jueves, 19 de noviembre de 2009

Tasación para una "Dación en pago"

Ya no es ningún secreto que las mayores inmobiliarias de este país son los bancos y las cajas de ahorro. Además juegan con ventaja, porque ofrecen los precios más baratos que los del mercado libre, ya que para ellos, este parque inmobiliario que han heredado no es más que una carga (no es su negocio) y quieren "ventilarlo" lo antes posible, por lo que además, ofrecen condiciones ventajosas en las hipotecas y condiciones de pago, que no ofrecen cuando se trata de otros inmuebles. A mi modo de ver, habremos dado un gran paso hacia el final de la crisis inmobiliaria cuando las entidades financieras se quiten de encima gran parte de este stock inmobiliario.

Los bancos generan ese stock de inmuebles a través de varias fuentes, siendo la "Dación en pago" una de ellas. Se trata de una manera de condonar deuda el hipotecado. Es un acuerdo entre ambas partes. Me explico: un propietario se levanta un buen día y se da cuenta de que no puede pagar la letra del banco, por lo que decide acudir a la sucursal y poner las llaves de la casa encima de la mesa: "te dejo la casa como pago de la hipoteca". La casa se valora y pasa a ser propiedad de la entidad, que prefiere quedarse con el inmueble a aumentar su lista de morosidad. La diferencia entre el importe original de la hipoteca y la valoración actual de la vivienda sigue siendo deuda, pero más asequible. Todos ganan.

Ojo, esta operación no es un embargo, donde no hay acuerdo entre partes. En el embargo el hipotecado ha dejado de pagar la cuota y el banco ejecuta la garantía de la hipoteca, echando al hipotecado del inmueble. Esto conlleva un proceso judicial y tengo entendido que el bien debe ser contabilizado como pérdida en el balance del banco. En cambio, en la dación se puede computar como un bien más, patrimonio de la entidad (lo siento, no soy experto en esto, no me pidáis más).

Es en esas valoraciones donde los tasadores entramos en el juego. Para nosotros, un informe para dación en pago no es si no la valoración de un inmueble para una entidad bancaria, cuya finalidad es el asesoramiento sobre el valor actual del inmueble. Esto es importante, porque al ser un asesoramiento, la tasación no tiene por qué estar sometida a normativa. La entidad bancaria acude a la tasación para saber en cuánto podrá liquidar este activo. Esta finalidad no está recogida en la orden ECO, por lo que no es necesario ajustarse a ella. No obstante, la estructura del informe, salvo casos muy excepcionales, seguirá el establecido en dicha normativa, dado que es el método más fiable.

Si, además, la entidad tiene por costumbre trabajar de forma habitual con la sociedad de tasación en cuestión, es posible (y bastante probable) que la tasación que se realizó cuando se formalizó la hipoteca la haya realizado la misma sociedad. Disponer de este antecedente es un punto importante de partida y las sociedades de tasación deberían cotejar los datos de ambos informes, ya que no debería haber discrepancias importantes en cuanto a las características del inmueble y, aunque pueda haber discrepancias de valor, éstas no deberían ser demasiado escandalosas.

Sé por experiencia que no todas las sociedades de tasación llevan un control tan estricto de los informes que realizan y muchas veces no pueden identificar estos informes, aportando el antecedente, lo que da lugar a diferencias entre ambos que son inexplicables cuando se detectan, porque acaban detectándose, y dejan en entre dicho la seriedad de dichas empresas. Analizando tasaciones para nuestros clientes, en la oficina nos hemos encontrado con pisos que han menguado o crecido, o han escalado del sexto piso al octavo, o han dejado de tener terrazas... Estas cosas no dan ninguna fiabilidad y siembran las dudas no sobre la credibilidad de ese informe en concreto, sino sobre cualquier otro que pueda venir avalado por dicha sociedad o dicho técnico. Algún día hablaremos de la calidad de los procesos de las sociedades de tasación, ya veréis qué sorpresas...

Me gustaría concluir este post diciendo que este "producto" (para las sociedades de tasación no es si no un producto más), ha pasado de ser algo completamente marginal a suponer un importantísimo porcentaje de sus maltrechos ingresos. Las entidades bancarias también están reorganizando sus estructuras departamentales para dar salida a esta situación. Disminuyen drásticamente sus despartamentos de promotores (que antaño se encargaban de dar servicio financiero a las empresas promotoras principalmente) y aumentan los de recuperaciones (de inmuebles) en los que se encuadran estos productos. Las tasadoras también han tenido que diseñar nuevos circuitos para comercializar estos productos, que como he dicho antes, eran marginales en tiempos de bonanza. En realidad, yo creo que esto ha pillado por sorpresa al sector y muchas de las tasadoras (por lo que nos cuentan) van apagando incendios según los van encontrando, pero al fin y al cabo, son empresas españolas y los españoles hemos trabajado así desde... ¿siempre?

P.D.: muchas veces no es agradable realizar estas tasaciones, porque a la hora de la visita, te enfrentas al drama humano que supone ver una familia que se va a quedar sin casa, y eso como mal menor. Es duro ponerse el "traje sicológico" del profesional y abstraerte de lo que estás viendo. Siempre he dicho que es muy desagradable que las penas de unos, sean nuestras alegrías, porque es una parte de nuestro trabajo que se ha vuelto muy importante, y muchos tasadores subsisten gracias a estos encargos. Creedme, en la oficina hemos visto cosas como para echarnos a llorar...

16 comentarios:

  1. Lamento discrepar contigo, colega, pero las tasaciones para Dación en pago de Deuda, deben de reflejar el "Valor Hipotecario" y, por tanto, estar acogidas a la Eco 805/2003 las EHAs 2007 y 2008 y al 716/2009.
    Según tengo entendido, por requisito del BdE.

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  2. Desconozco la existencia de ese requisito. Cómo lo puedo conseguir? De todas formas aclaro: 1) TODAS las daciones se ajustan al esquema de la normativa, como digo en el post. 2) La dación NO es ninguna de la finalidades de la normativa, por lo que no es necesario aplicarla. 3) de hecho, HAY tasadoras que emiten daciones advirtiendo que NO se ajustan a la normativa (aunque en la práctica si lo hacen, así estamos).
    Gracia por el comentario. Para esto creé el blog, para alimentarme de lo que sabéis todos. Saludos.

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  3. No sé dónde se refleja ese requisito, porque afecta a quien se adjudica la finca y a sus normas contables, pero según me han informado desde una entidad financiera, las Normas del BdE les requieren que la tasación indique, explícitamenete, el Valor Hipotecario.
    A partir de aquí, ya no puedo ampliar información.

    Salu2

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  4. Interesante... Creo que ya sé lo que pasa. Lo comentaremos más adelante. Saludos.

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  5. Algunas sociedades aplican un descuento en la valoración. Yo creo que es acertado, explico: yo no quiero una casa y me la aportan en pago de una deuda. Supongamos valor deduda = valor inmueble. Ahora yo tengo que venderlo, luego invierto en su venta (comercialización), y además tardo un tiempo en venderlo (por lo que el importe de la venta debería actualizarlo a la fecha del pago). No encuentro normativa al respecto, ¿Que pensais?

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  6. Si no entiendo mal, dices que el banco debería aplicar un descuento porque la venta del inmueble implica gastos, no? Bueno, al respecto, te diré que las tasadoras no deberían aplicar descuentos, ya que lo que hacen es decirle al banco lo que vale el inmueble. Luego el banco lo comercializará como mejor crea, que lo sabrá hacer mejor que las tasadoras. Lo que sí piden normalmente es un valor de comercialización a corto plazo para tener una idea de por dónde deben subastar.
    Un saludo.

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  7. YO ya estoy en el punto de no poder seguir pagando la hipoteca, y el banco (BANESTO) me ha dado 2 opciones:
    1. Hacer una Dación, con lo que tienen que tasar el piso y el resto se debe.
    2. Renegociar la hipoteca, haciendo una novación, que tambien implica hacer una nueva tasación.
    Hasta aquí todo correcto. Mi indignación empieza cuando me comentan que no es la misma tasación para una operación que para la otra.
    Se tasa más bajo para una dación que para una novación. Porqué? El valor del piso actual es el que es, da igual para que se emplee la tasación.
    ¿Sabeis si es esto legal?¿Se puede denunciar al Banco de España?

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  8. hola javier,

    la tasación para dación implica la visita interior del inmueble y generalmente suele ser hasta más alta que la de subasta

    si nos vamos a la tasación para el embargo, el juez autoriza a que el banco llegue a ejercitar hasta por el 60% del valor de esa tasación, o el 50% de lo fijado en las escrituras (tipo), aunque lo normal es ir al 85%

    mi recomendación en cualquier caso es que intentes llegar a un acuerdo renegociando la deuda y ampliando la hipoteca

    un saludo

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  9. Hola, no puedo pagar mas mi casa y Banesto me ofrece una dacion en pago y me van a tasar el piso, pero me han dicho que queda una deuda y que puedo tasar el piso y mirar a ver si me conviene o no, yo decido, mi pregunta es: que pasa si despues de tasar el piso decido que no me conviene porque me parece demasiada la deuda que me quede? hay problema si despues de tasar digo que no hago la dacion en pago??

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  10. La tasación y la operación de la Dación son independientes y una no vincula a la otra.
    Saludos.

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  11. Hola, tengo un problema, tengo un piso VPO y quiero darlo en dacion de pago, en principio todo iba bastante bien el banco dijo que la operacion era viable, el problema vino cuando la tasaron, el precio de tasacion fue de 160000 y yo le debo al banco 99000, con lo cual el banco me dijo que no podian hacer la dacion dado que que la diferencia entre el precio de la tasacion y el valor de la deuda era demasiado alto, sinceramente no lo entiendo, en todo caso soy yo quien esta perdiendo 60000 euros y como me quiero ir del pais y es imposible vender no me importa. Hay alguna norma o algo que les impida aceptar la dacion?

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  12. Cristina Mar, no te podemos contestar. La labor del tasador finaliza cuando se emite un informe. Cada banco tiene su propia política de daciones que no tiene que ver con la tasación. En principio, se trata de una negociación entre tú y el banco. Infórmate bien porque tampoco parece que tenga mucho sentido lo que te dicen si la casa vale más que la deuda.

    Un saludo

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  13. Hola,el banco bankia me ha ofrecido una dacion en pago, en su dia 2005 tasaron en 160000 y me queda una deuda Actual de 120000, si la tasaran ahora me quedaría con deuda? Por cuanto de diferencia entre una tasacion y otra podría haber

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  14. Pues si la tasación queda por debajo del valor por el que se te concedió el crédito, si, te quedaría deuda por esa diferencia más intereses. Es imposible saber la diferencia entre los dos valores. Saludos

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  15. A mí me tasaron un terreno en 180.000€ para una hipoteca de 100.000€ A los 3 años, decidieron aceptarme la dación en pago, y cual fue la sorpresa, que me lo tasaron en 65.000€, porque según el banco, la empresa que lo tasó primeramente se equivocó. He de decir, que la segunda tasación, la hizo la misma empresa tasadora. Como no alcanzaba el valor, tuve que hipotecar mi casa, por la diferencia, que son 40.000€. Me dijeron que no era legal y denuncié. En primera instancia perdí el juicio y ahora estoy esperando desde hace 15 meses, sentencia del Supremo de Murcia. Cree que tengo alguna posibilidad de ganar el juicio?

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    1. Hola Azucena. Como ya he dicho en más de una ocasión, no soy abogado, así que no tengo ni idea. Mucha suerte.

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