miércoles, 20 de enero de 2010

Cómo se redacta un informe de tasación (II). El trabajo de oficina

Toca hablar en esta segunda parte del post sobre redacción de informes de tasación de la parte más "burocrática" del tasador, de esa parte donde afinamos los cálculos y analizamos los datos para obtener un numerito que será sometido a unos cuantos controles antes de tener validez como valor de tasación de un inmueble. Una vez hemos recopilado toda la información que precisamos fuera de la oficina para poder redactar nuestro informe de valoración, toca meternos dentro, sentarnos frente al ordenador y manejar todos esos datos para llegar a un valor razonable del inmueble que tenemos que tasar. No es poco lo que nos queda por delante.

Antes de comenzar, un par de aclaraciones: lo primero que hay que decir, aunque puede ser evidente, es aclarar que el tasador utiliza programas informáticos para su labor diaria. No vamos a entrar en la explicación de estos programas, ya que no creo que sea el objeto de este blog, pero debéis tener en cuenta que el ordenador va a estar presente en todo este proceso; Lo siguiente es recordaros que estamos hablando de una tasación de una vivienda, que es el caso más común. Es importante porque es el tipo de informe con el que nos encontramos el 95% de las veces, sobre todo si estamos iniciándonos en este mundo. Ya estamos listos.

Pues aquí estamos, sentaditos en nuestro despacho y con un objetivo por delante, pero ¿por dónde empiezo? ¿Me pongo a leer documentos como un loco? ¿Meto datos en el ordenador como un poseído? ¿Dibujo? ¿Qué? Hay muchas formas de trabajar, todas válidas, pero después de tantos informes, nosotros solemos hacerlo de la siguiente manera:

Croquis del inmueble: Lo primero es asegurarnos de que tenemos un croquis aceptable. Si lo hemos hecho a mano durante la visita, toca pasarlo a limpio. Esto supone meternos con un programa de CAD y sacar un plano de la casa que responda a las medidas que tomamos en la visita. Algunas tasadoras admiten croquis hechos a mano, siempre y cuando la calidad de los mismos sea aceptable. Los croquis deben responder a la realidad del inmueble, aunque para nuestra finalidad, no es necesario que sean exactamente iguales a la realidad. Me refiero a que si una ventana aparece 5cm a la derecha de donde está realmente, nos da igual. El croquis sirve para obtener una superficie útil (la que podemos pisar) que ni siquiera va ser la que adoptemos para los cálculos. Ya lo explicaremos.

El croquis debe cumplir una serie de requisitos:
  1. Debe ser claro y legible
  2. Debe contener una escala gráfica (la regleta con los números) o bien una cota vertical y otra horizontal. La escala numérica (1:100, por ejemplo) no es aconsejable, dado que las fotocopiadoras y algunas aplicaciones informáticas cambian el tamaño del original.
  3. Debe incluir el grosor de muros, aproximadamente, dado que debe ser lo más fiel a la realidad posible y de él vamos a obtener la superficie con la que tasaremos.
  4. Conviene que incluya ventanas y huecos y el nombre de las estancias, para poder juzgar la distribución de la vivienda.
Manejo y análisis de datos: nuestro siguiente paso es volcar al ordenador desde la cámara las fotografías que hemos realizado del inmueble. Lo siguiente es informatizar el resto de datos. Escanearemos documentación registral, catastral, urbanística, contrato de alquiler, licencias y todo lo que tengamos en papel y nos hayan proporcionado. Como ya explicamos una vez en otro post, la documentación nos la suelen proporcionar los interesados en el informe, por lo que nosotros no tenemos que pedirla. En el estudio, toda esa información la guardamos en una carpeta (del ordenador). Algún día hablaremos de la importancia de tener todos estos datos bien guardados. Aunque cualquiera puede sacar una nota simple del registro, nosotros tenemos que darles carácter de confidencialidad y debemos ser muy cuidadosos con la información que manejamos tanto en formato papel como electrónico.


Estudio de la Documentación. Tipo de informe: Con todo en el ordenador, toca estudiar la documentación y decidir qué estructura va a tener nuestro informe. En la oficina nos fijamos fundamentalmente en los siguientes aspectos para determinar esa estructura:
  1. Naturaleza de la finca: definida en la nota simple registral, que nos determina en cierta manera si lo que tasamos es lo que visitamos o si debemos hacer alguna consideración debido al uso que se está haciendo de ella
  2. Si la finca posee anexos vinculados a ella (generalmente trasteros y garajes)
  3. La propiedad de la finca: que nos sirve para determinar si la finca está alquilada y si debemos calcular el valor por generación de rentas de alquiler
  4. Cualquier tipo de carga registral que pueda tener la finca. La que más influye en el valor de tasación será si la vivienda está sometida a algún tipo de protección oficial que limite su valor de venta.
Elección y aplicación de los métodos de cálculo: Como sabéis, existen varios métodos de cálculo para el valor de una tasación. No vamos a desmembrarlos aquí, pero sí voy a enumerarlos y, a grandes rasgos, comentar someramente cuando aplicarlos:
  1. Método del coste: se aplica siempre
  2. Método de comparación: se aplica siempre que haya un mercado significativo (el 99% de las veces)
  3. Método de Valoración por Actualización de rentas (se aplica para estudiar mercados de alquileres, generalmente si el inmueble está arrendado).
  4. Método de valor por contrato de alquileres (cuando exista tal contrato)
  5. Método residual estático (generalmente para el estudio del valor de suelos).
  6. Método residual dinámico (para el estudio de suelos que no sean urbanos finalistas -es decir, sobre los que no se puede empezar a construir en menos de un año-). (Como medida de precaución y para favorecer la seguridad, este método se ha empezado a aplicar sobre todo tipo de suelos).
Todos estos cálculos llevan su tiempo. Muchas veces, al acabar una visita, nos preguntan por el valor del piso. Como si fuera algo inmediato. lleva su tiempo hacer un informe de tasación de calidad.

Visado: El último paso que debe dar el tasador es el visado del informe. Una vez realizado el mismo, el tasador lo manda a la sociedad de tasación a través del canal preestablecido (generalmente informático) para su verificación y comprobación. Si hay algún error o se tiene alguna duda, los técnicos de la sociedad la consultan al tasador hasta que todo queda listo y se le da el visado. La tasación ya es válida en todos sus efectos. Nuestro trabajo ha terminado.

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