miércoles, 13 de julio de 2011

Al 50%. Respuestas y resultados

Volvemos con el caso de Nuria para dar respuesta a lo que teníamos planteado. Perdonad el retraso en publicar este post, que llega con una semana de retraso, pero entre cosas pendientes y un viaje, pues no he podido actualizarlo antes.

Si recodáis, Nuria nos planteaba una situación de la que podíamos formular la siguiente pregunta: Si hay co-propietarios, ¿el valor de cada parte se debe tasar acorde al porcentaje de propiedad? Dábamos tres respuestas a elegir (resumiendo: Si, No, No se sabe) basándonos en ese hecho, y estas han sido vuestras respuestas:

No. El que existan co-propietarios afecta al valor de las partes 37% (10 votos)
Si. Al definirse un porcentaje se aplica éste al valor total 48% (13)
No se sabe. Es necesario aplicar otros métodos 15% (4)

Primero, quiero agradeceros que os hayáis tomado la molestia de participar. Creedme si os digo que me parece parte imprescindible de este blog el que estéis ahí apoyando y participando. Sé que no sirve de mucho, pero pensad que por cada voto, pues me pongo un poco más contento. Gracias de veras.

Vamos al lío: La mayoría pensáis que se debe aplicar el porcentaje que se indica en la nota registral. Yo me encuentro en esa mayoría (yo no voté, pero lo comparto). El motivo para mí es claro: sencillamente, no podemos establecer otra proporción porque nos va a ser imposible justificarla. ¿Cómo podríamos defender que a uno de los propietarios le hemos asignado más o menos valor de la tasación si se establece que a cada parte le han dado el 50%? No podemos. Y no debemos. No es nuestro problema cómo los propietarios se repartan la propiedad, pero una vez repartida, no nos queda otra que respetarlo.

Si es cierto que de alguna forma, hay que considerar el hecho de que una parte quiera vender a un tercero. Considero que eso afecta al valor. ¿Motivo? Pues que afecta a la demanda. Al ser una propiedad compartida, la posible demanda del inmueble se va a ver reducida. Mucho más se ve reducida la demanda que sólo está interesada en una de las partes (me sigue pareciendo un caso curiosísimo), por lo que a menor demanda, menor precio. Pero el precio, no es el valor (son cosas distintas). Y a ese valor no podemos llegar de otra manera que por los medios habituales, es decir, método del coste, de comparación, etc... La tercera pregunta, pues, era con truco (perdonadme los que la votásteis).

En fin. Esperaremos a ver si tenemos suerte y Nuria nos desvela cómo gestionó ella este lío. Y si nos da permiso, lo publicamos para aprender todos.

1 comentario:

  1. Yo no estoy de acuerdo con que la solución sea dividir el valor al 50% y voy a explicar por qué.

    Primero. Hay una vivienda (es decir, una unidad funcional y seguramente una única unidad registral). La compra de una participación, implicaría la división de la participación en dos unidades funcionales y registrales (sería extraño que alguien compre una propiedad compartida con otra persona que no conoce en absoluto: Salvo aquello de las multipropiedades, pero supongo que no viene al caso); pues bien, sólo por el hecho de que hay que realizar una división del inmueble y que cada división cumpla con la normativa de habitabilidad, normas urbanísticas, etc, es más que imposible conseguir dos propiedad completamente iguales y con valor idéntico.

    Segundo. En el supuesto de que alguien sólo comprara un % del pleno dominio, estaría totalmente limitado por el resto del dominio para realizar cualquier operación con la vivienda (no podrá alquilar su 50% sin ser unidad funcional, no podrá hipotecar su 50%: pues ya sabéis que no se pueden hipotecar partes indivisas de una única finca registral, etc).

    Bueno, puede que me equivoque, pero soy partidario de la respuesta c (no se sabe, hay que hacer más cálculos). Tampoco creo que sea correcta al 100% la respuesta: "No. El que existan co-propietarios afecta al valor de las partes", porque la existencia de co-propietarios no implica necesariamente que afecte valor de las partes, si estas partes están unidad.

    Un saludo.

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