El valor del Certificado Energético

Voy a volver a retomar el tema de la valoración aplicada a la sostenibilidad de la arquitectura que ya tratamos en el post dedicado a la Herramienta Verde hace cosa de un mes. Mi amiga Raquel Díez Abarca, que también es arquitecto y además sabe mucho de sostenibilidad (la ha estudiado en Bélgica y Suiza y ha trabajado con los mejores sobre el tema aquí en España y por aquellos sitios), y que tuvo la paciencia de contarme muchas cosas sobre este asunto, consiguió que me hiciera una idea de cuál es la situación actual en este campo, permitiéndome formular conjeturas sobre cómo podrían valorarse estos aspectos de cara a obtener un valor real de mercado (tened en cuenta que son mis conjeturas, no hay nada definido y hay personas a las que les pueden parecer poco adecuadas, pero es mi granito de arena en este tema, que me va interesando cada vez más). A ver si consigo explicarlo sin mucho lío.

Para empezar, creo que es necesario aclarar que actualmente en España no hay un sello oficial que garantice unos estándares energéticos como para poder recurrir a él como garantía de una mejor condición de sostenibilidad del edificio. Por eso, la única manera, de momento, de poder darle un valor añadido a dicho edificio por su bajo consumo energético es con el certificado energético. En otros países, esos sellos los desarrollan empresas semi-públicas (tipo AENOR) que intentan dar un valor añadido a la construcción, precisamente estableciendo unos estándares en cuanto a criterios de sostenibilidad que son mucho más exigentes que la normativa existente, que viene de la Unión Europea. Ante la ausencia de dichos sellos de calidad, en España, también por el momento, utilizamos el certificado energético, del que también hemos hablado en el blog. El único programa reconocido para que ese certificado sea válido hasta ahora es el CALENER (En sus versiones VyP, para vivienda y pequeño terciario, y GT para Gran terciario). Este programa es gratuito y está promovido por el Ministerio de Industria (éste a su vez se lo encargó a no se qué universidad de Sevilla). Hay otros programas, de empresas, privadas que están luchando por ser también una herramienta oficial para la certificación, como puede ser CYPE y otros más complejos de simulación dinámica (TRNSYS) y, por lo que he podido comprobar, mucho más completos que CALENER.

Además, en dicha normativa Europea, también se establece una serie de plazos para que todos los edificios ya construidos de los países de la Unión tengan sus certificados. En España es, creo, principios del 2011 (la verdad, no estoy muy seguro de la fecha). Para esa fecha cada edificio debe disponer de su certificado. ¡Ojo! ¡Los de nueva construcción ya deberían tener ese certificado junto a la licencia de primera ocupación!

Aquí viene uno de los principales problemas que encontramos al trabajar con el certificado energético. ¿Cómo podríamos usarlo para valorar la plusvalía que supondría dicha calificación a un edificio? Desde un punto de vista teórico (y bajo mi entera responsabilidad, que son mis elucubraciones, que comparto con vosotros), creo que hay dos formas de abordar la pregunta:

1. Una primera manera de utilizarlo sería la forma directa. Si pudiéramos disponer de dos edificios exactamente iguales, pero uno con certificado energético tipo A (el fetén) y el otro sin él, podríamos analizar el ahorro que genera el del certificado con respecto al normal (consumo de luz, emisiones de CO2, etc.) y obtener una diferencia en toda su vida útil. Esto nos daría un valor concreto y establecería una relación directa entre certificado y valor monetario.
2. La segunda manera es la valoración indirecta. En este caso podríamos asumir que el certificado aporta un valor añadido, como un valor de marca. Haríamos una comparativa, estudiando, por ejemplo, tiempos y precios de venta de un edificio "ecológico" y de otro de las mismas características, o características asimilables, al anterior, pero que no es ecológico. Si consiguiéramos una buena comparación, tendríamos la monetarización del valor añadido del certificado. Imagináos dos empresas exactamente iguales, con las mismas campañas publicitarias y cuotas de mercado, pero una que vende sus productos con la etiqueta de "respeto al medioambiente" y la otra no. Podríamos comparar ventas en el tiempo y obtener un valor. Al no influir nada más sobre el precio, obtendríamos un "valor ecológico".
   

Desgraciadamente, ninguno de los dos modelos es fácil de aplicar. El primero porque el certificado energético viene definido ponderando mucho más las emisiones de CO2 del edificio que su consumo, lo que para nosotros deja coja esta solución. Para que os hagáis una idea, un edificio que consume como una bestia, puede obtener el certificado "tipo A" con tener una caldera de biomasa (dependiendo de la zona climática, y siempre y cuando haya cumplido previamente con CTE-HE1), mientras que otro diseñado para minorizar el consumo a través de su diseño, no lo tiene garantizado (sin contar que tendríamos que tener actualizada una base de datos de precios de materias primas). Por lo tanto, el certificado no estandariza consumos y esto nos tira por tierra el primer modelo. Por otra parte, el cálculo de ahorros derivados de la sostenibilidad del diseño del edificio no es fácil. Existen Programas de Simulación Dinámica que lo hacen, pero meter los datos supone un trabajo demasiado exaustivo como para aplicarlo a la inmediatez hacia la que tiende la valoración inmobiliaria. De momento, tenemos que desterrar este sistema.

Según Raquel, una manera más fácil y fiable de poder darle un valor añadido al edificio por su condición ecológica sería disponer de sellos que certifiquen unos estándares mínimos para considerar al edificio "ecológico" (basado principalmente en el consumo energético, incorporando algunos la utilización o no de materiales ecológicos) o "sostenible" (que considerarían tres aspectos: medioambiente + economía + aspectos sociales), depende del sello. Si queréis referencias a lo que se está haciendo por el resto del mundo al respecto, aquí tenéis algunas:

1. Estados Unidos: certificación ecológica de edificios denominado LEED (Leadership in Energy & Environmental Design).
2. Alemania: Passivhaus, también basado en aspectos ecológicos principalmente.
3. Suiza: Minergie, lo mismo, aunque con módulos especiales muy interesantes para rehabilitación
4. UK: BREEAM, the Environmental Assessment Method for Buildings Around The World.
5. La Asociación Alemana para la Construcción Sostenible, ha presentado un programa de evaluación global de obras en el que no sólo se tiene en cuenta el criterio ecológico, también se tienen en cuenta las cualidades económicas y socioculturales de los edificios. En este caso fue una iniciativa del gobierno alemán.

Todos ellos son los que se podrían usar en España pero que necesitarían una revisión y adaptación para ser del todo fiables. Y además para mí, tendrían más valor que una certificación energética, pues no comparto los criterios que se han establecido en España para certificar. Seguramente los sellos de países europeos tengan algún módulo, a través de algún programa informático, de certificación energética oficial en sus respectivos países, pues son sellos muy reconocidos.

Las cosas van más por el segundo camino, por el del valor añadido. Aunque esto no nos sirve para valorar de forma inmediata tampoco. Como os decía antes, las empresas están incorporando el sesgo verde a sus eslóganes (al beber refresco de cola salvas la tierra, hacemos gasolinas biorechulas muy respetuosas, utiliza gas natural que es más ecológico...) porque cada vez está mejor visto y eso vende. En la arquitectura, de momento, yo veo que se aplica sobre todo en VPO. La administración de Madrid quieren ser más ecológica que la de Barcelona o Alicante (o al revés) (recomiendo ver el post del thinktank64 sobre competencia entre ciudades por este motivo) y exige sostenibilidad en sus promociones. ¿Implica esto un valor añadido a la arquitectura? Yo creo que cada vez más. Y lo podremos ir averiguando en la medida en la que ese certificao sea capaz de ir generando rentas poco a poco.

Para concluir, debemos ser conscientes de que hay aún mucha discusión en los foros especializados, según me cuenta Raquel, sobre la adaptación del certificado a cada país y cada clima. Resulta que las normas que nacieron en Europa se han basado en modelos muy adecuados para climas centro y norte europeos, donde se definió un modelo teórico basado en el "confort de invierno", pero que quizá no funcione bien en climas cálidos como los mediterráneos, donde quizá sea más adecuado definir un "confort de verano". Las empresas que desarrollaron los sellos de certificación en países europeos no encuentran los mismos puntos de partida en climas más cálidos, y se ven obligadas a replantear sus bases. Como podéis ver, aún hay mucho trabajo por delante.

P.D.: Este post está prácticamente escrito junto a la propia Raquel, a la que le agradezco mucho todas sus explicaciones, correcciones y comentarios en los borradores.

P.D. (II): Después de escribir el primer borrador del post, tuvimos una reunión con gente del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid que trabaja en este tema. Por lo visto, las herramientas de cálculo están siendo simplificadas al máximo, y dependiendo de cómo se publique el borrador final de la ley, es posible que nos tengamos que acostumbrar a utilizarla antes de lo que podíamos pensar...