viernes, 25 de diciembre de 2009

Feliz Navidad a todos!

Hoy no habrán valoraciones, no métodos, ni cálculos, ni bancos ni nada que se le parezca. Hoy tenemos que apreciar lo bueno que tiene la Navidad. Y entre otras cosas, toca estar con la familia y los amigos. Así que dejad lo que estéis haciendo y a disfrutad de vuestro tiempo, que es lo que más valor tiene.

Feliz Navidad a todos!!

lunes, 21 de diciembre de 2009

Sorteos de Navidad


Ahora que estamos a punto de llevarnos el chasco anual cuando veamos que no nos toca la lotería de Navidad una vez más, me llega esta noticia sobre una familia que sortea su casa a través de participaciones de 50€. En plan adolescentes financiando su viaje de fin de curso, vamos.

No es la primera vez que veo una cosa así. El pasado mes de marzo, un matrimonio de Bahía de Palma hizo lo propio con su chalet de 300 m2 por papeletas de 99€, para un total de 15.999 papeletas. Es decir, recaudaron 1.583.901€, cuando a ellos (dicen) que les costó 800.000€ con una reforma de 200.000€ (y dicen que se lo tasaban en 1.200.000€) y lo mejor es que lo hicieron en un tiempo record: en menos de un mes habían vendido todas las papeletas (no he podido confirmar ese plazo, pero aunque sea el triple o el cuatriple, el tiempo medio de venta de pisos se ha disparado hasta el año, aproximadamente, y en un producto como el de este chalet, es posible que dicho plazo aumente).

Otra pareja está haciendo exactamente lo mismo con su casa de Terrassa, Barcelona. Un dúplex de 110 m2 de 6 años de antiguedad, que te puede tocar si tu papeleta de 10€ es elegida entre las 65.000 que pretenden vender a través de la web http://www.teregalomipiso.com/. Ya han vendido más de 600 números.

Creo que con ésta fórmula todos ganan, menos los bancos. Como ya no se financia la compra de inmuebles, la gente se está buscando maneras alternativas de sacar adelante sus ventas. Y ésta me parece bastante buena, aunque no tengo ni idea de qué clase de impuestos o gastos hay que considerar en estas operaciones, lo que habría que tener bien definido para estudiar si hay negocio. Pero todo parece indicar que la fórmula beneficia a todo el mundo. El vendedor puede sacar más dinero en menos tiempo, el comprador puede acceder por un precio de risa a una buena vivienda, y si no toca, pues son 50-100€ sólo lo que se pierde (fijáos en las cantidades de dinero que se han perdido, por ejemplo, en arras no cumplidas). Estoy convencido de que en breve, las agencias inmobiliarias van a intentar explotar esta forma de negocio. Ellos tienen una buena cartera de inmuebles y compradores con ganas de comprar. Las posibilidades de que te toque el piso son muchísimo mayores de que te toque la lotería o la bonoloto y seguro que la gente iría a las agencias a comprar su boleto.

Sólo hay que definir bien las condiciones para que el negocio no explote en la cara. Definir un plazo para sortear el inmueble, el número de papeletas, el notario, la comisión del API, qué pasa si no se llega a realizar el sorteo (devolver el dinero íntegro sería lo más adecuado) y todas esas cosas, pero nada que un buen abogado no pueda solucionar. Si el comprador de papeletas ve que está todo claro, sin letras peqeñas y todo garantizado por notario, yo creo que la cosa funcionaría.

Sólo me resta pensar en qué situación nos dejaría a los tasadores esta nueva forma de "venta de pisos". Si el banco no aparece en la fórmula, la garantía hipotecaria no es necesaria, pero por otra parte, para un correcto sorteo y valoración del inmueble, y enlazando con lo que decía antes de la claridad en el proceso, podemos dar una garantía que de otra forma no se podría dar. Y como siempre existe la picaresca, seguro que el BdE acabaría metiendo baza para regular e impedir abusos. Pero si la cosa se hace con seriedad, y en el mundo inmobiliario también hay mucha gente seria, el tema podría funcionar.

Las cartas están sobre la mesa, o mejor, los números están en el bombo. Hagan juego...

miércoles, 16 de diciembre de 2009

Un buen motivo por el que leer este blog

Pretencioso el título, ¿eh? No me toméis por arrogante sin darme la oportunidad de explicarme, por favor: ya sabéis que me gusta navegar por la blogosfera en busca de cosas interesantes de todo tipo, y hoy he topado con este post de gurusblog en el que se habla sobre la estimación del número de viviendas a construir en España en los futuros años. A mí me ha convencido, no solo por lo bien explicado que está (interesante también leer los comentarios), sino porque la mayoría de la gente que da estimaciones sobre este tema es una parte interesada del proceso, en cambio, creo que la opinión de este blog (sin dejar de ser una opinión), no tiene nada de interesado y por lo tanto, creo que da una visión más fría del asunto.

En resumidas cuentas, dice que, mientras los expertos (no se aclara qué expertos) consideran que un ritmo normal de construcción en España podría estar en torno a las 400.000 viviendas/año, (en 2008 llegamos a las 853.000 viviendas/año), gurusblog compara la cifra con las de otras partes de Europa y USA, para concluir que si llegamos a 200.000 nos podemos dar con un canto en los dientes:

"He repasado los datos de construcción de nuevas viviendas en países de nuestro entorno con niveles de población incluso superiores a la Española. Por ejemplo en el caso de Italia de 1997 al 2006 se han construido unas 170 mil viviendas año. Para el mismo periodo en Francia han estado a niveles de 300 mil viviendas/año, sólo en 2005 y 2006 superaron las 400 mil vivienda/año. En Alemania, con 82 millones de habitantes (casi el doble que España), del 2000 al 2006 en ningún momento superaron las 300 mil viviendas nuevas/año."

A mí me parece bastante razonable, así que voy a elaborar hipótesis de trabajo para nosotros, los tasadores, basados en esas cifras. Y es que creo que las sociedades de tasación tienen un reto importante por delante. Todo el crecimiento del negocio de estas empresas se ha basado en el mercado hipotecario, amparadas por la archifamosa Orden ECO y sus posteriores modificaciones. Durante mucho tiempo temí que al Banco de España le diera por cancelar dicha Orden, con lo que el modelo de negocio de estas empresas se iría al garete, pero ahora veo que el problema no es que les vayan a quitar el paraguas, sino que va a dejar de llover, porque se está acotando el mercado a pasos agigantados.

Mirad este gráfico, también sacado de gurusblog:

Prácticamente desde el 2002 al 2008 nos hemos movido en torno a las 700.000 viviendas/año, que es justo el periodo de tiempo en el que más crecimiento se dio en las tasadoras, dado que esas viviendas había que tasarlas, además de los suelos para las promociones y las promociones en sí. Ahora se plantea un futuro con una cifra por debajo de la mitad. Y tasadoras sigue habiendo las mismas. ¿Qué consecuencias podemos sacar?

Yo creo que una primera es que la competencia va a ser atroz y no va a perdonar. Y ojo aquí porque hay muchas tasadoras que no están acostumbradas a competir. No hace falta más que echar un ojo al accionariado de estas sociedades y se puede ver que a algunas, el cliente les ha venido dado. Ahora toca lanzarse al mercado, y no va a ser tan fácil cuando ya está todo copado.

Muchas van a tener que cerrar. Especialmente las pequeñas que no puedan competir en precios (precios que tendrán que bajar, por otra parte).

El mercado de segunda mano va a cobrar gran importancia para la tasadoras, aunque éste es un tema muy complejo mientras los bancos no den crédito y ésto no pasará mientras no se liberen de todos los activos inmobiliarios que están captando.

Y esta competencia nos afecta a los tasadores, sin duda. Pero creo que no todo es malo. Indudablemente, esa disminución de encargos provoca que seamos más y haya menos que repartir, pero también creo que hay una doble lectura: si las tasadoras disminuyen sus necesidades de tasadores, lo lógico es que tiendan a confiar en los más expertos, con más conocimiento y mejor preparación. Creo que, si el panorama descrito es el que se pinta arriba, y es muy probable, las tasadoras buscarán al tasador mejor preparado, dado que aquí el precio no es una variable. Todos valemos igual para la misma tasadora, dado que la mayoría de las tasadoras establecen tarifas fijas para sus técnicos (al menos las tasadoras para las que nosotros trabajamos). Por lo tanto, en esto partimos en igualdad de condiciones.

Así pues, yo creo que la formación y la preparación van a ser valores al alza de aquí en adelante. Y enlazo con el título del post. Que mejor forma de estar al día que nuestro blog de tasadores, ¿no?

Ya en serio: yo sigo otros blogs porque creo que la gente que los escribe pone un montón de conocimiento en la red a disposición de cualquiera. Yo aporto mi granito de arena. No pretendo formar a nadie, simplemente comentar cosas que ocurren en nuestro mundo. Pero aquí hablamos de todo, y veis que hay mucho de qué hablar. Y creo que cuanto más comentemos entre todos, más grande haremos nuestro conocimiento.

Este blog no os va a hacer expertos en nada, pero quizá os ayude a ver la tasación desde un punto de vista diferente. Si eso pasara, yo me daría por satisfecho.

martes, 15 de diciembre de 2009

Micropost: caducidad (II): donde dije Diego...

Sn duda recordaréis de hace poco el post sobre la caducidad de los certificados de tasación. Pues el Banco de España vuelve a las andadas y donde dije Diego digo digo...

El 7 de diciembre se ha publicado en el BOE el Real Decreto 1817/2009, de 27 de noviembre, con entrada en vigor el 8 de diciembre. Este Real Decreto modifica el artículo 8 del Real Decreto 716/2009 en el que se establecía que la caducidad de las tasaciones era de 3 meses, volviendo a la anterior de 6 meses.

Kit de supervivencia


Creo que todo tasador debería llevar en el coche un mínimo "kit de supervivencia", por si alguna vez se encuentra en un apuro. No me refiero a bengalas o mantas y comida enlatada, no. Me refiero a cosas que en un momento dado nos pueden venir bien para desarrollar la parte de trabajo de campo de esta profesión. Ya nos hemos acostumbrado a utilizar muchos gadgets, pero al final, son cacharritos que acaban fallando y hay que estar preparado para las eventualidades. No podemos dejar de hacer la visita de la tasación porque nos ha fallado la cámara. Os voy a contar en qué consiste el mío, por si os puede ayudar. Yo en el coche llevo siempre:

  • Un cuaderno, por si en algún momento hay que dibujar el plano y no tenemos donde porque la carpeta se olvidó en el estudio.
  • Un bolígrafo / lápiz / portaminas / similar, para poder trabajar si no tenemos nuestro portaminas favorito.
  • Pilas. Siempre. Por si se le acaban al medidor láser
  • Una cinta métrica de las de toda la vida, que a esa no se le acaban las pila
  • Una linterna. Por si hay que ver casas sin luz, o buhardillas que no tienen ventanas o sótanos, etc.
  • Además llevo un programa de GPS en el iPhone, por si el navegador me falla.

Creéis que debería llevar algo más? Lleváis vosotros algo parecido?

miércoles, 9 de diciembre de 2009

Recuperaciones: el drama social de la crisis, visto de cerca.

El procedimiento

Vuelvo a retomar el asunto de las tasaciones cuyo destino final es la captación de un activo inmobiliario por parte de una entidad financiera, que ya inauguramos con el post de hace unos días sobre "Daciones en pago". Sé que el tema puede parecer bastante aburrido, pero uno de los motivos por los que creé el blog es precisamente difundir un poco la labor de tasador en todos sus aspectos, y me interesa mucho reflejar la parte social, algo más trascendente que el hecho de decir "esto vale tanto" y olvidarse.

Las recuperaciones son la parte más desagradable del proceso hipotecario. La situación que desencadena una tasación para recuperación (o embargo o como se quiera llamar) es la siguiente: el hipotecado no ha podido hacer frente a sus pagos y entra en deuda; el banco ejecuta la hipoteca; el hipotecado se queda sin casa y es considerado "moroso" por el resto de sus días (si hay algún especialista en banca, por favor, que corrija esto último si no es así).

De nuevo el banco requiere una valoración del inmueble en cuestión para poder computar sus números en sus balances y saber en cuanto podrá liquidar el inmueble de la forma más rápida y menos dolorosa posible.

Normalmente partiremos del punto de partida de una tasación anterior (la que se hizo cuando se concedió la hipoteca). Ésto supone una ventaja importante, dado que es muy posible que no podamos visitar el inmueble y tendremos que utilizar los datos contenidos en dicha tasación para realizar nuestro nuevo informe. Os preguntaréis por qué no podemos visitar de nuevo el inmueble. En realidad, sí podemos, pero la entidad bancaria para la que trabajamos se ha convertido en hostil para el hipotecado, por lo que es muy probable que éste dificulte el proceso todo lo que pueda. No obstante, nuestra primera obligación (salvo que nos lo diga la sociedad tasadora) es intentar visitar.

Una vez más, la labor de la sociedad de tasación en la identificación de antecedentes es primordial. Sé por experiencia que no todas las tasadoras llevan un control exhaustivo de ello. Creo que es un error. La forma más generalizada de localizar expedientes puede ser por coincidencia de finca registral, aunque hay tasadoras que lo hacen por calles (método a mi modo de ver menos fiable, por la facilidad que cambian los nombres de las calles o los números de policía).

Dado que partimos de un antecedente, lo razonable es adoptar los mismos datos en el nuevo informe. Parece de Perogrullo, pero os asombraríais de la cantidad de casas que menguan o crecen de un informe a otro. Una finca debe medir lo mismo independientemente de la finalidad con la que se tase (y los espacios abiertos se deben computar igual). Es muy poco serio alegar que, como la finalidad es distinta, pues cambiamos el cómputo. Al menos a mí me lo parece.

Lo que si es razonable es valorar con prudencia, lo que en la práctica puede suponer un valor más bajo que el de la tasación original. Pensad que, al no haber podido acceder a la finca, debemos suponer un estado de conservación medio (también os asombraríais de la cantidad de gente que se lleva hasta los marcos de las puertas o los radiadores al ser embargados, y muchos destrozan los azulejos porque sí).

Si no disponemos del antecedente, lo suyo sería proceder como una tasación normal, es decir, intentar visitar, lo que ya hemos visto que será complicado. No obstante, se puede valorar de igual manera que con el antecedente, pero basándonos en los datos de superficie del registro y/o catastro (primero registro, luego catastro). Si no se dispone de ninguno de estos datos, la tasación es imposible de hacer.

Por último, simplemente añadir que muchas entidades bancarias están solicitando a sus tasadoras en este tipo de operaciones un valor de comercialización a corto plazo. Ésto es un valor por el cual el inmueble pueda ser vendido sin demasiada dificultad en un periodo de tiempo menor al mes (más o menos, es lo que piden los bancos y cajas, aunque posiblemente no con esas palabras). No se trata de un valor hipotecario, que ya lo hemos dado con la tasación. Esta vez se trata de un valor en una situación de mercado forzada por la necesidad de vender de una de las partes (el banco), por lo que deberá ser un valor más bajo que el hipotecario. La cantidad depende de cada tasadora, pero suele rondar un 5-10%. No hay nada establecido, y muchas veces se deja a juicio del tasador (de nuevo tenemos que ser expertos en algo que no es lo nuestro).

Las consecuencias y las responsabilidades

La consecuencia más importante es que alguien se queda sin casa. No es un número como los que dan las noticias. Es alguien a quien ves. Es alguien que tiene hijos y felpudo en la puerta, posters en la habitación de los niños y una habitación para la abuela. No es un tema menor. Es una consecuencia de un drama real. Si, es cierto que esa persona asumió una responsabilidad y no la ha podido cumplir, pero la mayoría de las casas que he visto por este tipo de trabajo son de gente humilde que ha llegado a esa situación por causas ajenas a ellos (cierre de empresas, imposibilidad de encontrar trabajo...). Es muy duro ver esto y volverte a casa sin más.

La irresponsabilidad también viene por parte de la banca, que en muchas ocasiones ha concedido crédito de altísimo riesgo. Creo que es más responsabilidad de las Direcciones de Zona o de Negocio que de las sucursales, por imponer objetivos cada vez más imposibles de obtener y llevar a captar y otorgar créditos al primero que pasaba por allí.

Recuerdo una conversación muy agria, en los tiempos de bonanza, que tuve con un tipo de una sucursal, en la que nos acusaba a los tasadores de nuestra oficina de no tener "ninguna visión comercial" tras "hundir una operación" (obviamente, porque consideraban que el valor de tasación era muy bajo). Tras varias quejas, y con mucha paciencia, le tuve que decir que a mí me pagaban precisamente para no tener ninguna "visión comercial", y poder dar un valor objetivo y que nuestra falta de "visión comercial" se podría compensar fácilmente en el comité de riesgos correspondiente, dado que ellos, con mucha más "visión comercial" que nosotros, la detectarían y sin duda concederían el crédito.

Hay que decir también que, al menos nosotros, hemos tenido la suerte de encontrarnos con pocos casos de estos y que muchas veces, ya desde las sucursales, nos decían que veían complicada la operación. Todo sea dicho.

¿Y las tasadoras tienen responsabilidad? Pues creo que algo sí. Aunque nosotros sólo somos partidarios de revisar valores cuando detectamos un error en el procedimiento, y nosotros cometemos errores como todo el mundo y no pasa nada, me consta que el motivo de las revisiones de valor no siempre es ese. Las sociedades durante mucho tiempo (ahora ya no) variaron valores por dejarse presionar, por no mantenerse firme siempre en los mismos. En la situación anterior, de boom inmobiliario y precios al alza, cualquier precio se sostenía y permitir ese 5% más que no iba a ningún lado, implicaba realizar la operación. Ahora supone un problema.

Bueno, apago el ventilador y os dejo el post, para que lo comentéis si creéis procedente. Sé que algunos de vosotros sois colegas y seguro que os habéis encontrado con alguna situación parecida. Estaría bien saber vuestra opinión...

Micropost: valoración vs tasación

Me preguntan mucho sobre la diferencia entre esos dos términos. A mi humilde modo de ver, creo que la diferencia más sencilla es la siguiente:

La valoración puede ser el acto de valorar, sin más. La tasación es una valoración cuya finalidad es la garantía hipotecaria.

Se admiten matizaciones al respecto.
Saludos

jueves, 3 de diciembre de 2009

Geoposicionamiento


He tenido la suerte de trabajar en dos proyectos que a mi modo de entender las cosas, hubieran significado una mejora importantísima en la calidad de los informes de tasación de las sociedades de tasación y una reducción importante de los costes de las mismas. En los dos, la clave era geoposicionamiento, un "palabro" que engloba todo aquello que hace referencia a la localización de las cosas en mapas, básicamente. Desgraciadamente, ninguno ha visto la luz.

En el primero trabajamos en equipo para la Comunidad de Madrid junto con Arnáiz Consultores. La Comunidad quería dar información de todos los puntos de su geografía en cuanto a normativa, densidad de población, datos económicos, etc. Simplemente pinchando en un punto del mapa obtendrías unas tablas con estos valores. Nosotros asesorábamos en cuanto a valor del suelo y precios de vivienda. Cuando nuestra parte acabó, dejamos el proyecto en manos de los consultores. No supimos nada más.

El segundo proyecto requiere algo más de explicación. Para los que no lo sepan las sociedades de tasación reparten a sus técnicos por la geografía de nuestro país para poder cubrir todas las zonas donde hay que tasar. Cada vez que se recibe un encargo, se piden los datos del inmueble a valorar, siendo el que más nos interesaba para este asunto, la dirección del inmueble, y se asigna a un técnico de la zona. Las sociedades de tasación encuentran problemas en zonas que no están cubiertas o a veces se duda si es más adecuado mandar a un técnico que trabaja en una población o a otro que trabaja en otra. Hay que indicar que mandar a uno u otro técnico ya supone un gasto importante en kilometraje, que, dependiendo de la sociedad, puede ser asumido por la misma aunque sea parcialmente.

También trabajando en equipo (si el equipo es bueno, es la mejor forma de trabajar) , propusimos un proyecto en el que se creaba una aplicación que "tiraba" de los ya archifamosos mapas que encontramos por internet (léase Google Maps, Tele Atlas (que es lo mismo) o cualquier otro), situaban geográficamente la posición de los técnicos, se introducían los datos del encargo (calle, número, código postal y población) y automáticamente, el programa calcularía cuál de los técnicos era el que estaba más cerca y en mejor disposición de hacer la visita al inmueble, asignándole el encargo. Fijáos que los mapas actuales ya calculan rutas atendiendo no sólo a las velocidades máximas permitidas en las carreteras, sino que además consideran si la ruta se hace en día laboral, por la mañana o por la tarde, etc., de forma que hasta se le podría indicar al técnico la distancia y el tiempo que requiere llegar desde su despacho profesional a la dirección a tasar, dejándo el kilometraje fijado de antemano y no dependiendo de lo que pueda decir el tasador (tened en cuenta que aquí nos teníamos que poner del lado de la sociedad). La reducción en el gasto en gasolina y el ahorro en tiempo eran indiscutibles y lo único que se requería, una vez realizada la aplicación, era meter los datos de todos los tasadores de la sociedad.

Se desestimó el proyecto por varios motivos:
  1. Los departamentos informáticos dijeron que la aplicación sería complicadísima de programar. Honestamente, no tengo mucha idea de programación, pero surfeo mucho, muchísimo, y no creo que sea tan complicado. Trabajo si que llevaría, pero no sería demasiado difícil. De hecho, el prototipo y la presentación del proyecto las hicimos de forma muy rudimentaria utilizando Google Maps y funcionaba, así que la base de programación existe, solo habría que adaptarla.
  2. Se indicaron problemas con los derechos para utilizar dichos mapas, que estoy seguro que se podrían solventar llegando a soluciones con dichas empresas de mapas.
  3. Por último nos dijeron que el gasto que se podría ahorrar no compensaría el coste de los dos puntos anteriores. Esto ya sí que no lo pudimos defender. No porque fuera verdad, que no lo sabremos nunca, si no porque estas cosas ya se nos escapan.
"Off the record", los directivos de la sociedad a la que se lo presentamos nos dijeron que la idea era brillante, pero no era el momento (hablamos del 2006, en pleno boom inmobiliario con los departamentos técnicos de las sociedades de tasación visando a toda máquina).

Sigo pensando que antes o después estas sociedades van a tener que pasar por la georeferenciación si quieren ser competitivas. El conocimiento del medio es fundamental en esta profesión y si alguna vez hacemos que llegue la dichosa recuperación y las empresas deciden competir en serio, este tipo de herramienta (no digo la que desarrollamos nosotros, pero si alguna parecida) va a ser muy importante. Pero mientras siga la crisis no habrá ni nuevas iniciativas, ni nuevos proyectos, ni sabremos donde estamos, ni a dónde queremos ir. Georeferenciación de nuevo...

miércoles, 2 de diciembre de 2009

Micropost: Aguirre Newman nos va a castigar

Aguirre-Newman ha presentado hoy el informe "Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español", en el que según inmodiario, dice "que las tasaciones de las entidades financiera no reflejan el verdadero valor de mercado y provocan una sobrevaloración generalizada de los inmuebles", así que ya sabéis, hasta que los de Aguirre Newman expliquen en qué se basan para decir ésto, no os portéis mal y tasad bien, o vendrá Aguirre Newman y se os llevará. ¡Tasadores malos!

martes, 1 de diciembre de 2009

Micropost: SOCIMIs, nueva finalidad de la ECO

Se ha presentado el nuevo proyecto de ley de regulación de las SOCIMIs (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) por el que se establece que la valoración de los inmuebles que entren a formar parte del patrimonio de las mencionadas sociedades, deberá llevarse a cabo por sociedades de tasación homologadas.

ATASA ha propuesto un par de medidas más que aumentarían la prudencia valorativa, para que sean añadidas al proyecto de ley.

Próximamente os contaremos más.
Saludos.

lunes, 30 de noviembre de 2009

¿Y qué hacen por ahí fuera? Primera aproximación a la valoración internacional



La valoración de inmuebles depende de donde se haga. Esto es evidente. Pero no me estoy refiriendo ahora a las tres cosas que dicen que más importan en un activo inmobiliario ("location, location, location"). Me refiero a que dependiendo de en qué país se haga, la valoración se hace de una forma u otra. El motivo por el que se valora de manera diferente, por el que existen distintos modelos de valoración, es, en última instancia, un motivo social y cultural. Las propiedades no se entienden de igual modo en todos los sitios y en todas las culturas. En la arquitectura vemos esto reflejado constantemente. El contexto es uno de los elementos imprescindibles al abordar un proyecto (sólo por esto, dicho contexto ya debería influir en el valor final del inmueble) y así mientras en lugares soleados se tiende a hacer ventanas pequeñas para evitar que el interior sea un horno, en lugares con menos sol buscan más ventanales (ejemplo muy básico y posiblemente matizable, lo sé, pero ya entendéis lo que quiero decir).

Como quiera que vamos hacia un mundo cada vez más globalizado (los negocios son ya globales), a las empresas (y a los particulares y gobiernos y administraciones...) les ha dado por invertir en países que no son sus originarios, o al menos, por interesarse en productos fuera de sus fronteras, lo que como poco puede llegar a materializarse en abrir una sede en el extranjero. Hale, ya hay que valorar inmuebles...

Pero a un alemán le puede llegar a asombrar lo que vale un terreno en Japón, y a un japonés lo que cuesta en Bali, ¿no? ¿Qué garantiza a un americano que no le están timando en Francia? ¿O a un italiano que la torre de Santiago de Chile vale lo que le dicen que vale? La pregunta clave es: ¿se puede valorar de igual manera aquí que allí?

En un orden teórico creo que caben dos aproximaciones:
  1. Si la respuesta es SI, entonces deberíamos tender a un modelo en el cual existiera un único sistema de valoración con la suficiente flexibilidad como para poder adaptarse a las diferentes normativas particulares de cada país o región, que no son si no fruto de la visión social y cultural de cada uno de esos países, pero cuyo resultado daría un valor estándar aceptado independientemente del origen del comprador, vendedor y lugar de la transacción.
  2. Si la respuesta es NO, entonces lo que tendremos son distintos modelos derivados tanto de esas leyes como de esas culturas y sociedades, y cuyos resultados reflejan esa casuística considerando tanto comprador como vendedor y lugar en el que se realiza la operación.
Es evidente que la situación real se aproxima más al segundo modelo, donde la valoración es resultado de las influencias sociales y culturales. No podía ser de otra manera, como ya se ha podido deducir del párrafo que abre este post. Sin embargo, el alemán sigue queriendo comprar en Estados Unidos y el Chileno en Jamaica. El problema persiste. ¿Qué se puede hacer? Pues no queda más remedio que tender hacia un sistema estandarizado, reconocido donde quiera que sea aplicado, que considere las peculiaridades de cada sociedad y cultura, pero que de valores asimilables al resto. Se tiende hacia la estandarización, hacia el primer modelo, aunque matizado para dar cabida a todos por igual.

Os podéis imaginar que ese proceso de estandarización no es nada sencillo. Se podría decir que en este sentido la valoración está aún en pañales. Y me refiero a la valoración en general, ya sea de inmuebles o de cualquier otra cosa. Se han creado organismos supranacionales con este objetivo, pero el proceso es tan largo (o lo están haciendo tan largo) que lo único que se ha sacado en claro es la voluntad de hacerlo. TEGOVA (asociación de tasadoras de Europa), o el IVSC (International Valuation Standards Comittee) son algunos de esos organismos, que ya iremos desgranando en futuros posts, pero no logran dar más que indicaciones sin carácter de normativa, a excepción del denominado "libro rojo de la valoración", las NIIF (Normas Internacionales Financieras), y poco más, cuya aplicación sólo es obligatoria en determinadas operaciones. Ni siquiera la Unión Europea, a través de TEGOVA, ha conseguido dar normas que puedan ser utilizadas en la valoración de los inmuebles de Europa. De hecho, ya vimos en algún post que ahora mismo hay dos modelos de valoración que están en pujna por imponerse en la estandarización del modelo europeo: el latino y el anglosajón, los cuales también veremos más adelante.

He querido hacer esta primera aproximación para haceros ver que el tema es bastante interesante. A mí por lo menos, me lo parece. En breve habrá más, no queráis saberlo todo así de sopetón, que hay para rato. Tranquilos, tranquilos...

domingo, 29 de noviembre de 2009

Micropost: los aparejadores sobreviven a la crisis con las tasaciones

Me llama la atención este titular de idealista.com, titulado como este post, aunque no me sorprende. Debería hacerse extensivo también a los arquitectos superiores. El número de currículos que están llegando a las sociedades de tasación (e incluso a los estudios dedicados a la valoración) se ha multiplicado por 5 los dos últimos años. Cuando yo empecé a interesarme por estos temas mis compañeros de profesión (arquitectos) me miraban como a un pobre loco. Ahora se interesan por lo que hago. Así son las cosas.

Las sociedades de tasación no están aumentando su plantilla de técnicos, por regla general, actualmente, salvo contadas (y muy extrañas, he de añadir) excepciones. Al menos por lo que nosotros podemos saber. Tampoco tenemos noticia de que las hayan reducido, aunque esto no lo podemos confirmar.

Me gustaría añadir que esta parte de la profesión del arquitecto se puede hacer de dos formas: sin preparación y sin interés, estando ahí porque es lo que toca, dando trompicones y a base de prueba y error, sin demasiada seriedad; o con mucho interés y ganas de hacer las cosas bien, de interesarte por muchas cosas que no te contaron en la carrera e involucrarte en ello, con humildad, pero con seguridad y seriedad. Dar valor a la cosas lo puede hacer cualquiera. Dar su valor correcto no es tan fácil.

viernes, 27 de noviembre de 2009

¿Cambios en modelos de negocios?

Me he quedado boquiabierto esta mañana cuando he tenido que ir a hacer una gestión a la sucursal del banco. Mientras la oficinista tecleaba en el ordenador mi operación, he visto en el mostrador un folleto tristemente impreso en papel reciclado y vulgarmente grapado, en cuya página principal se podía leer un catálogo de inmuebles puestos en venta por dicha entidad. No he podido evitar la curiosidad profesional y lo he empezado a ojear. La oficinista, que se ha percatado de ello, me ha preguntado si buscaba piso y me ha dicho que podía tener una reunión con el director de la sucursal si quería más ayuda al respecto. Incluso me ha dicho que podía dejar los datos del inmueble que buscaba y si salía algo que encajara, me avisarían.


Ya habíamos comentado en algún post que los bancos son ya las grandes inmobiliarias en España, pero no me esperaba verlo de forma tan patente. Justo lo que me han ofrecido en la sucursal del banco es lo que te ofrecen en una agencia inmobiliaria, aunque en el banco lo hacen de forma más burda, en papel reciclado, grapado y sin cartelería, pero pronto veremos folletos más elaborados. Al tiempo. Se me ocurre pensar que, con esto de las fusiones de las cajas de ahorro y la cantidad de sucursales que van a tener que cerrar, quizá puedan mantener algunas abiertas y transformarlas en oficinas dedicadas a la venta inmobiliaria. Quizá lo veamos, porque está claro que estas entidades necesitan quitarse inmuebles de encima por cualquier medio.

Las perdedoras vuelven a ser las agencias inmobiliarias, creo yo, porque no compiten en igualdad de condiciones. Los bancos se centran en vender su stock, no necesitan captarlo. Las agencias sí, lo que las obliga a diversificar esfuerzos y emplear más recursos. Además, los bancos ofrecen directamente la financiación en condiciones muchísimo más ventajosas. Leía hace poco que llegan a triplicar las comisiones si el inmueble sobre el que hipotecan no es del banco. Además, las entidades bancarias no precisan márgenes de beneficios excesivos, dado que su negocio es la hipoteca, no la casa, y quieren quitarse de encima las viviendas que heredan por impagos.

Ya finalizo el post con una comparativa de estos inmuebles ofertados en el folleto y las tasaciones que se hicieron en su momento. Hemos podido acceder a varios de esos informes y es interesante lo que se concluye: muchas de las ofertas fueron tasadas hace dos o tres años (justo antes del comienzo de la crisis) en valores que están entre el 16 y el 54% por encima de las ofertas del banco!!! Fijáos en lo que hablábamos antes de cómo tienen que competir las agencias. Si estas vendieran a esos precios no tendrían margen de beneficios.

P.D.: Los inmuebles ofertados por bancos se están convirtiendo en uno de los agentes más activos en la bajada de valores de estos bienes. Por ahora los bancos mantienen su oferta de inmuebles mayoritariamente en subastas y venta algo más alejada del circuito comercial estándar (venta directa de promoción, y cosas así), pero lo que relato en el post es un indicativo de un cambio en esa política. Si los bancos pasan a vender pisos a gran escala, significaría su entrada significativa en el mercado y eso si que influiría en los precios de una forma más potente a como lo ha hecho hasta ahora. Da la sensación de que una vez más, los bancos marcan la pauta y el resto vamos detrás...

jueves, 26 de noviembre de 2009

Micropost: ejemplo de revalorización gracias a... la banda ancha!!

Acabo de leer en el blog ALT1040 el siguiente Post. Me ha llamado la atención sobre todo por el párrafo final, que dice:

"Lo mejor de todo es que después de haber hecho esto las propiedades se revalorizaron y ahora las casas y campos del lugar cuestan entre un 20 y un 25% más que lo que costaba antes. Así que, técnicamente, nadie perdió absolutamente nada, sino que terminaron ganando."

Ya tenemos un elemento más a considerar en la valoración de inmuebles. Y olé por la iniciativa del pueblecito. Ojalá viésemos más cosas como esta.

Saludos

lunes, 23 de noviembre de 2009

La presa de Itaipú


Hace poco habréis oído en las noticias que todo Paraguay y la mayoría de Brasil se quedaron sin luz. Estos dos países reciben la inmensa mayoría de su electricidad de la presa de Itaipú (que en guaraní quiere decir algo así como "piedra que suena") y que tiene una historia bastante peculiar y muy interesante.

La presa es un proyecto faraónico que impresiona de verdad. Es la presa más grande del mundo se mire desde el punto de vista que se mire. Mide 7 km de largo, genera más electricidad que cualquier otra del mundo, fueron necesarios 40.000 trabajadores... Monumental. La ciudad de Foz de Iguaçu, que era un pueblecito antes de la obra y sirvió de base logística durante los 7 años que duró la construcción, se convirtió en una ciudad con movimiento económico comparable al de alguna de las capitales de provincia de la zona.

La presa se sitúa en el río Paraná, en la frontera entre Paraguay y Brasil y fué construida por ambos países para solventar la demanda energética creciente de ambos. Fue inaugurada en octubre de 1982. Lo que me interesa es que para generar la cantidad de energía eléctrica de la que hablábamos, hizo falta inundar miles de hectáreas de selva y terrenos destinados a la agricultura, incluidas unas 8.500 viviendas, para poder crear un embalse del que obtener la fuerza necesaria para mover sus inmensa turbinas.

Me interesan esas 8.500 viviendas y cómo se valoraron. Los gobiernos paraguayo y brasileño crearon un equipo cuyo único objetivo fué la valoración de estos bienes inmuebles para poder indemnizar a sus propietarios. El primer paso que dieron fue fotografiar desde aviones todas las propiedades, algo muy parecido a lo que se hace en nuestra valoración catastral. Se empezaron a dar valores de esta forma, pero enseguida se detectaron varios fallos en valores que hacían dudar de todo el método empleado (curioso que para nuestras administraciones el método sirva perfectamente, ¿verdad?). Después de varias discusiones, se decidió enviar fotógrafos a todas las propiedades. Los fotógrafos registraron en sus cámaras cada una de las viviendas, cultivos, muebles, cuadros e incluso personas que había en las casas. Después esa información se clasificó y se valoró de acuerdo a tasas de mercado. Este método pareció funcionar mejor y la mayoría de los propietarios aceptó el valor que se les dió. El resto fué a los tribunales hasta que se acordó un precio, como en cualquier otra expropiación, por lo que yo pudo saber. El proceso duró aproximadamente dos años.

Es muy curioso ese proceso de prueba y error que necesitaron los gobiernos de Paraguay y Brasil porque les llevó a un sistema muy parecido al de la valoración en España. En cálculos posteriores se ha estimado que el sistema de visita por valoración, aunque duró mucho tiempo, ahorró hasta un año extra el proceso de expropiación, lo que hubiera retrasado la inauguración de la presa generando pérdidas enormes en cuanto a ingresos por electricidad. La única diferencia notable es que en España somos arquitectos, aparejadores o ingenieros los que visitamos, lo que creo que aumenta aún más la garantía de valor.

Otro aspecto importante fué el de la valoración mediambiental que se hizo de la zona. Hasta 30.000 animales fueron salvados de la inundación. No sé exactamente cuantas especies vegetales se quedaron bajo el agua de Itaipú. El embalse tardó 14 días en llenarse y ahora tiene una profundidad de 100 metros. Durante esos 14 días, el equipo de ecologistas asignado al proyecto, se dedicaron a ir por barca por el creciente embalse a rescatar a todo tipo de animales que se habían quedado atrapados en árboles, tejados o peñascos. No tengo ni idea de cómo se puede valorar eso.

jueves, 19 de noviembre de 2009

Tasación para una "Dación en pago"

Ya no es ningún secreto que las mayores inmobiliarias de este país son los bancos y las cajas de ahorro. Además juegan con ventaja, porque ofrecen los precios más baratos que los del mercado libre, ya que para ellos, este parque inmobiliario que han heredado no es más que una carga (no es su negocio) y quieren "ventilarlo" lo antes posible, por lo que además, ofrecen condiciones ventajosas en las hipotecas y condiciones de pago, que no ofrecen cuando se trata de otros inmuebles. A mi modo de ver, habremos dado un gran paso hacia el final de la crisis inmobiliaria cuando las entidades financieras se quiten de encima gran parte de este stock inmobiliario.

Los bancos generan ese stock de inmuebles a través de varias fuentes, siendo la "Dación en pago" una de ellas. Se trata de una manera de condonar deuda el hipotecado. Es un acuerdo entre ambas partes. Me explico: un propietario se levanta un buen día y se da cuenta de que no puede pagar la letra del banco, por lo que decide acudir a la sucursal y poner las llaves de la casa encima de la mesa: "te dejo la casa como pago de la hipoteca". La casa se valora y pasa a ser propiedad de la entidad, que prefiere quedarse con el inmueble a aumentar su lista de morosidad. La diferencia entre el importe original de la hipoteca y la valoración actual de la vivienda sigue siendo deuda, pero más asequible. Todos ganan.

Ojo, esta operación no es un embargo, donde no hay acuerdo entre partes. En el embargo el hipotecado ha dejado de pagar la cuota y el banco ejecuta la garantía de la hipoteca, echando al hipotecado del inmueble. Esto conlleva un proceso judicial y tengo entendido que el bien debe ser contabilizado como pérdida en el balance del banco. En cambio, en la dación se puede computar como un bien más, patrimonio de la entidad (lo siento, no soy experto en esto, no me pidáis más).

Es en esas valoraciones donde los tasadores entramos en el juego. Para nosotros, un informe para dación en pago no es si no la valoración de un inmueble para una entidad bancaria, cuya finalidad es el asesoramiento sobre el valor actual del inmueble. Esto es importante, porque al ser un asesoramiento, la tasación no tiene por qué estar sometida a normativa. La entidad bancaria acude a la tasación para saber en cuánto podrá liquidar este activo. Esta finalidad no está recogida en la orden ECO, por lo que no es necesario ajustarse a ella. No obstante, la estructura del informe, salvo casos muy excepcionales, seguirá el establecido en dicha normativa, dado que es el método más fiable.

Si, además, la entidad tiene por costumbre trabajar de forma habitual con la sociedad de tasación en cuestión, es posible (y bastante probable) que la tasación que se realizó cuando se formalizó la hipoteca la haya realizado la misma sociedad. Disponer de este antecedente es un punto importante de partida y las sociedades de tasación deberían cotejar los datos de ambos informes, ya que no debería haber discrepancias importantes en cuanto a las características del inmueble y, aunque pueda haber discrepancias de valor, éstas no deberían ser demasiado escandalosas.

Sé por experiencia que no todas las sociedades de tasación llevan un control tan estricto de los informes que realizan y muchas veces no pueden identificar estos informes, aportando el antecedente, lo que da lugar a diferencias entre ambos que son inexplicables cuando se detectan, porque acaban detectándose, y dejan en entre dicho la seriedad de dichas empresas. Analizando tasaciones para nuestros clientes, en la oficina nos hemos encontrado con pisos que han menguado o crecido, o han escalado del sexto piso al octavo, o han dejado de tener terrazas... Estas cosas no dan ninguna fiabilidad y siembran las dudas no sobre la credibilidad de ese informe en concreto, sino sobre cualquier otro que pueda venir avalado por dicha sociedad o dicho técnico. Algún día hablaremos de la calidad de los procesos de las sociedades de tasación, ya veréis qué sorpresas...

Me gustaría concluir este post diciendo que este "producto" (para las sociedades de tasación no es si no un producto más), ha pasado de ser algo completamente marginal a suponer un importantísimo porcentaje de sus maltrechos ingresos. Las entidades bancarias también están reorganizando sus estructuras departamentales para dar salida a esta situación. Disminuyen drásticamente sus despartamentos de promotores (que antaño se encargaban de dar servicio financiero a las empresas promotoras principalmente) y aumentan los de recuperaciones (de inmuebles) en los que se encuadran estos productos. Las tasadoras también han tenido que diseñar nuevos circuitos para comercializar estos productos, que como he dicho antes, eran marginales en tiempos de bonanza. En realidad, yo creo que esto ha pillado por sorpresa al sector y muchas de las tasadoras (por lo que nos cuentan) van apagando incendios según los van encontrando, pero al fin y al cabo, son empresas españolas y los españoles hemos trabajado así desde... ¿siempre?

P.D.: muchas veces no es agradable realizar estas tasaciones, porque a la hora de la visita, te enfrentas al drama humano que supone ver una familia que se va a quedar sin casa, y eso como mal menor. Es duro ponerse el "traje sicológico" del profesional y abstraerte de lo que estás viendo. Siempre he dicho que es muy desagradable que las penas de unos, sean nuestras alegrías, porque es una parte de nuestro trabajo que se ha vuelto muy importante, y muchos tasadores subsisten gracias a estos encargos. Creedme, en la oficina hemos visto cosas como para echarnos a llorar...

miércoles, 18 de noviembre de 2009

Micropost: caducidad

Con esto de la crisis, las sociedades de tasación no son las únicas que se han visto en apuros intentando adaptar procedimientos. Sin ir más lejos, el mismo Banco de España (BDE), el órgano regulador de la valoración, también ha dado algún síntoma de nerviosismo. Para muestra, un botón:

La orden ECO 805/2003, sobre la que se basa todo el tinglado de la valoración, establecía una validez para cada informe de seis meses desde la fecha de su validación, pasados los cuales, la tasación se consideraba caducada.

Con motivo de las caídas de valores en inmuebles, el BDE se puso un poco nervioso porque veía que los valores parecían no ser sostenibles y decidió acortar ese plazo de seis meses a la mitad a través del artículo 8.3 del Real Decreto 716/2009 de abril del 2009.

Ante el follón que supuso para las tasadoras tener que cambiar certificados de tasaciones de operaciones que ya estaban activas, en junio del mismo año (sólo tres meses después), el mismo BDE manda a ATASA (asociación de las tasadoras), un comunicado por el que vuelve a establecer el anterior periodo de caducidad. Es decir, los seis meses.

Las tasadoras se han pasado el tiempo desde entonces emitiendo certificados adicionales para ampliar el plazo de validez de las tasaciones que se vieron afectadas por los nervios de los reguladores.

martes, 17 de noviembre de 2009

Nuevo look

Bueno, chicos, he decidido hacer un primer lavado de cara al blog y he cambiado un par de cosas. Creo que tiene un poco más de diseño (que al fin y al cabo somos arquitectos) y sigue siendo claro y se puede entender bien. En la oficina ha gustado. Si os apetece, dejad vuestros comentarios al respecto (por favor, constructivos y tened piedad).

Saludos a todos!

lunes, 16 de noviembre de 2009

La Herramienta Verde

A nadie se le escapa que hoy en día cada vez tiene más importancia el aspecto medioambiental en nuestra vida. La preocupación por el cuidado del planeta es cada vez más patente y parece que todo el mundo se está concienciando de ello: o cuidamos a la Tierra, o nos quedamos sin hogar.

A la arquitectura llegó esa conciencia hace unos años. Los arquitectos más importantes del mundo apostaron por el bioclimatismo, que fueron introduciendo poco a poco en sus diseños. No se concibe ningún proyecto reciente que no haya considerado de una forma u otra estos aspectos (ojo, el bioclimatismo no son solo placas solares, sino orientación soleamiento, ventilación natural y un montón de cosas más).
En España esa conciencia se plasmó en el Código Técnico de la Edificación, que exigía en las nuevas construcciones una serie de aspectos que favorecieran energías renovables y ahorros de las mismas. No entraré aquí en si se hizo más o menos acertadamente. Me lo reservo.

Y como no podía ser de otra manera, en la valoración inmobiliaria se hizo necesario considerar de una forma coherente y seria dicho aspecto medioambiental. Fijáos: la sociedad ha tomado conciencia de la importancia de los aspectos bioclimáticos y los valora, por consiguiente, esos aspectos dotan de un valor añadido a los edificios. En otras palabras: a la gente le gusta que se respete el medioambiente y valora más que un edificio lo considere a que no. Y está dispuesta a pagar por ello, por lo que es algo que añade valor al inmueble.

Poco a poco tenemos que considerar más en la valoración el análisis de los aspectos medioambientales. Esto se está plasmando lentamente en la denominada "Herramienta Verde", que en realidad no es más que un conjunto de procedimientos cuya finalidad consiste en valorar el impacto medioambiental del edificio, así como la sostenibilidad de los mismos. Dichos procedimientos no están claramente definidos. Algunos hacen referencia al consumo directo de energía, otros al diseño del edificio, otros al impacto medioambiental del mismo... Todo queda en un conjunto de ideas que es dificil condensar para que puedan quedar reflejados en la valoración. Este es uno de los problemas de la Herramienta Verde hoy en día.

Esta Herramienta Verde va acompañada de dos normativas que se complementan: el citado Código Técnico de la Edificación y la Normativa Europea de Eficiencia Energética en Edificación (2002/91/CE). En la práctica, lo que debemos valorar es si ese edificio cumple con estas normas. Si lo hace, dispone de un plus añadido. Si no, o no afecta o incluso podría ser penalizado.

Quedan muchas cosas pendientes por considerar si realmente se quiere valorar la sostenibilidad de un inmueble, pero estos son los primeros pasos y yo creo que poco a poco, este aspecto de la valoración va a ir creciendo. En la oficina nos vamos a poner en contacto con especialistas en este campo de la arquitectura para considerar factores de valoración que se pueden estar pasando por alto. Pero no hay nada concreto aún. En los informes que emitimos sólo hay una breve referencia a suelos contaminados y aspectos medioambientales, pero la cosa va a más poco a poco.

viernes, 13 de noviembre de 2009

Micropost: ARIMA o como pronosticar el futuro

Como sabéis, la normativa obliga a garantizar la sostenibilidad de un valor hipotecario en el tiempo (al menos tres años). Las sociedades de tasación están utilizando distintos modelos para estudiar dicha sostenibilidad, siendo el ARIMA uno de los más extendidos.

ARIMA se basa en un análisis estadístico de las bases de datos de la sociedad, que cruza con determinadas variables (sociales, financieras...).

Utiliza el análisis de series temporales, que es un método de cálculo bastante extendido, para analizar datos, crear modelos y pronosticar tendencias de valores.

La normativa nos exige incluir este análisis (o similar), por lo que nos ha parecido adecuado explicarlo muy someramente. Al menos que no nos suene a chino.

jueves, 12 de noviembre de 2009

Testigos adecuados. Importancia de los muestreos en una valoración.

Como ya sabéis, el método de comparación es el método estrella en la valoración inmobiliaria. Consiste en comparar el inmueble que queremos valorar con otros inmuebles de características parecidas, aplicándoles si procede una serie de correcciones o coeficientes de homogeneización para llegar a un valor adecuado. A los inmuebles con los que lo comparamos la normativa los denomina "comparables", aunque la denominación que más se usa es la de "testigos", que es la que utilizaba la anterior regulación. Podemos entender que "testigos" son todas las muestras o inmuebles con los que podemos comparar y "comparables" son los testigos que finalmente utilizamos (un mínimo de 6 muestras o 3 transacciones comprobadas).

El método de comparación tiene muchas ventajas, pero quiero centrarme en un inconveniente que es evidente: el valor final de una valoración depende directamente de los testigos que seleccionemos para realizar la tasación.

Fijaos que esos testigos los tasadores los sacamos de ofertas que encontramos por la calle, internet o en el periódico, como ya vimos hace poco en un post anterior. Pero ala hora de valorar, tenemos un amplio abanico de muestras donde elegir. Básicamente éstos son los criterios que debemos seguir para seleccionarlos:
  1. Por tipología: no podemos comparar peras con manzanas. Si valoramos un piso debemos seleccionar pisos. Si lo que se valora es un local, pues locales.
  2. Localización: debemos seleccionar inmuebles del entorno más cercano al que queremos valorar. Además debemos considerar las ventajas e inconvenientes de ese entorno. No podemos comparar casas del Viso de Madrid con casas de Usera (otro barrio de Madrid).
  3. Por superficie: como nuestro objetivo es obtener un valor unitario por metro cuadrado, no conviene comparar inmuebles pequeños con grandes. El m2 de una casa grande vale menos que el de una casa pequeña. Es como los huevos. Es más caro uno sólo que un huevo de una docena. Con los m2 pasa igual.
  4. Antigüedad: Evidentemente los inmuebles más modernos no valen lo mismo que los más antiguos.
  5. Calidades constructivas: si el inmueble tiene buenos acabados, ascensor, etc...
  6. Otros.
En realidad se trata de escoger los inmuebles más parecidos al nuestro, y aquí llega el meollo del asunto. Intentaré explicarme: Para mí no es correcto elegir 6 testigos de la misma promoción que el inmueble que tasamos. Puede que esa promoción esté fuera de mercado y obtendríamos un valor completamente desvirtuado. Si escogemos testigos de precios muy altos, obtendremos valores muy altos. Pondré un ejemplo: imaginaos que un chino viene a España y sólo ve el Rocío. Si vuelve a su país sin ver más del nuestro, seguramente piense que los españoles se dedican a pasear imágenes religiosas, que vamos vestidos de faralaes y que en vez de coches tenemos carros tirados por caballos. Evidentemente la valoración que hace el chino de nuestro estilo de vida es errónea.

Con la valoración inmobiliaria es parecido. Es muy importante qué testigos se escogen. Si alguien no sabe de valor lo primero que me va a preguntar es: "pero entonces, dos tasadores no valorarán igual una misma casa, no?". La respuesta es que no. No darán el mismo valor. Pero añadiría que, si han valorado bien, sus conclusiones serán sensiblemente semejantes. No habrá demasiadas diferencias. Lo importante es que el tasador tenga una idea clara de cual debe ser el valor del inmueble nada más verlo. Esa primera idea suele ser la que generalmente oriente al tasador y pocas veces variamos (si hablamos de inmuebles especiales, esa idea sencillamente no aparece).

A la hora de tomar testigos del mercado, hay que tener en cuenta varias cosas. Me ha parecido muy importante este artículo que he leído en idealista. Dice que los propietarios no dan valores objetivos a sus inmuebles (no los damos nosotros, de ahí las discrepancias a las que me refería antes, imaginaos los propietarios). Esto viene a cuento en el tema de la selección de testigos, dado que muchos propietarios ofertan precios desorbitados y hay que saber filtrarlos. Un propietario siempre te dice que su casa está en el mejor barrio, tiene la mejor orientación, las mejores calidades, tiene más metros que el piso de abajo y que el de arriba, tiene mejores vistas, etc, etc... Lo oigo en cada visita. Y en realidad, es igual que el resto de inmuebles que has visto esa semana. Quizá hable en otro post de la conclusión a la que me ha llevado esto...

Es un hecho que simplemente cambiando un testigo podemos obtener variaciones de valor de hasta un 5 - 10% en el global. Más si el testigo es absurdo. Por eso en la oficina constantemente realizamos estudios de mercado para que no nos salgamos de unos márgenes. Cuando haces una tasación a veces puedes perder perspectiva. Es como cuando ves un cuadro muy de cerca. De vez en cuando necesitas dar un paso atrás para ver l conjunto. Lo solemos hacer al menos una vez cada dos meses. Y en ciertas zonas en las que trabajamos intensamente es bastante necesario en la actualidad dadas las variaciones del mercado.

Para resumir: la valoración es una "ciencia subjetiva" que ha buscado métodos para "objetivizarse". Y que el parámetro fundamental es el criterio del tasador. Las sociedades de tasación y los filtros de control son un segundo paso que aumenta la objetividad del valor que damos. Pero la elección de los testigos (saber elegirlos) es clave para valorar correctamente por comparación.

lunes, 9 de noviembre de 2009

Congreso de ATASA

Los precedentes

Para los que no lo sepáis, ATASA es la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración de España. Es la Asociación que vela por el sector de la valoración en España y cuenta entre sus asociados con la mayor parte de las sociedades de tasación, y desde luego, las más importantes, de nuestro país. Resulta que acaba de celebrar su IV congreso y el que os escribe pudo asistir a la jornada de cierre del mismo, en donde se nos habló de un montón de cosas bastante interesantes. En el fondo, cómo afronta el sector la crisis fue el tema estrella del congreso. Como anécdota os diré que es el congreso que más asistentes ha tenido nunca en ATASA y que sociedades que iban por cumplir han multiplicado su presencia en estas charlas. Hay que conocer el sector, a los competidores y hacer contactos de cara a futuras alianzas.

El Congreso

Para mí, la charla más interesante la dio Juán Fernández Aceytuno, que es Director de Sociedad de Tasación. No porque el resto de las charlas no lo fueran, sino porque sus contenidos me eran más conocidos. Fernández Aceytuno habló de las ventajas del sistema español de la valoración frente a sistemas extranjeros. Dejó claro que somos un sector muy bien visto fuera de nuestras fronteras y dio datos para argumentarlo (los españoles siempre creemos que estamos bien vistos fuera de España, pero nunca decimos en qué nos basamos, así que se agradeció el argumento). También dejó claro que él cree que es un sistema muy completo que podría aplicarse a otros ámbitos distintos al de la valoración por garantía hipotecaria. Esto es clave. Él argumentaba que desde ATASA se podía ofrecer a ámbitos gubernamentales (CNMV, Banco de España, etc.) una garantía para proteger a inversores sobre el patrimonio de empresas, igual que protegemos al hipotecado sobre el valor del producto que compra. Y se puede hacer añadiendo una finalidad más a las cuatro que abarca la ECO (nuestra normativa).
Decía Fernández Aceytuno que antes de la normativa (ECO) las valoraciones se realizaban según el "leal saber y entender" del técnico de turno, no estando sometido a ningún contraste ni filtro de control, pero después de la publicación de la norma, se dio una homogeneización de criterios, bases de datos homologadas y se crearon esos filtros de control. Él cree, y yo estoy de acuerdo, que es una garantía añadida de la que carecen estos sectores, e insta a ATASA a trabajar por conseguir entrar en dicho campo, lo que sería muy importante para la sociedades tasadoras.
También habló por último de cinco pilares que deben acompañar a nuestra profesión según él:
  1. Responsabilidad social (hacer buenas tasaciones, de calidad)
  2. Independencia (labor independiente de accionistas o clientes)
  3. Experiencia y profesionalidad
  4. Calidad y control de bases de datos
  5. Tecnología y software
Después habló Paloma Villamor, que es la responsable de formación de Tasamadrid, y nos contó cómo forman a los técnicos allí, y su presencia en colegios profesionales y universidades. Para mí era interesante, pero no tanto porque lo conozco bien, ya que he participado en varios de esos cursos como profesor.

Antolín Arquillo, Director de Valtecnic (empresa de mucho mérito que ha escalado puestos en el ranking de las mejores de forma impresionante) nos habló de los métodos de valoración. Lo hizo muy bien, pero es un tema que todos los que estábamos allí conocíamos. No entiendo bien cual era el objetivo de la charla.

Por último, Joaquim Such, economista que trabaja para Alia Tasaciones, nos contó en qué consiste el trabajo que están realizando en el comité de ATASA que desarrolla las normas que traerán estandarización a la valoración de activos empresariales en España. El objetivo de dichas normas es precisamente, hacerlos llegar a la administración para poder implantarlos en la normativa para el bien de los usuarios.


La conclusión


Fue muy interesante asistir al cierre del Congreso, porque te queda claro hacia dónde se mueve el sector de la tasación. Quizá porque uno tiene las narices metidas en sus informes y estudios y es incapaz de ver más allá, yo tenía la impresión de que la crisis había pasado por encima del sector y no habíamos tenido capacidad de reacción. Pero después del congreso, me queda claro que hay gente muy válida trabajando por esta profesión, con cintura suficiente y capacidad de trabajo para dar soluciones y aportar ideas. Fue bastante animador ver a esa gente y poder hablar con ellos.
Queda claro que el sector está apostando por meter la cabeza en otros ámbitos (en este caso, el de la valoración de activos empresariales), aunque quizá se nos puede achacar el no haberlo hecho antes. Yo creo que hay muchas cosas que se pueden hacer y que debemos hacer. Y tengo la suerte de participar en un par de proyectos en los que se puede marcar la diferencia. Quizá no se consiga, pero hay que intentarlo. No podemos dejar que la crisis nos supere. ¡Reacción!

miércoles, 4 de noviembre de 2009

Vendo Suelo


Hace poco estaba comiendo solo en un restaurante de menú del día cercano a la oficina y decidí matar el tiempo leyendo uno de los periódicos que dicho local pone a disposición de sus comensales. Entre noticia y noticia me encontré con el anuncio que adorna el comienzo de este post. Se vende un suelo con proyectos y licencias incluidos.


Nadie me hubiese creído hace 3 años si digo lo del anuncio, pero los tiempos han cambiado y aquí están, buscando comprador para un suelo en una importante localidad del sur de Madrid. Y si han tenido que recurrir al anuncio, práctica nada habitual en la compraventa de suelos, es que la situación del vendedor no debe ser muy buena


El mercado de suelos ha sido tradicionalmente un mercado extremadamente cerrado y exclusivo. Las compraventas incluían agentes pertenecientes a, casi casi, un muy selecto club y era muy difícil entrar en él. Eso nos obligaba a los tasadores a renunciar al método de comparación a la hora de valorar estos bienes y tener que pasar al método residual para obtener un valor.


Y en qué consiste el método residual? Pues cuando tenemos un suelo, calculamos lo que se puede construir en él y en cuánto se puede vender, le restamos lo que costaría construirlo y lo que resta (el residuo) es el valor del suelo (este es el resumen sencillo, en la practica es bastante más complicado).


Pero si empezamos a ver anuncios como este, estaremos ante una apertura de ese mercado tan cerrado y quizá se podría empezar a recurrir a cierto grado de comparación. Digo cierto grado porque comparar dos suelos no es tan fácil. Cada solar es único por su tamaño, forma, orientación... Pero sobre todo por su localización. El método de comparación exigen un mercado significativo de bienes comparados, y en el caso de terrenos, esa condición no se da, aunque tener cierto número de ofertas disponibles, qué duda cabe que es útil para hacer una valoración más afinada.


Así pues, creo que deberíamos estar atentos a este tipo de novedades en nuestra profesión. La vedad es que la crisis nos lo está haciendo pasar canutas económicamente, pero uno no puede bajar la guardia o se queda rezagado encuanto a conocimientos.


P.D.: os atrevéis a llamar a ver cuánto piden? Hazedlo, ya veréis que curioso.



miércoles, 28 de octubre de 2009

¡Otra reunión no, por favor!


Llevamos un tiempo trabajando en distintos proyectos con diferentes grupos de trabajo y me gustaría compartir con vosotros la experiencia que supone ese trabajo en equipo. Si queréis, podemos enfocarlo desde el punto de vista del valor del tiempo de trabajo, que yo creo que es bastante importante, por lo menos para mí, que no dispongo de mucho.

Me he dado cuenta de que la relación "tiempo empleado en la reunión / resultados de la misma" está muy desprestigiada. Mucha gente entiende que lo importante de una reunión es la reunión en sí. Creen que teniendo una reunión semanal se avanza trabajo, por el mero hecho de tenerla. Además, se empiezan reuniones sin marcar ningún objetivo. Es desolador estar atrapado entre cuatro paredes y que al cabo de una hora, uno aún no sepa para qué está reunido!

En nuestra oficina, la persona que convoca la reunión tiene dos minutos (aproximadamente) para dejar claro por qué ha reunido al equipo y cuál es el objetivo de la reunión para, en los restantes 28 minutos, llegar a una solución. Más tiempo se entiende que no es productivo y cualquiera puede abandonar la reunión para seguir trabajando en lo que estaba. Es casi como un signo de respeto al trabajo individual de cada uno. Retener inecesariamente a una persona es una reunión no está bien visto. Os aseguro que el sistema funciona y es altamente productivo.

Pero con los clientes no podemos hacerlo. Y cuando es necesario formar con ellos un grupo de trabajo, nos entran los sudores, porque sabemos que al que le toque ir va a perder un montón de tiempo y puede que no saque nada en claro. Y no deja de sorprenderme que muchos de estos clientes son grandes compañías con gente requetepreparada.

¿Y no les enseñan estas cosas en los MBAs que estudian? estoy seguro de que algo de eso tiene que haber en las escuelas de negocios, por lo que os ruego que me ayudéis. ¿Por qué se pierde tanto tiempo de trabajo en reuniones inútiles? ¿Alguna pista?

martes, 20 de octubre de 2009

Desconcierto en valores


La crisis del sector inmobiliario ha tenido un efecto secundario que no está llamando la atención y que yo creo que es muy importante. Voy a decir algo que puede incluso ir en mi perjuicio, pero es la sensación que tengo y creo que tengo que compartirla. Y es que creo que a día de hoy, nadie sabe con certeza el valor de ningún activo inmobiliario.

Para intentar explicar lo que acabo de escribir no voy a entrar en ningún análisis técnico, sino que voy a enumerar una serie de experiencias que creo que son bastante significativas:

  • Desde hace algún tiempo sé con certeza que en los departamentos de control técnico de las diferentes sociedades de tasación españolas hay discusiones constantes sobre el valor del metro cuadrado en distintas áreas geográficas, a cuenta de dos factores: el análisis de informes de tasacion de otras conpañías y los valores contradictorios de técnicos de la misma tasadora que tasan en el mismo área geográfica. Ninguna de las dos cosas es nueva, se han dado siempre. Lo nuevo es que antes se sabía de un vistazo si alguno de los dos valores estaba fuera de lógica y ahora hay serias dudas (se duda incluso si alguno de los dos es el bueno). Los técnicos que trabajan en estos departamentos se esfuerzan por llegar a valores de consenso y al final se da un valor, pero en breve tiempo vuelve a haber dudas. Los motivos? El famoso kh del que ya hablamos alguna vez, los mensajes contradictorios de recuperación económica un día y de desastre total el siguiente, la imposibilidad de entender por qué en algunas áreas las tendencias de valores se estabilizan y en otros no...

  • La dispersión de precios ofertados para un mismo tipo de inmueble en una determinada zona. Llegan a haber diferencias brutales y uno se preguta por qué sin llegar a ninguna respuesta. Esto genera muchas dudas al realizar estudios de mercado, lo que acaba afectando en los valores de tasación y desencadenando los problemas expuestos en el anterior punto.

  • Ni la administración tiene claro en qué valores moverse. Hay zonas de España donde el valor de una vivienda protegida (VPO) es superior al de una en mercado libre. Vaya forma de favorecer a los más pobres!

Algún motivo más se podría añadir, pero estos me parecen los más significativos. Tenemos que estar atentos porque nos va la credibilidad en ello.

martes, 13 de octubre de 2009

Priceless

Primero, advertiros que este post es un poco ñoño, pero no he podido resistirme. Tampoco tiene que ver con la valoración, o puede que si, pero la vida es mucho más que poner un número a cada cosa. Si aún así queréis seguir leyendo, me encantará compartir con vosotros esta experiencia de mi vida.

Hace unos años conocí a una chica inglesa a través de unos amigos. Resultó ser muy introvertida y realmente era difícil acceder a ella. La cosa se quedó así durante mucho tiempo hasta que, por casualidades de la vida, acabó trabajando cerca de mi oficina. Cuando descubrimos qie éramos vecinos, empezamos a quedar para tomar cafés y esas cosas. Poco a poco fuimos conociéndonos y apreciándonos cada vez más. Finalmente habíamos construido una amistad muy bonita y enriquecedora de la que los dos disfrutábamos. Sólo que por aquel entonces, era difícil verlo de esa manera.

Ahora ella y su novio se vuelven a Inglaterra. Para ella es una oportunidad magnífica y podrá estar cerca de su familia a la que echa de menos. El otro día quedamos para despedirnos. Y fue cuando nos dimos cuenta de cómo había crecido nuestra amistad.

Yo me siento muy agradecido porque es una amistad totalmente generosa y sincera. No hace falta que ella lo diga. No hace falta que haga nada. Se notaba. Y yo me siento muy feliz por ella y por tener la suerte de haberla conocido. Me ha hecho reflexionar mucho sobre todo lo que se queda fuera del tema de este blog, todo lo que no se puede valorar y que es tan importante, así que de vez en cuando, intentaré escribir más sobre esta faceta de la vida, sobre todo aquello que es "priceless", como diría mi amiga, sin que por ello dejemos el tema de la valoración inmobiliaria.

La echaré de menos. Buena suerte, amiga mía.

jueves, 1 de octubre de 2009

Necesito una tasación?

Como una parte natural más del trabajo y del día a día, en la oficina los socios asumimos que un cliente no acepte un presupuesto o incluso nos solicite una negociación del mismo. No hay ningún problema. Pero me animo a escribir este post porque realmente creo que muchas personas no saben lo que piden al solicitar una tasación, aunque sea como mero asesoramiento. Y eso nos hace perder tiempo a nosotros y también lo pierden ellos. Por eso creo conveniente intentar orientar sobre el pedir o no una tasación y cuándo necesitamos realmente una tasación y para qué finalidad, cosa que creo no está clara, especialmente entre particulares (las empresas suelen saber perfectamente lo que necesitan).

La situación suele ser la siguiente: mucha gente nos pide "tasaciones no oficiales". Se les pregunta si realmente necesitan una tasación y se nos dice que si. Se les pasa un presupuesto y se nos dice que es muy caro.

El problema real es que estas personas no quieren/necesitan una tasación, sino un valor orientativo, que es muy distinto. Una tasación es un informe técnico que requiere cálculos y desplazamiento, sondeos y evaluación de materiales, visitas y gestiones. Por "tasación no oficial" se entiende una tasación que no lleve el sello de una sociedad de tasación, es decir, que solo vale como asesoramiento. Todo eso cuesta dinero. Para saber en cuanto puede estar su casa, una persona puede recurrir a Internet o a preguntar a algún vecino que haya vendido hace poco. No me entendáis mal, no es desprecio. Es sencillamente más fácil y económico.

Se debería pedir una tasación principalmente cuando se deba presentar ante un tercero un documento para probar el valor de un inmueble.

Si lo que queremos es saber el valor para nuestro conocimiento, por saber si algo es caro o barato, no necesitamos una tasación. Pero si queremos decirle a otro: "el inmueble vale esto, y no vale lo que dices tú, que yo tengo este documento firmado por un profesional competente", entonces si necesitamos una tasación.

Yo espero que esto sirva para saber cuándo pedir una tasación. De todas formas, como han seguido llegando personas a la oficina solicitándo lo que consideramos "valores orientativos", hace algún tiempo se decidió una línea de negocio nueva en plan experimental, que no sé cuánto durará, en la que nos encargamos de realizar esas gestiones por los clientes, cobrándoles una tarifa. Está claro que la gente prefiere asegurarse a la hora de valorar sus inmuebles, y para eso estamos nosotros aquí.

viernes, 25 de septiembre de 2009

El Coliseo o del valor de las cosas en el tiempo


Vuelvo de visitar Roma por primera vez (imperdonable no haber ido antes, lo sé) y reconozco que aún estoy impactado. Parece increíble cada rincón de esa ciudad. Por algo la llaman Ciudad Eterna, porque pervive por siempre y no se acaba nunca. Maravillosa.

Volviendo al tema principal de nuestro blog, me ha llamado mucho la atención uno de los edificios de la ciudad, el Coliseo, no solo por su majestuosidad, sino por un detalle que creo que viene muy a cuento.

Si queréis un poco de historia sobre el edificio, ésto es lo que dice Wikipedia sobre el mismo, pero resumidamente, vale con saber que tras el incendio de Roma, Nerón sólo se preocupó de construir su Domus Aurea, lo que no gustó al pueblo que se puso en su contra. Al suicidarse el Emperador, su sucesor, Vespasiano, decidió contentar al pueblo construyendo para él, y como obra cumbre de ello, realizó el Coliseo o Anfiteatro Flavio, que se terminó en tan sólo 8 años (sorprendente, ya que hablamos de la década de los 70 d.C.). En la Edad Media se utilizó como Iglesia, almacén, fortín y fortaleza, hasta que un terremoto derrumbó parte de su fachada, dejándolo inhabitable y desterrándolo al abandono. Con el tiempo el edificio se acabó convirtiendo en un edificio sin valor y pasó a ser utilizado como cantera para la construcción de otros edificios de Roma, hasta que el Papa Benedicto XIV en 1749 decidió protegerlo marcando ahí una etapa del Via Crucis que se celebra hasta nuestros días.

Aquí quedan relacionadas tres ideas: valor, tiempo y uso. El valor de las cosas, en nuestro casos de los inmuebles, está íntimamente relacionado con el uso que se les da en el momento en que se les da. El Coliseo ahora no tiene un valor calculable porque se usa como recuerdo de los orígenes de nuestra civilización, pero hace siglos no era más que una cantera de la que extraer material. Estos tres conceptos se ligan íntimamente y son inseparables. Entender ésto, que parece de perogrullo, no es tan sencillo como pueda parecer y me gustaría explicarlo detenidamente. Voy a poner un ejemplo que creo será ilustrativo.

Hace ya algún tiempo se nos pidió tasar una serie de inmuebles para una promotora-constructora. Entre ellos había una serie de suelos. Muchos de ellos no urbanizables. Ningún problema. Pero el cliente insistió en considerarlo todo urbanizable y con las construcciones terminadas. Se le explicó al cliente que en su cartera había suelo que no sería jamás considerado urbano. Pero el cliente insistió. Se le dijo que, según la normativa, esas tasaciones no podrían utilizarse para conseguir préstamos hipotecarios y se nos vino a decir que nos encargáramos de nuestros asuntos, que eran tasar lo que se nos pedía como se nos pedía. Y se hizo. El cliente nos pidió tasar un seiscientos como si fuera un Ferrari.


Pues si su seiscientos fuese un Ferrari, su seiscientos valdría 300.000€. Y se añadía una nota, un condicionante: "pero ojo, su seiscientos no es un Ferrari, sino un seiscientos, y esta tasación sufriría un considerable cambio de valor si no se pudiera cambiar la marca, motor, chasis, cilindrada, carrocería y hasta color del vehículo".

El cliente nos ignoró y de alguna manera (supongo que manera un tanto apestosa) consiguió los apoyos en el consejo del banco de turno para conseguir un crédito por muchísimos millones utilizando nuestras tasaciones. Por supuesto, luego el seiscientos se empeñó en seguir siendo seiscientos y la cosa estalló, con la consiguiente repercusión en los medios, que tras dejarnos a nosotros por los suelos (habíamos hinchado las tasaciones, según la prensa) provocaron la dimisión de algún que otro consejero del banco. Luego, en algún parrafín se decía que nuestros informes ya advertían lo del seiscientos y el Ferrari, pero como eso no era ya noticia, pues el asunto se fue dejando de lado.

El caso es que si el tiempo y el uso hubiesen sido los que el cliente quería, el valor de los bienes habría sido el que nosotros indicábamos, pero no fue así. Podría haber llegado a serlo, pero no dependía de nosotros. Se nos pidió tasar el Coliseo cuando se usaba como cantera, bajo el supuesto que la civilización romana desapareciera y la futura lo considerara una pieza clave de la Historia. Pero en ese momento, no era ese su uso, ni su valor...