lunes, 10 de agosto de 2009

Si yo pido una tasación, ¿cuál es el proceso?

Vamos a explicar cuál es el proceso de una tasación que por ley se aplica en España. Si leéis esto desde otros paises, por favor, os ruego que dejéis vuestros comentarios explicando cómo se hace donde estáis vosotros, porque de verdad que me interesa muchísimo.

Una tasación de una propiedad inmobiliaria es necesaria cuando se decide poner esa propiedad como garantía del pago de una hipoteca. Es decir: si uno no paga la cuota mensual, el banco puede quedarse con dicha propiedad. El banco necesita conocer el valor de la tasación para asegurarse de que no da más dinero del que puede recuperar (ver esta entrada anterior al respecto).

Así, pues, lo lógico es que en la sucursal bancaria donde hemos pedido el crédito, la persona que nos atiende nos pida una serie de datos, entre ellos la direción del inmueble que queremos poner como garantía y un teléfono de contacto. Luego se encarga (normalmente de forma electrónica) la tasación a una sociedad de tasación, que asigna el encargo a un técnico, al que proporciona los datos que hemos dado en la sucursal. Desde que damos los datos a la sucursal el proceso es confidencial, y nadie involucrado en él puede revelar esos datos a terceros, por lo que podemos estar tranquilos en ese sentido.

En ese punto, lo habitual es que en el banco se nos pida una escritura de la propiedad (o copia) o bien la sucursal encargue a su servicio jurídico una "nota simple registral" de la finca que vamos a hipotecar. En esta documentación se refleja lo que en el Registro e la Propiedad figura sobre el inmueble en cuestión. Esta documentación también es absolutamente necesaria para el tasador y se enviará junto al resto de los datos que hemos aportado.

Seguidamente el tasador llama a la persona de contacto y se citan para poder ver el inmueble (pongamos a partir de ahora que se trata de un piso, que es lo más general, pero el proceso valdría para cualquier inmueble). Cuando llega el momento de la cita, el tasador entra en la casa y por lo general realiza los siguiente pasos:

Primero hace unas preguntas, como quién es el propietario, o si hay inquilinos alquilados en la casa, o si se han realizado reformas, en qué han consistido éstas y cuándo se hicieron, etc. No hay un formulario predefinido. El técnico simplemente pregunta lo que cree que puede ser necesario para su informe.

Seguidamente lo normal es que se hagan unas fotografías de varias estancias de la casa, para poder demostrar, primero, que se ha estado en el interior (como obliga la normativa) y segundo para comprobar mejor el estado de conservación o las calidades del inmueble (los materiales, vamos). El tasador también ha realizado alguna foto del exterior para verificar el estado general del inmueble, y en ocasiones también ayudan estas fotografías para dibujar el croquis del piso con mayor precisión o despejar dudas sobre la identificación del edificio. También se toma nota de las instalaciones con las que cuenta la casa (cocina eléctrica, aire acondicionado, domótica, etc.).

Por último, se procede a la medición del piso. Este paso lo exige también la normativa española y es necesario para comprobar que la superficie real del inmueble y la escriturada (la que figura en las escrituras o en la nota simple registral) coinciden (o no). La ley española obliga al tasador a realizar los cálculos basándose siempre en la superficie que ha comprobado, la que existe realmente, aunque hay excepciones al respecto que ya comentaremos en otra entrada.

El técnico tarda en realizar ese proceso aproximadamente de 10 a 15 minutos para un piso de 3 dormitorios. Para una casa de varias plantas, lógicamente, puede llevar más tiempo.

Con todos estos datos, el tasador procede a la elaboración del informe de tasación (cuyo desmenuzamiento lo haremos en otra entrada, que llevará el mismo título que esta, pero desde el punto de vista del tasador) y lo manda a la sociedad de tasación para su visado. La sociedad de tasación revisa el informe y si procede, lo visa, colocando su sello de garantía junto a la firma del tasador. En ese momento la tasación ya puede utilizarse para garantía hipotecaria. Si no procede, la sociedad de tasación pide al tasador que modifique o corrija algún error que puede haber detectado, y cuando está todo bien, se visa.

La sociedad de tasación manda el informe a la sucursal, que lo remite al departamento de riesgos del banco. Allí estudian junto a un sin fin de papeles que les hemos tenido que dar, si vamos a ser capaces de pagar los próximos 30-40 años la deuda que contraemos con la entidad, y si deciden que somos solventes, nos dan el dinero.

Y todos tan felices.

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