Suelos y obras (II)

Vimos en la anterior entrada cómo procedía un tasador a la hora de calcular el valor de un suelo y nos quedamos en el punto en el que el promotor ha adquirido ese suelo, pero necesita financiación para acometer la obra. También explicamos por qué el banco no quiere darle al promotor todo el dinero de golpe, sino que lo que hace es ir dando porcentajes en función de cuánto se haya construido. Vamos a ver aquí cómo se procede para realizar la tasación de una obra y dónde residen la mayor parte de las complicaciones.

En primer lugar, hay que indicar que la valoración de una obra no se realiza de una sola vez, si no que dura en el tiempo tanto como la propia obra (para un edificio de viviendas estándar nos podemos ir a un año y medio o dos años). Se realiza periódicamente y dicha periodicidad depende del nivel de efectivo del promotor y del ritmo de las obras, es decir, de la cantidad de dinero que se necesita para construir en cada momento.

Como ya explicamos antes, el tasador ha procedido a la valoración del proyecto visado, en el que hay que determinar el número de unidades a tasar (número de viviendas, locales, garajes, trasteros, etc.) así como el presupuesto de ejecución que acompaña dicho proyecto. Aquí empiezan los problemas para el tasador. Todo el que se ha visto envuelto en una obra alguna vez sabe que este presupuesto que acompaña al proyecto visado no deja de ser meramente orientativo y rara vez se ajusta a lo que acaba siendo la realidad de la obra. Durante la obra hay muchos cambios e imprevistos que no se contemplan al proyectar y no quedan reflejados en los papeles que pasan por el visado. Sin embargo, el tasador no puede hacer otra cosa que ajustarse a lo que se le proporciona y reflejar esos datos en el informe de valoración. No se los puede inventar, pero tampoco puede poner cualquier cosa...

Dicho documento, para el que no lo sepa, no es más que un listado de los capítulos de la obra (albañilería, solados, vidrios, pintura, cimentación, estructura, etc.) con un valor por capítulo y un valor final suma de todos ellos. A partir de ahí, se introducen esos valores en el informe, obteniendo unos porcentajes sobre el valor total, y se estudia cuánto porcentaje de cada capítulo se avanza en cada visita que se realiza a la obra.

La labor del tasador puede resumirse en estos puntos:

1. Por un lado hay que chequear el presupuesto. Es increíble hasta dónde ha llegado la picaresca en este sentido. Mirad: dado que el banco va a ir dando financiación a medida que avanza la obra, y dado que lo primero que se hace en una obra son los movimientos de tierra, cimentación y saneamiento y estructura, es cada vez más común encontrarse presupuestos en los que sólo esos tres capítulos alcanzan hasta el 60% del presupuesto total, de forma que en los primeros meses de la obra, el promotor pueda tener acceso al 60% del dinero del banco. Es una barbaridad y desde luego no se corresponde con la realidad. Una estructura de un edificio de viviendas estándar llega como mucho al 20-25% del total de la obra. Nos hemos llegado a encontrar estructuras al 55-60% y se quedan tan anchos. El tasador debe tener mucho cuidado en este sentido.
2. Visitar las obras cuando se solicite, documentar con fotografías la visita e inspeccionar ocularmente todos los apartados de la obra. Y solicitar una certificación de obra, si es posible, para poder comprobar realmente cuál es el porcentaje ejecutado. Para el que no lo sepa, la certificación de obra es un documento a través del cual la Dirección Facultativa de la obra (aparejador o arquitecto) certifica que se lleva ejecutado un porcentaje de la misma. Si se dispone de certificación, es conveniente que ésta figure en el informe. Y si se va a dar el 100% de la obra terminada, es obligatorio que además, esté visada.
3. Antes de dar la obra por terminada (certificar el 100% de la obra como ejecutada), es muy importante que el tasador haya ido verificando en las visitas previas el número de elementos construidos. No sería la primera ni será la última vez, que se realiza una tasación inicial en la que el proyecto figuran 40 viviendas, por ejemplo, y se construyen sólo 39. Ésto es un gran problema para el banco, dado que ellos financian 40 viviendas y esperan que se les pague el préstamo de las 40, por lo que podrían quedar al descubierto por las viviendas que faltan. Es obligación del tasador verificar que existe todo lo que hay. en el proyecto y por lo que el banco ha financiado. Si no es así, el tasador puede solicitar un proyecto modificado y visado, valorarlo incluyendo un capítulo extra en el presupuesto que indique el valor de lo que ya se ha construido y empezar a dar porcentajes de obra en las sucesivas visitas sobre esta nueva valoración. Si, por el contrario, hay más unidades que las proyectadas, para el banco no hay problema. Quizá el promotor sólo necesitaba financiar parte de su obra.

Finalmente, con el 100% de la obra ejecutada y con el certificado final de obra en el poder del tasador, el banco finaliza la financiación de dicha obra y comienza su comercialización (últimamente algunos bancos están solicitando que incluyamos esta información -nivel de comercialización- en los informes, para que el banco pueda tener un mejor seguimiento de la misma, aunque los promotores son muy reacios a proporcionarla y rara vez aparece en ningún informe). La labor del tasador en la obra, ha concluido.