En bruto

Tan importante como "el qué" valoramos suele ser "el para qué" se valora un inmueble. Entender esto es parte del proceso de la valoración y uno de los mejores ejemplos para entenderlo suelen ser los locales comerciales.

El caso de un local comercial que se va a tasar para garantía hipotecaria (finalidad definida en la orden ECO, y por lo tanto la valoración debe ajustarse a ella) es un caso donde ese "para qué" determina claramente la valoración. Al ser una entidad financiera la que solicita la tasación, la entidad nos está pidiendo que le demos un valor de garantía mínima en caso de impago de la hipoteca. Es decir, nos pregunta cuánto va a poder obtener por el local si lo tiene que poner en venta (con muchos matices, si queréis, pero la pregunta básica que nosotros debemos plantearnos debe ser esa). En ese sentido, nosotros los locales comerciales debemos considerarlos siempre en bruto, es decir, no debemos valorar ni decoración, ni pintura, ni calidades, y casi que ni distribución (quizá salvaría aquí sanitarios, pero en pocas ocasiones). ¿Por qué?

En mi último caso de este tipo, me encontré con un local que estaba siendo reformado para ser utilizado como un restaurante de una marca de franquicias. Estaba quedando muy bien y el arquitecto que llevaba la reforma hasta me dió la última certificación, que yo rechacé, lo que le extrañó bastante. Insistió en dármela, pero yo no la necesitaba. Tasé el local en bruto. Y vinieron las protestas, curiosamente por parte de la entidad bancaria, diciendo que la obra llevaba un nosécuantos porc ciento de avance. Sin embargo, conseguimos convencerles. El argumento es claro y rotundo: si fallan los pagos de hipoteca y ésta se ejecuta, la entidad se va a quedar con el local (es garantía hipotecaria), y como no quiere el inmueble, sino el dinero, lo va a vender al mejor postor, y cabe la posibilidad que el posible comprador no quiera un restaurante franquiciado, sino una tienda de motos, un gimnasio o cualquier otra cosa, con lo que va a tirar todo lo construido hasta quedarse con el local mondo y lirondo (en bruto) y va a reformar para adecuarlo al nuevo uso. Y ese nuevo propietario no va a pagar las reformas del anterior, que no le sirven. Va a ofertar en bruto. Por eso se debe tasar en bruto sin más consideraciones.

Quiero señalar que aspectos como las instalaciones mínimas del local, salida de humos, etc. no entran dentro del apartado de reformas, sino que deben considerarse como parte del local y si deben valorarse.

Más de una vez me he encontrado con el mismo problema y teniendo que dar las mismas explicaciones y es evidente que hay algo que se escapa cuando lidiamos con estos inmuebles. El plantemiento es claro: en el caso de un inmueble de estos, para garantía hipotecaria, si el banco se queda con el local: ¿va a tener que dar salida a un restaurante franquiciado o un local comercial? Esa es la pregunta que debemos hacernos, creo yo.

Mejor y mayor uso

Muchas de las preguntas que me hacéis suelen ser del tipo "¿por qué ésto se hace así y no de esta otra manera?". En la valoración inmobiliaria, aunque hay una normativa muy definida que engloba claramente los casos donde hay que aplicarla y donde no, no está todo escrito. Para enfocar una operación hacen falta al menos estas cosas:

1. La finalidad de la tasación, o para qué necesita el cliente el informe que elaboramos. No es lo mismo una tasación que servirá para conseguir un préstamo hipotecario para comprar una casa que una para un inversor que quiere estudiar la probabilidad de comprarla para alquilarla. Eso no significa que el valor tenga que ser diferente, pero el inversor puede necesitar ciertas consideraciones que el comprador no.
2. El sentido común del tasador, que sea capaz de identificar situaciones peculiares o fuera de lo común. El tasador debe ser consciente de la realidad del inmueble y debe aplicarla de forma motivada (justificada) en su informe.

Sobre la primera característica ya hemos hablado de sobra en otros posts, pero hoy me quiero focalizar en un aspecto importante del segundo punto. Cuando tenemos dudas sobre cómo enfocar un informe, la normativa ECO nos remite a un principio básico: el de "mejor y mayor uso"

El principio de "mejor y mayor uso" lo único que establece es que a la hora de valorar un inmueble (y yo creo que prácticamente es aplicable a cualquier cosa en la vida) hay que considerar el uso (de los que estén permitidos) para el que el inmueble tiene el mayor valor. este principio aclara muchas dudas a la hora de enfocar valoraciones.

Un caso muy común es el del inversor que se ha fijado en la típica vivienda en planta baja de un bloque de pisos donde se han montado unas oficinas o un local comercial. Para enfocar esta valoración, lo primero que debemos hacer es enterarnos de si el uso menos común, en este caso el de oficinas, está permitido. Si lo estuviera y el cambio de uso registralmente fuese factible, deberíamos estudiar el mercado tanto de oficinas como el de viviendas y valoraríamos considerando el uso que le de más valor (aunque seguramente el inversor también necesite el valor del otro uso para comparar y hacer sus números).

Mención aparte vendrían las advertencias y condicionantes oportunos. Por ejemplo, imaginemos que registralmente es una vivienda, pero entendemos que tiene más valor como oficina (¿podría ser alguna zona de Madrid como Velázquez o Serrano, por ejemplo?). Si finalmente lo valoramos como tal, habrá que condicionar al cambio de uso. Otra consideración es la depreciación en el valor que habría que hacer por las obras necesarias para adecuar el inmueble al nuevo uso (depreciación funcional). Por ejemplo, una vivienda utilizada como oficina que se ha desmontado la cocina o cambiado la distribución. Habría que adecuarla para volver a usarla como vivienda. eso hay que considerarlo.

Si yo pido una tasación, ¿cuál es el proceso?

Vamos a explicar cuál es el proceso de una tasación que por ley se aplica en España. Si leéis esto desde otros paises, por favor, os ruego que dejéis vuestros comentarios explicando cómo se hace donde estáis vosotros, porque de verdad que me interesa muchísimo.

Una tasación de una propiedad inmobiliaria es necesaria cuando se decide poner esa propiedad como garantía del pago de una hipoteca. Es decir: si uno no paga la cuota mensual, el banco puede quedarse con dicha propiedad. El banco necesita conocer el valor de la tasación para asegurarse de que no da más dinero del que puede recuperar (ver esta entrada anterior al respecto).

Así, pues, lo lógico es que en la sucursal bancaria donde hemos pedido el crédito, la persona que nos atiende nos pida una serie de datos, entre ellos la direción del inmueble que queremos poner como garantía y un teléfono de contacto. Luego se encarga (normalmente de forma electrónica) la tasación a una sociedad de tasación, que asigna el encargo a un técnico, al que proporciona los datos que hemos dado en la sucursal. Desde que damos los datos a la sucursal el proceso es confidencial, y nadie involucrado en él puede revelar esos datos a terceros, por lo que podemos estar tranquilos en ese sentido.

En ese punto, lo habitual es que en el banco se nos pida una escritura de la propiedad (o copia) o bien la sucursal encargue a su servicio jurídico una "nota simple registral" de la finca que vamos a hipotecar. En esta documentación se refleja lo que en el Registro e la Propiedad figura sobre el inmueble en cuestión. Esta documentación también es absolutamente necesaria para el tasador y se enviará junto al resto de los datos que hemos aportado.

Seguidamente el tasador llama a la persona de contacto y se citan para poder ver el inmueble (pongamos a partir de ahora que se trata de un piso, que es lo más general, pero el proceso valdría para cualquier inmueble). Cuando llega el momento de la cita, el tasador entra en la casa y por lo general realiza los siguiente pasos:

Primero hace unas preguntas, como quién es el propietario, o si hay inquilinos alquilados en la casa, o si se han realizado reformas, en qué han consistido éstas y cuándo se hicieron, etc. No hay un formulario predefinido. El técnico simplemente pregunta lo que cree que puede ser necesario para su informe.

Seguidamente lo normal es que se hagan unas fotografías de varias estancias de la casa, para poder demostrar, primero, que se ha estado en el interior (como obliga la normativa) y segundo para comprobar mejor el estado de conservación o las calidades del inmueble (los materiales, vamos). El tasador también ha realizado alguna foto del exterior para verificar el estado general del inmueble, y en ocasiones también ayudan estas fotografías para dibujar el croquis del piso con mayor precisión o despejar dudas sobre la identificación del edificio. También se toma nota de las instalaciones con las que cuenta la casa (cocina eléctrica, aire acondicionado, domótica, etc.).

Por último, se procede a la medición del piso. Este paso lo exige también la normativa española y es necesario para comprobar que la superficie real del inmueble y la escriturada (la que figura en las escrituras o en la nota simple registral) coinciden (o no). La ley española obliga al tasador a realizar los cálculos basándose siempre en la superficie que ha comprobado, la que existe realmente, aunque hay excepciones al respecto que ya comentaremos en otra entrada.

El técnico tarda en realizar ese proceso aproximadamente de 10 a 15 minutos para un piso de 3 dormitorios. Para una casa de varias plantas, lógicamente, puede llevar más tiempo.

Con todos estos datos, el tasador procede a la elaboración del informe de tasación (cuyo desmenuzamiento lo haremos en otra entrada, que llevará el mismo título que esta, pero desde el punto de vista del tasador) y lo manda a la sociedad de tasación para su visado. La sociedad de tasación revisa el informe y si procede, lo visa, colocando su sello de garantía junto a la firma del tasador. En ese momento la tasación ya puede utilizarse para garantía hipotecaria. Si no procede, la sociedad de tasación pide al tasador que modifique o corrija algún error que puede haber detectado, y cuando está todo bien, se visa.

La sociedad de tasación manda el informe a la sucursal, que lo remite al departamento de riesgos del banco. Allí estudian junto a un sin fin de papeles que les hemos tenido que dar, si vamos a ser capaces de pagar los próximos 30-40 años la deuda que contraemos con la entidad, y si deciden que somos solventes, nos dan el dinero.

Y todos tan felices.

Quién hace un informe de tasación?

Antes de entrar en cómo se realiza una tasación, necesitamos conocer las dos figuras básicas que intervienen en él: la Sociedad de Tasacion y el Técnico tasador.

Una Sociedad de Tasación es una empresa privada, homologada por el Banco de España y supeditada a su regulación, que dispone de la capacidad, a través de la firma de un técnico cualificado, de otorgar valor hipotecario a determinadas fincas registrales (las propiedades que queremos tasar).

Y ésto que significa? Pues que son las empresas que reconoce la administración como las únicas válidas para tasar nuestras propiedades.

Un técnico cualificado es toda persona que dispone de un título reconocido por el Estado, que le otorga de conocimientos para determinar el valor de esas propiedades. La normativa española establece que para el caso de cualquier edificación, un arquitecto o arquitecto técnico (antiguos aparejadores, futuros ingenieros civiles, creo), son competentes para ello. Además de arquitectos y aparejadores, para edificios industriales lo pueden hacer ingenieros, para terrenos rústicos lo pueden hacer ingenieros agrónomos, etc.

Una tasación para garantía hipotecaria, las que sirven para que nos presten el dinero, debe llevar el sello de una de esas sociedades y la firma de uno o varios de esos técnicos. Deben ir las dos. Una tasación sin el sello de la sociedad solo sirve como asesoramiento, pero no para realizar una operación financiera. Es un doble mecanismo de garantía que impide que la decisión final sobre el valor de una propiedad recaiga en un solo agente. El técnico firma y la sociedad chequea el valor y lo da por bueno, si procede. En ese momento, la responsabilidad de ese informe es compartida entre técnico y sociedad de tasación.

Sé que esta entrada ha sido un poco tostón, pero era necesaria para aclarar el papel de cada uno en la elaboración de un informe de tasación.

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Por qué es necesario el tasador?

Cuando una persona necesita financiación para cualquier cosa, suele recurrir a un banco. Puede ir a otros sitios, pero nuestro sistema financiero considera a estas entidades más fiables que al resto.

Tenemos pues a una persona (física o jurídica -tú, yo, cualquiera o una empresa u organización-) que necesita dinero y un banco dispuesto a dárselo a cambio de unas jugosas comisiones y del pago de unos intereses. No hay nada gratis.

Pero, cómo grantiza esa persona que va a devolver el dinero y lo que cuesta tenerlo prestado? Qué garantía tiene el banco de que la persona responderá a esa deuda? Hay muchas fórmulas para ello, pero la más común es la de la hipoteca, mediante la cual, el banco se queda con una propiedad si uno no paga (básicamente).

La duda es evidente: puedo yo poner cualquier propiedad como garantía hipotecaria? Pues si el valor de esa propiedad es igual o inferior, o el banco considera que le vale, a la cantidad que se pide, se acepta, por regla general (sin entrar en consideraciones de si la persona tiene ingresos suficientes o un aval, que no es el tema de este blog).

Así que la clave de la operación es doble: cantidad que se pide y lo que vale la propiedad. Pues es en esta segunda parte donde entra el tasador. El tasador es la figura que tiene nuestro sistema financiero para determinar el valor de la garantía hipotecaria para la entidad financiera. Es el que le dice al banco lo que vale esa propiedad. El banco necesita al tasador para asegurarse de que, si uno pide 200.000€, la propiedad valga, por lo menos, 200.000€, porque si valiese 100.000€, lo lógico sería dejar que el banco se quedara con la propiedad y quedarte tú con el dinero. Y los bancos no son tontos, lo sabemos todos.

Para eso sirve un tasador. Fácil, no?

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Comienzo... Un blog hecho por profesionales para gente que no lo es.

Este blog, es de profesionales para gente que no lo es.

Durante la última década me he dedicado al mundo de la valoración inmobiliaria. Asesoramiento a grandes empresas y particulares, garantía hipotecaria, aprovisionamiento de seguros... Suelos, viviendas, locales... Todo lo que se puede uno imaginar. Durante todo este tiempo, he venido percibiendo un común denominador: el perfecto desconocimiento de la gente por lo que está pagando. Por SU tasación.

Muy poca gente sabe por qué va un técnico a su domicilio y lo mide todo. Nadie entiende por qué debe pagar algo que no está pidiendo (ellos piden una hipoteca, no una tasación), las entidades bancarias creen que están ahí para que el técnico les diga lo que quieren oir... En fin, desconocimiento general, porque nadie ha explicado que es lo que hacemos.

Pues lo voy a intentar, poco a poco en este blog. Espero que contando con la ayuda de otros profesionales, aportando explicaciones y experiencias. Intentaremos arrojar un poco de luz sobre todo esto. Sobre todo ahora que nuestro sector es tan delicado y surgen noticias sobre él cada dos por tres.

Bienvenidos todos!!