miércoles, 28 de diciembre de 2011

Se acabó el 2011

Pues así es: el 2011 es historia. No voy a entrar en el pesimismo reinante. Ya sabemos lo que ha sido el 2011 y lo que nos espera del  2012. Pero yo no voy a vender ese producto. Creo que cada uno tenemos el potencial de lograr metas y este año, sólo será un poco más difícil. Eso es todo. Mientras tanto... ¿Qué nos ha dejado el 2011? Pues en el blog, que es lo que nos interesa, hemos hablado de un montón de cosas interesantes. Parece mentira que esto fuese así. Repasando artículos, me doy cuenta de que ha sido un año intensísimo. ¿Os unís al repaso?

Hablamos de cómo esta crisis no es nueva en absoluto y vimos cómo hace años los holandeses se volvieron locos haciendo lo mismo que hicimos nosotros con los pisos... ¡Pero con tulipanes!; hemos hablado sobre nuevas figuras que surgen para configurar, sin mucho éxito por ahora, el maltrecho mercado inmobiliario, como las SOCIMI; volvimos sobre uno de mis temas favoritos: los gadgets, y esa etiqueta ha visto incrementado su número de posts con asuntos que van desde equipos informáticos para tasadores, hasta aplicaciones para dibujar planos desde el iPhone, o para tasar desde tu móvil, desde una web, o incluso, aplicaciones que aún no han visto la luz, pero no pintan nada mal.

Lancé mi teoría de la relatividad inmobiliaria; y os presenté a Camina Perú, con la que colaboro puntualmente; vimos lo que hacen los servicios de control de las sociedades de tasación; hablamos de cómo pueden llegar a  influir cosas como el crimen en el valor inmobiliario (e incluso os conté una historia de miedo vivida en carne propia) o si en un barrio hay urracas o no.

Me rendí ante ellas, una vez más, esta vez por lo que cambia una casa cuando hay una chica que vive ahí. Lanzamos la serie "ideas a la ventolera", donde tratábamos de aportar un granito de arena al sector; aumentamos la etiqueta "viajes" con un post sobre la innovación y Florencia (a saber cuando puedo volver a hacer una escapadita, jejeje); os recomendé libros para leer, que el conocimiento siempre es bueno; tocamos temas del día a día del tasador, como el usufructo, o la aplicación del principio de mejor y mayor uso, cuando debemos rehusar a hacer un informe, o para qué sirven las advertencias y los condicionantes...

Por supuesto, seguimos de cerca el sector, analizando las noticias que salían sobre la compra y venta de distintas empresas de tasación (y que seguirán saliendo); celebramos nuestros dos años en activo en el blog, y en fin, compartimos un montón de cosas más que seguro que me dejo en el tintero.

Para finalizar el resumen, os adjunto la lista de los cinco posts más leídos desde que lanzamos el blog. Estas son las cosas que os interesan:

 







Todas ellas escritas en 2010. Las páginas más vistas escritas en el 2011 han sido estas:






Espero que el 2011 haya sido tan fructífero para vosotros como lo ha sido para el blog de tasadores, y os deseo a todos que disfrutéis mucho de estas fiestas, una Feliz Navidad un poco atrasada, y eso sí: un prosperísimo año 2012, de todo corazón. Gracias a todos por estar ahí y ¡nos leemos en el blog!

lunes, 26 de diciembre de 2011

La Tierra es plana

Puestos a recomendar, y dado que es época de regalos y quizá os haga falta alguna idea, me gustaría recomendaros el libro "La Tierra es plana", de Thomas Friedman, que habla de la globalización. Me ha parecido de lo más interesante que he leído últimamente, y eso que el libro tiene ya unos cuantos años. Podéis leer una reseña del libro en Jositomon24H y aquí os dejo el enlace a Amazon.

jueves, 15 de diciembre de 2011

Nueva herramienta para tasar: Myreport

Una de las cosas que más nos gusta de hacer el blog es que poco a poco se va creando una comunidad interesantísima formada por todos vosotros y también por gente que aporta su grano de arena al sector para hacernos las cosas más fáciles. Justo en el post anterior hablábamos de procesos de automatización en la labor de los técnicos de tasación y poco antes de publicar ese artículo, se ponían en contacto con nosotros el equipo de www.myreport.es para comunicarnos que lanzan una aplicación específica para los tasadores de inmuebles y peritos judiciales. La aplicación se llama "Myreport tasadores" y está disponible para tabletas Android de 7" y 10". La aplicación permite la toma de datos "in situ" (pedonad el latinajo) para luego poder mandarlos por mail de forma que parte del trabajo de gabinete queda resuelto en el propio lugar de la toma de datos. Yo creo que sin duda, esta es la tendencia hacia la que nos dirigimos. La portabilidad y la movilidad empiezan a ser (y yo apuesto porque acabarán siendo) parte fundamental de nuestro sector, como también lo son del resto del mundo (estoy preparando un artículo sobre estas cosas que lanzaremos en breve). Para muestra, un botón: ¿no os parece maravilloso leer este artículo que he escrito en un Starbucks? Brindaré con mi café latte por ello.

Como podéis ver en la web de myreport, el programa permite la generación de planos (ya hemos visto en el blog varias aplicaciones que permiten dibujar planos en el lugar), obtener la documentación catastral de forma inmediata, por supuesto realizar fotos y finalmente, algo que me ha parecido muy interesante: la consulta de testigos tomados de la base de datos de nestoria. Con respecto a esta última aplicación, hay que decir que no valdrá para todas las sociedades de tasación, dado que muchas exigen testigos de sus propias bases de datos, pero siempre es interesante tener una referencia del posible valor de forma inmediata. No obstante, yo insisto en la necesidad de verificar por uno mismo los valores (entre otras cosas, porque para eso nos pagan, y no sé vosotros, pero yo no me la juego en ese sentido). En este sentido también hemos visto en el blog aplicaciones que realizan esta misma función.

El coste de la aplicación es de 39€ + IVA, según está publicado en la web. Nosotros no hemos podido probarla, dado que no diponemos de tabletas Android (ya sabéis que yo soy de iPhone), así que si os animáis alguno, por favor, dadnos vuestra opinión.

Hemos encontrado un defecto enorme en la aplicación y es que NO ha patrocinado este artículo, así que nos toca seguir trabajando. Así no hay quién se retire...

lunes, 5 de diciembre de 2011

Automatización de procesos de valoración

La valoración inmobiliaria, como todos los trabajos, admite un cierto grado de automatización que hace que un técnico pueda abordar ditintos trabajos de una forma razonable, sin volverse loco, y que a su vez, permite que haya un cierto grado de control, por lo demás bastante exhaustivo, para poder garantizar unos estándares de calidad en el trabajo final a entregar al cliente. El mero hecho de la existencia de unos estándares ya supone la posibilidad de un grado de automatización o normalización del trabajo, sin embargo, no hay que dejarse engañar: cada caso es único y cada inmueble es diferente a los demás, aunque la diferencia pueda ser tan sutil que llegue a ser despreciable; dos pisos, uno encima del otro, con la misma distribución y mismas calidades y acabados, valen prácticamente lo mismo (hace años los promotores cobraban 3.000€ extra por altura de piso. Algunos nunca comulgamos con esas estrategias), pero quizá, el mismo piso con una diferente orientación pueda ver reducido en cierto grado su valor porque resulte más frío o más caro de calentar, o esté menos iluminado.

En los locales comerciales estas diferencias se pueden apreciar aún mejor. Después de haberlo visto varias veces en el blog, creo que a todos nos queda claro que, sencillamente, no hay dos locales iguales. Es muy clarificador el caso de las calles en las que hay comercios valorados un 25% o un 30%, o más, en una acera que en la otra, cuando esencialmente es la misma calle y se trata de una tipología muy parecida. Especialmente llamativo me resulta el caso de locales en los que los estatutos de la comunidad de propietarios en la que se ubica limitan su uso. Hemos tenido casos de locales comerciales que valían hasta un 40% menos que el de dos portales más allá, simplemente porque los vecinos de ese inmueble tenían prohibido determinadas actividades como el de discoteca, bar de copas, o pescaderías o carnicerías.

El caso extremo de automatización de valoraciones lo tenemos en el sistema alemán, del que también hemos hablado en el blog. A grandes rasgos, según la localización y la superficie del inmueble, se utilizan unas tablas que van siendo actualizadas periódicamente para obtener un valor del inmueble. Con una simple hoja de cálculo podría automatizarse este proceso, lo que permitiría el control sobre cientos de operaciones en poco tiempo. En España esto no es posible, dado que se hace más énfasis en la casuística de cada inmueble.

Digamos que existe una relación inversamente proporcional entre el grado de automatización que puede aplicarse a un proceso y el tiempo de atención (o el trabajo) que demanda. Es por ello que, a menor grado de automatización, más trabajo requiere, por lo que más dinero cuesta, pero también más garantías ofrece. En definitiva, a nosotros, a los técnicos, se nos manda a ver cada inmueble para ofrecer garantías, lo que es, evidentemente, más caro que utilizar una hoja Excel para dar valores.

La pregunta que cabe hacerse es por qué a los alemanes les sirve este sistema y a los demás no (o por qué los demás han optado por otros métodos). La respuesta no es fácil, porque implica un conocimiento que, honradamente, yo no tengo, del sistema crediticio germano, aunque intuyo que es bastante más exigente que el nuestro en cuanto al estudio de los riesgos implicados en la operación, dejando el valor de la garantía (el que nosotros, los tasadores, damos) como algo más a considerar, mientras que en España le damos mucha más importancia a este valor. Es por ello que las entidades bancarias prefieren seguir mandando a técnicos a clarificar cada casuística inmobiliaria, a seguir valorando cada inmueble caso por caso, visitándolos todos, incluso varias veces si ha pasado un determinado tiempo, para asegurar el valor más certero. Insisto: esa garantía tiene un precio: el precio de no automatizar, de particularizar.

lunes, 28 de noviembre de 2011

SOCIMI: los primeros pasos son difíciles

Desde hace algún tiempo vengo oyendo hablar de las famosas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, o las SOCIMI, como se la conoce mejor. Aquí en el blog ya hemos hablado un poco de ellas, y tenéis mil artículos más donde podréis ver que se trata de una magnífica opción para hacer más transparente al mercado inmobiliario (aquí tenéis un montón de artículos de José Luis Ruiz Bartolomé sobre ellas) y otros tantos donde se dice que es una magnífica opción fiscal. También es cierto que tienen varios inconvenientes, sobre todo a la hora de su formación,  y que son instrumentos aún por pulir y necesitan reformas, pero nada de ello es de lo que quiero trataros ahora.

Tengo un amigo que está buscando casa para alquilar, y ha pensado que, como el mercado le tiene despistado, le acompañe a ver alguna de las casas que tiene seleccionadas para que yo le aconseje si el precio que le piden es realista o no. En una de las visitas quedamos con una señorita muy amabale en la entrada del inmueble, justo antes de las zonas comunes, y mientras pasábamos al lado de la piscina, nos entregó una tarjeta en la que pude ver que trabajaba para una SOCIMI. Era la primera vez que me encontraba con una y me llamó la atención. La pregunté por ello, pero para ella, eso solo era parte del nombre de su empresa. Creo que nunca se ha debido preguntar sobre el significado de esas letras. Ella era una comercial, y muy buena. Nos enseñó unas cuantas casas disponibles que tenían en el bloque, pisos de reciente construcción, muy monos y bastante bien de precio, y cuando salimos, tras despedirnos de la señorita, le recomendé a mi amigo que lo descartara y siguiera buscando.

Una vez estuve solo, comencé a pensar en lo duro que son los comienzos para cualquier cosa que hagas. Y las SOCIMI en España están en pañales. Estas empresas van a tener como principal activo un parque de viviendas para alquilar. Así van a funcionar, ese va a ser su producto. Y por lo que he podido ver (que ha sido poco, pero revelador), tienen mucho que aprender sobre su producto y sobre el nicho de clientela al que pretenden llegar. Me da la sensación de que nadie que trabajara en la SOCIMI en la que trabaja la señorita que nos enseñó el piso tan amablemente, ha alquilado una casa en su vida. Es difícil vender algo cuando nunca lo has necesitado.

El motivo por el que le dije a mi amigo que descartara la casa no tenía nada que ver con el alquiler que le habían ofertado, que era razonable, ni con las calidades constructivas de los pisos, que no eran malas y estaban bien ejecutadas. El problema era una cosa en la que cualquiera que ha buscado piso de alquiler alguna vez, es en lo primero que se fija: la casa no tenía electrodomésticos, ni siquiera frigorífico, ni te daban la opción de colocarlos, así que correrían a cargo del inquilino.

Veréis por qué considero eso un fallo en una SOCIMI: si la empresa va a tener como activo pisos en alquiler, es necesario que esos pisos estén adaptados a las necesidades de los futuros inquilinos. Mucha gente busca piso porque no puede acceder a una vivienda comprada, pero mucha más, simplemente está de paso. ¿Quién va a comprar una nevera si quizá en un año o dos se tenga que marchar? ¿Acaso espera la SOCIMI que el inquilino la pague y luego la deje allí a disposición del siguiente que entre en la casa? ¿Esa es la táctica? Creo que quien gestione esa empresa, aún tiene incrustrada la mentalidad del boom del ladrillo: "esto se vende solo". Pues me parece que no van por ahí los tiros y que estamos tropezando en la misma piedra de nuevo.

Si yo estuviera al cargo del producto de una SOCIMI, es decir, de los pisos en alquiler, dependiendo de dónde estuvieran y de sus características, estudiaría MUY BIEN y detenidamente las posibilidades de cada uno de mis pisos, a quién les puede interesar, qué tipo de inquilino deseo, en qué valor son asequibles y obraría en consecuencia: algunos los amueblaría (algunos con simples y estupendos muebles de IKEA y otros con muebles de diseño), otros los dejaría sin amueblar, pero serían los menos, y tendría siempre previsto un almacén por si a un futuro inquilino le interesa uno de mis pisos, pero sin muebles y hay que moverlos; tampoco me ofertaría en el mismo sitio para todos mis pisos, sino que iría a determinados medios (se me ocurre que un piso de lujo puede tener otras vías de publicitarse más exclusivas que los pisos normales). En definitiva: trataría mis pisos con el máximo cariño y respeto, porque os puede parecer una chorrada, pero después de haber visto unos cuantos ya durante mi vida profesional, os aseguro que se nota mucho en qué pisos se ha puesto cariño y en cuales no. Los sastres empezaron a ofertar trajes a medida porque la gente los demandaba y porque el que se pone un traje a medida nota la calidad del trabajo del fabricante. Si ahora va a haber un montón de gente demandando pisos en alquiler, creo que la palma se la llevará quien oferte "pisos a medida", para lo que hay que estudiar muy bien el "target", la clientela. Me parece a mí que el "esto se vende solo" ha pasado a mejor vida. Aunque puedo estar equivocado...

lunes, 14 de noviembre de 2011

Micropost: Informe sobre VPO de ST - Sociedad de Tasación

ST - Sociedad de Tasación ha realizado, por tercer año consecutivo, la actualización del "Estudio de las Viviendas Protegidas en España" correspondiente al año 2011. Se trata de un estudio realizado por sus técnicos, relativo a las viviendas protegidas tanto a nivel estatal como a nivel aunómico.  Los planes económicos son los mismos que el año pasado, pero se han aprobado y publicado órdenes, decretos, leyes, que suponene modificaciones legislativas.

El mencionado Informe puede ser descargado en stvalora.com (hay que registrarse)

martes, 25 de octubre de 2011

Micropost: El Gobierno establece un reglamento con los criterios de valoración del suelo

Preparaos para empollar, porque ya está aquí. La premura de las elecciones provoca estas cosas. El Gobierno ha aprobado el reglamento para valoración del suelo del que se viene hablando estos últimos meses. Gracias a los políticos, nos hemos dotado con unas armas para valorar terrenos que otorgan "mayor rigor en las valoraciones y eliminar márgenes de error derivados de la inexistencia de dichas fórmulas". Menos mal. Hasta ahora estábamos en manos de indeseables sin escrúpulos. Ahora ya tenemos fórmulas. Poco más queda por hacer para acabar con la crisis.

¿Os queda alguna duda? Según la noticia publicada por Eroski Consumer, dice Fomento que "con este Reglamento se dota al urbanismo español, por primera vez en la historia, de un desarrollo reglamentario de los criterios de valoración de inmuebles con el objetivo de obtener "el valor más justo en cada supuesto de aplicación".

Sólo queda por saber qué es lo que estábamos haciendo, nosotros los tasadores, todas estas décadas de trabajo.

Podéis leer la noticia aquí:
El Gobierno establece un reglamento con los criterios de valoración del suelo | EROSKI CONSUMER

Gracias a Carlos "Cafelices" por el soplo ;-)

viernes, 21 de octubre de 2011

Métodos "backup". Informes más sólidos

No deja de sorprenderme de esta profesión el contraste que implica que todo esté reglado y como se empeña la realidad una y otra vez en mostrarme casos que parecen que se escapan de cualquier lógica, de lo que tenemos aprendido y de lo que figura en la normativa.


En ciertas ocasiones, con algún inmueble de tipología no tan común y con el propósito de asegurar un valor de tasación, solemos emplear lo que yo denomino "un backup". La normativa no lo exige, pero ciertas sociedades de tasación si lo hacen. Consiste en aplicar, además del tradicional método de comparación del mercado de compra y venta, un calculo del valor mediante la comparación del mercado de alquileres. De esta forma, realizando una actualización de dichos alquileres, deberíamos obtener una cifra parecida a la obtenida por comparación si hubiese coherencia entre precios (es decir: si los precios de alquiler se correspondieran con los de venta). Esto se hace porque es posible que la comparación por si sola no sea correcta, lo que puede ser debido a mil circunstancias, siendo la más común una mala selección de los comparables. Si no se seleccionan correctamente, el resultado puede estar (y estará) desvirtuado. Menos mal, que los tasadores somos especialistas en seleccionar esos comparables (...), pero si se tiene el apoyo o la confirmación de otro método reglado, el resultado es más defendible y el informe más sólido.


Sin embargo, esto tampoco garantiza nada y hasta puede llevar a confusión. Dejando aparte los inmuebles que aún tienen las denominadas rentas antiguas (rentas vitalicias sin posibilidad de actualización que resultan ridículas hoy en día, y que fueron establecidas al amparo de normativas que datan del franquismo), está comprobado que, para determinados inmuebles y en determinadas localizaciones, hay discrepancias entre los dos mercados, venta y alquiler, tan insalvables que resulta difícil siquiera intentar conciliarlos. En palabras llanas: los inversores que compran para alquilar no estudian bien el retorno de sus inversiones y ponen el alquiler que les parece, resultando más alto o más bajo de lo que debería ser.


Cuando un tasador se encuentra con un problema de estos, tiene un problema gordo, porque los datos le están diciendo que hay algo mal. Saltan todas las alarmas. Supongamos que el mercado de alquileres sale más bajo que el de venta. ¿Qué me están diciendo los cálculos? ¿Que estamos en un caso de esos en los que se alquila bajo? Tenemos que enmarcarnos en un contexto determinado. Es decir: debemos considerar el momento actual. En el caso que describo, yo razonaría del siguiente modo:
  1. ¿Quién puede comprar hoy en día? Mayoritariamente, gente con dinero o inversores que desean recuperar su capital (no hay financiación bancaria). 
  2. Si esos inversores van a poner a rentar su inmueble, es lógico pensar, que son de los que estudian la inversión. 
  3. Van a darse cuenta, porque van a hacer los mismos cálculos que acabo de hacer yo o unos muy parecidos -incluso puede que contraten a un tasador para ello (...)-, de que el mercado de alquileres no justifica el mercado de venta, por lo que van a ofertar mucho menos de lo que se pide (y más ahora, que todos los precios son negociables) para comprar el inmueble.
  4. Por lo tanto, cabe pensar que los precios de venta vayan a a bajar. Es decir, la comparación debe tender a la baja.
Este razonamiento además viene apoyado por el principio de prudencia valorativa. Por lo tanto, intentar justficar que los dos mercados no están relacionados o simplemente ignorar el menos conveniente, no soluciona el problema, porque como hemos dicho en el blog varias veces, debemos dar valores sostenibles en el tiempo, para lo que nuestros informes, insisto, deben ser sólidos y sin fisuras. Que luego nos acusan de sobrevalorar, de malignos y malas personas...

viernes, 14 de octubre de 2011

El enfoque lo es todo

"Para todo problema humano hay siempre una solución fácil, clara, plausible y equivocada."
Henry-Louis Mencken (1880-1956) Periodista y escritor estadounidense.

Cuando uno se enfrenta a un problema de cualquier tipo, es fundamental ser consciente de dónde está uno, dónde se quiere llegar, y qué posición adopta el problema en nuestro camino a nuestra meta. Si uno tiene clara esta idea, si puede visualizar la posición relativa de cada cosa, aumenta exponencialmente su posibilidad de éxito. Cuando yo estudiaba en el cole, tuve la suerte de asistir a clase de matemáticas con uno de esos profesores que te cambian la vida, porque te hacen comprender la materia de forma que empiezas a sacarle el gusto hasta que te acabas enamorando de ella, y siempre nos decía que para resolver un problema, hay que leer detenidamente el enunciado un par de veces, hasta que entiendas lo que te piden. Comprendo ahora que lo que decía es aplicable no sólo a las matemáticas, sino a cualquier aspecto de la vida

Aunque, como en todo trabajo por apasionante que sea, llega un momento en el que abordar los problemas forma parte del ejercicio monótono del día a día, de vez en cuando uno tiene la oportunidad de encontrarse con un caso que le sacude las bases y le hace replantearse las cosas. Os cuento a continuación en qué consistía dicho caso.

Se trataba de valorar un edificio de reciente construcción, recién terminado, propiedad de una administración local y cuya misión era la conservación del bosque en el que estaba situado. Se trataba de unas oficinas y unos laboratorios. El suelo en el que se había construido estaba enmarcado en una norma urbanística por la que sólo se permitía un uso dotacional destinado a esa actividad, aunque permitía otros usos secundarios (sanitario, docente, deportivo...)

Nuestros cerebros tienen una forma muy particular de trabajar: tienden a enmarcar las situaciones en patrones predefinidos por la costumbre, así que cuando vimos este caso, aunque no es algo que te encuentres cada día, lo encasillamos de forma que podamos intuir una posible solución que nos de esperanza de solucionarlo. Al cerebro no le gusta la incertidumbre, así que tiende a darnos soluciones con posibles salidas. cuando vimos este caso, pensamos que se trataba de una "mera" explotación económica. Se solucionaría calculando los flujos de caja que genera la actividad del edificio y sumando el valor del coste de la construcción.

El problema venía por la primera parte. Esa actividad no generaba ninguna renta que pudiera ser computada. El bosque era "propiedad de la administración", o dicho de otro modo, se trataba de un espacio público, cuyo uso estaba perfectamente definido y cuyo suelo no era apto para la construcción o la explotación de bienes materiales (talas, cultivos, etc.). En resumidas cuentas, ese edificio no genera dinero. Así pues, nos veíamos obligados a re-visualizar el problema para darle una solución. Se propuso "imaginar" que los derechos de explotación del bosque pasasen a manos privadas de forma que pudiéramos disponer de ventas. El cerebro estaba intentando adaptar algo que no entendía a algo que sí, pero ni siquiera estábamos seguros de que eso fuese legal, así que tuvimos que desecharlo. Se propuso que, si no había rentas, el valor del edificio sólo residía en su construcción, por lo que el valor de tasación sería el del coste, pero estaba claro que ese planteamiento dejaba la valoración demasiado coja y poco defendible.

La solución la encontramos en la normativa y en el principio de mejor y mayor uso, que ya vimos en el blog hace tiempo. Como os hemos dicho, resulta que la normativa permite uso sanitario, docente, deportivo... Pues bien, se está estudiando cada uno de esos hipotéticos casos para ver cuál es la explotación que da mayor valor al edificio. Es decir, se realizará una valoración como si el edificio fuese de uso deportivo (sede de un club, o si se pudiese adaptar a gimnasio...), otra como si fuese dotacional (una escuela, por ejemplo), otra como si fuese uso sanitario, etc.

Es un trabajo largo y duro, porque cada estudio lleva cálculos sobre datos que no disponemos, así que hay que indagar en casos previos y estadísticas oficiales para obtenerlos. Una vez estén realizadas las simulaciones, la de mayor valor que resulte de los usos permitidos, será la que determine el valor de tasación. Yo apuesto por "Residencia de ancianos". Ya veremos...

Como podéis ver, el enfoque en una valoración es fundamental. Y ser consciente de las circunstancias de cada caso también. Un mal enfoque nos llevará a un valor erróneo con toda certeza. Y si no es un valor erróneo, será un valor difícilmente defendible. El enfoque lo es todo.

lunes, 3 de octubre de 2011

Añadido a la lista de blogs: Conectando los puntos

Vamos a añadir un blog más a nuestra lista de blogs que podéis ver en la columna de la derecha. Acaba de nacer y su misión es orientarnos en el coaching. En "Conectando los puntos" encontraréis consejos útiles. Mucha suerte a su creador.

sábado, 1 de octubre de 2011

Atasa expedientada por pactar precios

Twitter es una herramienta maravilosa. Igual sacas una receta de cocina que te enteras de algo relativo a tu sector, como ha sido el caso. Malas noticias para la Asociación de las empresas tasadoras, que ha visto como la Comisión Nacional de Competencia (CNC) le ha abierto expediente por un documento que publicó el año pasado donde daba a sus asociados precios orientativos sobre los precios de las valoraciones. Suponemos que habrá respuesta por parte de Atasa.

Podéis ver el link de la noticia que publicaba Eleconomista.es aquí:
http://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/3415262/09/11/La-CNC-abre-expediente-a-la-patronal-de-tasadoras-inmobiliarias-por-pactar-precios-.html

lunes, 26 de septiembre de 2011

Competencia frena la compra de Tasamadrid por Tinsa (por ahora...)

Más noticias sobre el interés de Advent (dueña de Tinsa) en Tasamadrid (propiedad de Bankia). Resulta que, según cuentan en CapitalMadrid (ver link más abajo), competencia no ve con buenos ojos que Advent acapare tanto mercado. En realidad nada nuevo (ya en el 2010 esto sucedió) y seguro que ya contaban con ello, por lo que suponemos que habrá más noticias sobre el proceso en breve. También queda claro que el interés de Bankia es vender, por lo que antes o después, se producirá la venta (suponemos que a Advent o a otro agente).

Podéis ver el artículo de CapitalMadrid aquí:
CapitalMadrid - Competencia frena la compra de Tasamadrid por Tinsa porque controlaría un tercio de las tasaciones

miércoles, 17 de agosto de 2011

Micropost: Tinsa planea adquirir Tasamadrid

Publica concodias.com que Tinsa y Tasamadrid (o Advent y Bankia, según se mire), están negociando la compra de la tasadora de Caja Madrid. La operación se parece mucho a la que ya se había iniciado hace un año. De hecho, parece que están en fases iniciales y tras terminar, aún sería necesaria la luz verde del Banco de España y de la Autoridad de Competencia, que determina sobre temas de monopolio.

La cuestión es que, al ser dos de las tasadoras más grandes, esta noticia afecta a un altísimo porcentaje de tasadores. Hay que estar atentos.

Saludos.

Tinsa planea adquirir Tasamadrid para controlar el 30% del mercado - CincoDías.com: "- Sent using Google Toolbar"

jueves, 11 de agosto de 2011

Micropost: Así está el sector

Interesantísimo resumen que hace sobre el sector de las tasadoras El Confidencial.
A pesar de las terribles bajadas de beneficios (70% desde el 2007), permanecen activas 55 de las 57 empresas tasadoras que operaban hace cuatro años cuando comenzó la crisis.

Podéis leer el artículo completo aquí.

martes, 9 de agosto de 2011

En el ojo del huracán

Estamos en mitad de la tormenta perfecta. Tormenta financiera. Se me entoja este agosto como el ojo del huracán, donde dicen que brilla el sol y hay calma, pero es calma tensa porque se sabe que se está rodeado por muros de viento que antes o después acabarán golpeándonos. Como no somos adivinos y no sabemos lo que pasará (nadie lo sabe, no os creáis) no vamos a intentar jugar al futuro para lanzar profecías al vuelo, pero sí analizar lo que está pasando en España y en Europa.

Ya sabréis que el Banco Central Europeo se ha puesto a comprar deuda española como una bestia para evitar lo que no interesa a nadie, que España sea intervenida. España es, o solía ser, la tercera o cuarta economía de la Unión Europea. Esto es mucha economía para dejarla caer. Se llevaría por delante al resto de las economías. Pero ¿qué significa todo esto? ¿Se puede explicar en términos llanos? Espero poder lograrlo, porque si no, estaría perdiendo el tiempo en esta escritura, ya que no sabría explicarlo de otra manera.

Un país emite deuda para poder financiarse. Yo, España, necesito dinero para cumplir con las promesas que han hecho mis políticos y no tengo. Pero mi economía funciona. Voy a pedir prestado a mis colegas los inversores (ahora son colegas, más adelante serán especuladores despiadados). A cambio, prometo darles en el futuro lo que me han dejado más un porcentaje. Dicho y hecho. España ya puede gastarse el dinero. Ese porcentaje se negocia. Es el precio de la deuda. Si los que van a comprar consideran que hay poco riesgo de que yo, España, les devuelva el dinero, la deuda tendrá un precio bajo, y vicevera. Si su apreciación es negativa, me exigirán más: "oye, que te dejo el dinero, pero me ha dicho Eseypé, que nos conoce a todos, que no te van bien las cosas y que es arriesgado dártelo, así que como me la juego más, quiero más en compensación". El sitema mola porque cada cual consigue lo que quiere, pero llega un punto en el que si se ha vendido la deuda muy cara, pagar lo que se debe es prácticamente imposible. Tardaríamos años y años y décadas en pagar. Con lo que el riesgo de no devolver sube, y ¿sabéis lo que pasa? Exactamante: sube el precio. Pescadilla que se muerde la cola.

Llega un punto en el que los inversores, ahora convertidos en especuladores malvados, nos exigen cosas para darnos su dinero. España, te damos el dinero pero tienes que: a) rebajar gastos en tal y cual punto; b) aumentar ingresos mediante tal o cual impuesto; c) otros. Yo, España, ya no puedo hacer lo que me plazca, y mis políticos se ven obligados a marcar reglas que vienen de fuera. Pero sigo teniendo dinero.

Ahora es el Banco Central Europeo quien compra deuda. Y lo hace exigiendo medidas. En teoría, no hay intervención. En la práctica, la llevamos viviendo desde hace mucho vía Alemania y Francia. El gobierno socialista jamás hubiese adoptado medidas como el retraso de la jubilación y más recortes, completamente contrarias a sus políticas tradicionales si no fuese por ese intervencionismo.

La parte buena, es que ese intervencionismo es a favor de una política económica común en Europa, lo que da sentido a su moneda común. Reconozcamos que esto era el cachondeo padre. Un Banco Central pero 27 políticas diferenciadas. Si cuando los ingleses dijeron "no" al Euro, era por algo. Lo malo es que ya no tenemos soberanía. Pero cuando escasea el pan en el plato, ¿qué más me da de dónde llegan las leyes...?

Y si vamos hacia la unificación de las políticas económicas por la fuerza, una de ellas ha de ser la inmobiliaria. Creo firmemente, como ya he expuesto en otros posts al respecto, que nuestra normativa sobre valoración es de las más completas y exigentes del mundo. Pero desgraciadamente, ante el boom incontrolado que hemos sufrido y los excesos que hemos vivido, va a ser difícil defenderla ante nuestros socios europeos. Y menos cuando España no está en condiciones de exigir nada, que ya sabéis que la deuda es cara.

viernes, 5 de agosto de 2011

Micropost: Alquiler online de Fomento. ¿Nos puede servir?

Veo en 20 minutos y en fotocasa que el Ministerio de Fomento, a través de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) ha lanzado una aplicación online para calcular valores de alquiler. Una especie de tasación online pero para alquileres. Para valorar inmuebles en casos de que tener que emplear actualizaciones nos puede venir muy bien disponer con otra herramienta a parte de las que ya utilizamos. Podéis encontrarla en la web de la SPA pinchando aquí.

martes, 2 de agosto de 2011

Micropost: Catastro y Registro unificarán sus datos

Según publican en pisos.com, como resultado de la publicación de la Ley de Economía Sostenible, ambas instituciones tendrán que unificar sus datos inmobiliarios para que cada finca registral esté perfectamente definida sin ninguna dualidad.

Quizá nos podamos ahorrar a partir de ahora incluir la ficha catastral, dado que si son los mismos datos que los registrales, no tiene mucho sentido repetir la información.

miércoles, 27 de julio de 2011

Dos años y contando

Hoy cumplimos dos años en el blog, así que enhorabuena a todos. Enhorabuena porque, de verdad, sin vosotros no es posible hacer esto. Sé que el año pasado ya os conté lo mismo, pero este año va con más razón. Los que estáis ahí desde hace un tiempo sabéis que este año ha sido mucho más intenso que el anterior. Este año he cometido errores de los que he aprendido y por los que me habéis apoyado. A todos los que me indicaron en algún momento que tal cosa no se debía hacer, os doy las gracias. Así es como se avanza. De error en error. También habrá habido algún acierto cuando nuestro número de seguidores ha aumentado y sobre todo, cuando habéis aumentado vuestra participación, ya sea vía comentarios o correos a nuestra dirección de consulta: consultasbdt@gmail.com. Además, gracias al blog he tenido la oportunidad de conocer gente fantástica de todo ámbito a la que, de otra manera, no creo que hubiese podido llegar. Me han recibido con los brazos abiertos en sus casas y han compartido conmigo sus experiencias e inquietudes, sin tapujos, con un espíritu de colaboración. A todos ellos muchas gracias también.

Espero que esta tercera temporada sea incluso más productiva. El sector no está nada bien, para qué nos vamos a engañar, pero seguro que nuevos retor salen adelante.

Nos seguimos leyendo. 

jueves, 14 de julio de 2011

Micropost: Nuevos membretes de los Registradores

Buenas a todos. Sólo indicaros que desde hace unos pocos días, los Registradores de la Propiedad de España han cambiado los membretes de las Notas Simples Registrales. Podéis ver el nuevo "look" arriba. Por otra parte, la información descrita parece estár algo más ordenada de lo que venía siendo normal, figurando los datos propios del inmueble (dirección, catastro, número de identificación único, etc.) en primer lugar.

No deja de ser una anécdota, pero como tenemos que lidiar con estos documentos todos los días, dejo constancia de ello. Saludos.

miércoles, 13 de julio de 2011

Al 50%. Respuestas y resultados

Volvemos con el caso de Nuria para dar respuesta a lo que teníamos planteado. Perdonad el retraso en publicar este post, que llega con una semana de retraso, pero entre cosas pendientes y un viaje, pues no he podido actualizarlo antes.

Si recodáis, Nuria nos planteaba una situación de la que podíamos formular la siguiente pregunta: Si hay co-propietarios, ¿el valor de cada parte se debe tasar acorde al porcentaje de propiedad? Dábamos tres respuestas a elegir (resumiendo: Si, No, No se sabe) basándonos en ese hecho, y estas han sido vuestras respuestas:

No. El que existan co-propietarios afecta al valor de las partes 37% (10 votos)
Si. Al definirse un porcentaje se aplica éste al valor total 48% (13)
No se sabe. Es necesario aplicar otros métodos 15% (4)

Primero, quiero agradeceros que os hayáis tomado la molestia de participar. Creedme si os digo que me parece parte imprescindible de este blog el que estéis ahí apoyando y participando. Sé que no sirve de mucho, pero pensad que por cada voto, pues me pongo un poco más contento. Gracias de veras.

Vamos al lío: La mayoría pensáis que se debe aplicar el porcentaje que se indica en la nota registral. Yo me encuentro en esa mayoría (yo no voté, pero lo comparto). El motivo para mí es claro: sencillamente, no podemos establecer otra proporción porque nos va a ser imposible justificarla. ¿Cómo podríamos defender que a uno de los propietarios le hemos asignado más o menos valor de la tasación si se establece que a cada parte le han dado el 50%? No podemos. Y no debemos. No es nuestro problema cómo los propietarios se repartan la propiedad, pero una vez repartida, no nos queda otra que respetarlo.

Si es cierto que de alguna forma, hay que considerar el hecho de que una parte quiera vender a un tercero. Considero que eso afecta al valor. ¿Motivo? Pues que afecta a la demanda. Al ser una propiedad compartida, la posible demanda del inmueble se va a ver reducida. Mucho más se ve reducida la demanda que sólo está interesada en una de las partes (me sigue pareciendo un caso curiosísimo), por lo que a menor demanda, menor precio. Pero el precio, no es el valor (son cosas distintas). Y a ese valor no podemos llegar de otra manera que por los medios habituales, es decir, método del coste, de comparación, etc... La tercera pregunta, pues, era con truco (perdonadme los que la votásteis).

En fin. Esperaremos a ver si tenemos suerte y Nuria nos desvela cómo gestionó ella este lío. Y si nos da permiso, lo publicamos para aprender todos.

jueves, 7 de julio de 2011

Al 50%

Nos ha llegado un correo de Nuria, que también es tasadora, para consultar una duda. Resulta que tiene que tasar una vivienda en la que la propiedad está repartida a partes iguales entre una madre y su hijo. 50% para una y 50% para otro. Según nos dice Nuria, el hijo desea vender su parte a una tercera persona y desean valorar solo esa parte. La tasación de la vivienda no presenta a priori nada raro, pero hay que asignar el valor a cada parte de la propiedad.

A Nuria le parece que el que exista una co-propietaria, puede influir directa y negativamente en el valor de esa parte, de forma que no puede asemejarse a la mitad del valor de tasación. Nuria sostiene que el valor de la parte de propiedad que se quiere vender no puede calcularse simplemente dividiendo el valor de tasación entre dos. Considera que influye ese factor.

Por otra parte, dado que registralmente siempre se define qué parte de la propiedad le corresponde a cada propietario, quizá lo más lógico es que se aplique ese porcentaje al valor total del inmueble.

Aunque, para terminar, quizá exsista otro método más apropiado para valorar tanto el inmueble como cada una de las partes.

Como Nuria y yo tenemos estas dudas, hemos decidido ponernos en vuestras manos y lanzar esta encuesta. Por favor, contestadla según lo que creáis vosotros que se debe hacer y la experiencia (mucha, poca o ninguna, es igual) que podáis tener. En breve lanzaremos la respuesta.

Hale, a votar, a votar:


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miércoles, 6 de julio de 2011

Micropost: algunos cambios en el blog

Solo para manteneros informados de que hemos metido un par de gadgets en el blog. En la columna de la derecha, donde están todas las aplicaciones que complementan la actividad del blog, hemos añadido dos juguetes: "Lo más leído del blog" donde podéis ver rápidamente las tres entradas más populares, y "Comentarios recientes", para que las podáis leer y animaros así a participar más en esta mini comunidad. También hemos cambiado la versión móvil del blog (ésto lo hicimos hace unos días) cuando blogger (futuro Google blogs) sacó este servicio. La verdad es que la navegación ahora es más sencilla y cómoda.
Disfrutad.

viernes, 1 de julio de 2011

Observo, advierto... condiciono

Un informe de tasación consta, fundamentalmente, de dos partes: 
  1. El cuerpo del informe en sí, que se trata de un documento del que ya hemos hablado en otros posts, y que contiene una información que considero que es de muchísima utilidad, tanto para compradores como para vendedores, ya sean particulares, institucionales o inversores. Muchas veces esta información es obviada por el solicitante de la misma, que sólo está interesado en la cifra final, en el valor del inmueble, para asegurarse de que la operación cuadra, pero contiene mucho más: estudios de mercado, valores en la zona, análisis del entorno, estudio de las características constructivas del inmueble, de la tipología de la oferta y la demanda... Prácticamente todo lo que se necesita saber y más.
  2. El certificado de tasación, que es un documento menos extenso, donde se resume lo que se tasa y el valor que se le da. Este documento es utilizado en las notarías donde se formalizan legalmente las operaciones. Es el documento que el notario comprueba para verificar que todo se ajusta al orden.
Dentro de la mayor parte de la información que no es revisada, tanto en uno como en otro documento, hay tres cosas que yo creo que son de suma importancia, porque añaden un juicio crítico que da el técnico tras la visita del inmueble, el estudio de mercado y la comprobación de la documentación legal que se le aporta. Me refiero a las observaciones, advertencias y condicionantes. La normativa vigente dicta en qué condiciones se debe incorporar cada una de ellas al informe de tasación, pero yo lo voy a intentar explicar de una forma sencilla, en la línea que me caracteríza (¿qué esperábais, si soy simplón?):
Observaciones
Una obseración es un comentario que el técnico introduce cuando quiere dejar constancia en el informe de algo que le ha llamado la atención. Es justo eso: una observación. No implica nada más. Por ejemplo, se pueden introducir observaciones sobre algún dato concreto detectado en la visita, como que una de las paredes está pintada de otro color (por ejemplo, si se cree necesario), o que en frente de la casa hay un parque infantil, o que en el momento de la visita se detectó una humedad.

Advertencias
La advertencias son aquellas observaciones que el técnico considera lo suficientemente importantes como para que figuren en el certificado de la tasación, y de esta manera, el notario las pueda considerar a la hora de formalizar la operación. Por ejemplo, es importante advertir que el número de portal de la vivienda no coincide con el que figura en la documentación registral o que hay una pequeña discrepancia entre la superficie comprobada y la registrada. De esta manera el notario es consciente de estos hechos y puede decidir con más datos.

Condicionantes
Se trata de condiciones (como su nombre indica) que han de ser cumplidas para que el valor de tasación tenga validez. Figuran tanto en el cuerpo del informe como en el certificado y es posible que una operación no llegue a ser firmada debido a un condicionante. Por ejemplo, no disponer de la documentación legal adecuada supone un condicionante (condicionaremos a que se nos aporte dicha documentación) porque podría existir alguna carga registral (un embargo, por ejemplo) que impida que esa finca pueda ser puesta como garantía hipotecaria y nosotros la desconocemos. Al respecto, os recomiendo repasar este post que escribimos hace un montón sobre Seiscientos y Ferraris.

Como podéis ver, se puede detectar un aumento de importancia de menor a mayor. Las observaciones no son más que comentarios (que, además, insisto, casi todo elmundo ignora cuando son un aporte de información importante) mientras que los condicionantes pueden llegar a paralizar una operación. Si queréis conocer la inmensa casística que contempla la normativa sobre qué poner en cada situación (si una observación, una advertencia o un condicionante), os deseo suerte. Yo ya pasé por ello y es un tostón, pero en la norma ECO la tenéis. De todas formas, no hay como el sentido común para aplicar una cosa u otra.

lunes, 27 de junio de 2011

Rehusar a hacer un informe


Hay un detalle que me gusta recalcar cuando tengo el inmenso placer de dar clase sobre valoración a mis alumnos, acerca de cuál es la realidad de nuestro trabajo: ningún tasador debe perder de vista que, cuando se trata de alguna de las finalidades marcadas en la normativa vigente (orden ECO), lo que realmente se tasa son fincas registrales. Los tasadores damos valor a fincas registrales que se corresponden con realidades físicas... casi siempre. Porque hay casos en los que esto no es así. Por ejemplo, es común en temas de urbanismo que las unidades de aprovechamiento (a groso modo: unidades que determinan el valor de cada uso asignado al nuevo suelo resultado del planeamiento) también estén inscritas en Registro, incluso que se compren y vendan; en ese caso, las realidades físicas no existen, no se pueden tocar, pero ya existen los bienes inmuebles que representan.

Por lo tanto, lo primero que se debe hacer para valorar un inmueble es identificar esa finca registral. A este respecto, la normativa establece que el técnico debe rehusar a hacer el informe de tasación si no es capaz de identificar la finca registral tasada con la realidad. Dicha identificación se hace a través de la pertinente documetación registral (que debe estar actualizada) y que no es más que una Nota Simple registral, o una escritura de compra venta, o cualquier otro documento válido (los documentos válidos también se describen en la orden ECO). En esa documentación se define la dirección del inmueble y es muy común que vengan también los linderos (fincas que lindan, con las que "hace frontera", nuestra finca a tasar).

Muchas veces, especialmente en los inmuebles más viejos, es posible que esa identificación sea algo más complicada. Imagináos el caso en el que el Ayuntamiento de turno ha decidido cambiar la numeración de los portales y esta información no se ha actualizado en el registro, generándose así una duda, pero normalmente esa duda se puede aclarar leyendo los linderos.

En edificios de nueva planta, especialmente en los de nuevos sectores urbanos como los PAUs, la división horizontal se suele hacer antes incluso de que las calles sean nombradas por el Ayuntamiento, lo que provoca que para la definición de las fincas, se recurra al lenguaje provisional del urbanismo, y es común encontrar inmuebles con definiciones que hacen referencia a la Parcela HJK del sector YZ del plan de actuación de turno, o que linden con el vial V-123 al norte y con el V-456 al sur. En estos casos las dudas se resuelven acudiendo al planeamiento urbano y, aunque es más tedioso, tampoco es difícil.

Hace poco he tenido que rechazar realizar un informe. Y lo hago notar porque es la primera vez que me sucede. Y tampoco conozco a ningún técnico que haya estado en una situación similar. Mi caso trataba de una vivienda unifamiliar, de nueva planta. Resulta que al estudiar la nota simple del inmueble, se me da una dirección y unos linderos. Al llegar a visitar, se me dice que no, que la vivienda a tasar es la simétrica por la calle paralela. Misma promoción y tipología, pero dirección y linderos completamente diferentes. El colmo llega cuando me aportan una escritura de propiedad, con el debido sello notarial, en el que se describe la misma finca registral (número de finca y registro), pero con linderos y dirección diferente (la misma dirección que me mostraron). Así pues, tenía una misma finca registral, con dos direcciones y linderos en dos documentos igualmente válidos. Imposible saber cuál es el correcto y cuál no. Imposible identificar la finca. Imposible tasar.

 A ver: suena dramático, pero lo único que va a suceder es que la asesoría jurídica de la entidad va a tener un poco más de trabajo del habitual, y cuando todo esté resuelto, la tasación se realizará. Hasta entonces, ya hemos comunicado que no se puede hacer nada.

Yo creo que se trata de un error notarial, porque al fin y al cabo, los notarios no son Papas, y por lo tanto, son falibles. Todo se aclarará cuando se reúnan y lo resuelvan. Mientras tanto hay un propietario que le tiemblan las canillas y una sucursal de banco que tiene más lío del normal por una hipoteca, que en estas épocas, puede parecer un mundo, pero seguro que no es la primera vez, ni será la última.

lunes, 20 de junio de 2011

Las joyas de la corona

Mucho se ha hablado en los últimos meses sobre la compra y venta de sociedades de tasación a terceros. Los antiguos dueños de las tasadoras, las entidades financieras, se han visto obligadas en mayor o menor medida (y dentro de sus posibilidades) a vender debido a nuevas regulaciones emitidas por el Banco de España y también han influido las fusiones de cajas en todo este baile de máscaras del que ya hemos hablado varias veces en el blog. Y hablaremos, porque me consta que no está todo el pescado vendido en esta pescadería.

Es lógico que, en el mundillo, de vez en cuando salga el tema. Y se habla y mucho, algunas veces con conocimiento y otras sin ninguno. En mi ambiente, la mayoría somos arquitectos, aparejadores o ingenieros, y no se entiende mucho, hemos de reconocer, de valoración de empresas, porque no nos dedicamos a valorarlas. Pero si se le aplica un poco de sentido común, uno puede llegar a ciertas conclusiones sobre lo que vale y no en una empresa tasadora. Desde mi punto de vista, y sin obedecer a ningún orden, estas son las joyas de la corona de estas sociedades:
  1. Las bases de datos de inmuebles que disponen. Tanto de testigos como de tasaciones. El manejo adecuado de estas bases de datos puede generar beneficios a una empresa que sepa explotarlos. O el caos a una que no sepa. Me consta que las sociedades de tasación cada vez son más conscientes del valor de esta materia prima con la que trabajan y emplean cada vez más medios para depurarlos, contrastarlos, e incluso protegerlos.
  2. Personal. Está mal que lo diga yo, pero es que los técnicos tasadores somos imprescindibles para estas sociedades. Desde mi punto de vista, todas las tasadoras son conscientes de esta ralidad, pero el enfoque que dan a sus relaciones con los técnicos es muy diferente de una a otra. Las hay que no desean tener más relación con el técnico que la comunicación del encargo y su control. Las hay que buscan un mayor grado de involucración del mismo con la sociedad, ya sea a través de incentivos o simplemente buscando colaboración, o intercambiando información debida. Desgraciadamente, también las hay que no muestran el más mínimo respeto por los profesionales que trabajan para ellas.  También incluyo aquí a los técnicos de control, de cuyo conocimiento se nutre la calidad del trabajo de las tasadoras en gran medida y de los que ya hemos hablado en otros posts. Además de los técnicos, las tasadoras cuentan con otros muchos profesionales, desde administrativos hasta informáticos o comerciales. Todos realizan una labor clave. Cada uno en su campo. Yo considero cada una de esas labores un activo, pero también es cierto que la mala gestión de los recursos humanos puede ser ruinosa. Un tipo con vocación de funcionario en un puesto directivo puede arruinar una empresa. Y un tío valioso con ideas e iniciativa enterrado en una montaña de papeles es un derroche. Es responsabilidad de las altas esferas de estas sociedades administrar correctamente estos recursos. Espero que sepan hacerlo porque si no, no va a haber manera de salir adelante.
  3. La cartera. No nos engañemos. Una sociedad de tasación vale la cantidad de tasaciones que consiga realizar. La tasación es el "core-business" de estas empresas. Si yo fuese a comprar o invertir en ellas, esto es lo primero que miraría. Y luego su cartera de clientes. Lógicamente, cuanto mayor (o más potente, no sé expresarlo mejor) sea esta, más posibilidades de realizar trabajos tiene. Y no me refiero sólo a entidades financieras, que es evidentemente el plato fuerte, sino también a particulares o empresas que recurren regularmente a ellas para valorar sus "activos inmobiliarios" (y supongo que también sus "pasivos inmobiliarios").
Esta es mi opinión, que ya sabéis, no es la de un experto en el tema. Incluso puede parecer un poco "naif" Pero desde mi posición, es lo que veo que más puede influir.

    domingo, 19 de junio de 2011

    Micropost: CB RE solicita al Banco de España su homologación como tasadora

    Publica en Expansión Juan Fernandez-Aceytuno que CB RE ha solicitado al Banco de España su homologación como sociedad de tasación, por lo que de esta manera, podría realizar valoraciones ajustadas a la normativa vigente en España.

    Más competencia? Nuevas oportunidades? Iremos viendo. Podéis leer el artículoaquí.

    martes, 14 de junio de 2011

    Una de miedo

    De verdad que creo que el poder de la mente está infravalorado en la sociedad actual. Ahí dentro, en nuestro cerebro, está la capacidad de hacernos ver cosas que no se podrían ver de otra manera. Os voy a contar lo que me pasó el otro día y ya me diréis.

    El fin de semana vi la película "The lovely bones", del director Peter Jackson. No os preocupéis si no la habéis visto que no la voy a destripar, pero sí os diré que es un thriller (una de suspense, que se ha dicho siempre) y que tiene detalles maravillosos que hacen gala de una imaginación fantástica. Pero sigue siendo un thriller. Y en el thriller hay un malo malísimo obligatoriamente. Y el de esta película, además, era... muy mala persona (iba a decir un taco). La cuestión es que este tío es un asesino en serie que mata niñas. Las engaña, las encierra y las destroza. Pues eso: muy mala persona. Como todos los malos malísimos, tiene una doble vida en la que el tío se dedica a construir casitas de muñecas con un nivel de detalle asombroso en su taller, apartado del mundanal ruido, mientras que en el sótano guarda los restos de sus víctimas. La cosa es que a mí la niña esta que se carga el monstruo me dio mucha pena. Os recomiendo ver la película de verdad, y no os preocupéis que no os he contado nada que os estropee el final.

    El otro día me tocó tasar un local comercial. Os aseguro que me quedé blanco cuando me abrió la puerta un señor que era clavado al asesino de la peli. O al menos a mí me lo parecía. "Buenas tardes, pase pase, está en su casa", me dijo el caballero con la misma sonrisa con la que el monstruo engañaba a las niñas... Sudor...

    Y entro en el local. Y descubro un taller lleno de cuadros, marcos, herramientas, estatuillas, muñecas... Y casas de muñecas... Más sudor. Sudor frío...

    "Bueno, pues yo paso al fondo a medir" dije yo. "Adelante, adelante". Y él se quedó sonriéndome, sentado en su ordenador y escribiendo en sus cuadernos. Igual que hacia el asesino cruel. Yo, ya un pelín sugestionado, empecé a ver el sitio cada vez más tétrico. Montañas de materiales de trabajo, cuadros de siniestros retratos apilados que acumulaban telarañas, sierras y estribos para trabajar la madera... Vamos lo típico que tiene el asesino en su guarida, que pareciera que aquello estaba hecho a propósito.

    "Hay un altillo al fondo", dijo él de repente detrás de mí, provocándome un respingo que casi tiro una montaña de piezas de repuesto que debían llevar allí setecientos años. "Pues habrá que verlo", dije con una sonrisa nerviosa mientras intentaba averiguar como había podido llegar el tío hasta allí sin que le hubiese oído. "Es esa puerta, la del final de la escalera", dijo señalando una ridícula puerta de madera roída que languidecía detrás de una montaña de cuadros apoyados en ella. Le miré. Seguía sonriendo. Miré la puerta. Daba miedo. Más sudor. Me volví otra vez. El tío ya no estaba. Joéeeee... Bueno, pues al altillo. Un escalón. "Josito, ahí guarda los restos, seguro". Otro paso. Ni rastro del dueño. "Déjate de mandangas y haz tu trabajo. Si mueres, que al menos sea cumpliendo con tu deber, que todos sepan que eres un profesional". Giro el pomo. "Verás tú el panorama que me encuentro". Empujo. Nada. Ni luz. "Abre ya, hombre!" y abrí, esperando recibir el golpe en la cabeza que me dejara KO...

    Pero no hubo golpe. Y claro, en el altillo no había nada. Estaba vacío. Hice mi medición. Y salí. El señor había vuelto a su escritorio donde perpetraba... Digo..., donde trabajaba en sus asuntos. Me despedí y me marché.

    Tengo que vigilar más esto de los thrillers y las pelis de miedo, que me sugestionan más de lo debido... La cuestión es que el tío se apresuró a apagar el monitor del ordenador cuando pasé por delante de él. Como si ocultara algo...

    lunes, 13 de junio de 2011

    De terraceo

    Las terrazas de las viviendas son una de esas cosas que parecen que no van a dar muchos problemas y que al final acaban enfollonando todo de una manera considerable. Hay que tener muy claros los conceptos para no liarnos. Y como muestra un botón: en idealista.com tienen un consultorio sobre inmuebles muy interesante al que de vez en cuando llegan preguntas sobre valoración, y es muy interesante ver las respuestas que la gente da. En una pregunta sobre valoración de terrazas (insisto: técnicamente es fácil, luego la práctica es otra cosa y dar con el valor exacto es más complicado), veo todo tipo de respuestas. Podéis ver el artículo aquí: Valoración de precio medio de terraza — idealista.com/news:

    Lo primero que haría yo es aclarar lo que es una terraza y lo que no lo es. Porque esto es algo que por lo general no se tiene claro. Yo definiría terraza como un espacio propio de la vivienda, abierto al exterior. Esta definición, a priori sencillita, ya descarta como terrazas varias cosas, a saber: las azoteas de edificios plurifamiliares no son terrazas de las viviendas. Por lo general (la mayoría de las veces) pertenecen a la comunidad de vecinos, por lo que no puede (no debe) tasarse como algo perteneciente a la vivienda; del mismo modo, los patios de luces tampoco son terrazas por la misma razón. Aunque un vecino tenga permiso para utilizarlos de su comunidad, siguen perteneciendo a la misma; las parcelas o jardines de las viviendas unifamiliares (chalets de toda la vida) tampoco son terrazas. Otra cosa muy distinta es que la existencia de estos elementos en una vivienda no aumente su valor. Hay que considerarlo, pero no como un elemento de "pleno derecho" de la vivienda, si me lo permitís.

    Una vez que entendemos lo que es una terraza, y con la normativa vigente (en España) en la mano, tenemos que distinguir entre espacios cubiertos y sin cubrir. La regulación actual establece que sólo se pueden considerar aquellos espacios abiertos y cubiertos por elementos permanentes (no valen toldos, tramposillos). Y de nuevo eso no significa que los "no cubiertos" no tengan valor, pero deben considerarse de manera diferente. Muchas veces las terrazas vienen definidas registralemente como elementos anexos a la vivienda, o bien viene definido su "uso y disfrute" y entonces, da igual si están cubiertas o no, que hay que considerarlas.

    Ahora que tenemos claro el concepto y sabemos distinguir entre todo tipo de elementos abiertos, toca preguntarnos cómo computamos esas terrazas. Pues lo que hay que hacer primero es medirlas. Una vez medidas las comparamos con la superficie de la vivienda. Si la de la terraza supera el 15% de la de la vivienda, entonces debemos considerarla como un elemento anexo a la vivienda. Este tipo de terrazas, grandes y amplias, son las que, como os contaba antes, vienen definidas normalmente en el registro (nota simple o escrituras de la casa). En estos casos lo normal es tasar la terraza por el método del coste (lo que costaría construir esa terraza). Si no supera ese 15%, debe computarse la mitad de la superficie de la terraza y sumársela a la de la vivienda. Entonces daremos el mismo valor a ese 50% de terraza computada que al resto de la vivienda. Si hay varias terrazas se deben sumar todas sus superficies y comparar ese total con el de la vivienda para ver si se pasa o no del 15% establecido.

    Una excepción son las viviendas de protección oficial. Para el cálculo del Valor Máximo Legal no computan espacios abiertos (cubiertos ni sin cubrir). De todas formas, en el caso de protección oficial, ya se permite repercutir registralmente la parte correspondiente a la vivienda de la terraza (que es considerada como un elemento común de la urbanización) a la superficie de la vivienda. Esto quiere decir que en una vivienda de protección oficial podemos encontrar que mide 75m2 (útiles) y registralmente tiene 80 porque le han incorporado la parte de una terraza de 30m2 (por ejemplo). Entonces consideraremos la superficie de 80 para obtener el máximo legal, sin considerar nada más.

    Por último, y esto es un poco de guasa, los tendederos no son terrazas. Lo digo porque muchos propietarios te enseñan el tendedero de sus casas, que se ve que es un tendedero porque tiene un tendal con pinzas de tender, ropa tendida y todos los complementos de tendedero y te lo enseñan como "la segunda terraza" o "la terraza de atrás", como si eso fuese a dar más valor al tendedero. Pues no hace falta porque se valora igual que los espacios abiertos que hemos visto antes, que mira que nos gusta adornar las cosas...

    viernes, 10 de junio de 2011

    Micropost: Tinsa lanza Stima, su servicio de valoración on-line

    Tinsa se ha apuntado al grupo de sociedades de tasación que lanzan servicio on-line. Se trata de una web donde, previo pago, introduciendo los datos de un determinado inmueble, se nos da el valor del mismo, basándose en las bases de datos de esta sociedad (supongo que de comparables, no lo puedo confirmar). Nada nuevo ya que es un servicio que otras tasadoras ya ofrecían (al menos que yo sepa Tasamadrid y Sociedad de Tasación, aunque seguro que hay más).

    Sobre lo que pienso como técnico de la valoración on-line lo podéis leer justo en el post anterior y lo mismo sigo pensando, pero me sigue pareciendo interesante el que las empresas grandes del sector, o al menos alguna de ellas, se han lanzado a la innovación de una u otra manera. La crisis está obligando a abrir nuevas líneas de negocio a los que, hasta ahora, las tasadoras se habían mantenido un tanto reacias.

    miércoles, 8 de junio de 2011

    STvalora lanza aplicación para el iPhone (y la UIMP)

    Stvalora, el portal de Sociedad de Tasación, ha lanzado la que creo que es primera aplicación para obtener tasaciones online para iPhone. Yo al menos, no sé de la existencia de otra. La aplicación, si estáis familiarizados con las de idealista.com o fotocasa, vais a comprobar que tiene muchos parecidos. Funciona prácticamente igual que esas aplicaciones, pero le han añadido una opción adicional que a mí me parece lo más interesante del programita. Por un lado, el programa te geolocaliza y de forma instantánea te da valores de inmuebles en un radio alrededor de esa posición (también es posible introducir la dirección manualmente o simplemente tocando el mapa en el punto que se quiera). Estos datos hacen referencia a la propia base de datos de Sociedad de Tasación, así que tenemos una idea de a qué valores está tasando esta sociedad en una determinada zona. Por otro lado, y aquí viene lo bueno, mediante un registro previo bastante sencillo, la aplicación nos da acceso a 5 tasaciones online gratuitas, de forma que introduciendo una serie de datos sobre el inmueble (superficie, calidades, si tiene ascensor, etc.) que queremos tasar, nos dice el valor de ese inmueble en concreto, basado en la anteriormente citada base de datos. Es decir, que podemos conocer el valor de un inmueble sin necesidad de hacer aproximaciones mediante valores de otros inmuebles, teniendo en cuenta que la base de datos de ST es de tasaciones y no de ofertas de venta.

    Para obtener más de 5 tasaciones, el servicio funciona como lo hace en la web normal de STvalora y hay que pagar para obtenerlas, así que supongo que este aspecto del programa está más enfocado a profesionales a los que les es útil saber estos datos.



    Echo de menos en el programa dos cosas:
    1. Que la aplicación te permita descargar en tu móvil un PDF o similar con los resultados de las valoraciones online. Siempre he pensado que este servicio es más completo con este papelito (ya que se paga por ello, al menos un papelito)
    2. Un "disclaimer", que deje bien claro que ese valor no es vinculante ni cumple con la normativa ECO, que es meramente orientativo. Esto lo digo un poco egoístamente y me explico: ya sabéis que normalmente cada persona piensa que su vivienda está o en el grupo de las buenas, o en el de las mejores o en el de las inmejorables y por lo tanto, cuando se le hacen preguntas que pueden determinar ese valor de tasación (me refiero al formulario típico sobre superficie del inmueble, calidades, etc. al que me refería antes) suele meter siempre mejores características que las que realmente existen. Considero que esto es algo natural e inevitable. Todos pensamos que lo nuestro es mejor que lo del vecino, pero cuando uno hace una tasación y te sacan la valoración online de la misma sociedad para la que trabajas, pero nosecuantosmil euros por encima de la tuya, es difícil explicarle al cliente que pagó por una orientación, no por una garantía. Vamos, que nos ahorraríamos muchos quebraderos de cabeza.
    Hay que destacar el esfuerzo que está haciendo en este sentido Sociedad de Tasación. Están claramente apostando por la innovación y los frutos de su trabajo están empezando a darse. Este esfuerzo no está cayendo en saco roto y ha sido detectado por la Universidad Internacional Menendez Pelayo, que ha invitado a su Director General, Juan Fernández-Aceytuno, a participar en los próximos cursos de verano que organiza esta institución, precisamente para hablar de innovación.

    Bueno, si os decidís a probarla, la podéis obtener en iTunes aquí. También podéis ver un vídeo sobre su funcionamiento aquí.

    ¡Compartid vuestras experiencias, por favor!