miércoles, 29 de septiembre de 2010

Humilde seguimiento a la huelga


¡Atención! Este post NO tiene contenido político. Vaya por delante, no os preocupéis.

Para los que nos leen desde fuera de España, decirles que hoy ha sido jornada de huelga general convocada por los principales sindicatos de trabajadores del país. A esta hora los líderes sindicales estarán lanzando sus discursos a la masa que les ha seguido en la manifestación que había convocada esta tarde (suponemos). Como quiera que también afecta a nuestro sector, y cualquier cosa que afecte a nuestro sector sabéis que es digna de publicarse aquí, en BdT hemos hecho un pequeño y humilde seguimiento a la huelga. Hemos lanzado a nuestros espías en las empresas tasadoras y hemos contactado con técnicos que nos han comunicado cómo han vivido ellos la jornada de protesta. La verdad es que se pueden extraer varias cosas en común, que enumeramos a continuación:
  1. Los servicios de control técnico de las empresas tasadoras han funcionado normalmente (no hemos contactado con todas no trabajamos para todas, pero por lo que nos cuentan nuestros compañeros/espías, no ha habido problemas para hablar con ellos).
  2. Las entidades bancarias han trabajado también. Han seguido mandando encargos y ha habido tráfico de mails. Algún compañero (y al ser más de uno nos parece significativo) nos ha dicho que los que si han secundado la huelga han sido los registradores (o sus funcionarios) de algunas ciudades españolas.
  3. En general, se ha podido concertar visitas con particulares sin ningún problema. en algún caso hasta ha sido más fácil, porque había más disponibilidad al "no tener que ir a trabajar".
  4. Las empresas públicas (EMV, etc...) ya nos habían avisado los días anteriores de que hoy no recibirían a ningún tasador para ver inmuebles por la huelga.
  5. Las constructoras y promotoras tampoco nos han recibido.
  6. No hemos podido contactar con ningún tasador que haya hecho huelga.
  7. Nosotros, esquiroles todos, hemos trabajado. Y como había tiempo por no poder visitar todo lo que había que visitar, hemos aprovechado para ordenar el estudio, hacer papeleo pendiente y alguno, hasta para escribir algún post.
Mi experiencia personal, la impresión que yo tengo, es que poca gente ha seguido la huelga, al menos aquí, en Madrid, desde donde os escribo. Para empezar había tráfico a las 7:30am. El parking donde aparcamos en la oficina estaba lleno de coches. La radio funcionaba y decía que el Metro funcionaba perfectamente. No he visto autobuses porque parece ser que los piquetes no los han dejado salir y por lo visto (esto no lo he podido confirmar) la tele tampoco está emitiendo. Hemos podido tomarnos un café en el bar de siempre. Y los de alrededor también estaban abiertos. El conserje del edificio en el que trabajamos estaba en su puesto e incluso, limpiaban las ventanas los operarios...

Lo dejo ahí, antes de que nos mareen con el baile de números.

martes, 28 de septiembre de 2010

Ranking de tasadoras 2009

Hace poco publicábamos en un post sobre cómo notan las sociedades de tasación la crisis, que no habíamos podido encontrar rankings de facturación de empresas tasadoras desde hace unos 4 años. Evidentemente nuestra búsqueda no había sido demasiado exahustiva y vamos a desquitarnos. Aquí están dos tablas extraídas de la publicación especializada en construcción Metros2 donde están pormenorizados los ranking del 2009. El primer cuadro es por facturación y beneficios de cada empresa. El segundo cuadro refleja el ranking por importe tasado y por número de tasaciones realizadas. Sólo hemos puesto las primeras posiciones que entendemos que son las más interesantes. Les echamos un ojo y las comentamos:




Cosas interesantes que yo veo en las dos tablas:
  1. la primera posición de Tinsa en ambas, con una más que considerable diferencia con respecto a las segundas posicionadas en cualquier parámetro considerado. No es de extrañar que Tinsa haya sido el objeto de deseo del fondo de inversión Advent, como ya hemos dicho en otros posts.
  2. También me parece destacable el paso de Tasamadrid de segunda por importe tasado y número de tasaciones realizadas o cuarta por benefecios.
  3. Muy significativo el número de tasaciones que realiza Valtecnic, así como el paso de 11ª por importe tasado a tercera por benfecios. En la misma línea, me parece muy significativo que en el bloque más que consolidado de las "grandes" (Tinsa, Sociedad de Tasación y Tasamadrid) se haya colado Valtecnic. Sin duda la labor comercial de su director general, Antolín Arquillo, ha pesado mucho en este número.
  4. El aumento del 11,3% de facturación de Gesvalt. dato muy positivo para ellos sin duda.
  5. La pérdida de casi un 30% de Cohispania también en facturación. Muy mal dato que estará haciendo mucho daño a esta empresa.
En próximos posts vamos a ir analizando a las grandes empresas del sector. Un análisis que no va a ser muy exahustivo (tenemos medios muy limitados, lo sentimos), pero si va a ser interesante, ya veréis.

lunes, 27 de septiembre de 2010

Galicia: tierra sin licencias de primera ocupación

Me acabo de desayunar con la noticia del diario "La voz de Galicia" que dice que en la comunidad que le da nombre, más de la mitad de las viviendas unifamiliares carecen de licencia de primera ocupación, documento municipal imprescindible para el suministro de agua y electricidad, entre otras cosas. También es fundamental en obra nueva para emitir informes de tasación válidos para el mercado hipotecario (sin dicha licencia el informe se tiene que emitir, normalmente, condicionado a la obtención de la misma) sin los cuales no se puede, en teoría, conceder una hipoteca. También dice la noticia que los registradores están siendo presionados para "hacer la vista gorda" ante esta situación.

A mi modo de ver, resulta muy chocante el tema. La carencia de esa licencia podría implicar que la mitad de los unifamiliares gallegos son ilegales. Me cuesta creerlo. Y cómo se han podido otorgar hipotecas sin ese documento? Pues sólo hay dos formas: o bien las casas llevan construidas tanto tiempo (caserones antiguos o casas de segunda mano construidos antes de la ordenación y planeamiento urbanísticos vigentes) que están consolidadas y a nadie se le ocurrió pedir el documento de marras; o bien, la "vista gorda" se está dando con todas sus consecuencias...

viernes, 24 de septiembre de 2010

Expropiaciones de suelo rústico "a saldo". Parte II

Estos políticos no dejan de sorprenderme. Ahora voy entendiendo más la noticia que comentábamos en el post anterior. Resulta que en Inmodiario han publicado que el PP de andalucía ha propuesto que los Ayuntamientos puedan pagar su deuda con el Estado mediante el pago en solares. Si lo unimos a la noticia anterior, ya vamos entendiendo por donde van los tiros, y lo que deberían haber dicho en El Mundo es que lo que propone el PP es que los propietarios de suelos urbanizables expropiados pagen en especias la deuda de los ayuntamientos con el Estado, ¿no creéis?

jueves, 23 de septiembre de 2010

Expropiaciones de suelo urbanizable "a saldo" según la Ley del Suelo

Acabo de leer esta noticia en Expansíon.com y me he quedado de piedra. Resulta que se ha publicado el Anteproyecto de Reglamento de la Ley de Suelo, por el cual los ayuntamientos podrán expropiar suelo urbanizable atendiendo a su valoración por explotación económica, lo que puede llevar a la paradoja de que el suelo urbanizable llegue a ser incluso más barato que el rústico. De hecho, es lo que podría pasar casi con toda seguridad, dado que estos suelos no suelen estar destinados a ningún tipo de explotación económica. Es lo más normal.

Esto va a afectar inevitablemente a las valoraciones de suelo, según lo entiendo yo, porque ante la posibilidad de la expropiación, ya me diréis qué comprador va a comprar a un precio ante la posibilidad de que el eyuntamiento de turno te pueda expropiar hasta un ¿90%? por debajo del valor de compra.

De momento el Anteproyecto no está en vigor, dado que, por lo visto, incumple muchos aspectos que regula la propia ley (un reglamento de la ley que viola la propia ley, olé por los legisladores), así que ya os iremos avisando de todo esto y de cómo afectará a la valoración de terrenos.

martes, 21 de septiembre de 2010

Mea culpa

"El único hombre que no se equivoca es el que nunca hace nada."
Johann Wolfgang Goethe (1749-1832)
Poeta y dramaturgo alemán.


Las reclamaciones de clientes siempre han sido una cosa habitual en la labor del tasador. Es inevitable. No se puede contentar a todo el mundo y a veces hay gente que protesta cuando no le gusta un valor porque esperaba otra cosa. Además, nosotros no somos infalibles y de vez en cuando, muy de vez en cuando (...), metemos la pata. Además viene bien que alguien te recuerde que cometes fallos, porque así nos obligan a no bajar la guardia y a permanecer alerta en la jungla inmobiliaria en la que se ha convertido esto.

Las reclamaciones abarcan un amplio espectro. Las más normales son las reclamaciones del valor de tasación, y aquí englobo desde las solicitudes de revisión al alza, las más normales, como a la baja, que también las hay. No es raro el caso en el que se nos pida si podemos ajustar por debajo el valor, porque estamos tratando un tema de herencias o divorcios y a la parte que nos solicita el valor le interesa más que eso sea así. Yo ya he explicado lo que pienso sobre las reclamaciones de valor: si se trata de un error, hay que revisar el informe, pero si simplemente es una situación de conveniencia, yo opto por indicar que no existe ningún argumento de peso para modificar el valor. Y si. Es un rollo tener que contestar lo mismo las 17 veces que te llaman de todos sitios para que cedas, pero, es lo que hay.
Otra cosa es cuando metes la pata y sin querer metes un testigo inapropiado, resultando como consecuencia un estudio de mercado erróneo, o hay un error en las superficies adoptadas, o la homogeneización de los comparables no es la más idónea. Entonces no se nos caen los anillos, nos disculpamos y corregimos inmediatamente.

Otro tipo de reclamaciones son las que no afectan para nada al valor de tasación y provienen de erratas en el informe o de datos mal metidos (tened en cuenta que se hacen (ahora, con suerte) muchos informes, y que a veces es inevitable cruzar datos muy parecidos). Si efectivamente existe esa errata, se corrige, pero muchos clientes aprovechan esa errata, que no influye en el valor de tasación, para solicitar la revisión completa del mismo. En la oficina nos hemos encontrado con todo tipo de reclamaciones al respecto. Desde que hemos puesto que el edificio tiene 8 plantas en vez de 7, hasta que el nombre propio del propietario no está bien escrito.
También nos hemos encontrado con errores como el que se haya puesto en el informe una referencia catastral que no era la correcta, aunque la ficha catastral adjunta si lo era y el valor de tasación estaba bien, y cosas parecidas. Este tipo de errores especialmente es el que debemos de evitar, porque tenemos que admitir que hay fallos en el informe de cierta relevancia aunque el valor está bien, lo que al cliente que se queja le resulta difícil de creer. Perdemos credibilidad.

En el estudio siempre hacemos una doble comprobación del informe antes de mandarlo a visar, pero no es infalible y alguna que otra queja nos llega (ya os digo que es inevitable).

Y ahora me gustaría compartir una pequeña muestra de un caso real: tasamos una casa y al cabo de unos cuatro días nos llegó una reclamación. Suponemos que el futuro comprador, solicitante de la tasación, había acordado un precio por el inmueble con el vendedor, presumiblemente más bajo de lo que salió el valor de la tasación. La reclamación nos acusaba (directamente) de haber reventado la operación, dando el valor de tasación al vendedor, el cual había decidido no vendérselo a él y si a otro comprador cuya oferta era más alta. Incluso insinuaba que nosotros habíamos proporcionado la segunda oferta al vendedor. Por supuesto, no aportaba prueba alguna.

Cualquiera que conozca un poco el mundillo sabe que eso es, como poco, rocambolesco. Los tasadores no nos dedicamos a hacer de agentes de la propiedad buscando nuevas ofertas. Y además, yo no puedo proporcionar ningún valor de tasación a un tercero, por ética, porque está prohibido (los datos son confidenciales, no lo olvidemos) y porque no tenemos forma de contactar con nadie, dados los canales establecidos por las empresas tasadoras y por las entidades financieras. Es que no es posible.

La cosa quedó en nada, claro. Lo que pasó es que otro ofertante vio el anuncio en un portal inmobiliario, llamó al vendedor y le hizo una oferta mejor.

Seguro que los que tasáis habéis tenido mil anécdotas parecidas. ¿Queréis compartirlas? ¡Dejadnos vuestros comentarios!

lunes, 13 de septiembre de 2010

¿Tasadoras o mediadoras? ¿Hará falta una limpieza?

Voy a lanzar otra idea de estas que se me ocurren a mí de vez en cuando. Agarraos.

A los técnicos nos están bajando las tarifas, independientemente de la tasadora para la que trabajemos. Muy en contra de lo que se pudiera pensar, y como ya hemos dicho en algún que otro post de estos que generan comentarios, no es que fueran muy altas, pero aún así, se nos vuelve a apretar la tuerca un poco más. Para mí, esto no es más que la constatación del fracaso de los directivos de las empresas tasadoras. Ante su incapacidad para generar negocio, recurren a lo fácil. Aunque no era de esto de lo que quería hablar, es el punto de partida.

Durante mucho tiempo, se nos ha pedido a los técnicos que nos implicáramos más con las empresas. Yo creo que más implicados no hemos podido estar. Cuanto más encargos tenga la tasadora, más trabajamos nosotros. Cuanto mejor le vaya a la tasadora, mejor nos va a nostros. Me gustaría saber si los directivos tienen ese mismo tipo de remuneración. Aunque sospecho que no. Como forma de demostrar esa implicación, se nos ha solicitado, incluso exigido, cierta labor comercial. Es decir, que nosotros llevemos los clientes. Y se ha hecho. En nuestro caso, incluso clientes de cierta relevancia.

Llevamos los clientes, y se nos bajan las tarifas como único medio de reducir gastos. Gastos que no producimos nosotros, sino la propia tasadora.

Si la empresa tasadora se convierte únicamente en generadora de gastos, ¿no deberíamos prescindir de ella?

Ya sé que es obligatorio el registro en el Banco de España y todo eso, pero no olvidemos que las tasadoras nacieron de la unión de técnicos, y que luego se fueron montando en el carro los tecnócratas y burócratas. Muchos han sido muy beneficiosos. Y lo siguen siendo. Pero muchos otros no. Así que la pregunta que me hago es clara: ¿hará falta limpieza?

sábado, 11 de septiembre de 2010

Previsiones para lo que queda de año

El futuro no es ya lo que solía ser.
Arthur C. Clarke(1917-?). Escritor inglés de ciencia ficción.

Según la prensa, la venta de viviendas subió un 24,7% respecto al segundo trimestre del año pasado. Los promotores y constructores animan a comprar ahora que los tipos son bajos y los precios están ajustados, según ellos. Es cierto que ha habido cierta actividad hasta antes del verano. Sin embargo, durante el mismo la actividad ha descendido y está claro que la principal causa puede haber sido la subida del IVA a principios de julio. Esta subida en realidad es un parte insignificante en comparación con el monto total de la compraventa de un inmueble, pero el factor psicológico es sumamente importante en el consumidor español, que siempre va a pensar que un grano no hace granero, pero ayuda al compañero.

Basándonos en esta lógica, debemos esperar una segunda mitad de año parecida a la primera, dado que en enero de 2011 desaparecerá la deducción de IRPF por vivienda habitual, así que siendo septiembre un mes tradicionalmente flojo en el mercado hipotecario español, podemos prever que en octubre habrá cierta recuperación hasta final de año. Después, la más absoluta duda...

Si estas previsiones se cumplen (...), quedaría claro que las ayudas fiscales incentivan la actividad del mercado inmobiliario. Supongo que el Gobierno estará pendiente de esto. Vamos, digo yo...

viernes, 10 de septiembre de 2010

Micropost: Tinsa ya no es de las Cajas

El próximo día 20 de septiembre se suscribe el acuerdo por el que las Cajas accionistas de Tinsa venden sus participaciones al fondo de capital riesgo estadounidense Advent, tal y como ya habíamos visto anteriormente en el blog. Falta la ratificación del Banco de España, pero no se prevén problemas dado que la entidad reguladora está a favor de la desvinculación de las empresas tasadoras y las entidades financieras.

La noticia no es buena ni mala. Es simplemente un acuerdo comercial. Pero permitidme que indique que muchos medios aplauden la operación indicando que las entidades bancarias tienen muchos intereses inmobiliarios como para poder poseer tasadoras. Esta claro que un fondo de inversión inmobiliario no tiene intereses inmobiliarios.
P.D.: Se romorea que este mismo fondo, Advent, va detrás de otra tasadora: Servatas, que ahora es propiedad de las cajas vascas: BBK, Caja Vital y Kutxa.

jueves, 9 de septiembre de 2010

Abrimos en twitter

Cada vez que se empieza un proyecto, o se le hace crecer, o se estanca y va despareciendo. Desde BdT damos pasitos lentos, pero que para nosotros son importantes. Ahora el blog tiene twitter propio. Así ya no tendréis que sufrir los tostones y las quejas de Jositomon en la columna de la izquierda. En su Timeline podréis ver los posts que publiquemos y comentarios sobre nuestro mundillo. También nos interesa tener una comunicación más fluida con todos vosotros, que es de lo que va twitter. Así que si consideráis que es interesante, pinchad aquí y dadle al follow!

Venta de inmuebles. El ingenio se agudiza.


Alguna vez hemos hablado en el blog sobre propietarios que, para vender sus bienes, proceden a una especie de rifa o letería en la que venden un millón de boletos por un euro (por ejemplo) y al que le toque, se queda la casa. También hemos hablado de lo poco que le gusta al gobierno este método y de cómo lo ha intentado prohibir.

Ahora llega una nueva variedad: la subasta tipo lonja. Según leemos en este artículo de idealista.com, un propietario sevillano va a ir reduciendo el valor de su inmueble 5.000€ cada semana hasta final de año. El que antes puje, se lleva la casa. Es el mismo método que se utiliza en las lonjas de pescado de los puertos cuando los pescadores venden su género, solo que allí el proceso es mucho más rápido. El intermediarioo comienza en un precio y va "cantando" las consecutivas bajadas a mil por hora. El comprador que antes lo pare, se lleva el pescado a ese precio.


Ahora importan el método al mercado inmobilirio. A ver qué dice el gobierno esta vez.

miércoles, 8 de septiembre de 2010

La carrera de obstáculos de la EMV

Sabéis que a la hora de tasar, al menos aquí, es España, es necesaria la visita del tasador al inmueble. Para ello, lo normal es que la persona que nos va a abrir las puertas del mismo y el técnico concierten de mutuo acuerdo una visita y se proceda, como ya hemos visto en otros posts. Pues bien: mención aparte tiene el caso de la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid (en adelante EMV). Cuando se trata de tasar algunas de sus promociones de obra nueva, es un auténtico calvario quedar con ellos. Os vamos a enumerar las cosas que nos han pasado con ellos. Si tasáis por estos lares y habéis tenido que lidiar con ellos, a ver si compartís alguna anécdota más. Y si sois clientes de ellos (os han adjudicado alguna de sus viviendas), os ponemos en conocimiento lo que nos pasa, que luego quedamos de malos... Vamos a ello:


  1. Para empezar, jamás responden al teléfono de contacto proporcionado. Al menos a nosotros nos han tardado hasta una semana en responder en algún caso.

  2. Normalmente hemos tenido que contactar con un mail que nos ha acabado proporcionando la entidad bancaria. Mail que responden cuando les viene en gana, por supuesto.

  3. Ellos alegan que este retraso no es gratuito. Reunen a todos los futuros propietarios y a los tasadores para tener que emplear sólo una mañana. Así que no tienen reparo en retener a la gente todo lo que haga falta. Para ellos es perfecto, pero a nosotros, que tenemos que quedar con más gente, nos hacen la puñeta, porque a la cita sabes cuando llegas, pero no cuando sales. Las personas de la EMV, para "asegurarse", llegan siempre tarde a su propia cita, y luego llaman a propietarios y tasadores por turnos. Eso cuando tienes suerte y no les sueltan a los propietarios el rollo del procedimiento a seguir a partir de ese momento.

  4. La última es de traca: nos llaman a las 9:30 de la mañana para ir a visitar a las 10:00am. ¡Hala! Y que se acabe el mundo. Se les hace entender que esas no son maneras. Nos conceden la gracia de citarnos un poco más tarde, a las 12:30.

  5. Nos obligan a comunicarle a la entidad bancaria la necesidad de que manden un correo de vuelta a la EMV para confirmar que el tasador, que somos nosotros, va a ir a tasar. Tela marinera. Analizadlo. Si le encontráis sentido, lo explicáis en comentarios por favor.
Realmente a veces, quedar para poder ver una casa parece una carrera de obstáculos...

martes, 7 de septiembre de 2010

¿Viviendas por amor al arte?


Camino de vuelta al estudio, vengo oyendo en la radio del coche un espacio publicitario en el que el locutor entrevista a una representante de una inmobiliaria cuyo nombre no he podido recordar. Tanto da para lo que quiero contar. Intentaban publicitar su promoción en una localidad utilizando como reclamo el hecho de que venden vivienda libre a precio de vivienda de protección oficial. Hasta aquí todo muy bien, pero no me cuadraba.

Aunque sigo pensando que los precios han de bajar más, la inmobiliaria nos intentaba vender que lo hacían casi por amor al arte. Literalmente. Eso me ha mosqueado. He investigado un poco y me he llevado una sorpresa. Miento. He confirmado lo que ya creía: en dicha población, la vivienda libre se está vendiendo por debajo de la VPO, lo que ya está ocurriendo en varias partes y no es nuevo. Lo hemos comentado en el blog más de una vez. El valor de las viviendas que tienen protección oficial es un valor máximo, pero no significa que sea el valor al que se tienen que vender. Muchas comunidades no están calculando bien ese valor y se está dando esta paradoja. Cada vez es menos raro verlo.

Picaresca de la inmobiliaria a parte, la cuestión es que sigo teniendo la sensación de que el mercado inmobiliario es bastante opaco. Parece mentira, pero no aprendemos de los errores del pasado. Este tipo de actitudes nos ha llevado a ser un sector muy mal visto en la sociedad, y eso no nos está ayudando ahora que vienen mal dadas. Parte de la solución al problema inmobiliario viene por que limpiemos su imagen y creo que avisar de estas conductas es bueno. Ojo con lo que nos ofrecen que nadie da duros a peseta. Y mucho menos, nadie hace algo por amor al arte.

sábado, 4 de septiembre de 2010

Contexto temporal y localización. Claves en la valoración de promociones

"El hombre que ha cometido un error y no lo corrige comete otro error mayor."
Confucio(551 AC-478 AC) Filósofo chino.

Me he animado a escribir este post porque creo que hay que hacer una reflexión importante a la hora de valorar inmuebles. Como expertos en la valoración, muchas veces nos dejamos enredar por la rutina y acabamos valorando sin considerar toda la dimensión de un proyecto, sin considerar un contexto. Esto es muy importante a la hora de diseñar promociones inmobiliarias, lo que os confieso que es una de las cosas que me apasionan.

El caso del que os quiero hablar es una promoción de viviendas de lujo, con unas calidades y acabados fantásticos y una calidad de espacios muy por encima de la media. Viviendas cerca del mar, en un pueblo costero de un nivel económico medio-alto. Sin embargo, los promotores no han podido vender ninguna de estas viviendas. Da mucha pena ver casas tan bonitas, formando una urbanización entera por la que es agradable pasear, sabiendo que no hay ni un alma en ellas.

Una vez constatado el fracaso de ventas, me consta que los promotores están analizando qué ha podido fallar, y aunque esas deliberaciones quedarán para ellos, yo voy a hacer mi reflexión personal, que es mía y de nadie más, la lanzo a la ventolera, y que la escuche quién la quiera escuchar (que cantaba Jorge Drexler). Yo creo que han cometido dos fallos graves, uno más previsible que el otro, pero los dos errores que pueden llegar a hacer que disminuya drásticamente el precio de las viviendas construidas:
  1. La localización de la promoción. Si bien hemos dicho que era un pueblo de cierto nivel económico, con vistas al mar, etc, la parcela no era de fácil acceso y quedaba enmarcada en los alrededores del casco viejo, lugar que tiene poca atracción para compradores de alto poder adquisitivo, a mi entender, que prefieren urbanizaciones privadas en las afueras con espacios generosos y fáciles accesos para sus grandes coches. Si bien puedes encontrar a algún adinerado que le guste estar en el meollo del pueblo, es más difícil encontrar a 15 o 20 para todas tus viviendas. Esta gente prefiere sacrificar proximidad al centro por privacidad. El "target" de la promoción no estaba bien enfocado. Se construyeron viviendas de alto nivel en un sitio que no resulta atractivo para ese potencial cliente. Además, se encareció demasiado la construcción con acabados excelentes, personalizados en cada casa (no había dos iguales). Muchos clientes realizan obras al entrar en sus casas nuevas, por lo que este gasto no era necesario, incluso puede ser contraproducente.
  2. No se supo ver venir una época tan mala. No se hizo en el momento adecuado. Aunque hay que reconocer que esto no lo vimos casi ninguno, fue un fallo no estar pendiente de los signos y diseñar una promoción tan especial y de tan difícil salida. Este ha sido un error muy común de muchos promotores que se han visto pillados por el toro pensando que se vendía todo. Se hizo un producto fuera del contexto temporal.
A la hora de valorar promociones, este análisis no se realiza siempre. Si el proyecto que cae en nuestras manos es muy grotesco, algo nos chirría y eso queda reflejado en un menor valor de tasación que el que espera el promotor (con la consiguiente bronca, y retahíla de insultos, que si no tenemos ni idea, que si no sabemos valorar...), pero en este caso, viviendas de lujo, de mucha calidad tanto espacial como de acabados, viviendas donde te irías a vivir... Yo creo que la persona que valoró el suelo y la promoción no supo verlo. A nosotros nos queda pensar si hubiésemos sabido.

viernes, 3 de septiembre de 2010

Micropost: trabajos que requieren visado obligatorio


Gracias a El Apa y su blog "Problemas con las obras", ya sabemos para qué trabajos son necesarios los visados colegiales.

Como podéis ver, no dice nada sobre peritaciones ni valoraciones.

jueves, 2 de septiembre de 2010

El conocimiento y el cambio del modelo productivo

No quería comenzar mi colaboración en este blog sin antes agradecer a Jose el que me haya invitado participar en su aventura aportando un punto de vista diferente, aun habiendo puesto el listón muy alto. Por mi desarrollo profesional me he movido en varios sectores, lo cual ha hecho que padezca menos de esa “miopía” que afecta a muchos ámbitos del país, entre ellos, el arquitectónico.

Mis primeras líneas van enfocadas a la importancia de la educación y del conocimiento en el desarrollo de un país.

La actual situación de crisis económica y la necesidad en España de un cambio de modelo productivo basado en la competitividad y en la innovación exige altos niveles de formación y cualificación en la población. Por tanto, contar con un sistema educativo y formativo de calidad es imprescindible para impulsar el crecimiento. Y, sinceramente, creo que el sistema actual de educación en España no es el que debería ser para conseguir ese cambio de modelo productivo, entre otras razones porque muy lejos del propio modelo productivo.

Y para demostrarlo, algunos datos (espero no aburriros mucho):
El índice de la economía del conocimiento (KEI) es una medida de la preparación de un país para la economía del conocimiento y para saber si el entorno propicia el que éste se utilice de forma efectiva para el desarrollo económico. Lo realiza el Instituto del Banco Mundial y es un índice agregado que resume el comportamiento de cada país respecto a doce variables, relativas a los cuatro pilares de la economía del conocimiento:
Un régimen económico e institucional que proporcione incentivos para el uso eficiente del conocimiento, tanto el existente como el nuevo, y el florecimiento de la capacidad emprendedora.
Una población formada y capacitada que pueda crear, compartir y usar bien el conocimiento.
Tecnologías de la información y la comunicación (TIC) que faciliten la comunicación eficaz, la difusión y el proceso de la información.
Un sistema de innovación eficiente formado por empresas, centros de investigación, universidades, thinktanks, consultores y otras organizaciones que puedan explotar el volumen creciente de conocimiento global, asimilarlo y adaptarlo a las necesidades locales, y crear nueva tecnología.
Según los datos del 2009, en este índice KEI (ponderado por la población), España ocupa el puesto 24, por detrás de países como Reino Unido (7), Irlanda (8), Islandia (13), Taiwan (18), Estonia (21)…
Otro índice es el recogido en “The Global Competitiveness Report 2009-2010”, realizado por el World Economic Forum reunido en Davos. En él se mide la calidad del sistema educativo, bajo la pregunta de cuánto aporta éste para conseguir mejorar la competitividad de la economía nacional. España se encuentra en el puesto 78 (de 133), tras países como Irlanda, Francia, Alemania, Reino Unido, Estonia, India, Polonia, Portugal, Serbia, Croacia…
Es decir, la cuestión no es que el sistema, por sí mismo, sea bueno o malo, sino que está lejos de la realidad de la economía del país y aún más lejos de poder liderar un cambio del modelo.
Sin embargo, y en el mismo informe de Davos, respecto a la calidad de las escuelas de negocio, España está en el 6º puesto del ranking, sólo superada por Suiza, Canadá, Francia, USA y Singapur. Es decir, realmente, si queremos, sabemos hacer las cosas bien. Evidentemente los rankings pueden estar más o menos “maquillados”, pero lo que no son indudables son los datos que nos llegan cada día de la realidad económica del país. Por tanto, cuanto menos, merece una reflexión desde diferentes estamentos del país de que si se quiere un cambio del modelo productivo y la educación es imprescindible en la generación del cambio, ésta ha de estar integrada en dicho modelo.

Haciendo equipo: tenemos nuevo fichaje

Si sois observadores, habréis visto que nuestro tradicional "¿Quién soy?", justo aquí, a la derecha, se ha convertido en un "¿Quiénes somos?", y junto a mi nombre, figura el de Arantxa V. Arantxa ha decidido unirse al blog y publicará de vez en cuando, cuando sus obligaciones se lo permitan, posts sobre temas tangenciales a la arquitectura (ciudad, formación, realidad de la profesión…), pero desde un punto de vista externo a la misma. Por eso es también su blog, pues son temas de los que ya hemos tratado aquí.

Arquitecta, MBA por el Instituto de Empresa, perteneciente a la Asociación J. W. Fulbright, colaboradora en el blog http://www.thinktank64.com/ e involucrada en proyectos de innovación,, por enumerar algunas de sus actividades, Arantxa es una de esas personas de las que te llevas la impresión de haber aprendido algo cada vez que hablas con ella. Es todo un fichaje, ya veréis.

¡Bienvenida Arantxa!

Micropost: CERMA: nuevo programa para valorar eficiencia energética

Como ya os indicamos en un post anterior, la implantación por las distintas administraciones de las "herramientas verdes" va con paso lento pero seguro. Se ha aprobado hoy en Valencia una nueva que permitirá valorar energéticamente edificios y sus elementos. No es que sea el primer programa informático para esta finalidad, pero es importante que la presentación haya corrido por cuenta de la Generalidad Valenciana. Se trata de un método abreviado, por lo que si bien su uso es más fácil, también es verdad que sus resultados no son tan exhaustivos.

Podéis leer la noticia entera, aquí. Me interesa mucho el titular de la noticia, donde aparece una palabra que adoramos en el blog: "valorar".

miércoles, 1 de septiembre de 2010

La imagen del tasador

Aunque ya hemos intentado explicar varias veces en el blog cuál es el papel del tasador en todo el proceso de la cadena hipotecaria, da la impresión de que la imagen que tenemos los que nos dedicamos a esto está muy deteriorada en la sociedad en la que trabajamos. Son constantes las críticas que culpan a tasadores y a empresas tasadoras de ser, poco más o menos, los culpables de la burbuja inmobiliaria, y por extensión, de la crisis que nos azota. Yo asumo que somos el eslabón más débil de la cadena. Y tampoco es nuestra labor caerle bien a nadie. Pero es que, además, apaleados, como reza el dicho.

Se nos ha acusado de tasar a la carta, dando valores a los inmuebles adecuados a los intereses económicos de los clientes, siendo eso lo más suave que nos ha caído, porque lo normal es que nos digan que somos parte interesada y que deberíamos dejar de existir, como he podido leer en algún blog o en sus comentarios. Otra queja que reciben constantemente las tasadoras es la de cobrar a sus clientes proporcionalmente al valor de tasación, en lo que muchos ven una tentación demasiado grande que lleva a engordar valores. Y los medios de comunicación encuentran en nosotros un demonio al que culpar de cualquier problema inmobiliario muy convenientemente. Eso sin nombrar a nuestros compañeros de viaje de profesión, los agentes inmobiliarios, que, aunque yo soy un particular defensor de lo que hacen (cuando lo hacen bien), algún codazo en las costillas nos propinan de vez en cuando (siendo el codazo más recurrido el que nuestros valores están desfasados en el tiempo, porque no se dan en el momento de la escritura y se basan en testigos recolectados en el pasado, como si ellos, seamos serios, pudieran valorar de una forma diferente).

Sin embargo, lo que no quieren ver los que critican esta profesión es todo lo que hay detrás, en el trabajo que conlleva un informe y en su responsabilidad. En España, tendemos a creer que sabemos de todo. Si tú eres informático, siempre hay alguien que sabe más del mundo de los megabytes. Si eres médico, te sueles topar con un cirujano neurólogo en cualquier bar de cañas. Si te ha caído un rayo, al otro le han caído tres. En la arquitectura pasa igual. Todos saben cuál es el mejor sitio para la cocina, o no entienden por qué no se utilizó este o aquel material en vez del que se empleó. Y en la tasación, pasa lo mismo. Cualquiera se ve capacitado para valorar inmuebles. Pero muy pocos se atreven a avalar su dictamen con su firma, asumiendo esa responsabilidad. Por eso se paga. Se contrata a un especialista MUY cualificado y se le hace responsable de un estudio de mercado y un dictamen. Por eso a mí me parece que la forma de pagar proporcionalmente al valor dado es justa. A más valor, mayor responsabilidad asume el técnico, por lo que se le ha de pagar más. Tan sencillo como eso. ¿O acaso un ingeniero cobra lo mismo por un puente que salva bahías que por una pasarela que pasa por encima de un arroyo? Y que no me digan que aquí nunca pasa nada, que más de un caso está ya en los juzgados (unos con y otros sin razón, a mi entender).

Y es que, cada vez que alguien contrata los servicios de una empresa tasadora, ésta le proporciona a todo un arquitecto o arquitecto técnico o ingeniero, que además, es especialista en esto. Demasiado barato me parece a mí, pero el mercado es el mercado, y es lo que impone. Yo no llego a una casa y digo: ¡200.000€. Hala! Y a otra cosa. No. Yo salgo pensando en 200.000€, pero tengo que redactar un informe, realizar unos cálculos que no todo el mundo sabe hacer y reafirmar el valor. Y si no es el que pensaba, replanteo la operación, porque tengo que estar muy seguro de lo que hago. Eso lleva tiempo. Y es por lo que se me paga.

No digo que todos piensen y actúen como yo. Habrá de todo. Rectifico: HAY de todo. Hay muchos técnicos que hacen informes como churros, sin crítica ni reflexión. Pues ellos verán. Pero la mayoría queremos ser serios en esto, y es muy difícil pillar en un valor a un tasador que hace las cosas bien.

Yo creo que nuestra función es útil. Por un lado, ayuda a los solicitantes, porque, aunque no lo crean, si se les dice que una casa vale menos de lo que ellos esperaban, lejos de estar haciéndoles la puñeta, se les protege de un sobre endeudamiento. Y por otro, ayuda a las entidades financieras a realizar mejor su labor de financiar responsablemente.

El tasador seguirá en el ojo del huracán y su imagen dependerá de la situación económica. Si la cosa va bien, se nos atenderá o se nos ignorará en el peor de los casos, pero como vaya mal, iremos directos a la hoguera. Pero al menos alguien habrá leído este post y quizá tenga un poco más en cuenta a la otra parte.