lunes, 28 de marzo de 2011

Recomendación litararia: Invertir en vivienda

Vuelvo a la normalidad después de unas semanas bastante agetreadas, y para ello, me gustaría recomendar un libro que me ha parecido muy interesante. Se titula "Invertir en vivienda" y lo escriben Scott Frank y Andy Heller, dos estadounidenses que se dedican, entre otras cosas, a la inversión en inmuebles.

El libro está muy bien escrito y ellos explican su sistema, que no tiene por qué ser el único y puede que no funcione en otros mercados que no sean el americano, como por ejemplo el nuestro, pero es su sistema y a ellos les va bien. Me interesa porque nos acerca la forma de entender las inversiones inmobiliarias desde "el otro lado", desde la perspectiva de alguien que pone su dinero para hacer un negocio, no desde el que lo presta (el banco), punto de vista con el que los tasadores estamos más familiarizados.

Por otra parte se aprende mucho sobre el tema y me gusta especialmente el estilo con el que estos señores llevan sus negocios: muy honesto y humilde, como no podía ser de otra manera para cualquier negocio exitoso.

Si lo leéis, ya me contaréis qué os parece.

Podéis encontrarlo en la casa del libro (aquí) entre otros sitios.

martes, 22 de marzo de 2011

Con respecto a la encuesta del foro de tasadores

Parece que la encuesta está teniendo efectos secundarios. No entiendo bien por qué pero este blog se me está escapando de las manos. Vamos a aclarar un par de cosas:
  1. La encuesta no la realiza este blog ni ninguno de sus componentes, si no el foro de tasadores, como se indicaba en el post. Me pareció un dato curioso y por eso se publicó. Error mío, porque no entiendo de encuestas, que las carga el diablo, y por lo visto deben ser contrastadas y tener un universo válido y un montón de cosas que ni sé, ni controlo, ni quiero saber. Admito el error.
  2. Este blog está montado para dar a conocer la profesión de tasador a la sociedad. Y de paso, para aprender de quien quiera participar en él. En ese sentido siempre nos hemos posicionado a favor de todos los profesionales de este sector, desde técnicos a sociedades de tasación, y no hay nada más lejos en nuestra intención que perjudicar a nadie. Dado que parece que no ha gustado a algún compañero, la retiro del blog y pido disculpas. Como decía, parece que este blog se me escapa de las manos y llega a más gente de la que yo pensaba.
  3. Sin que sirva de precedente, no voy a permitir comentarios en este post. Doy por zanjado el asunto. Bastantes problemas tengo yo ya como para entrar en polémicas que me parecen estériles. Se ha tomado la decisión y punto. Nos seguimos leyendo.

jueves, 17 de marzo de 2011

Cómo calcular rápidamente el valor de una vivienda

Voy a intentar explicar de forma rápida cómo te puedes hacer una idea de la valoración de una determinada casa. Digo casa y no otro tipo de inmueble. Que esto quede claro, por favor. Se trata de una guía rápida de cómo, desde tu casa, puedes acercarte al valor de tasación de un inmueble. Evidentemente, el técnico que realice la tasación realizará muchos cálculos más, pero yo mismo realizo este "check-list" para hacerme una idea de por dónde van los tiros:
  1. Localizo el inmueble en Google Maps. Me hago una idea del barrio en el que estoy. Parece una chorrada, pero es fundamental.
  2. No es imprescindible este paso, pero si puedo, localizo algún otro informe de tasación que tenga cerca de esa zona. Me es muy útil la opción de Google "¿cómo llegar?" para hacerme una idea de las distancias entre inmuebles. De esta forma, ya tengo algún antecedente en el que basarme. Evidentemente, si no te dedicas a esto o no has hecho ningún informe, este paso te lo puedes saltar sin problemas.
  3. Me voy a idealista.com o a fotocasa.com o a cualquier otro portal inmobiliario que te sirva. De hecho, yo chequeo al menos dos para contrastar. Si me parece fundamental que el portal clasifique mediante localización por barrios o municipios para poder discriminar mejor.
  4. Filtro el tipo de inmueble según las características del mío (número de dormitorios, superficie mínima...)
  5. Idealista.com tiene una cosa bastante interesante, y es que una vez has realizado los filtros anteriores, puedes posicionar todas las ofertas en un mapa. De esta forma te haces una idea de dónde se sitúa cada oferta (ojo, también posiciona aleatoriamente aquellas ofertas que no llevan dirección, pero se aprenden a distinguir) y puedes aproximarte más a las características de mercado de cada una de ellas.
  6. Me hago una idea del precio por metro cuadrado de las que más me interesen, pero siempre descontando garajes y trasteros que pudieran estar incluidos en la oferta. De otra forma desvirtúo el valor real del inmueble (aunque lo puedo considerar si mi inmueble tiene garaje y trastero, yo prefiero no hacerlo).
  7. En la mayoría de estos portales también podéis ver la cantidad de veces que un anuncio ha sido visitado, así como si ha bajado su valor y cuánto lo ha hecho. Yo testeo esto para verificar la tendencia del mercado, si un anuncio es bueno o malo, si resulta atractivo al comprador...
  8. Multiplico el valor unitario (€ por metro cuadrado construido) por la superficie de mi inmueble. Ya tengo una idea de por dónde van los tiros.
AVISOS:

  • No recomiendo hacer esto para otros inmuebles que no sean viviendas. Los locales son un mundo y es difícil pasar este "método rápido" para ellos. Yo he hecho la prueba y no funciona siempre. Tampoco me fiaría de él para naves industriales ni oficinas. Pero para vivienda, si vale.
  • Este método no quita de dar una vuelta por el barrio, a ver cómo respira el mercado. Eso no lo sustituirá ningún portal inmobiliario. Yo esa vuelta la doy cuando visito, aunque después de unas cuantas visitas ya me conozco la zona. En este punto también es muy útil las aplicaciones para móvil de estos portales, que utilizando el GPS del mismo, te dan directamente las ofertas más cercanas. Puedes pasear mientras ves los valores de inmuebles próximos. Te recomiendo que vayas un par de veces al menos a la zona a horas distintas si no la conoces. Ya verás como cambia el cuento.
  • Ese valor no es el valor de tasación. En el método de comparación influyen muchos más factores que aquí no considero. Si lo queréis, esto me ayuda a seleccionar testigos que sí utilizaré después para comparar. Y ya sabéis que la selección de testigos es clave para el valor de tasación. Lógicamente luego chequeo con las bases de datos de las que disponemos los tasadores y hago correcciones si fuesen necesarias.
  • Entiende bien a qué valor te aproximas. Dado que utilizamos precios ofertados, esos valores son precios de salida. Esto quiere decir que es muy posible (en la situación económica actual, casi seguro) que ese no sea el precio de venta final, sino que haya que rebajarlo. ¿Cuánto rebajarlo? Pues también tenemos los tasadores que hacer nuestros cálculos, pero pásate por aquí para empezar a entender que no es tan fácil.
  • Este es mi método. No es obligatorio para nadie y seguro que muchos tasadores no lo utilizan. Ni yo lo hago siempre. Sólo cuando algún valor me cuesta fijarlo más de la cuenta, así que no esperéis encontrarlo en ningún informe y seguro que hay métodos mejores que utilicen otros técnicos. Vamos, que no me vengáis luego quejándoos

martes, 15 de marzo de 2011

Mejor y mayor uso

Muchas de las preguntas que me hacéis suelen ser del tipo "¿por qué ésto se hace así y no de esta otra manera?". En la valoración inmobiliaria, aunque hay una normativa muy definida que engloba claramente los casos donde hay que aplicarla y donde no, no está todo escrito. Para enfocar una operación hacen falta al menos estas cosas:
  1. La finalidad de la tasación, o para qué necesita el cliente el informe que elaboramos. No es lo mismo una tasación que servirá para conseguir un préstamo hipotecario para comprar una casa que una para un inversor que quiere estudiar la probabilidad de comprarla para alquilarla. Eso no significa que el valor tenga que ser diferente, pero el inversor puede necesitar ciertas consideraciones que el comprador no.
  2. El sentido común del tasador, que sea capaz de identificar situaciones peculiares o fuera de lo común. El tasador debe ser consciente de la realidad del inmueble y debe aplicarla de forma motivada (justificada) en su informe.
Sobre la primera característica ya hemos hablado de sobra en otros posts, pero hoy me quiero focalizar en un aspecto importante del segundo punto. Cuando tenemos dudas sobre cómo enfocar un informe, la normativa ECO nos remite a un principio básico: el de "mejor y mayor uso"

El principio de "mejor y mayor uso" lo único que establece es que a la hora de valorar un inmueble (y yo creo que prácticamente es aplicable a cualquier cosa en la vida) hay que considerar el uso (de los que estén permitidos) para el que el inmueble tiene el mayor valor. este principio aclara muchas dudas a la hora de enfocar valoraciones.

Un caso muy común es el del inversor que se ha fijado en la típica vivienda en planta baja de un bloque de pisos donde se han montado unas oficinas o un local comercial. Para enfocar esta valoración, lo primero que debemos hacer es enterarnos de si el uso menos común, en este caso el de oficinas, está permitido. Si lo estuviera y el cambio de uso registralmente fuese factible, deberíamos estudiar el mercado tanto de oficinas como el de viviendas y valoraríamos considerando el uso que le de más valor (aunque seguramente el inversor también necesite el valor del otro uso para comparar y hacer sus números).

Mención aparte vendrían las advertencias y condicionantes oportunos. Por ejemplo, imaginemos que registralmente es una vivienda, pero entendemos que tiene más valor como oficina (¿podría ser alguna zona de Madrid como Velázquez o Serrano, por ejemplo?). Si finalmente lo valoramos como tal, habrá que condicionar al cambio de uso. Otra consideración es la depreciación en el valor que habría que hacer por las obras necesarias para adecuar el inmueble al nuevo uso (depreciación funcional). Por ejemplo, una vivienda utilizada como oficina que se ha desmontado la cocina o cambiado la distribución. Habría que adecuarla para volver a usarla como vivienda. eso hay que considerarlo.

miércoles, 9 de marzo de 2011

Florencia: el valor de la innovación

Ya sabéis que me encanta viajar. Y también que me encanta compartir con vosotros alguna reflexión que saco de mis viajes y que tiene que ver con la valoración inmobiliaria. Vengo de pasar unos días en Florencia, ciudad donde he estado para enmendar el pecado de no conocerla, y tengo que decir que me ha parecido una verdadera maravilla. Es la cuna del renacimiento y realmente se nota y se siente en el aire que fue el centro del mundo cultural durante mucho tiempo. El ambiente es muy amable. Cada calle tiene su encanto y cuando paseas por el centro antiguo, es muy frecuente ver el Duomo de Brunelleschi presidiendo al fondo, como un recordatorio: "no olvidéis donde estáis". Tomar un "caffe e latte"* en el Hotel Savoy, de la Piazza de la Republica, o en el Gilli, que está al lado, o en cualquier pequeña cafetería de la ciudad, es algo que no se puede dejar de hacer. O tomar el aperitivo, que para ellos es el tapeo en modo "barra libre" a partir de la 7 de la tarde... Maravilloso. Me estoy enrrollando.

Florencia marcó arquitectónicamente el final del gótico y el comienzo del Renacimiento. La obra que marca esta transición es el Duomo, la Catedral de Santa Maria del Fiore, y en concreto su magnífica cúpula. Voy a resumiros su historia, que me parece muy interesante. Resulta que, básicamente, se decidieron a construirla por celos. Las ciudades de Pisa y Siena ya estaban manos a la obra con sus catedrales y Florencia se quedaba atrás. Así que se pusieron a competir. "Para chulo, yo", debió pensar algún obispo. Arnolfo de Cambio fue el arquitecto que la diseñó, y consiguió construir una de las catedrales más grandes del mundo, con capacidad para unas 30.000 personas. Pero también dejó sin rematar un problema. En el cruce de los brazos del edificio, el hueco era demasiado grande para ser cubierto con una bóveda para los conocimientos estructurales de la época. Y la cúpula quedó provisionalmente cubierta con un techado de madera al ser terminada la catedral, años después de la muerte de Arnolfo.

Y ahora viene lo interesante: en 1419 se abre un concurso para diseñar la cúpula. Entre otros se presentan Lorenzo Ghiberti y Filippo Brunelleschi. Tras muchas trifulcas, Brunelleschi ganó por un solo motivo, a mi parecer: estudió lo que se había hecho e innovó. Se basó en la cúpula de doble hoja del Panteón y la adaptó a Santa Maria del Fiore (entre otros cambios, utilizó ladrillo en vez de hormigón). Fue un diseño sorprendente porque adaptó una técnica existente a sus necesidades de diseño. Al principio Brunelleschi se encontró con lo de siempre: el clásico "no se puede" de la "comunidad de expertos". Parece ser que los convocantes del concurso no estaban muy convencidos y le exigieron cambios en el diseño. Filippo renunció a los cambios y al proyecto y se le asignó a Ghiberti, que acabó reconociendo que no era capaz de construirlo. Brunelleschi volvió para ejecutarlo según la propuesta inicial. Y ahí está. Obra clave del arte y de la arquitectura.

Ya hablamos alguna vez de la innovación en el blog, de lo que piensan muchos expertos inmobiliarios y de lo que no se está haciendo. Cuando en un sector hay una crisis y un producto se deja de vender, se investiga y se innova y se ofrecen nuevas soluciones. Pero en el inmobiliario cuesta mucho más. No hay estudios de mercado, no se encuesta a los potenciales clientes, no se diseñan nuevos productos... Muchos diréis que no se puede, que está todo inventado. También se lo dijeron a Brunelleschi y hoy no se entiende el Renacimiento sin su obra. La innovación tiene valor, y en el ladrillo también. Creo que una salida a la crisis podría ser esa: ofrecer nuevos modelos adecuados a los tiempos actuales. Sé que del dicho al hecho hay un trecho, pero es una salida.

Algo hay que hacer...

*Por cierto: en Italia no consiguieron implantar su modelo de negocio los Starbucks. ¿Motivo? Porque en Italia adoran el café y no hay un solo sitio donde lo hagan mal. Nadie tomaría un café industrializado. Me comenta una amiga que trabajó allí que hasta las máquinas italianas de vaso de plástico dan mil vueltas a alguno de los restaurantes de renombre de Madrid o Barcelona (y por cierto, el Capuccino se toma en el desayuno, y el resto del día, Manchiattos)