Mejor y mayor uso

Muchas de las preguntas que me hacéis suelen ser del tipo "¿por qué ésto se hace así y no de esta otra manera?". En la valoración inmobiliaria, aunque hay una normativa muy definida que engloba claramente los casos donde hay que aplicarla y donde no, no está todo escrito. Para enfocar una operación hacen falta al menos estas cosas:

1. La finalidad de la tasación, o para qué necesita el cliente el informe que elaboramos. No es lo mismo una tasación que servirá para conseguir un préstamo hipotecario para comprar una casa que una para un inversor que quiere estudiar la probabilidad de comprarla para alquilarla. Eso no significa que el valor tenga que ser diferente, pero el inversor puede necesitar ciertas consideraciones que el comprador no.
2. El sentido común del tasador, que sea capaz de identificar situaciones peculiares o fuera de lo común. El tasador debe ser consciente de la realidad del inmueble y debe aplicarla de forma motivada (justificada) en su informe.

Sobre la primera característica ya hemos hablado de sobra en otros posts, pero hoy me quiero focalizar en un aspecto importante del segundo punto. Cuando tenemos dudas sobre cómo enfocar un informe, la normativa ECO nos remite a un principio básico: el de "mejor y mayor uso"

El principio de "mejor y mayor uso" lo único que establece es que a la hora de valorar un inmueble (y yo creo que prácticamente es aplicable a cualquier cosa en la vida) hay que considerar el uso (de los que estén permitidos) para el que el inmueble tiene el mayor valor. este principio aclara muchas dudas a la hora de enfocar valoraciones.

Un caso muy común es el del inversor que se ha fijado en la típica vivienda en planta baja de un bloque de pisos donde se han montado unas oficinas o un local comercial. Para enfocar esta valoración, lo primero que debemos hacer es enterarnos de si el uso menos común, en este caso el de oficinas, está permitido. Si lo estuviera y el cambio de uso registralmente fuese factible, deberíamos estudiar el mercado tanto de oficinas como el de viviendas y valoraríamos considerando el uso que le de más valor (aunque seguramente el inversor también necesite el valor del otro uso para comparar y hacer sus números).

Mención aparte vendrían las advertencias y condicionantes oportunos. Por ejemplo, imaginemos que registralmente es una vivienda, pero entendemos que tiene más valor como oficina (¿podría ser alguna zona de Madrid como Velázquez o Serrano, por ejemplo?). Si finalmente lo valoramos como tal, habrá que condicionar al cambio de uso. Otra consideración es la depreciación en el valor que habría que hacer por las obras necesarias para adecuar el inmueble al nuevo uso (depreciación funcional). Por ejemplo, una vivienda utilizada como oficina que se ha desmontado la cocina o cambiado la distribución. Habría que adecuarla para volver a usarla como vivienda. eso hay que considerarlo.