Una de las preguntas que me hace la gente cuando le digo que me dedico a esto de la valoración inmobiliaria es si la comparación de los pisos, casas, locales, etc se realiza por con inmuebles vendidos en la zona o con inmuebles que se quieren vender. La pregunta en realidad no es trivial, ya que encierra un matiz muy importante.La normativa establece que para obtener el valor de un inmueble por comparación se pueden optar por dos vías:
- Comparar con al menos 6 ofertas de inmuebles semejantes en la zona.
- Comparar con al menos 3 transacciones realizadas.
En la práctica son muy pocos, y cuando digo muy pocos quiero decir ninguno, los casos en los que se utiliza la segunda opción. El motivo es muy claro: mientras que ofertas de pisos hay muchísimas disponibles, es muy difícil hacerse con el dato de una transacción realizada, o compra-venta, dado que dicho dato no suele publicarse una vez se ha formalizado.
Alguna vez ya he hablado que hay que tener mucho cuidado con los comparables, ya que de su uso y homogeneización depende el valor de comparación. Con la crisis se ha demostrado que la comparación tiene un error de base, y es que se está comparando con precios que a su vez se basan en una perspectiva de venta, en el anhelo del vendedor a vender su piso. Eso sin tener en cuenta que posiblemente se ha posicionado al alza previendo una posible negociación. Cómo ponderar ese sobre valor es uno de los mayores quebraderos de cabeza de un tasador. Sin duda, la comparación con transacciones sería mucho más objetiva, dado que partes de datos reales, pero no son de fácil acceso. Existen índices como el de Tecnocasa que ofrecen los datos de sus compra ventas, por lo que hay que considerar que en ellas se incluye una comisión de gestión, por lo que también llegan polvo y paja con el dato. Otros índices, como el del INE, llegan siempre a toro pasado, ya que son datos del año o semestre anterior.
Una vez más tengo que decir que tomar el pulso al mercado es fundamental para la labor del tasador. Uno no se puede distraer y hay que estar atentos a los movimientos de los valores en las distintas zonas donde tasamos. Por eso también, cuando alguien me pregunta por precios en zonas en las que no trabajo, no me atrevo a dar un dato, a pesar de que acto seguido me cae el chorreo típico: "¿Pero tú no te dedicas a esto?, ¡pues vaya tasador que estás hecho!" etc, etc...
Nadie dijo que fuera fácil...
Alguna vez ya he hablado que hay que tener mucho cuidado con los comparables, ya que de su uso y homogeneización depende el valor de comparación. Con la crisis se ha demostrado que la comparación tiene un error de base, y es que se está comparando con precios que a su vez se basan en una perspectiva de venta, en el anhelo del vendedor a vender su piso. Eso sin tener en cuenta que posiblemente se ha posicionado al alza previendo una posible negociación. Cómo ponderar ese sobre valor es uno de los mayores quebraderos de cabeza de un tasador. Sin duda, la comparación con transacciones sería mucho más objetiva, dado que partes de datos reales, pero no son de fácil acceso. Existen índices como el de Tecnocasa que ofrecen los datos de sus compra ventas, por lo que hay que considerar que en ellas se incluye una comisión de gestión, por lo que también llegan polvo y paja con el dato. Otros índices, como el del INE, llegan siempre a toro pasado, ya que son datos del año o semestre anterior.
Una vez más tengo que decir que tomar el pulso al mercado es fundamental para la labor del tasador. Uno no se puede distraer y hay que estar atentos a los movimientos de los valores en las distintas zonas donde tasamos. Por eso también, cuando alguien me pregunta por precios en zonas en las que no trabajo, no me atrevo a dar un dato, a pesar de que acto seguido me cae el chorreo típico: "¿Pero tú no te dedicas a esto?, ¡pues vaya tasador que estás hecho!" etc, etc...
Nadie dijo que fuera fácil...
Yo no doy datos ni siquiera de la zona donde trabajo. Y efectivamente, a continuación hay que aguantar los comentarios típicos que mencionas.
ResponderEliminarLa reflexión es interesante, pero los datos de las transacciones tampoco son fiables. ¿Conoces a alguien que haya inscrito el valor de compraventa por el valor real que pagó? Los propios notarios, cuando han terminado su trabajo, te dejan en el despacho a solas con el vendedor para que "charles un rato con él y te despidas amistosamente......." cuando en realidad todos sabemos lo que ocurre entonces. Así que ¿qué tipo de estadística emplearías? Aunque alguien te diga lo que efectivamente ha pagado por un piso, si no hay documentación que lo certifique no sirve de nada.
Hace semanas que sigo vuestro blog y el foro de tasadores que citasteis. Se agradece el esfuerzo para informar y entretener a este colectivo, que era el menos valorado en el momento de la burbuja, y ahora es de los mas criticados.
ResponderEliminarAlfredo, tienen exactamente la misma credibilidad que las ofertas. Te pueden pedir lo que sea, de ahí a la realidad, ya sabes tú bien que hay un trecho. Así que seguimos en las mismas.
ResponderEliminarArenasprat, bienvenido al blog. Se trata de que aportemos todos. Saludos.
Si difícil es tener precios reales de transacciones en ciudades, en zonas rurales, en las que yo me muevo, hablo de poblaciones de menos de 5000 habitantes, es casi imposible, así que cualquier método que utilice la comparación es totalmente inútil, no existen inmuebles de características similares, la mayoría son autopromociones que se levanta su vivienda en su terreno. Mi método es preguntar a los paisanos si saben de alguna venta que se haya realizado recientemente, si así es, esperar a que esta sea de características similares a la que tengo que tasar. Eso si, el precio de venta que me ofrecen es totalmente fiable, ni registro, ni nada, la gente del pueblo es la mejor fuente. Como ya he dicho el problema es la poca homogeneidad que existe entre los inmuebles y las pocas transacciones que se realizan.
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