Muy bien, señores, se acabó el leer sin más y toca practicar. No es necesario que os dediquéis a esto de la tasación para plantear una posible solución. De hecho, me interesa que digáis lo que pensáis si simplemente pasáis por aquí, por curiosidad. Toca remover las neuronas y ponerse las pilas. He sacado mi vena de maestro y me apetece poneros una práctica. Será algo facilito, pero tengo curiosidad por ver cómo lo enfocáis. Así que ahí va, imitando al gran blog del apa, os planteo el desafío:Se trata de valorar lo que por fuera parece una vivienda unifamiliar, con su parcela y todo, que consta de dos plantas, baja y alta, ambas independientes, de forma que el dueño vive en la de arriba y la de abajo está alquilada a una familia. Registralmente se trata de una sola finca. Sólo figura un propietario y no hay nada de inquilinos ni contratos de arrendamiento. El entorno urbanístico es de viviendas unifamiliares.
Qué enfoque le daríais? No quiero que me valoréis con números, quiero que planteéis el problema, que me digáis cómo lo haríais. En unos días publicaré la solución. ¡Espero vuestras respuestas en los comentarios!
bien, a mi cuando me ha sucedido esto me dicen que se valore como 2 pisos, por comparacion con pisos de donde sea, pero pisos. uno aplico la capitalizacion del aquiler meidante lo que paga, y otro como libre. Y el patio pues por coste.
ResponderEliminarPero para mi que esto lo mejor sería tasarlo comparando con chales como uno solo y luego aplicar la capitalización de alquileres de lo que paga el de abajo, y si da bajo, pues lo siento mucho. Que no lo tenga alquilado.
Yo lo tasaria como un unifamiliar con parcela, comparando con inmuebles similares, ya que registralmente es lo que es. Con una depreciación funcional por las obras necisarias a realizar para unir las dos viviendas.
ResponderEliminarY condicionaria la tasación a "libre de inquilinos y ocupantes" ya que no existe contrato alguno.
Los contratos de alquiler son vinculantes incluso si se realizan de forma verbal. Nos encontraríamos ante dos unidades funcionales en una única unidad registral. La tipología de inmueble es de vivienda unifamiliar y es más que probable que el planeamiento urbanístico no permita residencial plurifamiliar compatible con el unitario, por lo que no se podrá realizar la conversión en plurifamiliar y condicionar la tasación a la división horizontal.
ResponderEliminarLa valoración por tanto se debe realizar por el método de reemplazamiento y el de comparación de viviendas unifamiliares, y dada la existencia de un contrato verbal, se debería realizar la valoración por actualización de rentas de inmuebles arrendados, definiendo que está arrendada sólo una parte de finca registral.
A mi modo de ver depende de la finalidad de la tasación. Así, podríamos valorar dos fincas independientes (cada una con su método más ajustado) y condicionar a su segregación, ya que podría ser esa la intención del solicitante. O bien, condicionar o advertir que la tasación se realiza libre de ocupantes y arrendatarios.
ResponderEliminarPor más que los contratos sean válidos aunque sean verbales, si no nos aportan documentación del tipo que sea debemos condicionar (en caso de valoración hipotecaria), no podemos emplear datos únicamente verbales, ninguna entidad nos lo aceptaría.
En cualquier caso, si tenemos en cuenta el alquiler, hay que tasar dos "cosas", una con bicho, la otra sin, cada una con su método (mercado-actualización de rentas).
Hay muchas formas de verlo, como decía el chiste, "si no me das más datos...."
Para gustos los colores....
ResponderEliminarYo veo los siguiente (en mi modesta opinión de tasador no urbano, perdonad si digo alguna burrada)
1º Finalidad
2º Si es hipotecaria, valorar por comp. con unifamiliares descontando gastos de adecuación a su verdadera tipología o castigando tremendamente por esta circunstancia (tanto como VRN quizás es excesivo, no lo sé, depende de la k., del entorno,...).
3ª si no es hipotecaria, según la finalidad concreta se estudiarían sus opciones y la viabilidad de estas para obtener un valor más acorde a al mercado vigente.
4ª ocupación: condicionar por ocupación. Nunca sabrás si existe un contrato con más plazo del mínimo que establezca la LAU.
Es lo que se me ocurre a voz de pronto.
Lo primero gracias por lo de grande blog de apa, sino lo que son grandes son los lectores que lo hacen posible.
ResponderEliminarEn mi excaso conocimiento del tema:
La parte que no está arrendada lo haría por el metodo de comparación.
El resto que es arendado por el sistema de rentas (es así no?).
Saludos.
Muy bien, chicos. Gracias por participar. Sacamos la respuesta en breve. Saludos.
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