Se acabó el 2011

Pues así es: el 2011 es historia. No voy a entrar en el pesimismo reinante. Ya sabemos lo que ha sido el 2011 y lo que nos espera del  2012. Pero yo no voy a vender ese producto. Creo que cada uno tenemos el potencial de lograr metas y este año, sólo será un poco más difícil. Eso es todo. Mientras tanto... ¿Qué nos ha dejado el 2011? Pues en el blog, que es lo que nos interesa, hemos hablado de un montón de cosas interesantes. Parece mentira que esto fuese así. Repasando artículos, me doy cuenta de que ha sido un año intensísimo. ¿Os unís al repaso?

Hablamos de cómo esta crisis no es nueva en absoluto y vimos cómo hace años los holandeses se volvieron locos haciendo lo mismo que hicimos nosotros con los pisos... ¡Pero con tulipanes!; hemos hablado sobre nuevas figuras que surgen para configurar, sin mucho éxito por ahora, el maltrecho mercado inmobiliario, como las SOCIMI; volvimos sobre uno de mis temas favoritos: los gadgets, y esa etiqueta ha visto incrementado su número de posts con asuntos que van desde equipos informáticos para tasadores, hasta aplicaciones para dibujar planos desde el iPhone, o para tasar desde tu móvil, desde una web, o incluso, aplicaciones que aún no han visto la luz, pero no pintan nada mal.

Lancé mi teoría de la relatividad inmobiliaria; y os presenté a Camina Perú, con la que colaboro puntualmente; vimos lo que hacen los servicios de control de las sociedades de tasación; hablamos de cómo pueden llegar a  influir cosas como el crimen en el valor inmobiliario (e incluso os conté una historia de miedo vivida en carne propia) o si en un barrio hay urracas o no.

Me rendí ante ellas, una vez más, esta vez por lo que cambia una casa cuando hay una chica que vive ahí. Lanzamos la serie "ideas a la ventolera", donde tratábamos de aportar un granito de arena al sector; aumentamos la etiqueta "viajes" con un post sobre la innovación y Florencia (a saber cuando puedo volver a hacer una escapadita, jejeje); os recomendé libros para leer, que el conocimiento siempre es bueno; tocamos temas del día a día del tasador, como el usufructo, o la aplicación del principio de mejor y mayor uso, cuando debemos rehusar a hacer un informe, o para qué sirven las advertencias y los condicionantes...

Por supuesto, seguimos de cerca el sector, analizando las noticias que salían sobre la compra y venta de distintas empresas de tasación (y que seguirán saliendo); celebramos nuestros dos años en activo en el blog, y en fin, compartimos un montón de cosas más que seguro que me dejo en el tintero.

Para finalizar el resumen, os adjunto la lista de los cinco posts más leídos desde que lanzamos el blog. Estas son las cosas que os interesan:

Cómo se redacta un informe de tasación (I). El tra...
Ranking de tasadoras 2009
El valor de la sindicalización
Cómo se redacta un informe de tasación (II). El tr... Superficies (I). Definiciones
Todas ellas escritas en 2010. Las páginas más vistas escritas en el 2011 han sido estas:

¿Cómo calcular rápidamente el valor de una vivienda?

¿Quién paga una tasación y por qué la paga?

Espero que el 2011 haya sido tan fructífero para vosotros como lo ha sido para el blog de tasadores, y os deseo a todos que disfrutéis mucho de estas fiestas, una Feliz Navidad un poco atrasada, y eso sí: un prosperísimo año 2012, de todo corazón. Gracias a todos por estar ahí y ¡nos leemos en el blog!

Observo, advierto... condiciono

Un informe de tasación consta, fundamentalmente, de dos partes: 

1. El cuerpo del informe en sí, que se trata de un documento del que ya hemos hablado en otros posts, y que contiene una información que considero que es de muchísima utilidad, tanto para compradores como para vendedores, ya sean particulares, institucionales o inversores. Muchas veces esta información es obviada por el solicitante de la misma, que sólo está interesado en la cifra final, en el valor del inmueble, para asegurarse de que la operación cuadra, pero contiene mucho más: estudios de mercado, valores en la zona, análisis del entorno, estudio de las características constructivas del inmueble, de la tipología de la oferta y la demanda... Prácticamente todo lo que se necesita saber y más.
2. El certificado de tasación, que es un documento menos extenso, donde se resume lo que se tasa y el valor que se le da. Este documento es utilizado en las notarías donde se formalizan legalmente las operaciones. Es el documento que el notario comprueba para verificar que todo se ajusta al orden.

Dentro de la mayor parte de la información que no es revisada, tanto en uno como en otro documento, hay tres cosas que yo creo que son de suma importancia, porque añaden un juicio crítico que da el técnico tras la visita del inmueble, el estudio de mercado y la comprobación de la documentación legal que se le aporta. Me refiero a las observaciones, advertencias y condicionantes. La normativa vigente dicta en qué condiciones se debe incorporar cada una de ellas al informe de tasación, pero yo lo voy a intentar explicar de una forma sencilla, en la línea que me caracteríza (¿qué esperábais, si soy simplón?):

Observaciones

Una obseración es un comentario que el técnico introduce cuando quiere dejar constancia en el informe de algo que le ha llamado la atención. Es justo eso: una observación. No implica nada más. Por ejemplo, se pueden introducir observaciones sobre algún dato concreto detectado en la visita, como que una de las paredes está pintada de otro color (por ejemplo, si se cree necesario), o que en frente de la casa hay un parque infantil, o que en el momento de la visita se detectó una humedad.

Advertencias

La advertencias son aquellas observaciones que el técnico considera lo suficientemente importantes como para que figuren en el certificado de la tasación, y de esta manera, el notario las pueda considerar a la hora de formalizar la operación. Por ejemplo, es importante advertir que el número de portal de la vivienda no coincide con el que figura en la documentación registral o que hay una pequeña discrepancia entre la superficie comprobada y la registrada. De esta manera el notario es consciente de estos hechos y puede decidir con más datos.

Condicionantes

Se trata de condiciones (como su nombre indica) que han de ser cumplidas para que el valor de tasación tenga validez. Figuran tanto en el cuerpo del informe como en el certificado y es posible que una operación no llegue a ser firmada debido a un condicionante. Por ejemplo, no disponer de la documentación legal adecuada supone un condicionante (condicionaremos a que se nos aporte dicha documentación) porque podría existir alguna carga registral (un embargo, por ejemplo) que impida que esa finca pueda ser puesta como garantía hipotecaria y nosotros la desconocemos. Al respecto, os recomiendo repasar este post que escribimos hace un montón sobre Seiscientos y Ferraris.

Como podéis ver, se puede detectar un aumento de importancia de menor a mayor. Las observaciones no son más que comentarios (que, además, insisto, casi todo elmundo ignora cuando son un aporte de información importante) mientras que los condicionantes pueden llegar a paralizar una operación. Si queréis conocer la inmensa casística que contempla la normativa sobre qué poner en cada situación (si una observación, una advertencia o un condicionante), os deseo suerte. Yo ya pasé por ello y es un tostón, pero en la norma ECO la tenéis. De todas formas, no hay como el sentido común para aplicar una cosa u otra.

Cómo calcular rápidamente el valor de una vivienda

Voy a intentar explicar de forma rápida cómo te puedes hacer una idea de la valoración de una determinada casa. Digo casa y no otro tipo de inmueble. Que esto quede claro, por favor. Se trata de una guía rápida de cómo, desde tu casa, puedes acercarte al valor de tasación de un inmueble. Evidentemente, el técnico que realice la tasación realizará muchos cálculos más, pero yo mismo realizo este "check-list" para hacerme una idea de por dónde van los tiros:

1. Localizo el inmueble en Google Maps. Me hago una idea del barrio en el que estoy. Parece una chorrada, pero es fundamental.
2. No es imprescindible este paso, pero si puedo, localizo algún otro informe de tasación que tenga cerca de esa zona. Me es muy útil la opción de Google "¿cómo llegar?" para hacerme una idea de las distancias entre inmuebles. De esta forma, ya tengo algún antecedente en el que basarme. Evidentemente, si no te dedicas a esto o no has hecho ningún informe, este paso te lo puedes saltar sin problemas.
3. Me voy a idealista.com o a fotocasa.com o a cualquier otro portal inmobiliario que te sirva. De hecho, yo chequeo al menos dos para contrastar. Si me parece fundamental que el portal clasifique mediante localización por barrios o municipios para poder discriminar mejor.
4. Filtro el tipo de inmueble según las características del mío (número de dormitorios, superficie mínima...)
   
5. Idealista.com tiene una cosa bastante interesante, y es que una vez has realizado los filtros anteriores, puedes posicionar todas las ofertas en un mapa. De esta forma te haces una idea de dónde se sitúa cada oferta (ojo, también posiciona aleatoriamente aquellas ofertas que no llevan dirección, pero se aprenden a distinguir) y puedes aproximarte más a las características de mercado de cada una de ellas.
6. Me hago una idea del precio por metro cuadrado de las que más me interesen, pero siempre descontando garajes y trasteros que pudieran estar incluidos en la oferta. De otra forma desvirtúo el valor real del inmueble (aunque lo puedo considerar si mi inmueble tiene garaje y trastero, yo prefiero no hacerlo).
7. En la mayoría de estos portales también podéis ver la cantidad de veces que un anuncio ha sido visitado, así como si ha bajado su valor y cuánto lo ha hecho. Yo testeo esto para verificar la tendencia del mercado, si un anuncio es bueno o malo, si resulta atractivo al comprador...
8. Multiplico el valor unitario (€ por metro cuadrado construido) por la superficie de mi inmueble. Ya tengo una idea de por dónde van los tiros.

AVISOS:

• No recomiendo hacer esto para otros inmuebles que no sean viviendas. Los locales son un mundo y es difícil pasar este "método rápido" para ellos. Yo he hecho la prueba y no funciona siempre. Tampoco me fiaría de él para naves industriales ni oficinas. Pero para vivienda, si vale.
• Este método no quita de dar una vuelta por el barrio, a ver cómo respira el mercado. Eso no lo sustituirá ningún portal inmobiliario. Yo esa vuelta la doy cuando visito, aunque después de unas cuantas visitas ya me conozco la zona. En este punto también es muy útil las aplicaciones para móvil de estos portales, que utilizando el GPS del mismo, te dan directamente las ofertas más cercanas. Puedes pasear mientras ves los valores de inmuebles próximos. Te recomiendo que vayas un par de veces al menos a la zona a horas distintas si no la conoces. Ya verás como cambia el cuento.
• Ese valor no es el valor de tasación. En el método de comparación influyen muchos más factores que aquí no considero. Si lo queréis, esto me ayuda a seleccionar testigos que sí utilizaré después para comparar. Y ya sabéis que la selección de testigos es clave para el valor de tasación. Lógicamente luego chequeo con las bases de datos de las que disponemos los tasadores y hago correcciones si fuesen necesarias.
• Entiende bien a qué valor te aproximas. Dado que utilizamos precios ofertados, esos valores son precios de salida. Esto quiere decir que es muy posible (en la situación económica actual, casi seguro) que ese no sea el precio de venta final, sino que haya que rebajarlo. ¿Cuánto rebajarlo? Pues también tenemos los tasadores que hacer nuestros cálculos, pero pásate por aquí para empezar a entender que no es tan fácil.
  
• Este es mi método. No es obligatorio para nadie y seguro que muchos tasadores no lo utilizan. Ni yo lo hago siempre. Sólo cuando algún valor me cuesta fijarlo más de la cuenta, así que no esperéis encontrarlo en ningún informe y seguro que hay métodos mejores que utilicen otros técnicos. Vamos, que no me vengáis luego quejándoos
  

¿Quién paga una tasación y por qué la paga? La tasación como herramienta útil.

De forma recurrente en mis visitas suelo encontrarme con personas que me preguntan exactamente para qué se hace la tasación y mi sorpresa (aunque ocurre a menudo, me sigue sorprendiendo) es patente cuando me preguntan si ellos podrán ver el informe que redacto. El origen de este desconocimiento no es otro que la escasa, tirando a nula, cultura financiera de este país que nosotros pensamos que es el mejor del mundo*.

Tradicionalmente se ha considerado la tasación como un mal necesario, un trámite más de la hipoteca, una molestia para el que la solicita pero que no queda más remedio que pasar por ello. "Es necesario, es la ley" dicen en la sucursal al señor que ya ha protestado por los X euros que le van a clavar. Y a regañadientes, te abren la puerta y se quejan por lo caro que es el servicio.

Insisto, incultura financiera.

No es un mal necesario. Al contrario: es la mayor ayuda que el solicitante de una hipoteca va tener en lo que va a ser, probablemente, la mayor compra que realice en su vida, si es que no compra otra casa después. Como ya dijimos en otra ocasión en el blog, cuando hablamos de la imagen del tasador, se contrata a un arquitecto, o a un aparejador para ir a la casa, levantar un plano, realizar un estudio de mercado de la zona y un largo etcétera, y los servicios de un departamento de control que verifican todos esos datos. Se está protegiendo al que pide la hipoteca. Si tuviésemos más cultura financiera, la tasación sería un documento importantísimo para decidir la compra o no del inmueble. A nadie se le ocurre meter dinero en un negocio sin haberlo estudiado antes, pero en cuanto a inmuebles, cambia el cuento.

"Vaya idea más peregrina, tienes, Josito. Eso no lo hace nadie ni lo hará. No seas loco"

Error. Alguien lo ha hecho y lo ha dicho en público. Y no es cualquiera. Uno de los fundadores de idealista.com, Jesús Encinar, lo hizo al comprar su propia casa. Y lo hizo público en su blog. Yo creo que este señor, que vive de las compras y ventas de inmuebles que hacen los demás, algo tiene que saber de esto. Digo yo...

Supongamos que alguien dijera, como suele ocurrir últimamente, que como las tasadoras son de las entidades financieras (ya no, pero bueno) pues la tasación sale siempre favoreciendo a éstas. Pues mi consejo es claro: pide otra tasación paralela de una sociedad de tasaciones independiente. "Claro, y lo que me costaba X, pues ahora X+Y, anda ya". Chico, pues tú verás. ¿De qué hablamos? de contratar a todo un equipo de profesionales por ¿300... 400€? que te presentan unos datos para decidir sobre un gasto de ¿300.000... 400.000€? Yo lo veo bien gastado a todas luces, aunque está mal que yo lo diga, claro.
Los bancos y las inmobiliarias lo presentan como un inconveniente porque para ellos (no olvidéis que en las sucursales son comerciales, que colocan producto) es una molestia porque les puede tumbar la operación. Solo interesa el valor de tasación: "Tantos euros. Perfecto, cuadra, adelante con ello". Y el informe de tasación acaba en un cajón.

Y vuelvo a la primera pregunta: ¿quién paga una tasación? Pues siempre el solicitante de la hipoteca. Por eso me sorprende que me pregunten si podrán ver el informe. ¡Claro que pueden! ¡¡Es suyo!! Me cuentan que muchas veces el banco no entrega una copia al cliente. Pues fatal, porque les pertenece. De hecho, como he oído decir a gente que sabe, es que debería pedirse la tasación antes de formalizar ningún otro trámite. A mí no se me ocurre pedir dinero por algo sin saber lo que voy a necesitar, y para bien o para mal, en España hay una normativa que nos da las herramientas para poder determinar ese valor.

Moraleja: la tasación es más que un trámite. Es una herramienta útil para el comprador o inversor.

*En cuanto a este pensamiento, tan typical spanish, deberíamos preguntarnos por qué cada vez que vemos un episodio de "madrileños/españoles/callejeros/pueblerinos/otros por el mundo", nos entran unas ganas locas de hacer las maletas. Y no digáis que no.

Qué revisan en los servicios de Control

Muchas veces, charlando con otros técnicos tasadores, tengo la impresión de que muchos de ellos no saben lo que se hace realmente en los Departamentos de Control de las sociedades de tasación. Saben que ponen un sello, un visado, que da validez al documento de cara al Banco de España, pero no se sabe qué se revisa. Muchos técnicos se enojan cuando reciben un requerimiento sobre alguno de sus informes solicitando que se cambie o se revise tal o cual cosa. Yo lo agradezco. Agradezco que haya alguien más revisando cualquier error que haya podido cometer, porque los cometo. Porque con cada nota aprendo algo en lo que debo poner más esfuerzo para la próxima vez, algo nuevo que desconocía. Porque cuando firmo un informe, pongo en él mi responsabilidad, y saber que hay un doble filtro, de algún modo me hace sentir más tranquilo.

Así que vamos a ver lo que se verifica en un departamento de control cualquiera. Supongo que cada sociedad de tasación tendrá sus reglas y unas se centrarán más en una cosa que en otra, pero por lo que nos cuentan los espías, estos son los puntos más comunes. Si eres técnico, te interesará para poner más énfasis en estos puntos y no volver a cometer fallos. Si no lo eres, te interesará para saber por qué tienes que pagar más porque alguien pone un sello y ya está. Verás que el sello no se pone así por así:

1. TIPOLOGÍA DE INFORME Y DE INMUEBLE

a. FINALIDAD: se verifica cuál es la finalidad para la que se ha redactado el informe de tasación. Aunque la mayoría de las sociedades de tasación ajustan sus informes a la orden ECO (normativa vigente),hay ligeros matices dependiendo de si una tasación es para garantía hipotecaria, para una entidad aseguradora, para fondos de inversión inmobiliario, para una herencia o para determinar el valor de mercado de un inmueble sin más.

b. CUMPLIMIENTO orden ECO: hay ocasiones en las que se solicita un tipo de valoración que, por las necesidades del cliente, no es necesario adecuarlo estrictamente a la orden ECO. Este punto también es verificado por Control.

c. FECHA CERTIFICADO: para comprobar que el informe de tasación es válido. Debéis tener en cuenta que a veces, los clientes necesitan saber los valores de sus inmuebles en fechas pasadas, por lo que hay que comprobar este punto también.

d. VALOR CERTIFICADO: normalmente cada sociedad tiene unas bandas de valor para cada zona y cada inmueble de forma que si el valor dado por el técnico no se ajusta a ellas, saltan las alarmas. No es que el informe está mal valorado, pero seguramente se requerirá de una explicación de dicho valor por parte del tasador.

e. TIPOLOGÍA DEL INMUEBLE: fundamental saber qué tipo de inmueble se está valorando (viviendas, oficinas, locales, naves...). De la tipología del inmueble dependerá en gran medida el método empleado para valorar.

f. TIPOLOGÍA DE INFORME: aquí se revisa qué clase de informe se hace, porque no todas las tasaciones son iguales. El caso más de moda ahora es el de las daciones en pago o las subastas. Tampoco es exactamente igual realizar una tasación desde cero a realizar una actualización de una que se realizó hace relativamente poco.

g. TASADOR: Se revisa quién redacta el informe y su título académico. Además, las tasadoras deben tener actualizada una ficha con la formación del tasador (especialmente aquellas que estén sometidas al cumplimientos de los estándares de calidad de Aenor.

h. En este punto también se verifica que no hayan requerimientos o notas de control anteriores y si las hay, que estás han sido debidamente respondidas.

2. DOCUMENTACIÓN LEGAL

a. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN: se verifica que la dirección del inmueble es coherente con los datos registrales, planos de situación aportados, etc.

b. FOTOGRAFÍAS: al menos una exterior del edificio y otra interior, para comprobar el estado de conservación del inmueble y que realmente se ha realizado la visita pertinente, según marca la normativa ECO.

c. DATOS REGISTRALES: se comprueba que los datos registrales del inmueble se corresponden con los descritos en documentación legal (nota simple del registro o escrituras, etc.) que se deben adjuntar en el informe. Es fundamental esta comprobación, dado que los tasadores tasamos fincas registrales, especialmente cuando se trata de tasaciones cuya finalidad sea la Garantía Hipotecaria.

d. DATOS CATASTRALES: con las ampliaciones de la normativa ECO, se hizo necesario aportar ficha catastral del inmueble a los informes de tasación. En Visado comprueban que la ficha aportada se corresponde con la finca tasada.

e. COMPROBACIONES: sobre esto ya hablaremos largo y tendido en futuros posts, pero también comprueban que se han realizado las comprobaciones oportunas que se describen en la ECO (estadio de conservación, estado de cargas registrales, servidumbres visibles...)

f. DOCUMENTACIÓN: se comprueba que toda la documentación requerida está en el informe y es coherente. También se comprueba la caducidad de la misma y si se ha realizado alguna observación o condicionante al respecto.

g. LOCALIDAD Y ENTORNO: se verifica que la descripción del entorno del inmueble se ajuste a la realidad y esté actualizada.

h. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO: lo mismo. Fundamental en vivienda unifamiliar. Es importante porque puede llevar a variaciones del valor de tasación.

i. DESCRIPCIÓN DE EDIFICIO Y ELEMENTO: en el informe debe figurar una descripción del edificio, especialmente si existen zonas comunes, en qué consisten, tipología constructiva, etc.

j. ESTADO DE LA OBRA: en las valoraciones de obra o edificios con ampliaciones se debe proceder a la descripción del estado de la misma. Muchas veces el técnico de visado hace requisitos al tasador porque lo que ve en las fotografías no se acaba de corresponder con lo descrito en este apartado o con los porcentajes de obra dados.

k. PLANO: cada informe debe llevar un plano adjunto. Se comprueba que dicho plano se pueda medir, es decir, que esté debidamente escalado o acotado para poder calcular la superficie dibujada. También es necesario que se cumplan ciertos estándares de calidad. Un servicio de control decente no aceptaría mis croquis a mano alzada porque son desastrosos...

l. SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN: se comprueba que dicha superficie se corresponda con la medida en el plano. También comprueban que haya coherencia entre las superficies indicadas y las que figuran registral y catastralmente, y si hay advertencias o condicionantes al respecto.

m. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA: totalmente necesario, especialmente cuando haya dudas sobre cumplimiento de normativa urbanística. Se comprueba que se aporte dicha normativa a la que está sometido el inmueble y si la cumple o no.

n. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN: se verifica si el inmueble está protegido (VPO) o no y si se valora por el método correcto.

o. ESTADO DE OCUPACIÓN: también se verifica si el técnico ha hecho notar si la casa está habitada, por quién (propietario, inquilino o desconocido) y en qué condiciones (arrendatario, usufructuario...). Se comprueba también qué condicionantes o advertencias se han puesto al respecto y si se han empleado los métodos de valoración correctos.

3. VALIDACIÓN TÉCNICA

a. ANÁLISIS DE MERCADO: el técnico debe dar una idea general de la situación del mercado en la zona del inmueble. Tipo de oferta y demanda, tipologías, tendencias. Debe ser un análisis basado en sus observaciones, es decir, no demasiado técnico, pero que sirva para saber si en una zona se está comprando y qué se está comprando.

b. GRÁFICA DE VALORES: muchas tasadoras incorporan este tipo de gráficas para establecer una tendencia según las estadísticas que marcan los datos que disponen. Los modelos matemáticos para estas gráficas son muchos y aquí hemos explicado algunos.

c. MÉTODOS DE VALORACIÓN: se comprueba la correcta aplicación y cálculo de los distintos métodos (comparación, coste, actualización, residual...) que sean pertinentes según la finalidad del informe, tipología del inmueble, estado de ocupación, etc.

d. COEFICIENTE HIPOTECARIO: también nos obligan a incorporar en coeficiente que garantice los valores dados en el tiempo llamado coeficiente hipotecario. Los controladores verifican que su cálculo se corresponde con las variables que maneja cada sociedad de tasación.

e. SEGURO DE INCENDIOS: las entidades bancarias necesitan incorporar el valor de este seguro en las tasaciones. Básicamente es el valor de la tasación menos el del suelo (lo que costaría construir el inmueble si se quemara). Se verifica si está correctamente calculado.

f. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS: se comprueba que se adecuen a las características del informe (insisto, ya hablaremos de ello).

h. FECHAS: se comprueba la fecha de visita, de emisión del certificado y de validez del mismo (6 meses por ahora).

h. FIRMAS: se chequea que estén todas las firmas necesarias de los técnicos involucrados en el informe.

Bueno, es un montón de trabajo para cada informe. Creo que mucha gente que solicita una tasación no se da cuenta, no sabe, o no le informan de lo que realmente está contratando. espero haber arrojado un poco más de luz sobre lo que hacen nuestros compañeros en los departamentos de control de las sociedades de tasación.

Ciudades acuáticas del futuro

Hace ya un tiempo, leyendo la revista Quo, me encontré con un artículo en la que se hablaba sobre que el futuro de la arquitectura podía pasar por crear ciudades acuáticas debido a, entre otros motivos, la escasez de suelo. Me pareció muy curioso, no solo por los diseños futuristas que podéis ver en el artículo, si no por todo lo que ello implicaba, tanto de logística (a ver cómo compran los señores que vivan ahí el pan, por ejemplo) como de valoración. Porque si alguien va a vivir ahí, tendrá que comprar un apartamentito, digo yo. Y entonces, habrá que darle un valor. ¿Y qué valor le damos?

No os creáis que la valoración de un inmueble sobre el agua es algo absurdo. Los que vivís en costa y tenéis la suerte de estar cerca del mar y disfrutarlo con un barquito quizá de vuestra propiedad, os habréis encontrado alguna vez, quizá, con la necesidad de amarrarlo para poder bajar a tierra, aunque sólo sea para comprar algo de comer que no sea pescado. Ese amarre cuesta dinero y se vende. A veces se alquila, pero muchas otras se vende. Incluso hay urbanizaciones en las que el amarre se vende como si fuese un garaje o un trastero, es decir, como un anexo a la vivienda. Esta valoración se hace por el método de comparación (comparando con precios de otros amarres) si existe mercado significativo, y por lo general si existe, aunque sea caro y poco accesible, pero bueno, tener un barco no es que sea muy accesible tampoco. También se le aplica un método del coste, calculando lo que costaría construir el elemento a día de hoy, aunque para esto es recomendable el asesoramiento de un ingeniero de puertos, que sepa repercutir el coste del puerto en cada amarre.

Volviendo a las ciudades acuáticas, la valoración de algo así debe quedar claro que escapa de la comparación. Porque a priori, no creo que se pueda comparar con ningún inmueble existente en tierra firme. Es un producto exclusivo, y como tal, su mercado potencial también lo es, es decir, que sólo podrían acceder a él clientes selectos, o lo que es lo mismo: multimillonarios. Ya vamos teniendo pistas. Bruce Jones, un señor que se ha hecho rico vendiendo tablas de surf, planea construir una urbanización submarina (y venderla). Por supuesto, el "target" es gente adinerada (y un poco excéntrica, diría yo).

Yo optaría por realizar un cálculo de cuánto podría costar construir algo así, tanto de material especializado como de mano de obra muy muy muy cualificada, y qué beneficio se puede sacar, tanto si es para vender, como si es para alquilar. El coste de construir un invento de estos es clave. La complejidad es la pera limonera, si lo pensáis, porque cuando el mar está en calma, genial, pero cuando hay marejada, a ver cómo se hace para que eso no acabe volcado o hundido. Y si se trata de elementos submarinos, además de sellados perfectos para evitar filtraciones, se me ocurre que habría que contar con cámaras hiperbáricas, elementos resistentes a la presión del agua, extractores de gases...

El propio Bruce Jones, planea abrir en 2015 un hotel submarino en Fiji. Para ello está construyendo módulos sumergibles en Oregón que quiere trasladar luego a las islas oceánicas. Debe ser impresionante dormir en un sitio así. En este caso, volvemos a tener que tirar de explotaciones económicas para poder valorar, con lo que tendríamos que saber de nuevo qué rendimientos planea sacar el señor Jones a su invento.

De toda formas, por lo que se puede leer en el artículo de Quo, muchas de estas ciudades flotantes, con capacidad para decenas de miles de personas, estarán diseñadas para navegar durante cierto tiempo y estar ancladas durante el restante, con lo que más parecen barcos de proporciones desmesuradas que otra cosa, por lo que quizá se escape a la definición de inmueble. Recordad que hace un tiempo en un post hablábamos de que las condiciones para hipotecar una vivienda prefabricada se resumían prácticamente a que no se pudiese trasladar de un lado a otro. Un barco no es un inmueble, así que para valorar esto creo que vamos a necesitar la ayuda de un ingeniero naval. ¿Alguno en la sala?

Se vende un pueblo. ¿Cómo se tasa?

Hace unas cuantas semanas vi un anuncio de idealista la mar de curioso. Ya no es que vendieran un piso, ni un edificio. Es que vendían (y venden) un pueblo entero. Se trata de una pedanía de cubo de la solana a 25 kilómetros de Soria, en España (para los que nos leéis desde fuera) y la operación corre a cargo de la inmobiliaria Lançois Doval, quien explica que la población cuenta con edificios con muros de piedra, cubiertas de madera y teja cerámica que logran crear un ambiente de descanso y relax con multitud de posibilidades para desarrollar un proyecto turístico, según podemos leer en el anuncio de idealista.

Si tuviésemos que valorar esto, ¿cómo procederíamos?

Cuando tasamos bienes inmuebles más normales (viviendas, garajes, trasteros, etc), el proceso es rápido porque, al ser un producto estandarizado, pasamos por alto factores que damos por sentados porque ya los tenemos estudiados de antes. Me estoy refiriendo que en el proceso de sondeo de mercado y realización de los cálculos a partir de ese sondeo, estamos obviando, por conocido, un paso: el estudio del mercado en sí. Damos por supuesto que la inmensa mayoría de la población en un potencial comprador. No nos hace falta estudiar el mercado* porque es muy generalista. Pero cuando el inmueble se sale de lo "normal", no cualquiera puede adquirirlo. Es el caso de los locales comerciales, por ejemplo, donde el estudio del entorno nos lleva a determinar qué tipo de negocio puede tener más interés sobre el inmueble a valorar y si pagaría más o menos por él.

Pues en el caso del pueblo, la clave nos la da la descripción de idealista: dice que el pueblo cuenta con "multitud de posibilidades para desarrollar un proyecto turístico". Habrá que informarse bien sobre quién puede desarrollar un proyecto de esas condiciones. Acabamos de delimitar drásticamente el mercado potencial del pueblo. No todos podemos desarrollar un proyecto de esta embergadura. Estamos hablando de una explotación económica. Y como tal, debemos valorarla. Es decir, el inmueble valdrá el valor de las rentas que pueda generar el negocio que en él se desarrolle. Para esto, los conocimientos técnicos son más propios de economistas que de arquitectos o aparejadores. De hecho, en este tipo de valoraciones siempre vamos de la mano los dos técnicos (arquitecto/aparejador y economista) para obtener un valor adecuado.

Si que es necesario un punto de partida, y ese punto es la repercusión del suelo (valor de cada m2 de construcción repercutido en el suelo), por lo que realizar el método del coste es necesario.

¿Por qué descartamos la comparación de inmuebles? Primero porque no hay un mercado significativo de pueblos en venta. No podemos comparar. Podríamos comparar casa por casa, con todo el trabajo que lleva. Y sería un método correcto si se fuese a vender casa por casa. Pero vendiendo el pueblo entero, supongo que la negociación será global y no tan atomizada, por lo que habrá descuentos y negociaciones que no se reflejarían en el valor final. Además, la venta incluye calles, plazas y demás elementos urbanos, que escapan de esa posible comparación. Por ello, el posible comprador, debe valorar el negocio que quiere desarrollar en este sitio y estimar las rentas y gastos que le generarían, traidos a día de hoy (no vale lo mismo un euro hoy que dentro de 10 años, entre otras cosas, por la inflacción) y hacer una oferta. A ese proceso se le llama actualización.

Perfecto, ya tenemos un enfoque. Ahora sólo nos resta saber diseñar promociones hoteleras. Casi nada. ¿Alguien se anima?

*Quizá sea al revés y ahora más que nunca es cuando hay que estudiarlo...

Toma de datos. Croquis: sobre huevos y castañas

Cuando uno va a un inmueble a realizar la visita, desgraciadamente se suelen tener más prisas de las que nos gustarían, por lo que la toma de datos "in situ" debe ser rápida y eficaz. Sin duda, la labor que más tiempo lleva en el trabajo de campo es el levantamiento del plano del inmueble.

Entre los tasadores ha habido más de una conversación sobre cuál es la forma más efectiva de hacerlo, pero la gran mayoría se decanta por dos técnicas: o bien recorren toda la casa primero, dibujando estancia por estancia, para, una vez terminar, medir y poner las cotas al dibujo; o bien van dibujando y midiendo a la vez. La realidad es que no hay gran diferencia entre un método y otro. Cualquiera es bueno y el resultado no depende de cómo se dibuje, si no de la pericia del tasador.

Yo, personalmente soy de los segundos. Prefiero ir midiendo y dibujando a la vez. Supongo que porque empecé así y ya no voy a cambiar. Me va bien. Pero si es verdad que a la hora de pasar a limpio el plano, me encuentro con que a veces, el resultado final y mi boceto a mano se parecen como un huevo a una castaña, sin que por ello me ponga nervioso porque haya realizado mal la toma de datos. Con el tiempo me he dado cuenta de una cosa, y es que al dibujar a mano, en el terreno, son más importantes las relaciones entre los elementos que las medidas en sí. Me explico: creo que tiene más importancia dibujar alineadas (o retranqueadas) dos paredes que indicar que una distancia es 3mm más larga que otra. A la hora de pasar el plano ya ajustaré esas cosas, pero sí me ayuda saber que un tabique no era perpendicular a otro, o una terraza acababa al borde de la fachada para que el dibujo definitivo sea fiel al original.

Si pongo una distancia más o menos corta (siempre hablando de una diferencia de escasos centímetros), la experiencia me demuestra que la superficie (recordemos que de eso se trata, de obtener una superficie) del plano resultante apenas va a diferenciarse de la realidad, y que la diferencia que puede suponer en el precio del inmueble es absolutamente despreciable (insisto, con márgenes de error razonables, de centímetros, no de metros). Este es el motivo por el que siempre he pensado que en los informes debe figurar una observación al respecto que indique que el croquis puede no ser completamente fidedigno, pero es perfectamente válido para valorar el inmueble, aunque no he encontrado gente que apoye mi moción...

Por ello, y para ganar tiempo en las visitas, no me preocupo mucho de si el plano me está quedando bien o no. Para mí, la medición no es una mera toma de datos numéricos, si no de todo tipo de datos que me ayuden a valorar correctamente el inmueble.

Os adjunto una de mis tomas de datos. Si os tomáis la molestia, veréis que las distancias no están bien dibujadas, pero no tendré ningún problema al pasarlas luego, y aunque la distribución es sencilla, sé que la casa tiene dos fachadas rectas, el fondo no tiene retranqueos, el baño del fondo tiene la pared de la izquierda alineada con el pasillo... Después las medidas me darán las proporciones correctas.



P.D.: a ver si alguien se anima a sacar de una vez un software para iPhone / Android / loquesea para dibujar planitos "on the go", que no creo que sea tan difícil. Aunque ya han salido cosas en este sentido, no son demasiado buenas.

Suelos y obras (II)

Vimos en la anterior entrada cómo procedía un tasador a la hora de calcular el valor de un suelo y nos quedamos en el punto en el que el promotor ha adquirido ese suelo, pero necesita financiación para acometer la obra. También explicamos por qué el banco no quiere darle al promotor todo el dinero de golpe, sino que lo que hace es ir dando porcentajes en función de cuánto se haya construido. Vamos a ver aquí cómo se procede para realizar la tasación de una obra y dónde residen la mayor parte de las complicaciones.

En primer lugar, hay que indicar que la valoración de una obra no se realiza de una sola vez, si no que dura en el tiempo tanto como la propia obra (para un edificio de viviendas estándar nos podemos ir a un año y medio o dos años). Se realiza periódicamente y dicha periodicidad depende del nivel de efectivo del promotor y del ritmo de las obras, es decir, de la cantidad de dinero que se necesita para construir en cada momento.

Como ya explicamos antes, el tasador ha procedido a la valoración del proyecto visado, en el que hay que determinar el número de unidades a tasar (número de viviendas, locales, garajes, trasteros, etc.) así como el presupuesto de ejecución que acompaña dicho proyecto. Aquí empiezan los problemas para el tasador. Todo el que se ha visto envuelto en una obra alguna vez sabe que este presupuesto que acompaña al proyecto visado no deja de ser meramente orientativo y rara vez se ajusta a lo que acaba siendo la realidad de la obra. Durante la obra hay muchos cambios e imprevistos que no se contemplan al proyectar y no quedan reflejados en los papeles que pasan por el visado. Sin embargo, el tasador no puede hacer otra cosa que ajustarse a lo que se le proporciona y reflejar esos datos en el informe de valoración. No se los puede inventar, pero tampoco puede poner cualquier cosa...

Dicho documento, para el que no lo sepa, no es más que un listado de los capítulos de la obra (albañilería, solados, vidrios, pintura, cimentación, estructura, etc.) con un valor por capítulo y un valor final suma de todos ellos. A partir de ahí, se introducen esos valores en el informe, obteniendo unos porcentajes sobre el valor total, y se estudia cuánto porcentaje de cada capítulo se avanza en cada visita que se realiza a la obra.

La labor del tasador puede resumirse en estos puntos:

1. Por un lado hay que chequear el presupuesto. Es increíble hasta dónde ha llegado la picaresca en este sentido. Mirad: dado que el banco va a ir dando financiación a medida que avanza la obra, y dado que lo primero que se hace en una obra son los movimientos de tierra, cimentación y saneamiento y estructura, es cada vez más común encontrarse presupuestos en los que sólo esos tres capítulos alcanzan hasta el 60% del presupuesto total, de forma que en los primeros meses de la obra, el promotor pueda tener acceso al 60% del dinero del banco. Es una barbaridad y desde luego no se corresponde con la realidad. Una estructura de un edificio de viviendas estándar llega como mucho al 20-25% del total de la obra. Nos hemos llegado a encontrar estructuras al 55-60% y se quedan tan anchos. El tasador debe tener mucho cuidado en este sentido.
2. Visitar las obras cuando se solicite, documentar con fotografías la visita e inspeccionar ocularmente todos los apartados de la obra. Y solicitar una certificación de obra, si es posible, para poder comprobar realmente cuál es el porcentaje ejecutado. Para el que no lo sepa, la certificación de obra es un documento a través del cual la Dirección Facultativa de la obra (aparejador o arquitecto) certifica que se lleva ejecutado un porcentaje de la misma. Si se dispone de certificación, es conveniente que ésta figure en el informe. Y si se va a dar el 100% de la obra terminada, es obligatorio que además, esté visada.
3. Antes de dar la obra por terminada (certificar el 100% de la obra como ejecutada), es muy importante que el tasador haya ido verificando en las visitas previas el número de elementos construidos. No sería la primera ni será la última vez, que se realiza una tasación inicial en la que el proyecto figuran 40 viviendas, por ejemplo, y se construyen sólo 39. Ésto es un gran problema para el banco, dado que ellos financian 40 viviendas y esperan que se les pague el préstamo de las 40, por lo que podrían quedar al descubierto por las viviendas que faltan. Es obligación del tasador verificar que existe todo lo que hay. en el proyecto y por lo que el banco ha financiado. Si no es así, el tasador puede solicitar un proyecto modificado y visado, valorarlo incluyendo un capítulo extra en el presupuesto que indique el valor de lo que ya se ha construido y empezar a dar porcentajes de obra en las sucesivas visitas sobre esta nueva valoración. Si, por el contrario, hay más unidades que las proyectadas, para el banco no hay problema. Quizá el promotor sólo necesitaba financiar parte de su obra.

Finalmente, con el 100% de la obra ejecutada y con el certificado final de obra en el poder del tasador, el banco finaliza la financiación de dicha obra y comienza su comercialización (últimamente algunos bancos están solicitando que incluyamos esta información -nivel de comercialización- en los informes, para que el banco pueda tener un mejor seguimiento de la misma, aunque los promotores son muy reacios a proporcionarla y rara vez aparece en ningún informe). La labor del tasador en la obra, ha concluido.

Suelos y obras (I)

Una parte muy interesante de la valoración inmobiliaria es la que se refiere a suelos y obras en construcción, en parte por lo complejo que puede llegar a ser, debido a la dificultad de los métodos que se ven envueltos en el proceso y a los múltiples intereses que rodean este tipo de operaciones. Vamos a intentar explicar aquí, en breve, de forma clara, como se realiza la valoración de suelos y obras en España, bajo el amparo de la normativa ECO.

Vaya por delante que soy bastante reacio a plantar fórmulas matemáticas en el blog, y no lo voy a hacer aquí tampoco. Mi intención es simplemente explicar el método, no formar expertos. Además seguro que si googleais un poco dais con todas las fórmulas.

Un promotor quiere comprar suelo, construir en él y vender lo construido sacando un margen de beneficio. Hasta ahí todos lo entendemos. En otra ocasión entraremos en detalle en un concepto que hoy vamos a pasar por alto, que es el apalancamiento, o nivel de endeudamiento de este promotor, pero creedme si ahora os digo que al promotor le interesa apalancarse, es decir, endeudarse, o lo que es lo mismo, pedir un préstamo, una hipoteca, al banco. Al banco, que va a ser partícipe en la operación, también le interesa entrar en ella, pero como sabéis, los bancos son reacios a correr riesgos, por lo que deciden no prestar más dinero del que en teoría se va a poder recuperar. Es decir, necesitan medir su inversión, y un primer paso, es saber el valor del terreno.

En realidad, el acuerdo con el promotor consiste en dos partes. Por un lado le prestarán el dinero para hacerse con el suelo. Por otro lado, le prometerán ir dando una determinada cantidad en función de lo que se vaya construyendo. Fijáos en lo que escribimos: "le prometerán", porque de hecho, no se lo prestan, si no que se lo irán prestando a medida que avance la obra.

Para calcular el valor del suelo, el banco mandará a un tasador, que en resumidas cuentas, dará los siguientes pasos:

1. Averiguará lo que se puede construir en dicho solar, si es que se puede construir algo. Para ello necesitará estudiar el Planeamiento Urbanístico que afecta a dicho suelo, hacer consultas en el Ayuntamiento de turno, ver que no haya ninguna afección o cualquier cosa que afecte al suelo (v.g.: una futura expropiación por el paso de una vial), etc.
2. Si existe ya (quizá el promotor haya dado el paso anterior por el tasador -es bastante probable-) el promotor facilitará al tasador un proyecto de lo que se vaya a construir en el terreno, firmado por un técnico competente y visado por el Colegio Profesional de turno (si son casas, por un arquitecto y el Colegio de Arquitectos que toque). Si el tasador dispone de este documento, no necesita hacer los chequeos del paso primero, ya que el visado garantiza el cumplimiento de la normativa urbanística. Además, es bastante probable que también le hagan llegar una licencia de obras (o su tramitación) obtenida con dicho proyecto, lo que supone la aceptación del mismo por parte del Ayuntamiento (aclaración: la comprobación del cumplimiento urbanístico no lo hacen en todos los Colegios Profesionales, según nos indica Paco Málaga. En Madrid es obligatorio, pero aseguráos si lo hacés en otras provincias).
3. El tasador calculará a) cuánto puede costar construir, con los precios de la construcción del momento, lo que se puede construir o lo que nos dice el proyecto visado que se va a construir y luego b) en cuanto se puede vender lo que se va a construir (valor en venta), con precios también actuales (y de momento lo vamos a dejar así).
4. Y por último, se calcula el valor del suelo que no es más que restar al valor en que se vende lo que se puede construir, el coste de construirlo. Lo que queda, el residuo, es el valor del suelo (por eso, este método es conocido por método residual).

Básicamente, ésto es lo que se necesita para comprender, tener una idea general, en qué consiste la valoración de suelos. Pero ahora vamos a complicarlo un poco más.

El método que os acabo de explicar, tal y cual está explicado, tiene una pega: no considera el paso del tiempo. ¿¡Valoración en 4 dimensiones!? Pues si. Veréis: un edificio no se construye de la noche a la mañana. Dependiendo del estado de desarrollo urbanístico en el que se encuentre dicho suelo, pueden pasar años hasta que se empiece a construir, y algún tiempo más hasta que se acabe la obra y se vendan los pisos. Os podéis imaginar que los precios no serán los mismos dentro de cinco años que ahora (no entro en si serán más altos o más bajos). Además, el valor del dinero tampoco será igual (sufre el IPC, que, entre otras cosas, nos mide esto mismo precisamente). El banco es consciente de todo ello y nos exige considerarlo, porque de lo contrario, la operación podría no ser rentable. El tasador necesita hacer tres cosas aquí:

1. Establecer una serie de tasas e intereses, que dependen del tipo de inmueble que se va a construir (los suele fijar la sociedad de tasación basándose en estudios económicos que escapan a mi conocimiento)
2. Distribuir gastos e ingresos en el tiempo. Es decir, fijar cuánto tiempo puede pasar hasta que se acabe la obra y se vendan los pisos y decidir en qué momento se tiene que gastar para la obra, para los gastos administrativos, etc. y cuándo se puede empezar a ingresar por ventas de inmuebles construidos (no tiene por qué ser al final, se puede vender sobre plano -ahora ya menos-).
3. Traerse esos gastos e ingresos a día de hoy. Si decidimos que gastaremos un 10% de la inversión en construir dentro de 4 años y hemos dicho que el dinero no valdrá lo mismo entonces, tenemos que determinar cuanto costaría ese 30% ahora mismo. Este cálculo es lo que se denomina una actualización, y para realizarla se necesitan las tasas del primer paso.
   

La segunda parte es crucial. Es tan importante cómo se haga la distribución de gastos e ingresos que el valor final depende completamente de ello. Si el tasador decide que todos los ingresos se van a realizar al empezar los trámites de la construcción (situación que se ha dado muchos años, pero no es realista hoy en día) el valor del suelo aumenta. Pero aumenta muchísimo. Estratosféricamente, en comparación con el modelo en el que los ingresos son aplazados en el tiempo, un escenario mucho más real ahora mismo.

Veis que la valoración de este tipo de inmuebles requiere mucho más que mero conocimiento del valor de inmuebles. Requiere plantear escenarios de gasto e ingreso. Requiere comprender la situación y anticiparse a lo que pueda pasar. Requiere conocer las dinámicas de la inversión que se está estudiando. Porque el método es tan dinámico que el resultado de la operación depende de ello. Y por ello, a este método, bastante más complicado que el anterior residual, recibe el método de método residual dinámico, mientras que al otro se le conoce como método residual estático (dinámico y estático en el tiempo, se entiende).

Así pues, el tasador ha calculado el valor del suelo, al banco le cuadran los números y presta el dinero al promotor, que compra el suelo. Pero ahora necesita financiación para poder construir. El banco está muy interesado porque de la venta final dependen sus beneficios, sin embargo, os imagináis qué pasaría si el banco le da el dinero al promotor sin haber construido? Es fácil. El promotor habría hecho el negocio del siglo sin mover un dedo. Podría huir a un país sin tratado de extradición (que conste que, por suerte, no todos los promotores son así). Para evitarlo, el banco le irá dando porcentajes del préstamo a medida que se vaya completando la obra. Pero como el post ha quedado un pelín largo, vamos a dejar para el siguiente todo el tema de valoración de obras. ¡Permaneced atentos!

Son hipotecables las casa prefabricadas?

Alguna vez que otra nos hemos encontrado en la oficina algún tipo de vivienda o incluso naves prefabricadas que iban a ser objeto de garantía hipotecaria y teníamos que valorar. Una constante que nos hemos encontrado siempre en estos casos es la pertinente llamada de la sucursal bancaria preguntándonos si este tipo de inmuebles se pueden utilizar como garantía hipotecaria. Nos parece que es un caso bastante curioso y después de varios trabajos, podemos establecer lo siguiente:

Un elemento o un edificio prefabricado puede ser valorado cuando es un bien inmueble, es decir, cuando no se puede mover. Parece de Perogrullo, pero es la clave del meollo. Si el supuesto inmueble se puede desmontar, no nos sirve. Un recurso al que hemos ido recurriendo al enfrentarnos a estos casos es el estudio de la cimentación, mediante la cual podemos discernir si el inmueble es tal o se puede mover.

Además, como cualquier otra construcción, requiere de una serie de licencias e incluso, de proyecto firmado por el técnico competente y visado.

Si se cumplen estas condiciones, el inmueble se puede hipotecar sin problemas.

Locales comnerciales

La valoración de locales comerciales es un tema peliagudo que requiere gran atención en cada uno de los puntos que se tratan. Muchas de vuestras preguntas son sobre este tipo de inmuebles y es lógico que sea difícil de entender en un primer momento, pero hay ciertas cosas que deben quedar claras. Por lo general se suelen estudiar tres puntos claves si se quiere llegar a un valor adecuado. Voy a intentar exponerlos para que, los que no os dedicáis a esto, tengáis una idea de qué es lo que se considera principalmente.

Entorno
Si bien los métodos de valoración empleados son los mismos que en cualquier otro inmueble (comparación, actualización de mercado de alquileres, contrato de alquiler, coste, etc, según proceda siempre) el técnico debe tener una idea siempre del valor al salir del local. En ningún otro tipo de inmueble es tan importante como en este caso dejarse empapar por el barrio donde se sitúa el inmueble e intentar conocerlo detenidamente. Hay que fijarse en los detalles. En cuánta gente anda por la calle. En si hay más locales. En qué tipo de negocio son. Si hay diferencias de valor entre una acera y la de enfrente. Esto dará muchas pistas sobre por dónde van a ir los tiros.

¿Y por qué digo esto? Porque no creo en la comparación pura y dura para valorar locales comerciales. Así de claro. Un local puede valer 3.000€ el m2 y el de al lado 1.500. Lo he visto. Sucede. Por eso hay que conocer perfectamente el entorno antes que nada. La comparación la emplearemos para llegar al valor que buscamos, pero no podemos dejar dicho valor a la suerte de la estadística. Debe ser un valor sensible a la situación del inmueble o nos equivocaremos con casi toda probabilidad. O al menos no estaremos cerca.

El local
¿Quiero decir que debemos ignorar la comparación? NO. Debemos considerarla, pero como un punto de partida. La comparación con otros locales comerciales debe ser seguida de una reflexión sobre el mismo. Si obtengo un valor X no puedo (ni debo) adoptarlo tal cual, sino que debe ser un valor meditado. Es muy difícil encontrar comparables con los que realizar el método porque los locales son muy diferentes. Dos locales de misma superfice, uno al lado del otro, pueden tener valores unitarios (€/m2) muy diferentes. Si en una casa la distribución es importante a la hora de valorar, aquí lo es mucho más. La superficie de un rincón iluminado del local no vale lo mismo que la de la zona cercana al escaparate. Un sótano no tiene el valor comercial que tiene la planta de acceso. Un local de 100m2 y 10 de escaparate no vale lo mismo que uno de la misma superficie y 15m de escaparate. No porque lo digamos los tasadores, si no porque no se paga igual en el mercado. Esta es la clave.

Por otra parte, en un local, los acabados NO son tan importantes. No niego su valor, pero no desequilibra la balanza. Y hay un motivo claro: posiblemente, el próximo dueño decore el local como le venga en gana, así que no va a pagar por un aplacado de mármol cuando la franquicia que va a montar le exige instalar paneles verdes, por ejemplo. No debería ser determinante por regla general. Si es importante que tenga alguna cosa como salida de humos o red de datos, aunque tampoco cambiaría el valor significativamente.

El negocio
Si un club de fútbol se fija en un jugador y quiere ficharlo, se alcanza un acuerdo y se paga una cantidad. Pero si el club es un Real Madrid o un Barcelona, el jugador multiplica su valor, porque sabe que el club puede llegar a pagarlo. Curiosamente, sucede algo similar con los locales comerciales. Un local que sea objeto de deseo de un banco, por ejemplo, vale más que si lo es de una panadería, porque el banco tiene más recursos (o quien dice un banco, dice una Apple store, o un concesionario de automóviles...). Estos negocios están dispuestos a pagar más por el local si entra dentro de su estrategia de posicionamiento geográfico. Os imagináis que si McDonalds necesita situarse en un barrio determinado, no va a dejar que le levante el local idóneo para vender hamburguesas un ferretero, por ejemplo. En la imágen podéis ver al pobre ferretero ante el poder económico de su adversario. Por eso es importante fijarse en qué tipo de negocio hay en los alrededores. Y saber ponderarlo debidamente, claro.

Estos son algunos de los aspectos clave que nos llevan a un valor de tasación. Seguro que me dejo alguno o que no estáis de acuerdo en muchas cosas, pero para eso están los comentarios. Saludos.

Superficies (I). Definiciones

Una de las cuestiones que suelen surgir de vez en cuando en el entorno de la valoración como un tema recurrente, es el de cuál es la superficie que se debería adoptar para realizar la valoración de inmuebles. Creo que este blog es un buen sitio para intentar explicar, sobre todo a aquellos que no os dedicáis a ésto y no tenéis por qué saberlo, por qué es necesario poner un "apellido" al nombre "superficie", y por qué se utilizan unas u otras, según cada caso. Es necesario, al hablar de cualquier operación en la que interviene un inmueble, determinar de qué tipo de superficie estamos tratando. Si una oferta me dice que tiene 70m2, aún no me queda claro cómo de grande puede ser la casa. Esto es un problema a la hora de seleccionar comparables para determinar el valor de mercado, lo que puede suponer una desviación en el resultado de nuestra valoración. Tendremos pues, que tener claro todos los tipos de superficie para filtrar bien los datos.

La Normativa Española

La actual normativa da las siguientes definiciones:

Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.

Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos

La Práctica

A mi modo de ver, aunque la Normativa da definiciones lo más objetivas posibles, estas no son lo suficientemente claras. Vamos a ver si podemos dar luz a todo este follón:

Yo empezaría definiendo la superficie útil (SU). Creo que la mejor definición que se puede dar de ella es "aquella superficie que podemos pisar en una vivienda". Es la superficie que podemos medir y el único dato objetivo (hasta cierto punto) de la valoración. Esta superficie debe ser la que refleje el croquis del inmueble. La normativa española establece que las superficies de espacios abiertos cubiertos deben computar al 50%.

La superficie construida (SC) es la útil más aquella superficie que ocupan tabiquerías y cerramientos, o el 50% de éstos si separan el inmueble que valoramos del colindante. Esta superficie ya no es tan fácil de calcular, porque no podemos acceder a la superficie de estos cerramientos en todas las ocasiones. Además, hay situaciones en las que no podemos determinar la superficie que ocupa un shunt o unas ventilaciones con seguridad absoluta. Sin embargo, la solución nos la da la experiencia. Dependiendo de la tipología del inmueble, aplicaremos un factor que relaciona SU y SC, de forma que en la práctica, es suficiente con multiplicar la SU por dicho factor para obtener la SC sin temor a desviarnos demasiado de la realidad.

Superficie construida con parte proporcional de elementos comunes (SCCC) es la SC más la superficie que le corresponda de los elementos comunes cubiertos del edificio al que pertenece. Si no se dispone del proyecto original del inmueble y/o de la división horizontal, es absolutamente imposible medir esta superficie. Podríamos medir todas las zonas comunes de la urbanización, pero además deberíamos tener acceso a todas las viviendas de la misma para poder ponderar por superficies. De nuevo tenemos que recurrir a nuestra experiencia en la construcción para determinar este dato. Y una vez más, según la tipología del inmueble, un factor nos da la relación entre SU y SCCC. Ese factor queda reflejado en el informe de tasación y se denomina R. Esta es la superficie adoptada para los cálculos en la inmensa mayoría de los informes de tasación.

Aquí viene la "polémica": dado que la R no es un dato objetivo, aunque no admite demasiada oscilación, no deja de estar sometido a la consideración del técnico, por lo que mucha gente considera que se debería tasar por la SU, que es el único dato medible. A mi modo de ver, es indiferente, da igual utilizar la SU o la SCCC, dado que la valoración no puede ignorar los espacios comunes, lo que nos obligaría a ponderarlo en la comparación con otros inmuebles, a la hora de hacer el estudio de mercado, y esto introduciría un nuevo componente subjetivo. El único motivo que yo encuentro por el que se opta por tasar por la SCCC en vez de por la SU, es que es un dato que cada vez más, queda reflejado en las escrituras de los inmuebles, especialmente en los de nueva construcción, lo que da cierto grado de objetividad a esta superficie.

Finalmente, yo definiría como superficies adoptadas (en plural) aquellas que tomamos con la justificación debida para realizar los cálculos de nuestro informe. Dependiendo del método a utilizar, emplearemos una u otra. Incluso, dependiendo de cada situación, será preciso una determinada superficie que quizá no tenga nada que ver con las anteriores. Cada tasación, aunque muy parecida a las anteriores, es distinta, y merece ser tratada como tal. En próximos posts analizaremos qué superficies hay que tomar dependiendo del cálculo adoptado.

Hasta entonces, ¿creéis que sería mejor adoptar la superficie útil en vez de la SCCC? ¿Por qué?

Comentad, por favor...

Diógenes

En este blog hemos dicho muchas veces que la valoración no es una ciencia exacta y que toda tasación es subjetiva. Dos técnicos no darán el mismo valor a un mismo inmueble. Aunque no habría diferencias sensibles.

Sin embargo, si hay algo en la valoración de inmuebles que debe permanecer objetivo. Fijaos que el término que utilizamos una y otra vez es "inmueble", que "no se mueve", que no es móvil. Valoramos lo que no podemos mover, lo que no es "mueble". Cuando tasamos, la decoración, el mobiliario o los gustos del inquilino no deben influir en nuestro valor de tasación. Debemos atender exclusivamente a las calidades del inmueble y a su estado de conservación (bueno, normal o malo, sin más distinción).

Hoy me he encontrado una casa a cuyo inquilino fácilmente le diagnosticarían un incipiente síndrome de Diógenes, por el que el enfermo siente el incontrolable impulso de acumular todo lo que encuentra. En la casa había un montón de cajas y los armarios absolutamente a rebosar. Demasiadas cosas para la excusa que me ha dado el inquilino sin yo pedírsela: que no había tenido tiempo de ordenar desde el verano. Yo le he dicho que no pasaba nada y que no supondría ninguna diferencia en el resultado final. Cosa que es verdad. Lo cierto es que, si se quitaban las cajas y la incipiente porquería acumulada, la casa tenía un buen aspecto y un adecuado estado de conservación.

Esta experiencia me ha llevado a pensar en si alguna vez, una decoración barroca sobrecargada o un inmueble extremadamente sucio ha podido influir en nuestros valores. Yo creo que no significativamente. Y así es como debe ser. La decoración la puede cambiar el siguiente dueño, que limpiará la suciedad seguramente. O no...

Cómo se redacta un informe de tasación (II). El trabajo de oficina

Toca hablar en esta segunda parte del post sobre redacción de informes de tasación de la parte más "burocrática" del tasador, de esa parte donde afinamos los cálculos y analizamos los datos para obtener un numerito que será sometido a unos cuantos controles antes de tener validez como valor de tasación de un inmueble. Una vez hemos recopilado toda la información que precisamos fuera de la oficina para poder redactar nuestro informe de valoración, toca meternos dentro, sentarnos frente al ordenador y manejar todos esos datos para llegar a un valor razonable del inmueble que tenemos que tasar. No es poco lo que nos queda por delante.

Antes de comenzar, un par de aclaraciones: lo primero que hay que decir, aunque puede ser evidente, es aclarar que el tasador utiliza programas informáticos para su labor diaria. No vamos a entrar en la explicación de estos programas, ya que no creo que sea el objeto de este blog, pero debéis tener en cuenta que el ordenador va a estar presente en todo este proceso; Lo siguiente es recordaros que estamos hablando de una tasación de una vivienda, que es el caso más común. Es importante porque es el tipo de informe con el que nos encontramos el 95% de las veces, sobre todo si estamos iniciándonos en este mundo. Ya estamos listos.

Pues aquí estamos, sentaditos en nuestro despacho y con un objetivo por delante, pero ¿por dónde empiezo? ¿Me pongo a leer documentos como un loco? ¿Meto datos en el ordenador como un poseído? ¿Dibujo? ¿Qué? Hay muchas formas de trabajar, todas válidas, pero después de tantos informes, nosotros solemos hacerlo de la siguiente manera:

Croquis del inmueble: Lo primero es asegurarnos de que tenemos un croquis aceptable. Si lo hemos hecho a mano durante la visita, toca pasarlo a limpio. Esto supone meternos con un programa de CAD y sacar un plano de la casa que responda a las medidas que tomamos en la visita. Algunas tasadoras admiten croquis hechos a mano, siempre y cuando la calidad de los mismos sea aceptable. Los croquis deben responder a la realidad del inmueble, aunque para nuestra finalidad, no es necesario que sean exactamente iguales a la realidad. Me refiero a que si una ventana aparece 5cm a la derecha de donde está realmente, nos da igual. El croquis sirve para obtener una superficie útil (la que podemos pisar) que ni siquiera va ser la que adoptemos para los cálculos. Ya lo explicaremos.

El croquis debe cumplir una serie de requisitos:

1. Debe ser claro y legible
2. Debe contener una escala gráfica (la regleta con los números) o bien una cota vertical y otra horizontal. La escala numérica (1:100, por ejemplo) no es aconsejable, dado que las fotocopiadoras y algunas aplicaciones informáticas cambian el tamaño del original.
   
3. Debe incluir el grosor de muros, aproximadamente, dado que debe ser lo más fiel a la realidad posible y de él vamos a obtener la superficie con la que tasaremos.
4. Conviene que incluya ventanas y huecos y el nombre de las estancias, para poder juzgar la distribución de la vivienda.
   

Manejo y análisis de datos: nuestro siguiente paso es volcar al ordenador desde la cámara las fotografías que hemos realizado del inmueble. Lo siguiente es informatizar el resto de datos. Escanearemos documentación registral, catastral, urbanística, contrato de alquiler, licencias y todo lo que tengamos en papel y nos hayan proporcionado. Como ya explicamos una vez en otro post, la documentación nos la suelen proporcionar los interesados en el informe, por lo que nosotros no tenemos que pedirla. En el estudio, toda esa información la guardamos en una carpeta (del ordenador). Algún día hablaremos de la importancia de tener todos estos datos bien guardados. Aunque cualquiera puede sacar una nota simple del registro, nosotros tenemos que darles carácter de confidencialidad y debemos ser muy cuidadosos con la información que manejamos tanto en formato papel como electrónico.

Estudio de la Documentación. Tipo de informe: Con todo en el ordenador, toca estudiar la documentación y decidir qué estructura va a tener nuestro informe. En la oficina nos fijamos fundamentalmente en los siguientes aspectos para determinar esa estructura:

1. Naturaleza de la finca: definida en la nota simple registral, que nos determina en cierta manera si lo que tasamos es lo que visitamos o si debemos hacer alguna consideración debido al uso que se está haciendo de ella
2. Si la finca posee anexos vinculados a ella (generalmente trasteros y garajes)
3. La propiedad de la finca: que nos sirve para determinar si la finca está alquilada y si debemos calcular el valor por generación de rentas de alquiler
4. Cualquier tipo de carga registral que pueda tener la finca. La que más influye en el valor de tasación será si la vivienda está sometida a algún tipo de protección oficial que limite su valor de venta.
   

Elección y aplicación de los métodos de cálculo: Como sabéis, existen varios métodos de cálculo para el valor de una tasación. No vamos a desmembrarlos aquí, pero sí voy a enumerarlos y, a grandes rasgos, comentar someramente cuando aplicarlos:

1. Método del coste: se aplica siempre
2. Método de comparación: se aplica siempre que haya un mercado significativo (el 99% de las veces)
3. Método de Valoración por Actualización de rentas (se aplica para estudiar mercados de alquileres, generalmente si el inmueble está arrendado).
4. Método de valor por contrato de alquileres (cuando exista tal contrato)
5. Método residual estático (generalmente para el estudio del valor de suelos).
6. Método residual dinámico (para el estudio de suelos que no sean urbanos finalistas -es decir, sobre los que no se puede empezar a construir en menos de un año-). (Como medida de precaución y para favorecer la seguridad, este método se ha empezado a aplicar sobre todo tipo de suelos).

Todos estos cálculos llevan su tiempo. Muchas veces, al acabar una visita, nos preguntan por el valor del piso. Como si fuera algo inmediato. lleva su tiempo hacer un informe de tasación de calidad.

Visado: El último paso que debe dar el tasador es el visado del informe. Una vez realizado el mismo, el tasador lo manda a la sociedad de tasación a través del canal preestablecido (generalmente informático) para su verificación y comprobación. Si hay algún error o se tiene alguna duda, los técnicos de la sociedad la consultan al tasador hasta que todo queda listo y se le da el visado. La tasación ya es válida en todos sus efectos. Nuestro trabajo ha terminado.