lunes, 29 de marzo de 2010

Tasadoras en la red



Cada vez son más las tasadoras que buscan en internet un campo de negocio. La forman que tienen de hacerlo es muy distinta y refleja mucho la filosofía no solo de la empresa en sí, sino incluso del accionariado que la respalda. Yo creo que podrían hacer mucho más de lo que hacen. Creo que hay muchas más oportunidades, aparte de la captación de clientes, pero la normativa actual proporciona una protección en la que se está muy a gusto y de la que las tasadoras son muy reacias a salir.

En ese sentido, las sociedades de tasación se están centrando en utilizar sus webs como página de presentacion y forma de contacto para contratar sus productos. La mayoría simplemente pone un teléfono o Mail de contacto. Una pocas permiten contratar desde un formulario, y el proceso de tasación se pone en marcha. Alguna también permite hacer el pago por Internet.

El otro servicio estrella es la "valoración on-line". Se trata de un formulario donde uno mete los datos del inmueble (dirección, superficie, orientación, etc) y se le da un valor. La ventaja es la inmediatez en la obtención del valor por un precio mucho más económico de lo que costaría una tasación normal. Sin embargo, cuando se solicita este servicio hay que ser consciente de varias cosas:

1. El valor es orientativo y no vinculante. No vale para garantía hipotecaria y si me apuráis, no siquiera para asesoramiento.
2. Los datos introducidos no son fiables. La gente cree que su tarima es la mejor del mundo, cuando suele ser una tarima estándar. Por experiencia os digo que la gente suele poner "calidades excelentes" cuando son medias en la zona. Esto desvirtúa el valor final.
3. La superficie no es comprobada, por lo que se suele meter directamente lo que figura en escrituras o lo que el proietario considera. Además, las terrazas y espacios abiertos no se computan como es debido. No es un dato objetivo.
4. Los comparables utilizados no pasan filtros demasiado riguroso. El motor de búsqueda suele elegir unís cuantos al azar y no se hace homogeneización tal y como marca la normativa.. El resultado puede, por tanto, no ser el adecuado.
Por último, las tasadoras se están lanzando a ofertar por red lo que denominan valoraciones masivas, que consiste en la valoración automatizada de paquetes de inmuebles. Imagináos lo que decíamos en la valoración on-line, pero aplicado a paquetes de cientos de inmuebles. Os podéis imaginar. Hablaremos de esto en próximos posts.

Y hasta aquí llega el uso que hacen las tasadoras de la red. Yo creo que hay muchas más maneras de aprovechar Internet. No conozco ninguna tasadora (no la he sabido encontrar) que utilice activamente Facebook o Tweeter para publicitarse o hacer contactos. No sé si se estudian las unas a las otras o si investigan en estos campos. Es un uso muy del estilo 1.0 si lo preferís. Como ya he dicho en alguna ocasión, creo que las tasadoras podrían hacer algo más para buscar mercado. Pero puede que me equivoque, claro...

jueves, 25 de marzo de 2010

Valdebebas


El pasado día 21 de enero (perdonad el retraso) pude asistir en la Escuela Universitaria de Arquitectos Técnicos de Madrid a la primera de una serie de conferencias que desarrolla dicha facultad en su marco formativo y que hacen en colaboración con la Cátedra Arpada, dentro de un convenio que parece que va dando frutos entre Escuela pública y sector privado. En este ciclo se van a debatir muchas cosas interesantes, de las que os iré informando si no podéis asistir. Se hablará de monitorización de obra, de certificados energéticos... Un montón de cosas interesantes de las que os podré ir contando cosas, pero lo que os quería decir es que estuve en esa conferencia, que me enrrollo y no paro.

El tema central de esta primera charla ha sido el proceso completo de diseño, desarrollo, gestión, valoración y urbanización del ámbito urbanístico Parque de Valdebebas en Madrid, que se encuentra en fase de obras de urbanización. Se trata de uno de los ensanches de ciudad de mayor embergadura de España y es la colmatación de suelo urbano en el norte de la capital, lo que quiere decir que con este PAU, ya no habrá más suelo urbano en el norte de la ciudad.

Los distintos ponentes nos hablaron de cada una de las disciplinas que ha englobado una actuación de este tipo. Cuando empecé a comprender un poco más de urbanismo de lo que me habían explicado en la Escuela de Arquitectura (os recuerdo este post sobre la formación del arquitecto para que veáis lo que pienso del tema), una de las cosas que me llamó mucho la atención fué como los propietarios de suelos de los diferentes PAUs (Planes de Actuación Urbana) se organizaban para llevar a cabo su tarea. Siempre pensé que una forma ideal sería la de gestión empresarial de ese suelo. Después de esta charla, estoy convencido. Es la forma.

De todas las actuaciones urbanas que hay en Madrid ahora mismo, la de Valdebebas es la única a la que se la da cierta viabilidad en la actual situación económica (los PAUs del sur de Madrid están paralizados en diferentes grados de urbanización/edificación), y parte de ese éxito se debe a la gestión que se ha hecho.

Os pondré en antecedentes de forma breve: desde el momento en que se concede el uso residencial a estos suelos, los propietarios conforman la Junta de Compensación con dos objetivos claros: equidistribuir y urbanizar:
  1. Equidistribuir es garantizar a los propietarios que en el cómputo global, el valor del suelo resultante es igual al del original después del proceso de urbanización.
  2. Urbanizar es construir a nivel urbano (calles, canalizaciones e infraestructuras)
Para cumplir con estos dos objetivos, la Junta de Compensación delega la gestión a terceros para garantizar la transparencia. Es como si una empresa contratara a un gestor externo. Estos gestores (abogados, economistas, arquitectos, etc.), entre otras cosas, se encargan de recopilar todos los datos de suelo y propietarios y a introducirlos en bases de datos que se hacen exclusivamente para esta finalidad, encargan el diseño urbano, y dan los estándares a seguir en cuanto a criterios ecológicos (la trama urbana de Valdebebas sigue los criterios ISO 14001 del 2004 sobre Eficiencia Energética), de accesibilidad (con acuerdos con la Fundación ONCE) y se marcan como objetivo la creación de valor urbano a largo plazo. Es decir, deciden por unanimidad realizar un diseño de calidad en vez de ventilarlo lo antes posible para sacar hasta el último duro. Me parece admirable.

Una de las cosas que me ha llamado mucho la atención es que para garantizar la equidistribución, los propietarios aceptaros inscribir en el Registro de la Propiedad unidades de aprovechamiento (UAs) en vez de metros cuadrados de suelo, UAs que tenían un determinado valor. Este hecho agilizó muchísimo los trámites, ya que, al estar inscritas, las UAs se pueden comprar y vender y la equidistribución es mucho más ágil. Además, permite la venta a terceros, con lo cual se garantiza cierta liquidez en el proceso.

Tasamadrid fue la tasadora a la que se le encargó asignar valor al suelo y UAs de Valdebebas. (esto tampoco lo había visto antes -valoran algo sin realidad física tangible, sino que sólo existe en los registros de propiedad (redordad lo que hemos dicho varias veces: valoramos fincas registrales, no casas)-) Y allí estuvieron explicando cómo lo hicieron. La valoración de los suelos de la intervención se han ido haciendo periódicamente para dar sostenibilidad a todo el proceso de gestión con datos actualizados. Yo no creo que esto se haya hecho en ninguna otra intervención de este estilo, y lo que garantiza es la claridad de datos en todo momento para los propietarios.

No me quiero enrrollar más. La verdad es que Valdebebas es un modelo de gestión impecable. Al menos por lo que nos plantearon allí. Como he dicho, no soy experto en este tipo de cosas, pero que sea el único suelo de Madrid con vistas a ser terminado en los próximos cinco años, dice mucho a su favor.

martes, 23 de marzo de 2010

Certificado energético. Empezamos.

Venimos publicando una serie de posts sobre el certificado energético en la edificación y su posible implantación en el mundo de la valoración inmobiliaria. Ya vimos en el último post al respecto que hay varias empresas estudiando el modo de implantación aquí en España, siguiendo las directrices dadas por la Unión Europea.

Pues leo en econoticias.com que ya se está empezando a hacer. Las administraciones de distintas comunidades autónomas, constructoras, estudios de arquitectura, consultoras, etc. participan en las primeras reuniones del grupo BREEAM España para la implantación de dicho certificado. Podéis leer la noticia entera, aquí.

Supongo que será un proceso largo, pero necesario. Este es un primer paso. habrá que estar atentos, porque yo creo, ya lo sabéis, que este va a ser un aspecto importante de nuestra profesión en los próximos años.

Gracias a Raquel Díez por el aviso. Saludos.

miércoles, 17 de marzo de 2010

Rehabilitar sí, especular no




Alguna que otra ve he mostrado n este blog mi profunda frustración por la desconexión que siento entre mi forma de ver las cosas y la de la clase política. Y esto es un ejemplo más.

Resulta que la fórmula anticrisis del gobierno pasa por la rehabilitación. Dicen ellos que esto no tiene nada que ver con la construcción. Que la construcción ha ido ligada históricamente a la especulación, que por algún motivo que se me escapa, es algo negativo, mientras que la rehabilitación se debe asociar al uso de vivienda sin fines oscuros. Esto, con otras palabras, es lo que nos dicen.

Resulta entonces que empresas como Restaura, cuya principal actividad constructiva está centrada en la rehabilitación, son poco más o menos que ONGs, no? O lo estoy entendiendo mal? Vamos, que no va a haber nadie que pida un crédito para rehabilitar una vivienda y luego vender a un tercero para obtener beneficio. Esto no cabe en cabeza. Ah, vale.

Hablando en serio, yo creo que Restaura hace bien. Tiene un modelo de negocio y lo intenta explotar y sacar beneficio, que es el objeto de la actividad empresarial. Creo que el señor que rehabilita y vende también hace bien. Es legítimo y perfectamente válido. Y creo que el gobierno nos toma por bobos al vendernos la rehabilitación como algo altruista. Me parece bien que la fomenten, pero que no nos vendan motos. La rehabilitación es lo que es: parte de un negocio. Del de la construcción. El mismo al que se culpa de todos los males de hoy en día. Pues sean coherentes.

Gracias al Blog inmobiliario de Cesar Villasante, os pongo aquí las medidas del gobierno al respecto de la rehabilitación:

- La deducción del IRPF se aplicará a rehabilitaciones realizadas antes del 31 de diciembre de 2012, con un límite de 12.000 euros por hogar

- La reducción del tipo del IVA al 8 por ciento para todo tipo de obra de rehabilitación de vivienda durante dos años, a partir de 1 de julio

- Una deducción extraordinaria del IRPF del 10 por ciento por obras de mejora de la vivienda que tengan por objeto la rehabilitación energética, las instalaciones de suministros o la accesibilidad para personas con movilidad reducida, a los contribuyentes de renta inferior a 33.007,2 euros

- El apoyo financiero del ICO a promotores de VPO para cuando las viviendas se destinen a la venta

- Instaurar nuevas formas de financiación para la construcción de vivienda protegida

martes, 16 de marzo de 2010

"Táselo bien"





Esta frase que titula este post es una de las más escuchadas por los tasadores al despedirnos de una visita. Las personas que nos muestran los inmuebles suelen mantener un grado de cordialidad elevado durante nuestra estancia allí y se muestran cercanos y amigables. Realmente se agradece, ya que las visitas a disgusto del visitado no son plato de buen gusto de nadie. Y cuando ya has terminado de realizar tus anotaciones y tienes una idea de por dónde van los tiros (una idea que debe ser confirmada luego en los cálculos) te sueltan el "táselo bien".

Mi respuesta siempre es la misma: "yo lo voy a tasar bien, seguro. Otra cosa es que el resultado esté en la línea de lo que espera".

Las presiones en este oficio son contínuas dado que, como suelo decir, somos el eslabón débil de la cadena del proceso creditticio. Es mucho más sencillo que nosotros variemos un valor que el comité de riesgos obvie un dato. Pero me gustaría que la gente entendiera que nosotros debemos dar un valor sostenible en el tiempo, que en el fondo, es importante para ellos que sea lo más neutro posible. Así quizá se hubiesen evitado muchos endeudamientos insoportables que llevan a ruinas y expropiaciones. Gajes del oficio...

viernes, 12 de marzo de 2010

Thinktank64


Acabdo de publicar mi primer post en el thinktank64, donde espero colaborar de vez en cuando. El thintank64 es una iniciativa de una promoción de ex-alumnos del IE Business School para debatir y organizar conferencias sobre el mundo empresarial. Si queréis saber más sobre ellos, podéis hacerlo en este post del blog del Tt64.

Eso no significa que vaya a dejar nuestro blog de tasaciones, ni mucho menos. ¡Con la de cosas que tengo que contar!

Saludos a todos.

viernes, 5 de marzo de 2010

Micropost: Aranzadi





La editorial Aranzadi, especializada en publicaciones de índole legal, ha publicado el "TRATADO TECNICO-JURIDICO DE LA EDIFICACION Y DEL URBANISMO”, en cuyo volumen V, dedicado a la valoración inmobiliaria, han intervenido en la redacción y coordinación diversos técnicos de Tasamadrid.

miércoles, 3 de marzo de 2010

Baches


Si no vivís en Madrid capital, dejad que os diga que en los últimos meses nuestra ciudad se ha llenado de baches. No sólo en calles secundarias, sino también en las principales. La Castellana es una auténtica pesadilla, la M30 es un Paris-Dakar continuo, y así todo.

El número de avisos al respecto en el Ayuntamiento se ha multiplicado por 10 este año, pero dice la administración que le es imposible atenderlas por ahora. ¿El motivo? El tiempo. Olé. No me lo invento. Lo dice el encargado de vías públicas del Ayuntamiento. Argumentan que con la lluvia caída estos días el desgaste del pavimento se incrementa, y que supuestamente ese mismo tiempo con lluvias continuas impide acometer ninguna obra de mejora, pero que a medida que vaya saliendo el sol, pues la cosa irá mejorando. Vamos, que los socavones son como los vampiros.

Idependientemente de que el clima pueda o no ayudar a que salgan más baches, yo voy a dar otra posible explicación, porque llover, lo que se dice llover, ha llovido toda la vida, y yo no recuerdo que tuviesemos que cambiar las ruedas cada dos por tres por los baches. Estoy seguro que en ciudades como Seattle o Vigo, donde llueve bastante más que aquí, no tienen tanto socavón.

Mi explicación viene a partir de los túneles de la M30, esos que tanto nos gustan. Porque nos gustan. A mí por lo menos. Y del resto de obras faraónicas, tipo calle Serrano, que lleva levantada.. ¿un año? Creo que son una buena solución, pero hay una pega: Madrid no se las puede permitir, económicamente hablando, digo. Hemos visto mil casos de familias que se hipotecaban hasta las orejas para comprarse un chaletazo y de paso un Porsche Cayenne, con un sueldo de 2000€ al mes. Cuando las cosas se han vuelto complicadas, resulta que el hipotecado no se podía permitir ni la casa ni el Cayenne. La casa empieza a tener goteras o se queda sin luz y el coche se queda en el garaje porque no hay dinero para cambiar el aceite. Muy bonita la casa y muy chulo el coche, pero ahí están, sin cuidar.

Pues con esto pasa igual. Madrid ha llegado a un nivel de endeudamiento absolutamente desconocido hasta ahora. Y yo creo que sencillamente no hay dinero para todas las reparaciones necesarias. El Ayuntamiento argumenta que no es lo mismo deuda que déficit. Pues será, pero los baches siguen ahí, sin reparar. Y ha llovido toda la vida, insisto. Yo sencillamente creo que Madrid, aún necesitando esos túneles, no se los podía permitir. Y ahora tenemos la casa llena de goteras y el Cayenne sin aceite.

Todo esto viene a que los tasadores tenemos que estar gran parte de nuestro tiempo en la calle. Y ahora, además, esquivando baches. Bueno perdonadme el pataleo. Me he quedado mucho mejor...

lunes, 1 de marzo de 2010

Presiones a la baja



Muchas veces hemos hablado y comentado en este blog sobre las presiones que los tasadores hemos recibido en ocasiones (de vez en cuando, no siempre) en el pasado para "ajustar" valores de tasación al alza con el fin de que la operación pudiera ser aprobada por el comité de riesgos (que debería llamarse en ciertas ocasiones "comité de evitar riesgos") de turno y se le pudiera dar la hipoteca al cliente de la entidad. Si bien muchas veces la propia sociedad de tasación aplaca esa presión, no es menos cierto que en otras ocasiones si se han subido valores. Los resultados los conocemos todos y no es el objeto de este post.

Resulta ahora que la tendencia se podría haber invertido. Estamos hablando de las operaciones destinadas a recuperaciones por impagos y daciones en pago cuyos inmuebles van destinados a las subastas que están haciendo los bancos y cajas para quitarse inmuebles de encima.

La jugada es la siguiente: los bancos (y cajas) han creado sociedades paralelas (todos las conocemos) a los que venden/traspasan los inmuebles con el fin de que estas entidades los comercialicen (y de paso evitando computar estos valores como cargas en sus balances). El problema viene en que estas entidades tienen orden de no vender por debajo de un determinado porcentaje del valor de la tasación y para facilitar su salida nos llaman a nosotros para que bajemos los valores.

A mi modesto entender esto no hace más que añadir confusión sobre el valor actual de los inmuebles y nos resta credibilidad. Pero como ya he dicho más de una vez, somos el eslabón más débil de la cadena crediticia y el punto donde es más fácil presionar.

Qué creéis? Deberíamos facilitar las cosas a las entidades o mantenernos firmes para evitar que en unos años nos acusen de haber sido maleables?