo general (la mayoría de las veces) pertenecen a la comunidad de vecinos, por lo que no puede (no debe) tasarse como algo perteneciente a la vivienda; del mismo modo, los patios de luces tampoco son terrazas por la misma razón. Aunque un vecino tenga permiso para utilizarlos de su comunidad, siguen perteneciendo a la misma; las parcelas o jardines de las viviendas unifamiliares (chalets de toda la vida) tampoco son terrazas. Otra cosa muy distinta es que la existencia de estos elementos en una vivienda no aumente su valor. Hay que considerarlo, pero no como un elemento de "pleno derecho" de la vivienda, si me lo permitís.

Una vez que entendemos lo que es una terraza, y con la normativa vigente (en España) en la mano, tenemos que distinguir entre espacios cubiertos y sin cubrir. La regulación actual establece que sólo se pueden considerar aquellos espacios abiertos y cubiertos por elementos permanentes (no valen toldos, tramposillos). Y de nuevo eso no significa que los "no cubiertos" no tengan valor, pero deben considerarse de manera diferente. Muchas veces las terrazas vienen definidas registralemente como elementos anexos a la vivienda, o bien viene definido su "uso y disfrute" y entonces, da igual si están cubiertas o no, que hay que considerarlas.

Ahora que tenemos claro el concepto y sabemos distinguir entre todo tipo de elementos abiertos, toca preguntarnos cómo computamos esas terrazas. Pues lo que hay que hacer primero es medirlas. Una vez medidas las comparamos con la superficie de la vivienda. Si la de la terraza supera el 15% de la de la vivienda, entonces debemos considerarla como un elemento anexo a la vivienda. Este tipo de terrazas, grandes y amplias, son las que, como os contaba antes, vienen definidas normalmente en el registro (nota simple o escrituras de la casa). En estos casos lo normal es tasar la terraza por el método del coste (lo que costaría construir esa terraza). Si no supera ese 15%, debe computarse la mitad de la superficie de la terraza y sumársela a la de la vivienda. Entonces daremos el mismo valor a ese 50% de terraza computada que al resto de la vivienda. Si hay varias terrazas se deben sumar todas sus superficies y comparar ese total con el de la vivienda para ver si se pasa o no del 15% establecido.

Una excepción son las viviendas de protección oficial. Para el cálculo del Valor Máximo Legal no computan espacios abiertos (cubiertos ni sin cubrir). De todas formas, en el caso de protección oficial, ya se permite repercutir registralmente la parte correspondiente a la vivienda de la terraza (que es considerada como un elemento común de la urbanización) a la superficie de la vivienda. Esto quiere decir que en una vivienda de protección oficial podemos encontrar que mide 75m2 (útiles) y registralmente tiene 80 porque le han incorporado la parte de una terraza de 30m2 (por ejemplo). Entonces consideraremos la superficie de 80 para obtener el máximo legal, sin considerar nada más.

Por último, y esto es un poco de guasa, los tendederos no son terrazas. Lo digo porque muchos propietarios te enseñan el tendedero de sus casas, que se ve que es un tendedero porque tiene un tendal con pinzas de tender, ropa tendida y todos los complementos de tendedero y te lo enseñan como "la segunda terraza" o "la terraza de atrás", como si eso fuese a dar más valor al tendedero. Pues no hace falta porque se valora igual que los espacios abiertos que hemos visto antes, que mira que nos gusta adornar las cosas...

4 comentarios:

  1. Muy buena explicación de cómo valorar las terrazas, pero añadiría una cosa que puede llegar a confusión, y es el tema de espacio exterior cubierto o descubierto. La norma indica:
    "En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15 % de la superficie total del mismo, aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, características constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deberá ser objeto de justificación, indicando los criterios seguidos"
    Cunado dice "...también deberán valorarse con un precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos.." se hace constatar que en el primer párrafo se refiere a espacios cubiertos y por tanto, los espacios no cubiertos se deben valorar con un unitario diferente.

    De todas formas, abriendo el hilo del tema, sería bueno conocer las opiniones de qué unitario se debe colocar a las terrazas exteriores (diferenciando las cubiertas y las no cubiertas pues tiene un coste de ejecución diferente), me refiero a la repercusión de suelo de las terrazas, pues si las terrazas cubiertas menores del 15% se las aplica un unitario del 0,5( y por tanto también tiene el 50% de la repercusión del suelo) ¿qué porcentaje de repercusión se aplica a las terrazas descubiertas y a las cubiertas que superen el 15%?

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  2. Muy bueno el artículo, por lo menos que sirva para que la gente sepa cuando se tienen en cuenta en las valoraciones las terrazas. Lo digo porque muchos propietarios se han apropiado con zonas comunes del edificio y las consideran como de uso exclusivo de la vivienda.

    En cuanto a lo que dice Ernesto, yo sí consideraría repercusión de suelo para las terrazas y lo calcularía por el método residual estático.

    Podéis ver también un artículo sobre cómo se valora un ático con terraza, en el blog del portal inmobiliario de elRealista.es

    http://blog.elrealista.es

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  3. Hola!
    Y como se tasan las terrazas deuso exclusivo del atico pero propiedad comunitaria que superan el 15% de superficie delatico habitable? En concreto, terraza200metros y atico habitable 100.

    Gracias!

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