domingo, 24 de noviembre de 2013

Micropost: Ejemplo de crowdfunding inmobiliario en español: negociaflat.com

 
Hace bien poquito comentábamos una noticia de la CNBC sobre crowdfunding para proyectos inmobiliarios como una nueva vía de inversión en el sector y deseábamos que ojalá en España este tipo de proyectos pudieran salir adelante paa reactivar el mercado, cosa nada fácil.

Poco después, un antiguo compañero del Máster, Pedro, arquitecto también, nos comentaba a toda la clase que el proyecto que él inició durante el curso, empezaba a ver luz. Lo saco hora en el blog porque justamente tiene que ver con el tema del crowdfunding (sigo utilizando anglicismos, perdonad). El proyecto de Pedro se llama Negociaflat.com y se presenta como una plataforma para agrupar deseos de consumidores sobre vivienda y aportar una solución acorde siempre que exista cuorum para poder llevarlo a cabo. Nada fácil y muy valiente, pero una gran iniciativa que seguro que Pedro y su equipo sacan adelante.

Podéis acceder a Negociaflat.com en su web y podéis seguir todo lo que pase allí a través de su blog, Facebook o Twitter (@negociaflat)


domingo, 17 de noviembre de 2013

Micropost: las SOCIMI en pocas palabras

Recomiendo escuchar el audio de la entrevista contenida en este artículo del blog de José Luis Ruiz Bartolomé, en el que el mismo José Luis y Alfonso Benavides, responsable Inmobiliario de la firma de abogados Clifford Chance, hablan de este vehículo de inversión, que a mi modo de ver, va a aportar mucha transparencia a un sector tradicionalmente opaco en nuestro país. Destaco cuatro ideas:

1. Las SOCIMI son sociedades anónimas que cotizarán en bolsa, cuyo objeto será obtener beneficios del alquiler de inmuebles de cualquier clase. Eso significa que que cualquiera, incluidos tú y yo, podemos invertir en ellos.

2. Los impuestos los tributa el accionista sobre los dividendos, mucho más ventajoso que si tributara la SOCIMI por impuesto de sociedades.

3. Es obligatorio que la sociedad reparta al menos el 80% del beneficio obtenido por las rentas y el 50% de las ventas de activos (inmuebles). El resto lo debe reinvertir.

4. No lo dicen en la entrevista, pero los activos inmobiliarios de las SOCIMI deben ser tasados periódicamente por una sociedad de tasación homologada.

martes, 15 de octubre de 2013

Pintamonas

"O nos ponemos las pilas o acabaremos siendo pintamonas"
Un profesor mío de Proyectos, de cuyo nombre me acuerdo perfectamente y no diré.

Yo estudié 8 años (6 cursos, más Proyecto Fin de Carrera, más el primer año que me costó enterarme de qué iba la vaina) para conseguir mi título de Arquitecto. Con mayúscula, como me dijeron. Desde el primer curso, me intentaron enseñar que el Arquitecto era una persona creativa con un elevado componente técnico, un artista que sabía de estructuras, que estaba llamado a cambiar el mundo (no me lo invento, esa frase la he escuchado a más de un profesor de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid). La materia troncal, la materia fundamental de la carrera, era Proyectos Arquitectónicos, que se impartía sucesivamente en casi todos los cursos (dependiendo del Plan de Estudios que te tocara). Podías suspender Historia o Estética, y desde luego podías dejar de lado Estadísticas, Arquitectura Legal o como quiera que se llame ahora, o Inglés, que eso no le importa a nadie, siendo asignaturas que, te decían, eran totalmente secundarias, pero Proyectos era sagrada. La carrera de Arquitectura es la asignatura de Proyectos. Esto sí que era importante. Y no sólo la asignatura en sí. Mucho más importante era con qué profesor la aprobabas. Un aprobado con el profesor Fulano era mucho más imporante que el Sobresaliente con Mengano. Porque Mengano no estaba de moda es ese momento. No era "chic". Tú dejas de dormir igual por dibujar y pensar, pero Mengano no había cumplido con el gremio de la creatividad como éste deseaba y tú te jodías porque no era "chic". Así es la carrera.

La carrera de Arquitectura es dura y requiere mucha dedicación y sacrificio. A eso se le añade la complejidad de la doble naturaleza que tiene: artística y técnica. Todo lo que tenga que ver con el arte es algo que atrae a cualquiera que tenga un poco de sensibilidad en el alma porque la enriquece, pero eso no puede hacer olvidar la otra cara de la moneda. Hace tiempo que no reviso el programa de estudios de la Escuela de Arquitectura, pero me da que no ha cambiado mucho desde que lo hice por última vez, hará unos cinco años. Y ya por entonces me parecía una carrera obsoleta, desconectada de la realidad, porque al lado técnico se le menosprecia. Y por lado técnico no me refiero sólo al cálculo de estructuras, que también.

¿Cómo se le puede exigir a un estudiante de Arquitectura que diseñe para satisfacer las necesidades de la gente que va a utilizar sus edificios? ¿Se le ha enseñado antes a analizar y comprender esas necesidades? Yo nunca vi un estudio de mercado ni de lejos durante todo el tiempo que me pasé entre aulas. ¿De qué otra forma se pueden estudiar las necesidades de una sociedad que no sea a través de estudios de mercado? Y no me digáis que a través de la sensibilidad que uno pueda tener, por favor. Pero lo que si que vi fueron casas pensadas para vivir sin gravedad, museos esféricos con losas que levitaban, teatros para 2000 personas en pueblos de 500 y una lista interminable de proyectos ridículos. ¿Esto satisface las necesidades de la gente? ¿Sabéis por qué no se enseñaba entonces a hacer un estudio de mercado que descarte o apruebe una casa sin gravedad? Porque nadie en la Escuela sabe hacerlo. A mí me decían que eso no era importante, que eso ya vendría luego, al salir de la carrera. Como sí al recibir el título aprendieras a hacerlo por ciencia infusa.

Ya no hablo de la investigación de nuevas fórmulas de diseño o construcción. Lo más innovador que he visto desde que salí hace más de una década de la carrera en el campo de la arquitectura, ha sido la aportación de Joaquín Torres, ese arquitecto al que se mira con recelo por no sé qué motivos, sobre prefabricación aplicada a la construcción de viviendas. y me parece una innovación bastante importante. ¿Se habla en las Escuelas de Arquitectura de España de la impresión 3D, o de nuevos materiales como el grafeno o el nitruro de boro, que pueden llegar a ser revolucionarios? Y esta pregunta ya suena a chiste, pero ¿se financia alguna investigación desde las Universidades de Arquitectura sobre estos temas? ¿Se hacía cuando había dinero? Ojalá que sí, pero si tuviera que apostar, diría que no.

Pues sigamos enseñando a las oleadas de innecesarios futuros arquitectos que las zonas industriales se pintan en rojo y las residenciales en verde o azul, que el 3D Studio y el Photoshop son nuestras herramientas fundamentales de trabajo y que es mucho mejor hacer teatro alternativo que entender y utilizar el lenguaje financiero, que SI QUE ES una herramienta necesaria para realizar cualquier proyecto. En las escuelas de arquitectura (lo siento, de momento se quedan con minúscula) deberían enseñar EXCEL que es el programa que mueve el mundo. Total: luego te dan el título y "todo eso llega sólo".

Lo que llega sólo cuando recibes el título es la triste realidad. La realidad de que no entiendes por qué no tienes clientes (la carrera está montada para que los clientes lleguen a ti), o si los tienes (risa de fondo a lo Club de la Comedia), por qué te demandan cuando haces casas sin gravedad, o que el único trabajo lo obtienes en el estudio de arquitectura de otro "artista" y no en empresas serias que pagan debidamente la Seguridad Social (¿cómo te va a contratar una empresa si has sido educado y tu formación ha sido moldeada para encajar en ese estudio y no en la empresa seria?). La realidad que te dice que no tienes ni idea del mundo en el que te toca trabajar y pelear porque no comprendes sus reglas (reglas que además te han enseñado a menospreciar porque tú, querido alumno, eres un artista que está por encima de eso). La carrera de Arquitectura estaba adecuada a la sociedad hace 50 años, cuando el Arquitecto era un profesional de prestigio, pero alguien pensó que la profesión se podía masificar y no cayó en la cuenta de que el prestigio en masa deja de ser prestigio. Así llegamos a noticias como la que salió hace poco en El Confidencial:


Vergonzoso. Vergonzoso para todos. Nos hemos convertido en pintamonas, como auguraba mi profesor. Ojalá se pueda arreglar todo esto.

lunes, 30 de septiembre de 2013

Crowdfunding inmobiliario


Hace poco leí un artículo en CNBC (http://www.cnbc.com/id/101054808) en el que se explicaba que en Estados Unidos había nacido una empresa, Fundrising, que se iba a dedicar a realizar crowdfunding para "real estate" (perdonad el anglicismo). El crowdfunding es una técnica de financiación para proyectos que consiste en publicar abiertamente el mismo para que cualquiera pueda estudiarlo y hacer una aportación. Si se logra alcanzar el mínimo pedido por el autor del proyecto, éste se lleva a cabo y los donantes se convierten en accionistas del mismo. Son bastante exitosas algunas web de crowdfunding como Kickstarter y alguna otra, aunque casi siempre están relacionadas a proyectos tecnológicos.

Un inversor, a mi modesto modo de ver las cosas, busca en el fondo tres cosas siempre, independientemente de cuál es su campo:
  1. Cifras. En concreto tres: cuanto tendría que poner, cuánto tiempo va a tardar en recuperar su dinero y que rentabilidad va a sacar (cuanto dinero, a parte del que puso, va a recuperar).
  2. Datos reales y verídicos que justifiquen las cifras anteriores que le promete el desarrollador.
  3. Nada de lo anterior es válido sin un equipo competente que sea capaz de sacar adelante el proyecto estudiado.
En un proyecto inmobiliario yo creo que hay muchas cosas que justificar. Mejor dicho, sé que hay muchas cosas que justificar, porque me dedico a ello. Hay que garantizar que se va a construir lo que se dice que se va a construir, y al precio que se dice que se va a construir (controlando durante el desarrollo esas cantidades), teniendo un equipo de control que sea capaz de detectar variaciones en el proyecto, ya sean de diseño o de tiempo (retrasos o adelantos).

Según el artículo, la media invertida por persona en Fundrising es de 1000 US$. Me parece un precio muy asequible, siempre que se proporcione toda esa información, además de los mecanismos necesarios para poder intervenir adecuadamente en la gestión del dinero invertido (que no sé cómo se garantiza).

Si se hace bien, es una forma estupenda de que pequeños ahorradores puedan invertir en proyectos inmobiliarios, lo que lograría dinamizar el mercado y hacerlo menos opaco, pero esta es una inversión bastante arriesgada, no nos engañemos. Si bien en el artículo se habla de proyectos no residenciales, en España tenemos el funesto ejemplo de varias cooperativas que desaparecieron con el dinero de los cooperativistas. Para disminuir el riesgo, hay que estudiar cada uno de los puntos anteriores (por cierto, esos cooperativistas, ¿comprobaron cada uno de los tres puntos a los que me refería antes?).

Ojalá funcione y con el tiempo se establezca en España. Junto a las famosas SICAV que no acaban de despegar, el crowdfunding podría ser otra herramienta que ayudé a hacer más transparente un mercado, el inmobiliario, que ha sido tradicionalmente opaco, y quizá, dinamizarlo y conseguir que vuelva a arrancar más fácilmente. Sé que es complicado, pero esta puede ser una herramienta adicional que ayude a ello

martes, 17 de septiembre de 2013

El mundo a tus pies: Google Earth

 Leemos mal el mundo, y decimos luego que nos engaña.
Rabindranath Tagore (1861-1941) Filósofo y escritor indio.

La geolocalización es un tema que cobra cada vez más importancia en el mundo de la valoración de inmuebles. Ya está muy manido el "location, location, location", que insinúa que esta materia tenía que imponerse antes o después en el trabajo de cualquiera que esté involucrado en el sector inmobiliario. En toda tasación siempre ha figurado un plano de localización, que sitúe al lector del informe, pero nunca ha acabado de funcionar una herramienta que aporte más información. En un mercado cada vez más exigente, en el que los clientes demandan cada vez más calidad y justificación de los valores adoptados, una herramienta así se hace cada vez más necesaria.

En España yo participé en un proyecto de geolocalización que, por motivos que desconozco, no acabó de cuajar. El catastro siempre ha estado muy volcado con este tema, pero lo cierto es que los tasadores no hemos pasado de utilizar Google Maps o servicios similares para incluir en el informe un mapa de posición de la propiedad tasada. Lo cierto es que esa cantidad de información se me antoja cada vez más escasa, con poco alcance, sobre todo cuando la justificación del valor depende de apenas 6 testigos elegidos y que los criterios para elegir esos 6 testigos no siempre (por no decir casi nunca) están suficientemente justificados.

Yo aquí, como os contaba anteriormente, he encontrado en Google Earth una herramienta que me proporciona una cantidad de información brutal, porque además, puedo personalizarla y cruzarla a mi antojo, de forma que las justificaciones que se realizan de los informes que emitimos están mucho más fundamentadas. Un cliente puede argumentar cualquier cosa, pero si le muestras una imagen que justifique tus decisiones, no hay mucho más que decir. Ya sabéis: una imágen vale más que mil palabras.

No tengo que contaros qué es Google Earth. Cualquiera lo podéis instalar en casa y empezar a manejarlo. No son necesarios cursos previos ni lectura del manual de instrucciones. Uno lo abre, y empieza a usarlo. Cualquiera puede buscar una dirección y ver la imagen satelital, pero sí quería contaros cuatro funcionalidades a las que le saco mucho partido.

Polígonos
Dibujo de polígonos
Se pueden dibujar siluetas sobre la superficie. Esto me resulta realmente útil a la hora de valorar terrenos o estudiar inversiones inmobiliarias que supongan la compra de un terreno, porque en el caso de los suelos, no solamente importa la localización, sino que también es importante la forma del terreno (lo que hace que construir en él sea más o menos difícil o tenga mejor o peor salida, etc., lo que repercute directamente en su valor). Además de eso, puedes añadir notas asociadas al polígono dibujado, de forma que puedes apuntar, por ejemplo, la superficie y el valor que finalmente se dio, para que quede archivado en tu plano y si alguna vez necesitas consultarlo, ahí lo tienes. Además, esto es espectacular, incluye relieve del terreno, lo que también influye en el valor del solar (mucho relieve implica mayores gastos de movimiento de tierras) y puede justificar otro tipo de decisiones basadas en las vistas, el acceso, etc.

Marcas de posición
Marcas de posición
Las marcas de posición funcionan de una forma parecida a los polígonos, pero simplemente se trata de dejar una marca, tipo "piruleta", "chincheta" o "pin", que indique una posición. A la hora de tasar, si puede seros útiles para saber qué propiedades habéis tasado por si alguna vez habéis tasado por la zona (incluso se puede escribir cuando se tasó, qué superficie y a qué valor o lo que creáis conveniente). Yo lo uso de dos maneras principalmente: dado que tenemos que ser capaces de dar servicio a nuestros clientes en todo el país, me es muy útil geoposicionar a todos nuestros tasadores en el lugar en el que tienen sus oficinas, sus centros de operaciones, de forma que cuando cae un encargo en algún sitio, sé a quién puedo encargárselo. Además, puedo dibujar líneas desde sus posiciones a todas las localidades a las que pueden ir, de forma que tengo literalmente las áreas de cobertura dibujadas (el siguiente paso es sacar porcentajes de cobertura sobre la superficie total del país). También sirve esta funcionalidad para localizar los referentes de una tasación cuando tenemos que hacer comparación de mercado. Un mapita con esta información aporta mucho más que cualquier justificación escrita, o cuando se trata de estudiar proyectos competidores de la promoción que estás estudiando.

Vista en el tiempo
Otra función espectacular. Google toma fotos periódicas de cada localización, de forma que la información que proporciona es dinámica. Además, permite el acceso a sus archivos de imágenes. Esto en un entorno urbano consolidado, puede no dar demasiada información, pero donde se de desarrollo urbano creciente, permite una información fundamental para valorar inversiones: el ritmo de construcción. En las imágenes que aporto se pude apreciar el número de casas construidas en un sector en un dos momentos temporales determinados, de forma que te puedes hacer una idea aproximada del ritmo de construcción, que es un dato que no siempre proporcionan los clientes y que influye directamente en el valor del suelo.
Evolución temporal: fotografías tomadas en 2004 y 2013

Superposición de planos e importación de archivos
Esta función la he encontrado muy útil para temas relacionados con el urbanismo. Aquí en Chile, cada comuna (población) tiene publicado en internet su reglamento urbanístico, muchas de ellas incluso tienen ya un archivo específico de Google Earth que puedes bajarte, de forma que superpone el plano de la normativa directamente sobre la superficie, lo que te permite identificar inmediatamente la normativa que queda afectada. También puedes determinar el límite urbano, de forma que puedes identificar sin lugar a dudas qué terreno es urbano y qué terreno no lo es. Comprenderéis que esto sí influye directamente sobre el valor del terreno. Además, uno puede superponer sus propias imágenes para definir con exactitud el terreno que tienes tasar cuando te aportan los planos (y así, archivarlos como hacíamos en el primer punto, para futuras referencias).