Impresoras 3D. O de cómo van a cambiar las cosas.

Desde hace algún tiempo se está hablando mucho de las Impresoras 3D como la panacea a un montón de problemas que se le presenta a la sociedad actual. Desde objetos decorativos a prótesis médicas, pasando por piezas de ingeniería o sofisticada gastronomía, parece que todo es posible en el campo de las 3D. Ya existen sitios como www.bluups.com (cuya CEO es mi compañera de MBA Silvia Paredes, arquitecta y emprendedora -señores, se puede-) que ofrecen conectar a demandantes con diseñadores de piezas 3D personalizadas, poniendo esta tecnología al alcance de la mano de cualquier persona. Incluso he leído en algún sitio que estamos en los arbores de la tercera gran revolución industrial. Yo, la verdad, es que creo que este campo tiene un enorme potencial.

También debe de creer lo mismo el Profesor Behrokh Khoshnevis, de la USC (University of Southern California) que apuesta en firme por la aplicación de las impresoras en el campo de la construcción.

Khoshnevis dice que la repercusión en los costes de la construcción de este sistema puede ser del 80%. Es decir, que el costo de construcción con este sistema de impresoras gigantes podría ser un quinto del actual. Y en dos días tienes la casa terminada...

¿Os imagináis el impacto que podría tener esto en la industria de la construcción? Yo he hecho unos numeritos, basándome en datos de la construcción de aquí, de Chile, y los resultados no dejan de sorprender. Para exponerlos, me permitiréis que os hable en UF (la segunda moneda de Chile, que descuenta la inflacción y cuyo valor es marcado diariamente por el organismo regulador competente. Para que os hagáis una idea, una UF equivale aproximadamente a 32€ o 44 USD a día de la publicación de este post).

Impacto sobre el valor del suelo

Supongamos que tenemos un terreno de 50.000 m2 en el que la normativa nos permite construir un total de 91 casas, de 110 m2 construidos cada una aproximadamente, con un terreno cada una de unos 302 m2 (el resto de terreno es para viales y zonas verdes). Las unidades tendrán valores promedio de UF 2118, (19,25 UF/m2), según lo que dicta el mercado en esa zona (y suponiendo que resultan de la misma calidad que la construcción original). Construir cada casa cuesta aproximadamente unas 11 UF/m2, y a eso habría que añadirle el costo de urbanización (0,12 UF/m2). Consideremos además que se tarda en construir unos 21 meses (aproximadamente 500 m2 por mes) y que se pueden vender 3 casas al mes. Con una tasa de descuento anual del 12% (lo normal aquí para este tipo de proyecto), un posible promotor estaría dispuesto a pagar 0,47 UF/m2 bruto de terreno para una rentabilidad sobre inversión del 16% aproximadamente(he realizado un residual para calcular el valor del terreno. Creedme que sale eso).

Voy a considerar sólamente la variable coste de construcción. Si, como dice Khoshnevis, se reducen hasta el 20% los costes, y no modificando ningún dato más de la ecuación, el mismo promotor estaría dispuesto a pagar hasta 2,43 UF/m2 (y obtendría una rentabilidad del 20%), es decir, un 418% más que el valor original. Acabamos de multiplicar por 5 el valor de los terrenos. La broma de las impresoras 3D ya no parece tan inofensiva, ¿verdad?

Esto sin considerar que no hemos disminuido los plazos de construcción. Si se construye a un ritmo de una casa cada dos días, la obra podría terminar en mes y medio. Pongamos 3 meses. Pues el promotor ya podría pagar hasta 2,59 UF/m2 bruto, es decir, un 451% del valor que pagaría ahora y aobtendría un 23% de rentabilidad sobre la inversión (ya no entro en que hemos supuesto que vende 3 casas al mes y podrían ser más, porque me tiemblan las canillas).

Impacto sobre el valor de las viviendas

Supongamos ahora que el promotor decide que todo el ahorro en construcción lo va a repercutir no en materia prima (en el m2 del terreno) si no en el valor final del producto, en el precio de la vivienda:

En ese caso, yo he calculado que, de reducirse a un quinto el costo de la construcción, las casas podrían venderse por  6,95 UF/m2 en vez de las 19,25 UF/m2 originales (y seguiría pagando las 0,47 UF/m2 de terreno bruto), es decir, una bajada de precios de hasta el 64%. Y si consideramos los 3 meses de plazo de construcción, aún podría llegar a las 6,75 UF/m2 (un 65% menos).

Sin embargo, el promotor preferirá pagar más por el terreno y venderte la casa más cara, porque la rentabilidad que obtiene (el 23%) es superior al 16% que se obtiene con las casas más baratas.

En el medio está la virtud

Segurmaente no se acabaría dando ni un caso ni otro si estas herrmientas se establecieran como un estándar. Pero lo que es indudable es que habrá consecuencias, bien en el valor del terreno, bien en el de las viviendas, o en ambos. Lo más seguro es que sea un mix de todo. De forma que suba el precio del suelo y baje el de la vivienda hasta darse un equilibrio con el mercado, todo permitido por la reducción de los plazos de construcción y venta. Y siempre de forma que el inmobiliario vea optimizada su rentabilidad sobre la inversión.

Otra interesante reflexión es que se necesitará menos financiación, reduciendo estos costos. ¿Lo permitirá la banca? Demasiadas variable para un simple tasador...

Para terminar, os dejo un cuadrito en el que he hecho cálculos considerando distintas incidencias en la valoración de suelos y viviendas, por si el Profesor Khoshnevis exageraba y la incidencia es menor, sigue sorprendiendo:

¿Véis la revolución? Yo diría que, si esto funciona, van a cambiar las cosas...

Los políticos y sus cosas...

Ha llegado a nuestra oficina un curioso caso de valoración para que lo analicemos, de los que igual ves dos o tres en toda la carrera profesional. Os imaginaréis que es bastante complejo, pero creo que es muy interesante hablar de él para entender cómo funcionan los estratos sociales entre los que vivimos. Me gusta la idea de no quedarme en la valoración como un número y profundizar un poco en las implicaciones que tiene para las personas involucradas en ella. En este caso nos afecta un poco a todos, ya veréis:

Se trata e una explotación económica. Es posiblemente uno de los tipos de valoración más complicados que puede haber, pero para arquitectos, aparejadores e ingenieros, no puede haber nada más sencillo, a priori. Una explotación económica es la valoración de un edificio por las rentas que genera el negocio que se da en él. Normalmente se realiza sobre edificios en los que, por uno u otro motivo, no es posible realizar más actividad que esa (no es exactamente así, pero por ahora vale). Ese análisis del negocio lo realiza un economista, analizando facturas, medias estadísticas del sector económico y esas cosas. Luego debe sumar el valor obtenido por nosotros mediante el método del coste (es decir, que nosotros nos limitamos a decir lo que costaría el suelo y el valor de la construcción a día de hoy).

Valor de tasación = Valor explotación económica + Valor suelo + Valor construcción

En este caso, además, el edificio estaba en construcción. Esto complica mucho más la operación, ya que sólo se otorga valor por porcentaje de obra construido.

Y para rematar, viene lo interesante: el economista nos dijo que el valor del negocio estaba por debajo de lo que costaba construirlo. Es decir, que ese negocio nunca daría dinero, es más, daría pérdidas, porque construir el edificio costaba más de lo que se va a obtener en un periodo razonable.

Hay que aclarar que, al valorar, por normativa, se debe escoger siempre como valor de tasación el menor valor de los métodos empleados excepto el del coste, por lo tanto, en este particularísimo caso, el valor de tasación es el valor del negocio:

Valor de tasación = Valor del negocio

Si el edificio no hubiese estado en construcción, aquí acabaría el problema, porque el valor de la tasación es el del negocio y punto, pero al estarlo, al dar porcentajes de obra, se llega a un punto donde se está otorgando más valor a la construcción que al negocio, incluso sin llegar al 100% de la obra ejecutada, lo que no puede ser cierto y además, contradice la normativa.

Primera conclusión lógica: parece evidente: si el negocio vale menos de lo que nosotros decimos que vale el suelo y la construcción, si no se van a generar más rentas, ¿no será que hemos valorado mal el suelo y la construcción?. Veamos: la construcción es la que es. Tantos m2 de pladur y tantas toneladas de acero cuestan X, dependiendo de donde se sitúe el edificio, pero no hay mucho margen para variar, por lo que por aquí no viene el error.
Por lo tanto, el error debe venir en la valoración del suelo. Pues no. En estos tipos de valoraciones, el suelo puede valer 0€. ¿Cómo? Pues ahora lo veremos.

Segunda conclusión lógica: si uno se va a meter en algo que le va a hacer perder dinero, ¿no es mejor dejarlo y dedicarse a otra cosa? No, si eres una administración pública.
Se trata de una concesión administrativa, es decir: la administración cede el derecho del negocio durante un determinado tiempo. La administración por lo visto, puede permitirse el lujo de embarcarse en negocios con pérdidas. Lo hacen en aras del bien social. Lo que se traduce como "lo hacen para ganar votos". Las concesiones se conceden (valga la redundancia) a unos particulares. La administración paga porque es por el bien social y asume la pérdida. Con nuestro dinero, claro. Además, explicamos lo que dejábamos en el aire antes: el suelo no tiene valor asignado porque es de al administración y no lo va a vender. No es accesible al mercado. Tiene valor, pero para este caso, no.

Tercera conclusión lógica: Yo no soy político ni creo que lo pueda llegar a ser, porque no entiendo estas cosas. Cogen un dinero que no es suyo y lo gastan sin posibilidad alguna de recuperarlo. No lo entiendo.