jueves, 2 de junio de 2016

Valoración vs tasación

De vez en cuando, entre charlas de amigos o conversando con clientes, alguien me pregunta cuál es la diferencia entre valorar y tasar.

Según la Real Academia Española, valorar es señalar el precio de algo, reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo, valorizar (aumentar el valor de algo) o determinar la composición exacta de una disolución.

Por el contrario, tasar es fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía, graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo o restringir el uso de algo por prudencia o tacañería.

Según lo entiendo yo, valorar sería dar una cifra y tasar sería hacerlo oficialmente.

Esto implica que las tasaciones deben estar regladas y las valoraciones no tienen por qué estarlo. Por eso los bancos piden tasaciones y no valoraciones, cuando tienen que otorgar hipotecas que están sometidas a la regulación de los Bancos Centrales.

De estas definiciones se entiende que una valoración admite suposiciones más flexibles que una tasación.

Curiosamente, después de hablar con mucha gente de distinta posición, en el mundo inmobiliario es bastante común encontrar que se ve la profesión del tasador como lo menos selecto y menos preparado del sector. Os podéis imaginar que no emplearon precisamente esas palabras. Esto parece contradecirse con lo anterior, ya que uno puede esperar que lo reglado y auditado ofrezca mayor calidad que lo que no lo está (aunque si lo esté, no lo está tanto).

La principal crítica viene porque al tasador se le achaca que no comprende el negocio inmobiliario que está tasando. Es cierto que una valorización requiere entender perfectamente los flujos que se producen y se van a producir en el inmueble y eso requiere tener un alto conocimiento de la operativa del negocio que en él se desarrolla.

La formación requerida para tasar (arquitectos, ingenieros...) no ayuda tampoco a que el tasador esté predispuesto a adoptar esta mirada financiera. Y la mayoría de los profesionales que se centran en la valoración vienen de las ramas económicas del conocimiento. Ambos intentan de alguna manera "barrer para su casa", cuando la verdad es que la valoración de inmuebles es un campo híbrido entre unos y otros.

También es cierto que la masificación hace que el nivel de preparación de los técnicos no sea del todo homogénea, aunque las empresas tasadoras se esfuerzan por crear programas de formación para ellos.

De la misma manera, hay que tener en cuenta que los plazos que se ha autoimpuesto la industria tasadora, cada vez más cortos para ser más competitivos y que suelen conllevar penalizaciones a los tasadores si no se cumplen, no ayudan a que haya un trabajo de investigación profundo. Si bien también hay plazos para las valoraciones, lo cierto es que el profesional que las realiza tiene mucho más tiempo para dedicar en exclusiva a un solo activo o cartera de activos, lo que le permite llegar más en profundidad al entendimiento de los flujos.

La tasación engloba muchos aspectos que para la valoración no son trascendentes, cuando sí que lo son. Y al revés también. Un determinado diseño arquitectónico puede repercutir en las rentas percibidas (no lo estoy suponiendo, sé que es así porque me he encontrado con varios casos), o una determinada tipología constructiva puede influir en los flujos (por mantenimiento, por ejemplo). De la misma manera, no es que las valoraciones estén hechas sin ningún criterio. La mayoría de las empresas que valoran (y cada vez más las que tasan) siguen normativas tipo USPAP (en Estados Unidos y América Latina) o RICS (en todo el mundo), es decir, que existe una regulación a pesar de todo. La existencia de estas normas (o el sentido común) hacen que los supuestos que se adoptan no sean cualquier cosa que se nos pase por la cabeza. Deben ser razonados y tienen que tener una lógica firme.

La verdad es que el valorador debería esforzarse en entender los aspectos derivados de la construcción, el urbanismo y el diseño arquitectónico que encierran un determinado proyecto y el tasador tiene que hacer un esfuerzo por entender la operativa, los flujos del negocio, si es que quieren ser buenos profesionales y llegar a análisis completos.

Yo creo (y he estado en ambos lados de la ecuación) que cada cual tiene su campo. En un proceso de compraventa de un activo es necesario hacer una tasación, como base de valor objetiva, pero también hacen falta muchas valoraciones, que comprendan diferentes supuestos y escenarios, de forma que un posible comprador sea capaz de entender los riesgos que conlleva la operación. Es muy enriquecedor profesionalmente verse envuelto en estos procesos y entender la dinámica de uno y otro aspecto de la profesión (que es la misma).

Uno concluye que la valoración de activos y la tasación de activos son "primas hermanas", que no acaban de llevarse bien pero no pueden estar mucho tiempo alejadas la una de la otra. Son las dos cara de la misma moneda. Son… Bueno, que me paso de poeta. Que son casi lo mismo, vamos.

No hay comentarios:

Publicar un comentario