Entra en vigor el Real Decreto sobre Eficiencia Energética

Desde este sábado, 1 de junio de 2013, entra en vigor el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Aquí en el blog son ya varios años los que venimos hablando de este tema. Vamos a intentar definir los puntos básicos del mismo y cuál puede ser el papel de los tasadores en este asunto.

1. Todo contrato de compra venta o alquiler de inmuebles que vaya fechado posteriormente al 1 de junio de 2013 en España, queda afectado por este Real Decreto. eso significa que cualquier contrato deberá incorporar el sello de eficiencia energética. No afecta a edificios protegidos, lugares de culto o viviendas que se arrienden por menos de cuatro meses al año. Tampoco a los edificios que vayan a ser demolidos.

2. Cualquier edificio o unidad de un edificio de pública concurrencia tendrá que obtener y exponer su certificado a partir de dicha fecha.

3. También tienen la obligación de exponer el certificado los edificios o unidades de titularidad privada y acceso público que superen los 500 m2 de superficie útil (la que se puede pisar). Lo mismo para inmuebles públicos de más de 250 m2 útiles.

4. Serán los propietarios de los inmuebles (vendedores o arrendatarios) o los promotores en el caso de nueva construcción, los responsables de encargar el certificado y tenerlo expuesto, así como de guardar la documentación relativa al mismo.

5. Según el Real Decreto, los únicos profesionales que pueden emitir el certificado son Arquitectos, Arquitectos Técnicos, Ingenieros e Ingenieros Técnicos. No es obligatorio aplicar ningún software específico para ello, aunque obviamente lo hay.

El papel del tasador en el asunto del certificado energético viene de la mano del método de valoración que existe en España. Dado que un tasador está capacitado para emitir un certificado energético dada su formación y que para ello es necesaria una visita al inmueble, que ya se realiza al hacer la tasación, se matan dos pájaros de un tiro. El tasador puede realizar el informe y emitir el certificado, causando menos molestias al dueño del inmueble, aprovechando la coyuntura para ajustar precios y ser más competitivos. Las empresas de tasación han visto un nuevo nicho de negocio y ya han elaborado sus herramientas para explotarlo.

No obstante, las tasadoras no son las únicas empresas válidas para emitir estos certificados. Cualquier empresa puede emitir el informe siempre y cuando haya sido realizado por uno de los profesionales antes mencionados. Es más, no hace falta que lo emita una empresa. El profesional liberal puede hacerlo igual. En el mercado de las tasaciones ésto no era así, dado que el Banco de España exigía el sello de la empresa tasadora convalidada además de la firma del técnico. Es, pues, una situación de libre mercado. Esto, para los tasadores, supone una gran diferencia en cuanto a su relación con las empresas para las que trabajan. También para las propias tasadoras, que pasan a competir con agentes que antes le eran ajenos por no poder entrar en su mercado (de la tasación).

Un par de aclaraciones: el certificado energético sólo indica el comportamiento en cuanto a efectividad y ahorro energético del inmueble. No es obligatorio un nivel mínimo de certificación para poder comprar o vender la propiedad. El técnico emisor podría redactar en el informe recomendaciones para mejorar el grado de eficiencia energética del mismo, pero no son obligaciones; no se sabe nada aún (a al menos desde aquí no me he enterado) de los precios de cada certificado. Me he podido enterar de que en en Italia ronda los 250 euros y en Alemania, los 500 euros para un piso medio de 100 metros cuadrados.

Diversificacion en las empresas tasadoras

En la línea con lo que os venimos contando en los últimos posts, la diversificación de negocio empieza a ser un elemento cada vez más presente en las estrategias de empresas tasadoras. Al menos en las empresas que quieren sobrevivir, porque tenemos la impresión desde la Oficina de que muchas esperan sentadas a que pase el temporal y creen que todo volverá a ser lo que era en unos años. Pero ese es otro tema.

La cuestión es que muchas tasadoras están intentando abrir mercado en otros campos distintos al de la pura valoración inmobiliaria. Aprovechando la experiencia que les ha otorgado este sector, estas sociedades se ven tentadas a probar suerte en otros donde la metodología no se ciñe al mero análisis comparativo y la normativa es más extensa que la ECO española. En esa línea, ya se vienen haciendo trabajos de valoración de concesiones administrativas, derechos de superficie, o explotaciones económicas, donde la presencia de un equipo multidisciplinar toma el relevo al técnico especialista en edificiación o urbanismo. Mejor dicho: dicho especialista pasa a formar parte de ese equipo multidisciplinar y la valoración resulta del conocimiento y operativa de todas las partes involucradas. La experiencia en la valoración de explotaciones económicas ligadas a inmuebles ha llevado casi de la mano la posibilidad de valorar prácticamente todo tipo de explotación y las empresas tasadoras han dado el salto.

Hay varios sectores donde esta actividad de las tasadoras se está centrando más profundamente:

1. El sector energético: donde las tasadoras están ayudando a valorar inversiones sobre todo en el sector de producción de energía a través de cédulas fotovoltáicas, captación de energía eólica, geotérmica e incluso de las mareas del mar. Se ha visto una oportunidad en todo este tipo de "energía limpia" que está teniendo tanto auge en España y las tasadoras se están posicionando para no dejarla pasar.
2. Ya hemos visto en varias ocasiones que el tema del certificado energético es otro de los campos donde las tasadoras están posicionándose, al requerir éste la firma de un especialista que encuentran estas empresas en su plantilla
3. Aunque parezca mentira, estas empresas están empezando a interesarse por los tratamientos de residuos, sobre todo por el aspecto de la eliminación de los mismos, debido a que esta operación requiere de un estudio mediambiental, con lo que ligamos con el punto anterior.
4. Y otro punto curioso del que también hemos sabido que alguna tasadora se ha aventurado a investigar es el de las infraestructuras y lógistica. No a valorar el negocio de la logística en sí, si no a las construcciones ligadas a esas infraestructuras como parte de un proyecto más global
5. El "project manager" y "project monitoring" también empieza a ser una actividad habitual en las grandes tasadoras que tienen estructura capaz de manejar un trabajo tan complejo.

Son algunas de las curiosas actividades a las que se están abriendo las sociedades de tasación. Si conocéis alguna más que os llame la atención, ahí están los comentarios. Saludos.

Certificado energético. Empezamos.

Venimos publicando una serie de posts sobre el certificado energético en la edificación y su posible implantación en el mundo de la valoración inmobiliaria. Ya vimos en el último post al respecto que hay varias empresas estudiando el modo de implantación aquí en España, siguiendo las directrices dadas por la Unión Europea.

Pues leo en econoticias.com que ya se está empezando a hacer. Las administraciones de distintas comunidades autónomas, constructoras, estudios de arquitectura, consultoras, etc. participan en las primeras reuniones del grupo BREEAM España para la implantación de dicho certificado. Podéis leer la noticia entera, aquí.

Supongo que será un proceso largo, pero necesario. Este es un primer paso. habrá que estar atentos, porque yo creo, ya lo sabéis, que este va a ser un aspecto importante de nuestra profesión en los próximos años.

Gracias a Raquel Díez por el aviso. Saludos.

El valor del Certificado Energético

Voy a volver a retomar el tema de la valoración aplicada a la sostenibilidad de la arquitectura que ya tratamos en el post dedicado a la Herramienta Verde hace cosa de un mes. Mi amiga Raquel Díez Abarca, que también es arquitecto y además sabe mucho de sostenibilidad (la ha estudiado en Bélgica y Suiza y ha trabajado con los mejores sobre el tema aquí en España y por aquellos sitios), y que tuvo la paciencia de contarme muchas cosas sobre este asunto, consiguió que me hiciera una idea de cuál es la situación actual en este campo, permitiéndome formular conjeturas sobre cómo podrían valorarse estos aspectos de cara a obtener un valor real de mercado (tened en cuenta que son mis conjeturas, no hay nada definido y hay personas a las que les pueden parecer poco adecuadas, pero es mi granito de arena en este tema, que me va interesando cada vez más). A ver si consigo explicarlo sin mucho lío.

Para empezar, creo que es necesario aclarar que actualmente en España no hay un sello oficial que garantice unos estándares energéticos como para poder recurrir a él como garantía de una mejor condición de sostenibilidad del edificio. Por eso, la única manera, de momento, de poder darle un valor añadido a dicho edificio por su bajo consumo energético es con el certificado energético. En otros países, esos sellos los desarrollan empresas semi-públicas (tipo AENOR) que intentan dar un valor añadido a la construcción, precisamente estableciendo unos estándares en cuanto a criterios de sostenibilidad que son mucho más exigentes que la normativa existente, que viene de la Unión Europea. Ante la ausencia de dichos sellos de calidad, en España, también por el momento, utilizamos el certificado energético, del que también hemos hablado en el blog. El único programa reconocido para que ese certificado sea válido hasta ahora es el CALENER (En sus versiones VyP, para vivienda y pequeño terciario, y GT para Gran terciario). Este programa es gratuito y está promovido por el Ministerio de Industria (éste a su vez se lo encargó a no se qué universidad de Sevilla). Hay otros programas, de empresas, privadas que están luchando por ser también una herramienta oficial para la certificación, como puede ser CYPE y otros más complejos de simulación dinámica (TRNSYS) y, por lo que he podido comprobar, mucho más completos que CALENER.

Además, en dicha normativa Europea, también se establece una serie de plazos para que todos los edificios ya construidos de los países de la Unión tengan sus certificados. En España es, creo, principios del 2011 (la verdad, no estoy muy seguro de la fecha). Para esa fecha cada edificio debe disponer de su certificado. ¡Ojo! ¡Los de nueva construcción ya deberían tener ese certificado junto a la licencia de primera ocupación!

Aquí viene uno de los principales problemas que encontramos al trabajar con el certificado energético. ¿Cómo podríamos usarlo para valorar la plusvalía que supondría dicha calificación a un edificio? Desde un punto de vista teórico (y bajo mi entera responsabilidad, que son mis elucubraciones, que comparto con vosotros), creo que hay dos formas de abordar la pregunta:

1. Una primera manera de utilizarlo sería la forma directa. Si pudiéramos disponer de dos edificios exactamente iguales, pero uno con certificado energético tipo A (el fetén) y el otro sin él, podríamos analizar el ahorro que genera el del certificado con respecto al normal (consumo de luz, emisiones de CO2, etc.) y obtener una diferencia en toda su vida útil. Esto nos daría un valor concreto y establecería una relación directa entre certificado y valor monetario.
2. La segunda manera es la valoración indirecta. En este caso podríamos asumir que el certificado aporta un valor añadido, como un valor de marca. Haríamos una comparativa, estudiando, por ejemplo, tiempos y precios de venta de un edificio "ecológico" y de otro de las mismas características, o características asimilables, al anterior, pero que no es ecológico. Si consiguiéramos una buena comparación, tendríamos la monetarización del valor añadido del certificado. Imagináos dos empresas exactamente iguales, con las mismas campañas publicitarias y cuotas de mercado, pero una que vende sus productos con la etiqueta de "respeto al medioambiente" y la otra no. Podríamos comparar ventas en el tiempo y obtener un valor. Al no influir nada más sobre el precio, obtendríamos un "valor ecológico".
   

Desgraciadamente, ninguno de los dos modelos es fácil de aplicar. El primero porque el certificado energético viene definido ponderando mucho más las emisiones de CO2 del edificio que su consumo, lo que para nosotros deja coja esta solución. Para que os hagáis una idea, un edificio que consume como una bestia, puede obtener el certificado "tipo A" con tener una caldera de biomasa (dependiendo de la zona climática, y siempre y cuando haya cumplido previamente con CTE-HE1), mientras que otro diseñado para minorizar el consumo a través de su diseño, no lo tiene garantizado (sin contar que tendríamos que tener actualizada una base de datos de precios de materias primas). Por lo tanto, el certificado no estandariza consumos y esto nos tira por tierra el primer modelo. Por otra parte, el cálculo de ahorros derivados de la sostenibilidad del diseño del edificio no es fácil. Existen Programas de Simulación Dinámica que lo hacen, pero meter los datos supone un trabajo demasiado exaustivo como para aplicarlo a la inmediatez hacia la que tiende la valoración inmobiliaria. De momento, tenemos que desterrar este sistema.

Según Raquel, una manera más fácil y fiable de poder darle un valor añadido al edificio por su condición ecológica sería disponer de sellos que certifiquen unos estándares mínimos para considerar al edificio "ecológico" (basado principalmente en el consumo energético, incorporando algunos la utilización o no de materiales ecológicos) o "sostenible" (que considerarían tres aspectos: medioambiente + economía + aspectos sociales), depende del sello. Si queréis referencias a lo que se está haciendo por el resto del mundo al respecto, aquí tenéis algunas:

1. Estados Unidos: certificación ecológica de edificios denominado LEED (Leadership in Energy & Environmental Design).
2. Alemania: Passivhaus, también basado en aspectos ecológicos principalmente.
3. Suiza: Minergie, lo mismo, aunque con módulos especiales muy interesantes para rehabilitación
4. UK: BREEAM, the Environmental Assessment Method for Buildings Around The World.
5. La Asociación Alemana para la Construcción Sostenible, ha presentado un programa de evaluación global de obras en el que no sólo se tiene en cuenta el criterio ecológico, también se tienen en cuenta las cualidades económicas y socioculturales de los edificios. En este caso fue una iniciativa del gobierno alemán.

Todos ellos son los que se podrían usar en España pero que necesitarían una revisión y adaptación para ser del todo fiables. Y además para mí, tendrían más valor que una certificación energética, pues no comparto los criterios que se han establecido en España para certificar. Seguramente los sellos de países europeos tengan algún módulo, a través de algún programa informático, de certificación energética oficial en sus respectivos países, pues son sellos muy reconocidos.

Las cosas van más por el segundo camino, por el del valor añadido. Aunque esto no nos sirve para valorar de forma inmediata tampoco. Como os decía antes, las empresas están incorporando el sesgo verde a sus eslóganes (al beber refresco de cola salvas la tierra, hacemos gasolinas biorechulas muy respetuosas, utiliza gas natural que es más ecológico...) porque cada vez está mejor visto y eso vende. En la arquitectura, de momento, yo veo que se aplica sobre todo en VPO. La administración de Madrid quieren ser más ecológica que la de Barcelona o Alicante (o al revés) (recomiendo ver el post del thinktank64 sobre competencia entre ciudades por este motivo) y exige sostenibilidad en sus promociones. ¿Implica esto un valor añadido a la arquitectura? Yo creo que cada vez más. Y lo podremos ir averiguando en la medida en la que ese certificao sea capaz de ir generando rentas poco a poco.

Para concluir, debemos ser conscientes de que hay aún mucha discusión en los foros especializados, según me cuenta Raquel, sobre la adaptación del certificado a cada país y cada clima. Resulta que las normas que nacieron en Europa se han basado en modelos muy adecuados para climas centro y norte europeos, donde se definió un modelo teórico basado en el "confort de invierno", pero que quizá no funcione bien en climas cálidos como los mediterráneos, donde quizá sea más adecuado definir un "confort de verano". Las empresas que desarrollaron los sellos de certificación en países europeos no encuentran los mismos puntos de partida en climas más cálidos, y se ven obligadas a replantear sus bases. Como podéis ver, aún hay mucho trabajo por delante.

P.D.: Este post está prácticamente escrito junto a la propia Raquel, a la que le agradezco mucho todas sus explicaciones, correcciones y comentarios en los borradores.

P.D. (II): Después de escribir el primer borrador del post, tuvimos una reunión con gente del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid que trabaja en este tema. Por lo visto, las herramientas de cálculo están siendo simplificadas al máximo, y dependiendo de cómo se publique el borrador final de la ley, es posible que nos tengamos que acostumbrar a utilizarla antes de lo que podíamos pensar...