jueves, 17 de marzo de 2016

Apps para tasadores: 07: Una buena calculadora. Excel

Con números se puede demostrar cualquier cosa.
Thomas Carlyle (1795-1881) Historiador, pensador y ensayista inglés. 
Excel es la versión sofisticada del cuaderno en lenguaje matemático. Una compañera mía de carrera y MBA dice que Excel es el programa que mueve el mundo. No le falta razón, pero hay pocos tasadores que sepan hacer un uso adecuado de Excel. En España cada Empresa Tasadora utiliza su propio programa de tasación que simplifica mucho la labor de introducción de datos y procesamiento de información, pero el problema es que nos acostumbramos a ello y no somos capaces de realizar un simple análisis más allá del programa de turno (y reconozcamos que a las personas que diseñan estos programas tampoco les interesa que vayamos más allá, al fin y al cabo, la tasación es un negocio de volumen). En América Latina estos programas aún están en desarrollo o tienen un bajo nivel de implantación y la herramienta a utilizar es el Excel. Saber qué hace y cómo lo hace es clave si quieres entregar un dato o un análisis correcto. Excel puede ayudarte a ratificar un valor de forma argumentada o a descartarlo. Es sorprendente la cantidad de datos implícitos que se esconden en un estudio de mercado, por muy simple que éste pueda ser y que a ti te pueden ayudar a entender mejor la propiedad que estás analizando o el trabajo que estás haciendo.

Hay cursos fantásticos de Excel por ahí que te pueden ayudar a sacarle el máximo provecho. Yo no he hecho ninguno de ellos y mi nivel de usuario es razonablemente elevado. Con esto quiero decir que este programa puede llegar a utilizarse con ciertas garantías simplemente con algo de dedicación y con muchísimo cuidado. Cada vez que me llegaba una hoja de cálculo, me metía a fondo a analizar hasta la última fórmula, a entender su funcionamiento y comprender sus resultados. Al final he acabado sabiendo lo suficiente como para definir hojas de cálculo para evaluaciones de proyectos, comparaciones de mercado, análisis de costos, seguimiento de obras o flujos de cajas entre otros, incluyendo gráficos y textos automáticos que incorporamos en los informes. Todo a base de prueba y error. Una y otra vez. Debo ser muy friki porque la verdad es que hasta me parece entretenido.

De todas formas, tengo una web de referencia: Excel Total. En esta página he encontrado resueltas todas las dudas que he ido encontrando a medida que diseñaba mis planillas. Incluso puedes bajarte fórmulas y macros de forma que gran parte del trabajo está hecho. Es genial. Otra opción es teclear directamente en Google la duda que tienes y te sale una lista de resultados de webs donde se resuelve. No hay excusas para no aprender.

Uso de Excel

Para el tasador, Excel (o cualquier hoja de càlculo) es una magnífica opción para alcanzar una opinión de valor cuando no tenemos acceso a alguno de los sofisticados (...) programas que utilizan las Empresas Tasadoras. Una buena planilla, revisada y sin errores, puede llevarte a una conclusión de valor argumentada y defendible, puede arrojarte gráficos que respalden tus argumentos y darte algunos textos predefinidos que te faciliten el montaje de tus informes. Por ejemplo:

- En análisis comparativo puedes hacer:
  •  Que la homogneización que depende de factores numéricos (superficie, antigüedad, número de pisos, de ascensores, número de dormitorios, baños, etc.) sea automática y coherente con el resto de los comparables. También puedes controlar el rango de ajuste (+- 5, 10, 15%...). con esto ya te ahorras el 50% del trabajo de homogeneización como poco.
  • Puedes obtener el nivel de homogeneización de cada referente, de forma que obtengas el porcentaje de ajuste de cada uno de ellos. Si defines a partir de qué porcentaje el comparable deja de ser similar a tu propiedad, puedes hacer incluso que te salga una alerta (por ejemplo: puedes definir que si un testigo es ajustado por encima del 20%, Excel te diga que lo sustituyas porque estás comparando peras con manzanas).
  • Si haces un análisis de rentas de mercado en paralelo, Excel te puede estar dando en tiempo real el Cap Rate de mercado para transformar arriendos en datos de venta. Si sabes a qué Cap Rate se transan las propiedades en el sector, es un indicativo de cómo está el mercado o de si tu homologación está desvirtuada.
- En el análisis de reposición puedes automatizar la depreciación así como el valor según la tipología y la edad de la edificación.

- En el seguimiento de obras puedes hacer cosas tan útiles como detectar automáticamente retrasos en obra según la programación prevista. Incluso puedes saber cuánto exactamente va retrasada y qué día se terminará la obra de seguir el ritmo actual (en Chile según mi experiencia y un estudio realizado por nosotros, al menos el 80% de las obras analizadas estaban retratadas un promedio de un 20% sobre la programación original).

- Un análisis de flujos es prácticamente necesario hacerlo con Excel. Además de ratios de rentabilidad puedes hacer análisis de sensibilidad inmediatos (que se pueden exportar al informe) para ver cómo afectan las distintas variantes (entre ellas, la famosa tasa de descuento).

Normalmente, en el sector de la valoración se trabaja con Excel y con Word. Excel para realizar los cálculos y Word para plasmar el informe. Igual que me encanta Excel, tengo un montón de reservas con Word (ya os dije que prefiero los txt), pero es el estandar de mercado y hay que adaptarse a él. Narrative 1 exporta directamente los datos del Excel al Word, de forma que una vez definida una planilla en Excel, sólo tienes que cambiar los datos para obtnener un nuevo informe en Word. El problema es que Narrative 1 sólo se puede utlizar bajo licencia, que además resulta ser cara. 

Limitaciones de Excel

El tremendo problema con Excel no es de Excel, sino nuestro. Un error de teclado y todos los magníficos resultados y análisis que puedas obtener no valen un pimiento. Y cuando tienes cientos de inputs que meter, te aseguro que es sumamente fácil dejarte un cero o poner una coma en mala posición. Por ello, gran parte de los esfuerzos de los que diseñan este tipo de hojas (o diseñamos, cuando nos toca) se centra en la correcta entrada de datos. Uno de los métodos más comunes es el de doble entrada, de forma que la planilla te solicita meter el mismo dato dos veces de forma manual, de forma que si las dos entradas no coinciden exactamente, se levanta una alerta. Otra forma de verificar los datos es a través de la comprobación de los órdenes de magnitud de los resultados que obtienes, pero este método es menos fiable.

La probabilidad de error por entradas de datos en Excel se multiplica exponencialmente a medida  que se complejiza la hoja de datos. Además se hace cada vez más difícil detectar la fuente potencial de error. No digamos ya si el error viene en una fórmula, cosa que puede resultar bastante común por otra parte. Por ello, surgen programas en paralelo que minimizan esas posibilidades. Argus es un programa especializado en flujos de caja que soporta inumerables inputs y los combina de forma precisa arrojando resultados que son totalmente fidedignos al modelo empleado, pero la licencia de Argus es incluso más cara que la de Narrative 1.

Lo cierto es que no hay que olvidar que Excel no es más que una herramienta. Uno debe tener control sobre ella. Si en algún momento se tiene la sensación de que no se controla lo que se está haciendo o de que no se sabe qué se está entregando, lo mejor es dar un paso atrás y revisar los resultados. Al fin y al cabo, un cliente insatisfecho no le va a reclamar a Bill Gates, sino a ti.

lunes, 14 de marzo de 2016

La Tasación Multicriterio (por Juan Carlos Piracés)

Hoy tenemos invitado en el blog, así que poneos la ropa de domingo para recibir a Juan Carlos Piracés, ex compañero mío en Tinsa y amigo a pesar de ello. Juan Carlos ha sido responsable del área de tasaciones del Banco De Chile y Director Técnico de Tinsa Chile, entre otros. Ahora reparte su tiempo a la consultoría, a dar clases en la universidad, o preparar conferencias en los círculos de tasación iberoamericanos. Debe ser una de las 5 personas que más sepan sobre tasación en Latino América y para mí es un honor tenerle en el blog. Disfruten.


La Tasación Multicriterio

Tasar es medir el precio hipotético más probable al que razonablemente se podría vender un bien en condiciones normales de mercado. Es sencillo de decir pero difícil de realizar (y por eso se requieren nuestros servicios) por la escasa transparencia del mercado inmobiliario y la heterogeneidad de los bienes, con localizaciones únicas e irrepetibles. Y ello se refleja en una diversidad de valores.

Estimamos el valor de un inmueble principalmente comparando los precios de propiedades parecidas que estén o hayan estado disponibles recientemente en el mercado (testigos). Mientras más prolija y precisa sea la información sobre sus atributos, más fácil nos será compararlos pero, a veces, la presión del cliente y del tiempo nos hace (ab)usar de los portales inmobiliarios, y olvidamos la sana y necesaria rutina de conocer los testigos y verificar los datos o, peor aún, caemos en buscar los testigos a partir del precio esperado por el cliente, mala praxis que permite justificar cualquier valor.

Pero tasar no es solo obtener datos y promediar sus valores para luego extrapolarlo al inmueble problema; esto lo hace cualquiera incluyendo al comprador, que sí ha inspeccionado muchas propiedades parecidas, tal vez las mismas que seleccionamos como testigos.

En la práctica, sabemos que dichos testigos serán similares al inmueble tasado pero no idénticos, por lo que necesitamos homologarlos, hacerlos equivalentes, antes de interpolar sus valores. Preguntándonos cuánto más o menos estaría dispuesto a pagar un potencial comprador medio interesado en la propiedad por la sola incidencia de cada diferencia de atributos, pretendemos neutralizar su efecto sobre el valor.

Obviamente, si no observamos en detalle el bien tasado y su entorno (para eso los inspeccionamos) así como los testigos elegidos, no podremos compararlos ni homologarlos ni menos asegurar, con una certeza aceptable, que nuestros datos y análisis de valor son válidos y representativos de su mercado.

Pero la homologación tradicional, basada en nuestra sensibilidad y experiencia, tablas de dudoso origen o producto de algún sistema automatizado que no controlamos, es cuestionable y difícil de respaldar pues presenta una alta dosis de subjetividad, a veces sin claros fundamentos técnicos, económicos o estadísticos, especialmente si los atributos intangibles son relevantes en el valor. Y nuestro Valor de Tasación solo será válido y confiable si podemos demostrarlo y si otros tasadores, con los mismos datos, obtienen resultados similares. ¿Cómo superar estos procedimientos tradicionales?

Aquí es donde la Valoración Multicriterio (VM) nos puede ayudar. Aplicada a la tasación inmobiliaria, la conocemos por las investigaciones de los doctores J. Aznar y F. Guijarro, de la U. Politécnica de Valencia, sobre las teorías de decisión multicriterio.[1]

La VM nos aporta un conjunto de procedimientos racionales para medir los valores de los inmuebles y criterios para seleccionar la solución más adecuada, con una lógica sencilla pero con un sólido fundamento teórico y matemático, ampliamente probados en otros ámbitos y que están diseñados para situaciones en las que se dispone de escasa información, algo habitual en tasaciones, e incluso para integrar las opiniones de distintos expertos. Estos procedimientos y cálculos pueden ser revisados por terceros independientes ante cualquier problema o discrepancia.

Y son metodologías que están a nuestro alcance, fáciles de automatizar en planillas como Excel, que mejoran y hacen más eficientes y precisos nuestros análisis de valor, y que permiten demostrar que nuestro trabajo tiene fundamentos y es objetivo, dentro de lo posible.

Tal vez la metodología VM más interesante es el Proceso Analítico Jerárquico (AHP), que permite cuantificar la información subjetiva asociada a variables cualitativas, esos atributos intangibles que busca la demanda pero imposibles de medir con las técnicas tradicionales, tales como la orientación, la vista, los vecinos, la mejor o peor situación urbana, etc., que muchas veces son los de mayor relevancia en el valor de un inmueble. Ante ellos las personas definen criterios y prioridades no siempre del todo racionales ni objetivos, influenciados por sus gustos, aspiraciones y modas, que les permiten establecer preferencias entre los distintos inmuebles que analizan, seleccionar el que mejor cumple con sus expectativas y decidir el monto por el que están dispuestos a adquirirlo.

Esta subjetividad hace del mercado inmobiliario un fenómeno complejo, impredecible para muchos. Y como tasadores tampoco podemos obviar la relevancia de la intuición en nuestra propia capacidad analítica, producto de muchas experiencias y saberes previos. El desafío es transformar estas “apreciaciones subjetivas” en algo tan objetivo como sea posible, que permita ser examinada críticamente por un tercero.

AHP es similar al proceso de comparación y homologación, pero más refinado para lograr un tratamiento objetivo de lo subjetivo: identificados los testigos comparables (alternativas) y definidos los atributos relevantes (variables explicativas o criterios) para medir el precio del bien tasado (meta), se ordenan en una jerarquía para facilitar las comparaciones.



Luego, usando una única escala de orden, la “escala fundamental de comparación por pares” (ver cuadro adjunto), se comparan entre sí evaluando el grado de las preferencias o prioridades de los individuos ante la presencia o ausencia de cada atributo en el inmueble. Es una escala muy sencilla, fácil de entender, recordar y aplicar, que agiliza los juicios comparativos acotando nuestra eventual subjetividad. Estos juicios, en sus equivalentes numéricos, se registran en matrices de comparación pareada y mediante matemática matricial se determina el peso de cada atributo para cada testigo y si existe (in)consistencia de nuestros juicios. Estos resultados se pueden integrar a un modelo cuantitativo


 En el proceso de tasación medimos y verificamos muchos atributos del inmueble y de los testigos, lo cual se refleja en un conjunto de datos numéricos de distintas magnitudes, que suponemos asociados con el valor del bien. Pero ¿qué nos dicen esos números? ¿reflejan alguna relación, evidente o no, entre los valores y los atributos de los inmuebles? ¿qué información implícita u oculta hay en ellos que nos ayude en la tasación? ¿A qué procedimientos de evaluación racionales y consistentes podemos recurrir en nuestro problema de tasación?


Si bien existen metodologías matemático-estadísticas[2] que intentan responder esas interrogantes, en el día a día, no podemos recurrir a ellas pues son complejas, necesitan de aplicaciones informáticas que no siempre dominamos y, principalmente, porque no disponemos de la gran cantidad de datos que requieren ni del tiempo para buscarlos.

Estas restricciones no afectan a los modelos VM: funcionan con pocos testigos incluso algunos que se alejan del resto de la muestra, testigos anómalos o outliers pero que, tal vez, ¡¡¡podrían ser los más parecidos al inmueble tasado!!! También requieren pocas variables explicativas del valor. Solo aquellos atributos del inmueble, del entorno o del mercado que, como tasadores, consideremos intuitivamente más relevantes y comprensibles para describir nuestro problema así como para seleccionar y evaluar los testigos.

Interesa que estos atributos o variables sean independientes entre sí para que nos aporten información distinta (bajo coeficiente de correlación entre ellas), que sean coherentes (si dos testigos tienen la misma calificación en todas las variables, la mejora de uno de ellos en una variable implica que se le prefiere, que tiene un valor mayor, respecto del otro testigo) y que exista variabilidad en los valores de los atributos considerados (alta desviación estándar en la muestra). Si para un atributo los valores de los testigos son muy similares, ese atributo no será relevante para nuestro análisis pues no tiene capacidad para explicar las variaciones de los precios observados. La variabilidad es esencial. “En pocas palabras, ¡las variables deben variar!” (D. Gujarati, autor del libro “Principios de Econometría”).
Estos modelos nos permiten estimar el valor en función de todas las variables cuantitativas disponibles y la ponderación de los testigos, evitando la proporcionalidad. Todos intentan acercarse lo más posible a los valores reales. De los distintos modelos cuantitativos VM, los de Programación por Metas son los más potentes pues su formulación está orientada, precisamente, a minimizar esas desviaciones o distancias a los valores reales.

Se pueden resolver con Solver de Excel

Pero no son modelos explicativos del mercado, en sentido estricto. Sus ecuaciones de valor solo reflejan la existencia de relaciones numéricas entre los datos analizados pues están construidas a medida para el inmueble problema, los testigos y las variables contempladas, es decir, solo sirven para ese caso específico. Si cambiamos alguno de los testigos, variará la función de tasación y, en consecuencia, el precio estimado para el inmueble problema. En consecuencia, no nos sirven de referencia para un proceso de homologación, ni podemos aplicar sus resultados a otras tasaciones donde disponemos de diferente información.

En la práctica es frecuente que utilicemos varios modelos para medir el valor un bien y, al final del proceso, tendremos tantos valores como modelos usados. ¿Cuál será el más representativo de la realidad del mercado del inmueble tasado (nuestra muestra)? ¿Cuál elegiremos? Aplicar la media, solución fácil, rápida y conocida, supone que los bienes son idénticos, lo cual es irreal.

VM nos proporciona varios criterios de decisión, siendo el más sencillo la Distancia Manhattan, que es la suma de las diferencias absolutas entre los valores reales de los testigos y los valores recalculados por cada modelo. El modelo seleccionado es el que proporciona el conjunto de resultados más cercano a los valores originales, el que tiene la menor distancia. Es un método poco sensible a la existencia de datos extremos, al contrario de las ecuaciones econométricas que elevan estas desviaciones al cuadrado, con lo cual los datos extremos tienen mayor influencia en la función de valor. 


[1]    Su libro “Nuevos Métodos de Valoración -Modelos Multicriterio”, 2ª edición 2012, está disponible gratuitamente en la librería virtual de la Politécnica.


[2]    Econometría tradicional y espacial, redes neuronales, matemáticas difusas, análisis factorial, etc.

lunes, 7 de marzo de 2016

La primera referencia

De todos los métodos de valoración existentes, a nadie se le escapa que el de Comparación es el más importante de ellos. No porque sea el más utilizado, que lo es, sino porque es el más intuitivo de todos. El método de Comparación (o aproximación por comparación) supone la base de toda valoración. Una comparación razonada y bien argumentaba es la base de una buena tasación.

La comparación está presente siempre de una forma o de otra, incluso cuando no podemos aplicarla directamente. Incluso si no es posible aplicar el método de forma directa, la necesitamos de forma indirecta. Algunos ejemplos:

  • Comparación de costes en el método del coste de construcción. Al fin y al cabo, lo que estamos diciendo es que si construir un edificio cuesta X, construir el mío costará X, Y o Z dependiendo de la edad o de su estado actual.
  • Comparación de rentas en aproximaciones por ingresos. Si bien, cuando existen rentas generadas o potenciales rentas generadas el método es la capitalización directa, ésta se basa en una renta obtenida por comparación con otras rentas de mercado.
  • Comparación de gastos en aproximaciones por ingresos. Igualmente, es difícil considerar los gastos de un flujo o capitalización si no es por la experiencia que tenemos de gastos en activos semejantes. Es pues, otra comparación.
  • Comparación de tasas de descuento. De la misma forma, la manera más eficaz de determinar una tasa es por la experiencia de mercado que podamos tener de operaciones semejantes. Aquí son las tasas de descuento las que se comparan. Pero hay comparación.
Independientemente de lo que se esté comparando, saber realizar los ajustes de los valores de los referentes de una forma adecuada es básico para llegar a un valor correcto. Pero la homogeneización (que es como se conoce al proceso de ajuste de esos referentes) no es de lo que quiero hablaros aquí. Os pondré un ejemplo elemental: si uno compara una manzana con muchas peras, puede llegar a la conclusión de que su manzana es una pera, cuando no lo es... Elegir los referentes adecuadamente es fundamental. Si uno cree que su propiedad vale 100, puede que mantenga esa afirmación cuando le toque valorar propiedades semejantes. Si aquella valió 100, esta debe estar cerca de los 100 igualmente. Pero ¿qué pasa si estaba utilizando peras para valorar una manzana?

En la película La Jungla de Cristal II (Die Hard II) de Bruce Willis (hay que ver de todo), u grupo de terroristas toma el control del aeropuerto de Washington. Para demostrar su poder de negociación, dan una referencia falsa de la altitud a la que está situada la pista de aterrizaje a un avión de pasajeros, de forma que este cree que está 600 metros más abajo de lo que en realidad está e inicia la aproximación a la pista, de forma que cuando llega al suelo, aún está bajando a toda velocidad porque los pilotos pensaban que la pista estaba más baja. Por supuesto, del avión no queda nada. Esa referencia errónea que hace que el avión se estrelle es lo que nosotros tenemos que evitar si no queremos estrellarnos en nuestras valoraciones.

Y pero aún es si vamos arrastrando el mismo error en sucesivas valoraciones. Si uno piensa que el cap rate de mercado está en el 5% y va de operación en operación utilizando el mismo dato, cuando en realidad debemos hablar de un 6%, pues la gracia es simpática. O en vez de un cap rate, digamos que uno piensa que el valor de una casa está en torno los 2.000 EUR/m² porque la primera casa que valorizó tenía ciertas características que la hacían destacar, va tasando otras casas semejantes en lo mismo y resulta que el valor para casas más estandar en esa zona no llega a 1.500 EUR/m². Que divertido, ¿no?

Por eso, verificar todos los referentes que se emplean en una tasación es fundamental. No vale con sacarlos de internet. Un referente de internet puede estar descontextualizado. Indagar y profundizar en los testigos es aumentar tu conocimiento de mercado. De lo contrario, tu trabajo como profesional se basa en una serie de datos no comprobados. Y no queremos eso...





viernes, 4 de marzo de 2016

Apps para tasadores: 06: Un presupuesto

No gastes tu dinero antes de ganarlo.
Thomas Jefferson (1743-1826). Político Estadounidense.

Si te fijas bien, al igual que cuando hablábamos del calendario, decíamos que introducir eventos sin más era una gestión pasiva del tiempo, introducir gastos (hacer un simple "Expense tracking"), como lo que nos permite hacer iXpenseit, es una gestión pasiva del dinero. Llevar un control de los gastos es bueno, pero te lleva a ver el cadáver una vez muerto. No te da herramientas para evitar el desastre. La gestión activa de tu dinero sí evita el muerto. Para eso necesitas planificar siempre según tus prioridades y presupuestar. Presupuestar es destinar recursos a esos objetivos. Es saber que el dinero que tienes, tiene un fin y cuánto de lejos estás de esa meta.

En términos cinéfilos, el "Expense Tracking" es CSI, donde hay una víctima y se empieza a ir hacia atrás para descubrir al asesino, mientras que el presupuesto es Minority Report, donde te adelantas al crimen.*

Para presupuestar, puedes utilizar una hoja de Excel. En una columna pon categorías de lo que quieres ahorrar (Regalo para mamá, coche, vacaciones, colegio niños, lo que sea), con la meta en cantidad a la que quieres llegar. Luego define una triple columna por cada mes: en la primera parte de la triple columna indica cuánto de lo que tienes vas a asignarle a cada categoría ese mes; en la del medio, cuánto llevas gastado en el presente mes en esa categoría y en la última, la diferencia (lo que asignaste más lo que tenías del mes anterior menos lo que te gastaste), cuanto llevas ahorrado (cuánto tienes disponible para gastar en esa categoría) hasta ese momento:





La idea es que lo que presupuestes cada mes (primera columna de cada triada mensual) no exceda tus ingresos del mes anterior. Si no, estarías presupuestando dinero que NO tienes (overbudget). Puedes hacerlo, pero esa cantidad que excedas debe restarse del dinero disponible el mes siguiente. En el fondo, estás presupuestando tu dinero futuro. Los recursos son limitados.

Como puedes ver en la imagen, el dinero asignado a cada categoría va aumentando cada mes (columna disponible) a medida que le asignas recursos. Así puedes medir tus ahorros. Esta es una gestión activa de tu dinero. Tú decides para qué sirve, no vas apagando incendios según salen.

Fácil, ¿no?

Pues no lo es. YNAB.

La teoría es muy fácil pero el día a día es muy complicado. Llevar esa hoja de gastos actualizada puede resultar más liante de lo que a primera vista puedes suponer. Y ser estricto con lo que tienes asignado para ese mes es aún más difícil. Afortunadamente, se puede remediar.

Me gasté 2.873 pesos de los 50.000 que tengo para bebidas.



Para presupuestar, yo utilizo YNAB**. YNAB (palabra formada por las siglas de "You Need A Budget", o "necesitas un presupuesto" en inglés), te permite presupuestar igual que esa hoja de cálculo pero llevando un control más completo y sin tener que soportar errores de cálculo. Tiene aplicación móvil de forma que puedes hacer "Expense tracking" instantáneamente y además, te permite medir en cada momento lo que te queda asignado en cada categoría, de forma que cuando gastas 2€ en una coca cola y lo asignas a la categoría "Bebidas", puedes ver cuánto más en esa categoría puedes gastarte en lo que queda de mes. Ahora, antes de comprar la coca cola, veo si tengo dinero presupuestado para ella. ¿Dejo de tomar la coca cola? A veces sí, pero si decido que no, que quiero la coca cola, YNAB me recuerda que es a costa de alguna otra de mis prioridades.

Además, como haces "Expense Tracking", puedes analizar tus gastos en una sección de Informes que te saca automáticamente, de forma que puedes entender mejor tus finanzas.
Un ejemplo de análisis de gastos de YNAB


Pero su verdadero valor radica en 4 reglas que tienes que seguir si quieres dominar tus finanzas realmente:
  1. Asigna a cada dólar (o euro, o lo que sea) un trabajo. A cada uno sin excepción. Ésto te obliga a pensar en qué vas a destinar tu dinero este mes. Al principio cuesta. Luego se hace más fácil. La regla número 1 te obliga a pensar en tus prioridades y objetivos. Si para ti es prioritario comprar una casa, debes plantearlo así. Si es prioritario tener perro, tienes que abrir una categoría para ello. Quizá sea ahorrar, o tener una buena cobertura de salud. Abre la categoría y asígnale recursos. Al igual que en el calendario teníamos que asignar cada hora a lo que hacemos, aquí hay que asignar cada moneda (se trata de asignar recursos en ambos casos). Dedica un tiempo cada mes a ello. Al final se hace adictivo.
  2. Ahorra para los contratiempos. Los imprevistos son eso, imprevistos. No se pueden preveer. Pero mejor si estás preparado. Esta regla es un seguro para ataques al corazón. De repente te empieza a doler una muela. Vas al dentista y, ups, 1.500 € de presupuesto. ¿De dónde los saco? De la categoría imprevistos. Está todo controlado.***
  3. "Roll with the punches" (o encaja los golpes). Digamos que te gastaste en el cine 20 euros más de lo presupuestado. Es decir, estás gastando recursos de otra categoría. Te toca pensar de dónde los sacas para destinarlos a la categoría "Cine". Esta regla está diseñada porque el presupuesto está hecho para ti, no tú para el presupuesto. Esa peli es demasiado buena como para dejar de ir a verla. Aquí considera que tus prioridades han cambiado y a lo mejor, prefieres gastar 20 € menos en palomitas...
  4. Presupuesta basándote en lo que ganaste el mes anterior. Nada de suponer cuánto vas a ingresar este mes. Así presupuestas con dinero que efectívamente tienes. Se realista. Nada de "me deben un bono que me pagarán dentro de 6 meses así que lo voy a meter aquí". No. Tus recursos son finitos. Adminístralos.
YNAB no es la aplicación. Como explican en su web (que yo recomiendo leer de arriba a abajo), no necesitas comprar su software para gestionar tu presupuesto. Basta un excel como el de arriba. YNAB es un método basado en esas cuatro reglas. Pruébalo y si te convence o crees que te puede ayudar, compra el software. Yo lo hice y me encanta. Me da control y recursos para mis prioridades, pero si eres ordenado, la hoja Excel es suficiente.

Si eres autónomo, te interesa doblemente. Por un lado para gestionar tus finanzas, por otro lado, para gestionar las de tu empresa. Y sí, eso te obliga a pensar el doble. Además de preguntarte por tus prioridades, debes establecer las de tu empresa. ¿Es prioritario contratar a alguien? ¿O lo es alquilar un local más grande? ¿Quiero entrar en este proyecto? YNAB tiene un par de planillas por defecto: una para finanzas personales y otra para pequeños negocios. Úsalas, pero modifícalas a tu gusto. Lo importante es que tú te sientas cómodo.

Limitaciones del presupuesto

El mayor inconveniente del sistema YNAB es lo que tardas en dominarlo. Al principio no entiendes bien lo que estás haciendo. Luego te van surgiendo dudas y finalmente vas comprendiendo poco a poco los conceptos. Pero cuando empiezas a ver que sabes en qué está tu dinero, para qué es y como responde a tus prioridades, simplemente duermes mejor. Por eso lo recomiendo. Paciencia. Acaba funcionando.

*El símil no es mío. Lo explica Jessie Mecham, fundador de YNAB, en su podcast número 199.
**Letra pequeña: YNAB, al contrario que el 99% de las aplicaciones que están en esta serie, es de pago. Hasta hace poco, un pago de unos 55 USD para toda la vida. Ahora han lanzado una versión nueva basada en la nube y cobran unos 50 USD por año (parecido al pricing de Dropbox, por ejemplo).
***Caso real...

Nota sobre las reglas: en el tiempo que va desde que comencé esta artículo hasta que lo terminé, YNAB cambió sus reglas, si bien en esencia siguen siendo las mismas. Las puedes revisar aquí (http://www.youneedabudget.com/blog/post/the-new-rules#When:22:06:00Z)