Qué revisan en los servicios de Control

Muchas veces, charlando con otros técnicos tasadores, tengo la impresión de que muchos de ellos no saben lo que se hace realmente en los Departamentos de Control de las sociedades de tasación. Saben que ponen un sello, un visado, que da validez al documento de cara al Banco de España, pero no se sabe qué se revisa. Muchos técnicos se enojan cuando reciben un requerimiento sobre alguno de sus informes solicitando que se cambie o se revise tal o cual cosa. Yo lo agradezco. Agradezco que haya alguien más revisando cualquier error que haya podido cometer, porque los cometo. Porque con cada nota aprendo algo en lo que debo poner más esfuerzo para la próxima vez, algo nuevo que desconocía. Porque cuando firmo un informe, pongo en él mi responsabilidad, y saber que hay un doble filtro, de algún modo me hace sentir más tranquilo.

Así que vamos a ver lo que se verifica en un departamento de control cualquiera. Supongo que cada sociedad de tasación tendrá sus reglas y unas se centrarán más en una cosa que en otra, pero por lo que nos cuentan los espías, estos son los puntos más comunes. Si eres técnico, te interesará para poner más énfasis en estos puntos y no volver a cometer fallos. Si no lo eres, te interesará para saber por qué tienes que pagar más porque alguien pone un sello y ya está. Verás que el sello no se pone así por así:

1. TIPOLOGÍA DE INFORME Y DE INMUEBLE

a. FINALIDAD: se verifica cuál es la finalidad para la que se ha redactado el informe de tasación. Aunque la mayoría de las sociedades de tasación ajustan sus informes a la orden ECO (normativa vigente),hay ligeros matices dependiendo de si una tasación es para garantía hipotecaria, para una entidad aseguradora, para fondos de inversión inmobiliario, para una herencia o para determinar el valor de mercado de un inmueble sin más.

b. CUMPLIMIENTO orden ECO: hay ocasiones en las que se solicita un tipo de valoración que, por las necesidades del cliente, no es necesario adecuarlo estrictamente a la orden ECO. Este punto también es verificado por Control.

c. FECHA CERTIFICADO: para comprobar que el informe de tasación es válido. Debéis tener en cuenta que a veces, los clientes necesitan saber los valores de sus inmuebles en fechas pasadas, por lo que hay que comprobar este punto también.

d. VALOR CERTIFICADO: normalmente cada sociedad tiene unas bandas de valor para cada zona y cada inmueble de forma que si el valor dado por el técnico no se ajusta a ellas, saltan las alarmas. No es que el informe está mal valorado, pero seguramente se requerirá de una explicación de dicho valor por parte del tasador.

e. TIPOLOGÍA DEL INMUEBLE: fundamental saber qué tipo de inmueble se está valorando (viviendas, oficinas, locales, naves...). De la tipología del inmueble dependerá en gran medida el método empleado para valorar.

f. TIPOLOGÍA DE INFORME: aquí se revisa qué clase de informe se hace, porque no todas las tasaciones son iguales. El caso más de moda ahora es el de las daciones en pago o las subastas. Tampoco es exactamente igual realizar una tasación desde cero a realizar una actualización de una que se realizó hace relativamente poco.

g. TASADOR: Se revisa quién redacta el informe y su título académico. Además, las tasadoras deben tener actualizada una ficha con la formación del tasador (especialmente aquellas que estén sometidas al cumplimientos de los estándares de calidad de Aenor.

h. En este punto también se verifica que no hayan requerimientos o notas de control anteriores y si las hay, que estás han sido debidamente respondidas.

2. DOCUMENTACIÓN LEGAL

a. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN: se verifica que la dirección del inmueble es coherente con los datos registrales, planos de situación aportados, etc.

b. FOTOGRAFÍAS: al menos una exterior del edificio y otra interior, para comprobar el estado de conservación del inmueble y que realmente se ha realizado la visita pertinente, según marca la normativa ECO.

c. DATOS REGISTRALES: se comprueba que los datos registrales del inmueble se corresponden con los descritos en documentación legal (nota simple del registro o escrituras, etc.) que se deben adjuntar en el informe. Es fundamental esta comprobación, dado que los tasadores tasamos fincas registrales, especialmente cuando se trata de tasaciones cuya finalidad sea la Garantía Hipotecaria.

d. DATOS CATASTRALES: con las ampliaciones de la normativa ECO, se hizo necesario aportar ficha catastral del inmueble a los informes de tasación. En Visado comprueban que la ficha aportada se corresponde con la finca tasada.

e. COMPROBACIONES: sobre esto ya hablaremos largo y tendido en futuros posts, pero también comprueban que se han realizado las comprobaciones oportunas que se describen en la ECO (estadio de conservación, estado de cargas registrales, servidumbres visibles...)

f. DOCUMENTACIÓN: se comprueba que toda la documentación requerida está en el informe y es coherente. También se comprueba la caducidad de la misma y si se ha realizado alguna observación o condicionante al respecto.

g. LOCALIDAD Y ENTORNO: se verifica que la descripción del entorno del inmueble se ajuste a la realidad y esté actualizada.

h. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO: lo mismo. Fundamental en vivienda unifamiliar. Es importante porque puede llevar a variaciones del valor de tasación.

i. DESCRIPCIÓN DE EDIFICIO Y ELEMENTO: en el informe debe figurar una descripción del edificio, especialmente si existen zonas comunes, en qué consisten, tipología constructiva, etc.

j. ESTADO DE LA OBRA: en las valoraciones de obra o edificios con ampliaciones se debe proceder a la descripción del estado de la misma. Muchas veces el técnico de visado hace requisitos al tasador porque lo que ve en las fotografías no se acaba de corresponder con lo descrito en este apartado o con los porcentajes de obra dados.

k. PLANO: cada informe debe llevar un plano adjunto. Se comprueba que dicho plano se pueda medir, es decir, que esté debidamente escalado o acotado para poder calcular la superficie dibujada. También es necesario que se cumplan ciertos estándares de calidad. Un servicio de control decente no aceptaría mis croquis a mano alzada porque son desastrosos...

l. SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN: se comprueba que dicha superficie se corresponda con la medida en el plano. También comprueban que haya coherencia entre las superficies indicadas y las que figuran registral y catastralmente, y si hay advertencias o condicionantes al respecto.

m. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA: totalmente necesario, especialmente cuando haya dudas sobre cumplimiento de normativa urbanística. Se comprueba que se aporte dicha normativa a la que está sometido el inmueble y si la cumple o no.

n. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN: se verifica si el inmueble está protegido (VPO) o no y si se valora por el método correcto.

o. ESTADO DE OCUPACIÓN: también se verifica si el técnico ha hecho notar si la casa está habitada, por quién (propietario, inquilino o desconocido) y en qué condiciones (arrendatario, usufructuario...). Se comprueba también qué condicionantes o advertencias se han puesto al respecto y si se han empleado los métodos de valoración correctos.

3. VALIDACIÓN TÉCNICA

a. ANÁLISIS DE MERCADO: el técnico debe dar una idea general de la situación del mercado en la zona del inmueble. Tipo de oferta y demanda, tipologías, tendencias. Debe ser un análisis basado en sus observaciones, es decir, no demasiado técnico, pero que sirva para saber si en una zona se está comprando y qué se está comprando.

b. GRÁFICA DE VALORES: muchas tasadoras incorporan este tipo de gráficas para establecer una tendencia según las estadísticas que marcan los datos que disponen. Los modelos matemáticos para estas gráficas son muchos y aquí hemos explicado algunos.

c. MÉTODOS DE VALORACIÓN: se comprueba la correcta aplicación y cálculo de los distintos métodos (comparación, coste, actualización, residual...) que sean pertinentes según la finalidad del informe, tipología del inmueble, estado de ocupación, etc.

d. COEFICIENTE HIPOTECARIO: también nos obligan a incorporar en coeficiente que garantice los valores dados en el tiempo llamado coeficiente hipotecario. Los controladores verifican que su cálculo se corresponde con las variables que maneja cada sociedad de tasación.

e. SEGURO DE INCENDIOS: las entidades bancarias necesitan incorporar el valor de este seguro en las tasaciones. Básicamente es el valor de la tasación menos el del suelo (lo que costaría construir el inmueble si se quemara). Se verifica si está correctamente calculado.

f. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS: se comprueba que se adecuen a las características del informe (insisto, ya hablaremos de ello).

h. FECHAS: se comprueba la fecha de visita, de emisión del certificado y de validez del mismo (6 meses por ahora).

h. FIRMAS: se chequea que estén todas las firmas necesarias de los técnicos involucrados en el informe.

Bueno, es un montón de trabajo para cada informe. Creo que mucha gente que solicita una tasación no se da cuenta, no sabe, o no le informan de lo que realmente está contratando. espero haber arrojado un poco más de luz sobre lo que hacen nuestros compañeros en los departamentos de control de las sociedades de tasación.