martes, 7 de junio de 2011

Respuesta: el proyecto no construido. La importancia del contexto

Vamos con la respuesta a la práctica que poníamos el otro día, sobre cómo tasar un suelo recuperado en el que finalmente no se construyó proyecto alguno. Perdonad el retraso, pero no he conseguido obtener los resultados de la encuesta. En vez de darme los resultados, no paro de obtener una información codificada, así que sintiéndolo mucho, he pagado la novatada (era mi primera encuesta) y elegí mal el servicio. En la próxima tendré más cuidado.

Y vamos con la solución. Debemos entender que esta situación (quedarse un inmueble por impagos) es un problema de primer orden para el banco y creo que ilustra bien el por qué las entidades financieras no quieren ni pueden quedarse con bienes inmuebles. Veréis: para el banco, el suelo es una carga que pesa enormemente en sus libros contables. Necesita deshacerse de él lo antes posible, especialmente cuando el Banco de España le está exigiendo "cash" en sus cuentas (es lo del core capital mínimo exigido). Pero el problema, es que ya no lo va a poder vender al mismo valor. ¿Por qué? Porque el bloque no se construyó y porque el banco no va a financiar a nadie para promover (necesita el cash, ¿recordáis?) y se lo tendría que vender a alguien que si pudiera promover, pero estos promotores no existen, porque no encontrarán financiación de ningún banco. Es la pescadilla que se muerde la cola.

Ante este panorama, a nosotros no nos queda más que tasarlo en el estado actual, ignorando dicho proyecto, porque no tenemos la seguridad de que se vaya a promover. Recordad: el banco quiere deshacerse del inmueble y necesita saber cuánto le puede sacar en el corto plazo. Esa es la clave. Muchas veces nos piden que les indiquemos un "valor a corto plazo" cuando tasamos por recuperaciones. Pues esto es lo mismo. No quieren promovoer, quieren vender rápidamente, y aún así, van a tardar bastante en venderlo. A no ser que se nos diga lo contrarío, lo ideal sería tasarlo en el estado actual, incluída la casa vieja.

Recordad que el tasador debe aplicar, por normativa, no porque lo digo yo, varios principios (os recomiendo esta lectura al respecto) en su trabajo, y entre ellos destaca el principio de "prudencia valorativa" y que para mí no es más que aplicar el sentido común. Debemos ser conscientes de la realidad, del contexto que envuelve a la tasación, y no considerar ésto es no aplicar ese principio de prudencia. Se le presenta al banco un valor que es el que va a obtener por este inmueble. ¿Y no se le debió presentar antes? Veréis, cuando se nos pide tasar un inmueble debemos dar su valor en el determinado contexto (no solo eso, sino que además se nos pide que ponderemos ese contexto en el futuro, que garanticemos el valor de la tasación en un determinado tiempo). Es el banco el que debe medir los riesgos, no nosotros. El banco debió considerar que la inversión podría no salir (y supongo que lo hizo). El hecho, se mire por donde se mire, es que ese suelo ahora vale lo que hay tal cual, y mientras no venga un promotor con dinero, capaz de demoler y construir, además de tener garantizadas las ventas, no vale más.

Y perdonad de nuevo el fallo de la encuesta. Esto me pasa por no valorar correctamente servicios en internet. De todo se aprende.

1 comentario:

  1. "Prudencia valorativa" del tasador vs "Prudencia contable" del banco

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