Observo, advierto... condiciono

Un informe de tasación consta, fundamentalmente, de dos partes: 

1. El cuerpo del informe en sí, que se trata de un documento del que ya hemos hablado en otros posts, y que contiene una información que considero que es de muchísima utilidad, tanto para compradores como para vendedores, ya sean particulares, institucionales o inversores. Muchas veces esta información es obviada por el solicitante de la misma, que sólo está interesado en la cifra final, en el valor del inmueble, para asegurarse de que la operación cuadra, pero contiene mucho más: estudios de mercado, valores en la zona, análisis del entorno, estudio de las características constructivas del inmueble, de la tipología de la oferta y la demanda... Prácticamente todo lo que se necesita saber y más.
2. El certificado de tasación, que es un documento menos extenso, donde se resume lo que se tasa y el valor que se le da. Este documento es utilizado en las notarías donde se formalizan legalmente las operaciones. Es el documento que el notario comprueba para verificar que todo se ajusta al orden.

Dentro de la mayor parte de la información que no es revisada, tanto en uno como en otro documento, hay tres cosas que yo creo que son de suma importancia, porque añaden un juicio crítico que da el técnico tras la visita del inmueble, el estudio de mercado y la comprobación de la documentación legal que se le aporta. Me refiero a las observaciones, advertencias y condicionantes. La normativa vigente dicta en qué condiciones se debe incorporar cada una de ellas al informe de tasación, pero yo lo voy a intentar explicar de una forma sencilla, en la línea que me caracteríza (¿qué esperábais, si soy simplón?):

Observaciones

Una obseración es un comentario que el técnico introduce cuando quiere dejar constancia en el informe de algo que le ha llamado la atención. Es justo eso: una observación. No implica nada más. Por ejemplo, se pueden introducir observaciones sobre algún dato concreto detectado en la visita, como que una de las paredes está pintada de otro color (por ejemplo, si se cree necesario), o que en frente de la casa hay un parque infantil, o que en el momento de la visita se detectó una humedad.

Advertencias

La advertencias son aquellas observaciones que el técnico considera lo suficientemente importantes como para que figuren en el certificado de la tasación, y de esta manera, el notario las pueda considerar a la hora de formalizar la operación. Por ejemplo, es importante advertir que el número de portal de la vivienda no coincide con el que figura en la documentación registral o que hay una pequeña discrepancia entre la superficie comprobada y la registrada. De esta manera el notario es consciente de estos hechos y puede decidir con más datos.

Condicionantes

Se trata de condiciones (como su nombre indica) que han de ser cumplidas para que el valor de tasación tenga validez. Figuran tanto en el cuerpo del informe como en el certificado y es posible que una operación no llegue a ser firmada debido a un condicionante. Por ejemplo, no disponer de la documentación legal adecuada supone un condicionante (condicionaremos a que se nos aporte dicha documentación) porque podría existir alguna carga registral (un embargo, por ejemplo) que impida que esa finca pueda ser puesta como garantía hipotecaria y nosotros la desconocemos. Al respecto, os recomiendo repasar este post que escribimos hace un montón sobre Seiscientos y Ferraris.

Como podéis ver, se puede detectar un aumento de importancia de menor a mayor. Las observaciones no son más que comentarios (que, además, insisto, casi todo elmundo ignora cuando son un aporte de información importante) mientras que los condicionantes pueden llegar a paralizar una operación. Si queréis conocer la inmensa casística que contempla la normativa sobre qué poner en cada situación (si una observación, una advertencia o un condicionante), os deseo suerte. Yo ya pasé por ello y es un tostón, pero en la norma ECO la tenéis. De todas formas, no hay como el sentido común para aplicar una cosa u otra.