Estadísticas, estadísticas, estadísticas...

Con esto de la crisis del ladrillo, está de moda que todo el mundo se apunte a lanzar sus estadísticas sobre la evolución de precios de inmuebles. Agrupaciones de inmobiliarias, administraciones públicas, empresas constructoras, sociedades de tasación, consultorías, oficinas privadas, tiendas de churros, El Corte Inglés, Doña Juana... Esto estaría fenomenal si al ciudadano le llegara un dato, o varios datos más o menos coherentes. No hace falta que sean precisos: "La vivienda baja en torno al X%", y todos sabríamos a qué atenernos. Pero no. Salvo el que las viviendas bajan, resulta que cada noticia es diferente en cuanto a cuánto bajan. Cada dato es contrapuesto al anterior y el follón es tal que uno no sabe qué pensar. ¿Por qué?

No vamos a entrar en un curso de estadística aplicada ahora, pero hay que ser consciente de que al leer o estudiar cualquier tipo de estadística, hay que empezar por entender qué dato me están dando. El titular "los precios bajan el 8%" no vale para nada. ¿El 8% de qué? ¿Sobre qué muestreo se ha tomado? ¿Qué periodo de tiempo estudia? ¿Cómo se analizan los datos?.

En esta última pregunta es donde yo me voy a parar para intentar arrojar un poquito de luz sobre este tema. Me interesa explicar, de una forma no demasiado exahustiva, cómo analizan sus datos las sociedades de tasación y otras entidades para que entendáis que , dependiendo de la fuente, la interpretación del dato es una u otra (seguro que eso ya lo sabíais, pero así reforzáis vuestras creencias, jeje). Al lío:

Las sociedades de tasación

Las empresas tasadoras disponen de una amplia cantidad de datos. Si se hacen cuentas por lo que pone en las páginas webs de las principales sociedades de tasación españolas, éstas manejan al menos un millón anual de registros. Aunque cada empresa tasadora suele publicar sus propios datos, ATASA, la asociación de tasadoras, maneja todos esos datos y no hay demasiadas discrepancias entre sus datos y los de sus afiliados. Las discrepancias de los datos de las tasadoras con los de otras entidades (Ministerio de la Vivienda, por ejemplo), radica en varios puntos:

1. La metodología del análisis es diferente (en el fondo, este es el resquicio a través del cual cada entidad saca sus datos para que favorezcan las tesis que apoyan).
2. Las tasadoras también incluyen datos de inmuebles bajo protección pública. como sabéis, estos inmuebles depende de un módulo determinado por la administración competente, y la tendencia ha ido en aumento, mientras que sabemos que los precios han bajado (por qué no excluyen las sociedades este dato lo desconozco, pero me huelo a que al tasar una vivienda VPO, el valor se incluye en la base de datos sin filtro alguno).
3. La mayoría de las sociedades de tasación eliminan datos extremos. Los valores más altos y los más bajos de la muestra se desechan con el fin de homogeneizar la muestra (también ignoro en qué se basan para determinar el punto en el que dar el corte).
4. No nos olvidemos del famoso Kh (coeficiente hipotecario). Este coeficiente, que como ya expliqué en su momento, no sabemos en qué fundamentar, reduce el valor final de tasación con finalidad hipotecaria. Sólo las de finalidad hipotecaria. Las de asesoramiento no. Y sospecho que este es otro filtro que no pasan las bases de datos de las sociedades de tasación.
5. Las estadísticas de las tasadoras son siempre a toro pasado. El dato pertenece a la realidad que se dió en un determinado periodo de tiempo.

La administración pública

Normalmente, las administraciones públicas (Ministerio de la Vivienda, INE...) basan sus estadísticas en los colegios notariales. Éstos, sólo pueden dar datos de las transacciones efectuadas, de las viviendas vendidas, por lo que no consideran que las que no se venden, siguen modificando a la baja su precio.

Portales inmobiliarios

Los portales inmobiliarios (no soy experto en esto, tenedlo en cuenta), manejan siempre datos de intenciones. Es decir: son ofertas, no transacciones. Todo lo contrario a los Notarios. Además, en sus ofertas nunca se distingue si la vivienda cuenta con anexos (garajes y trasteros, p.e.) que quedan incluidos en la oferta de la transacción. Tampoco filtran entre VPO y vivienda libre, mayormente porque ese dato no lo suelen dar los anunciantes.

Espero que os sirva de ayuda la próxima vez que alguien de un dato sobre las bajadas de precios.
Saludos.