jueves, 16 de enero de 2014

Formación del precio del suelo

Hace unas semanas pude asistir al segundo Congreso Nacional de tasadores Del Banco de Chile (Banco comercial, no central), en el que el banco reúne a sus proovedores para hacer un repaso de lo que ha pasado en el último año, reforzar los papeles que juega el tasador en el control de riesgos por parte de las entidades financieras, repasar en qué punto (macroeconómico) estamos y entender hacia dónde nos dirigimos.

El Congreso estuvo formado por cuatro conferencias principales. En la primera, tomás Izquierdo, economista (ingeniero comercial, como los llaman aquí) nos pintó en grandes esbozos la situación macroeconómica internacional, chilena y del sector inmobiliario y de la consrucción, mensaje que tiñió de optimismo moderado, lo que no dejan de ser buenas noticias para la zona. La tercera y cuarta conferencias, de materia más técnica, impartidas por una analista de riesgos agrícolas y por el jefe de tasaciones del banco, Carlos Alberto Gómez, sirvieron para repasar algunos de los casos en los que los tasadores nos encontramos de vez en cuando. Sin embargo, fue la segunda conferencia, la de Pablo Trivelli, profesor de la Universidad de Chile y consultor inmobiliario especializado en suelo, la que me llamó poderosamente la atención, en parte porque él es un orador consumado y en parte porque lo que cuenta es realmente interesante.

Trivelli habló de la formación del precio del suelo. Normalmente, tal y como solemos calcular nosotros el valor del suelo, éste es un residuo, el resultado de muchos factores que despejan una incógnita y como resultado, sale un valor de la fórmula. Para Trivelli, estos calculos no son malos, no es que no tengan validez, pero Trivelli defiende que hay unas causas anteriores a ellos, más de origen, y que como tasadores, no  profundizamos en ello.

Siguiendo con su discurso, existentes tres factores que influyen en la formación del precio del suelo: su uso, la infraestructura socio-económica y la intervención del estado. Entender los dos primeros factores es relativamente sencillo. Un ejemplo claro reside en los centros financieros de las ciudades, donde la circulación de personas y la consiguiente actividad comercial son determinantes en el precio. Se podía esperar que a más actividad humana (y esto lo digo yo) hubiera un mayor precio y que gradualmente el valor se fuera perdiendo a medida que uno se aleja de ese foco de actividad. Sin embargo, Trivelli demuestra que el crecimiento pasa de ser gradual a exponencial. La clave está en detectar esos focos, pero si se representaran los valores en una rejilla sobre el mapa de la ciudad, el resultado sería algo parecido a lo que os pinto burdamente aquí en el gáfico de al lado.

Desplazamientos

Uno de los factores a través del cual se puede estudiar la formación de esos focos serían los desplazamientos de los habitantes. De dónde a dónde nos movemos. Santiago de Chile es una gran ciudad compuesta de pequeñas ciudades o Comunas (como Londres o París, o los distritos municipales de Madrid) y me llamó poderósamente la atención que el primer destino de los habitantes de cada comuna santiaguina fuera dentro de la comuna. es decir, normalmente, el habitante de Santiago no sale de su comuna. Aún me llamó más la atención que el segundo destino de los santiaguinos fuera la comuna de Santiago, el núcleo fundacional de la ciudad. Es decir, que los habitantes de cualquier comuna de la ciudad, van al centro alguna vez. ¿Sabéis dónde están los precios más caros de suelo? Correcto. En la comuna de Santiago, en el centro. Trivelli también habló de que los movimientos intracomunales de los santiaguinos, estaban formando nuevos focos de valor a parte del del centro histórico, es decir, se estaban dando aumentos de valor del suelo en nuevos núcleos, allí donde se encontraba el punto de destino de los habitantes. En el gráfico os intento explicar cómo se producen esos movimientos y la línea de perfil de valor equivaldría a la anterior rejilla.

Realmente, la formación del valor del suelo me pareció un tema muy interesante sobre el que quizá no se ha reflexionado demasiado.
 
 

domingo, 12 de enero de 2014

Feliz 2014

Si. Sé que llego un poco tarde para felicitaros el año, pero llevo un par de meses frenéticos en los que apenas tengo tiempo para nada. Pero aquí sigo, con mil ideas en la cabeza (demasiadas, de hecho) para el blog y con muchas ganas de seguir adelante con este proyecto, que casi casi se ha convertido en una parte más de mí. Ya tengo un par de temas empezados que creo que váis a considerar muy interesantes, pero el ritmo de trabajo, insisto, no me ha dejado demasiado tiempo para escribir con la calidad que os merecéis.

Ha sido un año 2013 espectacular para mí, tanto en lo profesional como en lo personal. Y esta vez he de decir que una cosa ha esado inevitablemente ligada a la otra. He cambiado de trabajo, de empresa, de rol, de país, de continente y hasta de hemisferio. Nada mal. Ha sido un año de aprendizaje y evolución. He cometido fallos de los que he ido (y voy) aprendiendo y he tenido algún acierto que otro. Para mí ha sido un buen balance y me centra para entender qué es lo que quiero en el futuro, que no es poco.

Y para ese futuro sólo veo cosas buenas. Habrá dificultades, lo sé, pero sólo veo posibilidades de mejora. Sé que en España / Europa la cosa no anda bien. Sé que los números macreo que ahora empiezan a mejorar no parecen notarse en los bolsillos y que el sector entero se está restructurando (léase aquí encogiendo, o adaptando, o lo que se prefiera), pero por lo que me dicen desde allí, aún estando mal, parece que se quiere ver la luz al final del tunel. Ojalá la luz sea cada vez más clara.

Os deseo a todos un muy feliz año 2014, que sea como sea, mejore nuestra situación. Y que lo vivamos juntos todos a través del blog. ¡Nos leemos!